代替GB/T18508—2001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程2014-07-24發(fā)布GB/T18508—2014前言 I Ⅱ 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 4總則 35價(jià)格影響因素 56主要估價(jià)方法 57基準(zhǔn)地價(jià)評估 8宗地地價(jià)評估程序 9不同用途土地價(jià)格評估 10不同權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評估 附錄A(規(guī)范性附錄)收益還原法原理及其公式 附錄B(規(guī)范性附錄)基準(zhǔn)地價(jià)評估工作用表 附錄C(規(guī)范性附錄)基準(zhǔn)地價(jià)成果圖示 附錄D(規(guī)范性附錄)現(xiàn)場勘查用表 附錄E(規(guī)范性附錄)土地估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告(評估工作底稿)規(guī)范格式 I本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)代替GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。與GB/T18508—2001相比，主要修改內(nèi)容如下：——修改了與現(xiàn)行法律、法規(guī)不銜接的相關(guān)表述，將對集體土地所有權(quán)的永久性取得改稱為“征——將“估價(jià)原則”納入第4章；將“價(jià)格影響因素”單獨(dú)列為第5章；將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線——主要估價(jià)方法：在期日修正中，增加了地價(jià)指數(shù)的使用要求；收益還原法中，修改了房地出租情況下，費(fèi)用中應(yīng)考慮的部分因素，求取房屋現(xiàn)值時(shí)，修改了與《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)要求不銜接的表述，為體現(xiàn)對房屋所有權(quán)的保護(hù)，當(dāng)剩余土地使用權(quán)年期短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，要求“合理估算房屋余值”;剩余法中，按現(xiàn)有不動產(chǎn)中土地價(jià)格評估和待開發(fā)土地價(jià)格評估兩種類型分別規(guī)定；成本逼近法中，修改了土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、土地增值和價(jià)格修正中的表述；增加了“公示地價(jià)系數(shù)修正法”,并將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法納入其中，修改了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍，增加了路線價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)存在時(shí)的適用原則。——基準(zhǔn)地價(jià)評估：修改了關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)更新的具體要求。——宗地地價(jià)評估程序：修改了評估程序中的部分表述。——不同用途土地價(jià)格評估：增加了公共管理與公共服務(wù)和交通運(yùn)輸用地的價(jià)格評估要點(diǎn)，刪除了關(guān)于綜合用地評估的內(nèi)容。——不同權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評估：修改了評估中不同權(quán)利類型的歸類表述方法。——附錄：增加了現(xiàn)場勘查用表的參考格式。本標(biāo)準(zhǔn)由國土資源部提出。本標(biāo)準(zhǔn)由全國國土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(SAC/TC93)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院。本標(biāo)準(zhǔn)所代替標(biāo)準(zhǔn)的歷次版本發(fā)布情況為：Ⅱ隨著社會經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，土地市場、地價(jià)管理和地價(jià)評估技術(shù)出現(xiàn)了新的變化和需求。《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺，加強(qiáng)了對不動產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，間接影響著市場與價(jià)格的形成機(jī)制；黨的“十八大”以來，土地管理制度改革進(jìn)一步明確了方向和要求。為與現(xiàn)行法律法規(guī)相銜接，規(guī)范和指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地價(jià)格評估專業(yè)技術(shù)，科學(xué)揭示土地權(quán)益價(jià)值，促進(jìn)土地市場的培育與建設(shè)，對GB/T18508—2001進(jìn)行修1城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)的術(shù)語和定義、總則、價(jià)格影響因素、主要估價(jià)方法、基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地地價(jià)評估程序、不同用途土地價(jià)格評估、不同權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評估。農(nóng)村建設(shè)用地地價(jià)評估可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18507城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T19231土地基本術(shù)語GB/T21010—2007土地利用現(xiàn)狀分類TD/T1001—2012地籍調(diào)查規(guī)程TD/T1009—2007城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范3術(shù)語和定義GB/T19231界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。地價(jià)landprice在市場條件下形成的土地權(quán)利價(jià)格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價(jià)格和在特定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格。無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價(jià)格，其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單獨(dú)界定為地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價(jià)格。公示地價(jià)publishedpriceofland以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估，并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實(shí)施的地價(jià)。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、課稅地價(jià)等。基準(zhǔn)地價(jià)basicpriceofland在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)standardizedpriceofland政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格。2課稅地價(jià)taxablepriceofland土地估價(jià)landpricevaluation土地估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的和待估土地狀況，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，對待估土地在估價(jià)期日的價(jià)格進(jìn)行估算和判定的市場比較法marketcompariso根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。土地用途及利用條件基本一致的土地區(qū)域。與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。相鄰地區(qū)adjoiningareas與待估宗地用途空間緊鄰的均質(zhì)地域。與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。地價(jià)指數(shù)landpriceindex特定區(qū)域內(nèi)，某一用途、某一時(shí)期的地價(jià)水平相對于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的變動指數(shù)。收益還原法incomecapitalizationapproach將待估宗地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。綜合還原率overallcapitalizationrate將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價(jià)格的比率。土地還原率landcapitalizationrate將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的土地價(jià)格的比率。建筑物還原率buildingcapitalizationrate將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價(jià)格的比率。剩余法residualapproach在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利3成本逼近法costapproach以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。