02四月2024盧浮公館階段執行方案01四月2024盧浮公館階段執行方案1低迷中前行的樓市低迷中前行的樓市2銷售量不容樂觀，成交均價無法突破據鄭州房管局數據顯示，6月19—25日，鄭州商品住宅單日成交量最高為184套（19日成交量），單日成交均價最高為5107元/M2（22日成交均價），走勢平穩。資料來源：鄭州搜房網資料來源：鄭州搜房網銷售量不容樂觀，成交均價無法突破據鄭州房管局數據顯示，6月13開發商謹慎推新房，價格暗降優惠多重市場上對樓市的看空、消費者的觀望情緒，影響著開發商的銷售周期和定價。地震、貨幣政策和開發商資金鏈等多重關系，導致開發商做價格上的下行調整。開發商為了吸引消費者，實行變相降價，例如買房送精裝修、送家電、送家具、送停車位，甚至有的開發商在計算房子面積的時候，把晾臺面積贈送給購房者開發商謹慎推新房，價格暗降優惠多重市場上對樓市的看空、消費者45.12地震帶來的影響輻及購房市場行為5.12地震對于整個國民經濟的影響波及房地產行業，將本來陷入困境的房地產業，推進了更加不景氣的社會輿論中。擁有眾多房產在地震中變得一文不值，導致整個市場對于房地產的購買價值觀念發生了改變，對于品質住房的要求提到了最前面。5.12地震帶來的影響輻及購房市場行為5.12地震對于整個國5徘徊的消費者徘徊的消費者6剛性需求凸顯，消費歸于理性資料來源：鄭州搜房網2008年，房地產行業面臨的重重困境，房地產投資者資產的縮水，導致大批投資者淡出。剛性消費需求凸顯，對于購房的需求呈現更加理性的趨勢。剛性需求凸顯，消費歸于理性資料來源：鄭州搜房網2008年，房7資料來源：鄭州搜房網資料來源：鄭州搜房網地段區位、房屋品質以及價格成為影響消費者購買的三駕馬車，消費者需求是價格與價值的等同。無法判斷價值、開發商不誠信以及價格不穩定是購房中消費者面臨的最大問題，對于房屋的保值問題、居住的價值將成為重要的考慮因素。資料來源：鄭州搜房網資料來源：鄭州搜房網地段區位、房屋品質以8市場環境導致消費者高觀望度市場形式不明朗，市場聲音多為認為房價會降，買漲不買跌的消費心理導致消費者持幣觀望。市場環境導致消費者高觀望度市場形式不明朗，市場聲音多為認為房9迷亂復雜的市場行為迷亂復雜的市場行為10開發商呼吁政府救市，媒體言論不一，市場前景更加不明朗2008年，開發商面臨市場的緊迫形式，同時又面臨政策宏觀調控，在面對地震之后的冷世后，開始呼吁政府挽救房地產的尷尬局面。各種言論加劇了房地產市場未來的不穩定性，導致開發商和消費者雙方均存在望市情緒。開發商呼吁政府救市，媒體言論不一，市場前景更加不明朗200811開發商明抗暗降，市場各種促銷與優惠層出不窮正商東方港灣－7月11日－14日，全城購房者聯合起來，正商地產首屆專場房展會隆重開幕；300套親民房驚喜價限時競購！正商蔚藍港灣－城中心，僅192席，多層雙氣藍貝小屋，全城極少數典藏！38.7－56.01平米，精致小戶型，全城咨詢，優惠卡盛約辦理中！鑫苑逸品香山－7月12日，首度認籌，最高2萬抵5萬特惠限量發布！隆福國際－活動七月，多重大力回報進行中！17月凡是繳納意向定金的客戶均可獲贈食用油一桶；2本月購房客戶處在正常優惠的基礎上，更可享受1000元抵5000元的優惠活動……長城康橋華城－首付4.5萬，準現房入住，客戶老帶新優惠全線升級，更多驚喜，更多期待！收冠之作，39－67平米珍藏小戶，最后50席絕版推出！美景花郡－仲夏優惠大四喜：1購房驚喜特惠，花園路準現房5000元裝修費用大派送！2周末神秘活動，健康生活時尚有趣，每周萬元抽獎等你拿；3老客戶推薦新客戶成交，2000元優惠大賞雙人共享4美景天城美時光五星級會所游泳票超值贈送，清涼仲夏的水上樂趣！正商穎河港灣－青年購房月，禮獻全城，青年購房者，憑結婚證、大學畢業證，享受購房額外優惠！遠大理想城－一期10套親情特惠房珍藏發售！曼哈頓－國際豪華車展，名莊傳奇酒會，恭候蒞臨！7月12日－13日09：00－20：00銷售中心，璀璨上演！敬請蒞臨銷售中心，更有絕對驚喜，超乎想象陽光公園道－VIP會員全城招募火熱進行中！開發商明抗暗降，市場各種促銷與優惠層出不窮正商東方港灣－7月12如何改變這種心態，并讓其認知并選擇購買“盧浮公館”的有利之處，才是破局關鍵解決諸多問題，才能讓消費者放心購買。種種情況表現消費者并非無力購房，而是抱著抄底心態持幣觀望如何改變這種心態，并讓其認知并選擇購買“盧浮公館”的有利之處13信心解決消費者的信心問題，是解決銷售問題的癥結。信心解決消費者的信心問題，是解決銷售問題的癥結。14那么什么樣的價值利益點才能打動我們的消費群，并在此刻購買“盧浮宮館”呢？首先須明確我們的目標消費群有那些，他們關心或不得不購買的理由是什么？那么什么樣的價值利益點才能打動我們的消費群，并在此刻購買“盧15他們是什么人？政、企中高層或者私營企業主；本市及周邊投資者；老街坊的老客戶或者集團品牌的追隨者；……購買理由本市及外地（開封、新鄭等）的投資客。改善居住的購買者（結婚、添丁或者居住環境、面積等需改善客戶）他們關心自己的投資是否獲得回報他們有不得不買的理由但卻因害怕房價下跌購買不值而卻步他們是什么人？購買理由他們關心自己的投資是否獲得回報16竟然明白目標消費群的心態，那這個階段我們如何操作了？首先需明白“盧浮宮館”的階段目標！竟然明白目標消費群的心態，那這個階段我們如何操作了？17我們項目當前核心問題：積累客戶，實現火爆開盤我們項目當前核心問題：積累客戶，實現火爆開盤18實現火爆開盤積累客戶

產品信心

市場信心實現火爆開盤積累客戶產品信心市場信心19剛性購房者，需要確定，購房價格與價值的對等性。保值與投資功能兼具，是購房者首要關注的問題。市場投資環境惡劣的情況下，確立項目的投資價值，是促成消費者購買的重要因素。市場解決之道——價值與價格鏈接解決投資型客戶的購買顧慮剛性購房者，需要確定，購房價格與價值的對等性。保值與投資功能20針對市場信心不足和對于產品的擔心，我們需要確立產品的市場占位——品質住家，安心之家。購房是實現品質生活的必要條件，一個高品質的項目和一套高質量的住房，是一個家庭的必備條件。同樣也是切合剛性需求對于住房的品質要求。產品解決之道——品質住家的引領者解決改善型客戶的購買顧慮針對市場信心不足和對于產品的擔心，我們需要確立產品的市場占位21策略思路品質保證市場信心火爆開盤7.20-8.30，解決消費者對于項目的品質疑惑8.20-9.10，市場投資取向引導，增強消費者信心9.1-9.30，開盤前強勢蓄客并實現順利開盤策略思路品質保證市場信心火爆開盤7.20-8.30，解決消費227月8月秋交會盛大開盤9月主題：國際品質，藝術生活訴求：品質信心主題：生活在高處訴求：感受主題：藝術生活禮贊訴求：規劃產品推介會主題：世界向東看，鄭州向東看訴求：投資取向投資論壇信心訴求期品質訴求期開盤期花樣巴黎藝術節7月8月秋交會盛大開盤9月主題：國際品質，藝術生活主題：生活23第一階段：品質占位樹立項目在市場上品質領先的地位通過項目具體賣點拆解宣傳，將項目質數悉數體現，拉升消費者對于項目的了解實際的賣點針對性訴求，進一步打消消費者購買的顧慮第一階段：品質占位樹立項目在市場上品質領先的地位24目的：通過品質訴求，主要為建筑品質，提升消費者對于項目產品質數的信心策略：通過產品賣點的實際訴求，以媒體訴求為主，配合針對性產品說明會，與實際購房剛性需求進行連接，保證消費者對于產品的高關注度和信任度集中闡述品質優勢目的：通過品質訴求，主要為建筑品質，提升消費者對于項目產品質25推廣主題國際品質，藝術生活規劃：每個細節雕琢，只為這個階層獨屬建筑：ART-DECO新古典主要風格，建筑品質保障園林：承襲歐洲風范，自成景仰品牌：品牌開發商，品質保證，誠信保證推廣主題國際品質，藝術生活規劃：每個細節雕琢，只為這個階層獨26報廣主題之藝術雕琢生活86萬㎡殿堂級藝術城邦，鉅獻鄭東這里是鄭州的未來，這里是未來的鄭州86萬㎡藝術城邦，厘定品質筑家新標準新里?盧浮公館，繼老街坊后人居升級典范報廣主題之藝術雕琢生活27報廣主題之品質捍衛價值品質筑家關鍵詞：精工細節人性化設計居住價值最大化當一個急功近利的階段即將過去，唯有產品的全面革新和系統的精工細造，才能滿足壓抑已久的價值需求，以及，透析品質的鑒賞力。報廣主題之品質捍衛價值28軟文主題匯聚國際品質，打造世界精品軟文主題匯聚國際品質，打造世界精品29階段活動祝福中國祝福奧運新里·盧浮公館與您相約奧運開幕式活動時間：8月初活動地點：選擇鄭州知名酒吧階段活動祝福中國祝福奧運活動時間：8月初30活動目的：借助奧運的高關注度，實現消費者對于項目關注度的轉嫁。另一方面，樹立綠地集團的社會形象，與消費者進一步拉近距離。活動內容：選擇鄭州知名酒吧，現場為觀眾提供適量酒水、飲料以及小點心；邀請等級客戶到現場觀看奧運會開幕式；中間穿插主持人熱場小活動，與項目的基本信息進行鏈接?；顒幽康模航柚鷬W運的高關注度，實現消費者對于項目關注度的轉嫁31階段活動與建筑面對面暨新里·盧浮公館產品推介會活動時間：8月底活動地點：臨時銷售中心階段活動與建筑面對面活動時間：8月底32活動目的：圍繞本階段“品質”宣傳點，對綠地代表的高建筑品質進行炒作，同時借助此次活動提升項目的美譽度、認同度?；顒觾热荩和ㄟ^建筑品質的展示，與消費者進行直面的溝通，讓消費者了解到什么樣的建筑品質是好的建筑品質；通過品牌帶動建筑品質的研究，建立建筑品質的領導和標桿地位。活動目的：圍繞本階段“品質”宣傳點，對綠地代表的高建筑品質進33內容一：一個品質優秀的建筑是怎樣煉成的？（制作流程圖、典型實物、圖片、建筑數據等體現高品質建筑的展示）建立優秀建筑品質的標準，告知市場，什么樣的品質是高品質。借此制造差異，創造一個綠地品牌的品質領導地位，并借此打壓競爭對手內容一：34內容二：盧浮公館建筑品質展（將盧浮公館的品質建筑流程圖、典型實物、圖片、建筑數據等體現高品質建筑的展示給消費者）通過標準的提出，來衡量盧浮公館的建筑品質。以此證明盧浮公館的用材用料的標準化要求，與競爭對手拉開競爭的層面。并通過品牌的信譽，提升項目在消費者心目中的價值。內容二：35內容三：盧浮公館產品說明會（產品說明，地段、戶型、配套等產品說明）內容三：36媒體組合策略◆現階段媒介主要通過人群鎖定，迅速積累有效客戶，為開盤蓄勢◆通過前期客戶來電來訪分析，選擇最有效媒體進行集中攻擊◆在八月底活動前后形成媒體投放高潮，形成高市場關注度媒體組合策略◆現階段媒介主要通過人群鎖定，迅速積累有效客戶37大河報東方今報大河網鄭州搜房網短信戶外媒體組合排布表1015202530510152025307月8月奧運活動硬廣軟文網絡戶外雜志品牌篇活動宣傳活動宣傳活動類宣傳建筑篇活動宣傳活動宣傳活動類宣傳建筑面對面（產品說明會）活動宣傳大河報媒體組合排布表101538媒體投放創意◆選擇同一媒體（建議選擇《大河報》）同一版面進行集中投放◆選擇特殊版面進行投放，連版八分之一版面（參考示意卓越·維港項目媒體投放創意）媒體投放創意◆選擇同一媒體（建議選擇《大河報》）同一版面進39盧浮公館階段執行方案40分析：此八款報紙為卓越·維港項目同一天在《南方都市報》上投放的硬廣。系列感很強，同時在當天引起了相當的反響。分析：此八款報紙為卓越·維港項目同一天在《南方都市報》上投放41第二階段：信心建立在市場上形成投資取向的討論，以活動為主造勢和引導實現項目價值感與消費者心理價值感的對接為開盤營造足夠的市場氛圍第二階段：信心建立在市場上形成投資取向的討論，以活動為主造勢42階段思路，本階段兩線交叉進行，進行全面的心理攻擊線上///通過生活階層的建立，區隔市場競爭對手。將項目本身地位進行提升。通過報版和新媒體的組合投放，賦予項目新的市場想象線下///通過線下活動，在市場上形成對于投資取向的討論，形成話題。引導市場，正確看待購房的價值取向，建立市場信心。階段思路，本階段兩線交叉進行，進行全面的心理攻擊43本階段推廣主題世界向東看，鄭州向東看本階段推廣主題世界向東看，鄭州向東看44開發商的自說自話，只能從物理層面給到消費者直觀的感受，但是要給他們信心，需要從心理層面建立一種價值的溝通。開發商的自說自話，只能從物理層面給到消費者直觀的感受，但是要45階段活動一論鄭州現行條件下的投資取向通過與權威媒體合作，引導市場正確看待房地產的投資和保值，正確評價現在條件下一個投資項目的價值。運用隱性手段進行項目的價值傳遞。通過此次活動，建立項目在消費者心目中的價值感。活動時間：9月初活動地點：選擇鄭州知名酒店階段活動一論鄭州現行條件下的投資取向通過與權威媒體合作，引導46活動構思：此類活動旨在提升項目的市場被認可價值，所以活動舉辦上要具備公性力和權威性，我們所倡導的價值體系才會被社會認可。所以在活動的舉辦上一定要讓市場認同其真實和公性度?；顒觾热荩号c新浪房地產（鄭州地區）欄目聯合舉辦，提升項目的公性力和影響力邀請知名投資對市場投資環境進行分析和解讀邀請知名地產投資專家，評估新里·盧浮公館項目的價值邀請鄭州知名媒體到現場提問邀請鄭州知名人士參與鑒證在媒體上進行軟性報道活動構思：此類活動旨在提升項目的市場被認可價值，所以活動舉辦47浙江大學教授、地產投資專家徐劍藝房地產投資評估專家虞曉芬地產投資專家劉霜浙江大學教授、地產投資專家徐劍藝房地產投資評估專家虞曉芬地481965年11月出生，浙江寧波人，1987年畢業于哈爾濱工業大學后一直在浙江工業大學任教，1994年起任浙江工業大學經貿學院付院長，1995年獲得全國首批房地產估價師執業資格，1999-2000年到澳大利亞LaTrobe大學進修訪問，入選浙江省"151人才工程"第二層次，獲“霍英東教學基金會第八屆青年教師獎”。一直從事技術經濟、房地產經濟教學與科研工作，在房地產宏觀政策與市場研究、城市經濟、技術創新等方面有較深研究。多次參加中國人民銀行、建設部、國土資源部調研。地產項目價值評估分析專家推薦1965年11月出生，浙江寧波人，1987年畢業于哈爾濱工業49媒體組合策略◆開發新的針對性媒體，（建議選用《航空雜志》）主攻投資理財概念◆活動報道以軟文轟炸為主，通過軟性的訴求進行隱性訴求◆針對已經積累的客戶，可以通過短信方式進行通知和高知媒體組合策略◆開發新的針對性媒體，（建議選用《航空雜志》）50階段活動二巴黎婚紗展結合九月、十月國內結婚高潮期，舉辦婚慶類題材的活動選擇與項目關聯的法式氣質，體現項目的氣質推出部分針對結婚所需的優惠活動，拉近與客戶的距離，刺激消費活動時間：8月底

階段活動二巴黎婚紗展結合九月、十月國內結婚高潮期，舉辦婚慶類51活動內容：與鄭州知名婚紗影樓合作，舉辦婚紗秀（婚紗和模特由影樓提供），創作客戶共享和效果雙贏現場推出優惠活動，現場登記用戶可享受在影樓拍攝婚紗照折扣之上再×折優惠（與影樓協商）當天登記并開盤后購房成功用戶可參與抽獎活動

一等獎：免費策劃婚禮一場二等獎：免費拍攝法式婚紗照一套三等獎：免費贈送全家福一張活動內容：52盧浮公館階段執行方案53大河報東方今報航空雜志大河網鄭州搜房網短信1020

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5108月9月硬廣軟文網絡戶外雜志主題第二階段媒體組合活動篇活動篇活動報道篇活動報道篇活動預告篇價值評估論壇投資理財與地產價值概念綜合版巴黎婚紗展活動篇大河報102054第三階段：耀世開盤本階段目的用最主要的媒體，集中發布開盤信息，吸引人氣通過活動和促銷信息，營造熱烈氛圍，渲染盧浮公館的藝術生活展望未來居住于此的場景，將前期積累客戶轉換為現場成交客戶第三階段：耀世開盤本階段目的用最主要的媒體，集中發布開盤信息55解決方法階段目標將積累客戶轉換為成交客戶，炒熱市場，讓更多人關注項目以高度統領開盤氣勢舉辦小型系列活動熱場，制造人氣氛圍，直接針對目標客戶進行心里拉鋸戰將藝術轉化為價值，真正吸引客戶的是價值和內涵，宣傳主題真實而具感染力媒體集中攻勢，集中時段攻擊解決方法階段目標將積累客戶轉換為成交客戶，炒熱市場，讓更多人56推廣主題一座城市的藝術珍藏推廣主題一座城市的藝術珍藏57報廣主題經典照進現實新里·盧浮公館9.21耀世公開作為人類藝術史上的超凡之作盧浮宮備受世界矚目幾個世紀過去，仍標記顯赫盧浮公館，載傳對人文與藝術的贊頌以新派精神，締造前所未見的舉世贊譽凌于時代，更臻顯耀86萬㎡藝術城邦，9月21日全城鑒賞

報廣主題經典照進現實58軟文主題聚焦眾望，冠耀呈現軟文主題聚焦眾望，冠耀呈現59在線上將產品價值與生活價值進行對接的同時，在線下，我們利用階段活動，營造銷售中心熱鬧場景，在開盤前強勢蓄客。在線上將產品價值與生活價值進行對接的同時，在線下，我們利用階60階段活動花樣巴黎藝術節活動時間：9月活動地點：銷售中心通過系列小活動，拉動項目人氣，并在開盤之前實現迅速蓄客。階段活動花樣巴黎藝術節活動時間：9月通過系列小活動，拉動項目61內容一巴黎啤酒賽選用貼近消費者生活的方方面面展開活動主旨在于最大程度吸引消費者對于活動的關注和對于項目的距離感減少美食品嘗會對于生活中愛好美食群是一種吸引內容一巴黎啤酒賽選用貼近消費者生活的方方面面展開活動62活動內容：活動現場提供免費的啤酒“吸管啤酒賽”，現場消費者可以報名參與，使用吸管喝酒計時，分組比賽，每組前三名可以獲得獎勵：

一等獎：房款抵扣券5000元二等獎：房款抵扣券3000元三等獎：房款抵扣券1000元

（根據現場情況進行細節的具體調節）活動內容：63內容二時尚巴黎體驗場選用巴黎的時尚生活元素旨在倡導一種高品質的生活享受并讓消費者產生生活方面的聯想內容二時尚巴黎體驗場選用巴黎的時尚生活元素64活動內容：與鄭州百貨公司連手舉辦時尚T臺秀將法國的奢侈品、高端化妝品、高端服裝集中做一個走秀現場邀請知名時尚人士，做時尚生活元素的講座活動內容：65盧浮公館階段執行方案66階段活動真心1+N置業活動活動時間：9月開始目的：通過老客戶帶新客戶、綠地品牌客戶帶新客戶，在消費者中形成口碑宣傳階段活動真心1+N置業活動活動時間：9月開始目的：通過老客戶67活動內容：凡是綠地品牌客戶、盧浮公館項目登記客戶，介紹新客戶，可享受每介紹一位客戶就能夠獲得獎金×元（從物業管理費、房款中扣除），獎金可以累計介紹的新客戶繼續介紹新客戶同樣享受獎金待遇，并且，介紹新客戶進來的品牌老客戶、登記的客戶可以免費參與為“1+N”活動專設的抽獎活動，參與次數可累計每月對老客戶進行回饋，舉辦“真心1+N置業活動”客戶答謝會，及時舉辦抽獎活動建議此活動與綠地其它項目進行聯動，擴大客戶范圍和口碑范圍活動內容：建議此活動與綠地其它項目進行聯動，擴大客戶范圍和口68巴黎藝術生活完美開啟暨新里·盧浮公館落開盤儀式活動時間：開盤當天活動地點：銷售中心目的：現場進行藝術化設計，裝飾藝術氛圍，各種歐洲原件，藝術展廊等，藝術館本身就是吸引市場關注的一個話題，并可請一些藝術學校學生參加，制造氣氛，在市場上形成關注高潮，配合開盤熱銷。階段活動巴黎藝術生活完美開啟活動時間：開盤當天目的：現場進行藝術化設69活動內容：本次活動聯合三個項目重要節點進行大規模宣傳和集中造勢，力求在市場上有足夠的聲音影響消費者關注。所以在活動選擇上盡量選擇氣氛渲染類活動，主體展示項目的相關內容。銷售中心開放樣板房開放新里·盧浮公館盛大開盤活動內容：70活動流程：上午：9：00-10：00簽名進場，領號牌10：00剪彩儀式（領導人致辭）10：30樣板房開放煙花鳴放，現場消費者分批參觀樣板房中午：12：00法式自助餐下午：14：00選房活動流程：71穿插活動：舞臺表演>>>現場搭建舞臺，邀請國外樂隊進行整個氛圍熱場，中間穿插國外風情表演，歌舞、小丑類表演均可；抽獎活動>>>下午針對已經選房成功的用戶進行抽獎，獎品為房款、家電等誠意度比較高，現場吸引人氣。穿插活動：72盧浮公館階段執行方案73盧浮公館階段執行方案74媒體組合策略◆開盤前集中媒體進行轟炸宣傳，重點選擇報廣投放，并擴大戶外涉及面◆選用本地婚慶媒體《鄭州新娘》與“花樣巴黎藝術節”活動進行配合◆開盤前針對性的媒體增加，建議增加直郵、短信宣傳形式媒體組合策略◆開盤前集中媒體進行轟炸宣傳，重點選擇報廣投放75戶外位置參考圖1.高速出入口2.機場東停車場三面3.機場停車場入口123戶外位置參考圖12376新媒體參考新型電子公交站牌擦鞋機燈箱廣告新媒體參考新型電子公交站牌擦鞋機燈箱廣告77大河報東方今報鄭州晚報目標鄭州新娘大河網鄭州搜房網短信戶外直郵媒體組合硬廣軟文網絡戶外雜志1510152025309月開盤盛典藝術節藝術節藝術節開盤盛典開盤盛典開盤盛典藝術節藝術節藝術節開盤開盤盛典藝術節開盤開盤與藝術節大河報媒體組合硬廣軟文網絡戶外雜志1