土地取得費(fèi)用landacquisitioncosts為取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)區(qū)域性客觀費(fèi)用。征收補(bǔ)償費(fèi)用landcompensation征收土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補(bǔ)償性費(fèi)用之和。土地開發(fā)費(fèi)用landdevelopmentcosts為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)區(qū)域性客觀費(fèi)用。主要涉及宗地內(nèi)外的土地開發(fā)土地增值landvalueincrement待估宗地因用途改變或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加。利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)(路線價(jià))、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過修正求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度。標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。標(biāo)準(zhǔn)宗地standardlot狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。4總則土地估價(jià)工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展要素市場，完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制，保證土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)正常交易，為全面、科學(xué)、合理地利用土地提供依據(jù)。44.2技術(shù)體系與技術(shù)途徑土地估價(jià)技術(shù)分為宗地地價(jià)評估技術(shù)和區(qū)域地價(jià)評估技術(shù)。宗地地價(jià)評估以宗地個(gè)體為對象，選擇適宜的估價(jià)方法，評估判定待估宗地的客觀市場價(jià)值；區(qū)域地價(jià)評估以特定區(qū)域?yàn)閷ο螅米诘卦u估方法和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，在對大量宗地地價(jià)樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析處理的基礎(chǔ)上，評估判定待估區(qū)域土地的平均市場價(jià)值。土地估價(jià)主要技術(shù)方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法、級差收益測算確定法等。4.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)途徑技術(shù)途徑如下：a)以土地定級(或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，利用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)；b)以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià)。4.2.3宗地地價(jià)評估技術(shù)途徑利用調(diào)查的相關(guān)資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法等方法評估宗地地價(jià)。4.3估價(jià)技術(shù)原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。4.3.2最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。4.3.3預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。土地估價(jià)應(yīng)以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。4.3.5貢獻(xiàn)原則不動產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價(jià)格可根據(jù)土地對不動產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。4.4估價(jià)成果4.4.1基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果估價(jià)成果如下：5a)基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告：主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評估成果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及資料整理分析報(bào)告；b)基準(zhǔn)地價(jià)圖：主要包括各用途基準(zhǔn)地價(jià)成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖；c)基準(zhǔn)地價(jià)表：各級別各用途基準(zhǔn)地價(jià)成果表、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表(含修正系數(shù)表和修正因素指標(biāo)說明表)。4.4.2宗地地價(jià)估價(jià)成果估價(jià)成果如下：a)宗地估價(jià)報(bào)告；b)宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評估工作底稿)。5價(jià)格影響因素5.1價(jià)格影響因素分類城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素包括：a)一般因素；b)區(qū)域因素；c)個(gè)別因素。5.2一般因素社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。5.3區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的因素，主要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和自然條件等。5.4個(gè)別因素土地開發(fā)利用限制和宗地臨街條件等。6主要估價(jià)方法6.1市場比較法以市場比較法評估土地價(jià)格公式如式(1)所示：P=Pβ×A×B×C×D×E…(1)P——待估宗地價(jià)格；P:——比較實(shí)例價(jià)格；A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；6C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；E——待估宗地使用年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)。程序如下：a)收集宗地交易實(shí)例；b)確定比較實(shí)例；c)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；d)進(jìn)行交易情況修正；e)進(jìn)行估價(jià)期日修正；f)進(jìn)行區(qū)域因素修正；g)進(jìn)行個(gè)別因素修正；h)進(jìn)行使用年期等其他因素修正；i)測算比準(zhǔn)價(jià)格。6.1.3收集宗地交易實(shí)例響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格及明確的價(jià)格內(nèi)涵等。6.1.4確定比較實(shí)例比較實(shí)例數(shù)量應(yīng)達(dá)到3個(gè)以上(含3個(gè)),且估價(jià)期日距比較實(shí)例的交易日原則上不超過3年。比較實(shí)例與待估宗地條件的相似性大于差異性；比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常(或可修正為正常)交易實(shí)例。6.1.5建立價(jià)格可比基礎(chǔ)應(yīng)從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面對各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一。6.1.6交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：a)有利害關(guān)系人之間的交易；b)急于出售或者購買情況下的交易；c)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；d)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；e)交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；f)相鄰地塊的合并交易；g)特殊方式的交易；h)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；i)其他非正常的交易。綜合考慮各特殊因素對地價(jià)的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，交易情況修正公式見式(2):PE=P?×Ep/EE (2)7式中：PE——交易情況修正后比較實(shí)例價(jià)格；P。——交易情況修正前比較實(shí)例價(jià)格；Ep——待估宗地交易情況指數(shù)；Eg——比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)。6.1.7估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格，通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，修正公式見式(3):PE=P?×Q/Q (3)PE——估價(jià)期日修正后比較實(shí)例價(jià)格；P。——估價(jià)期日修正前比較實(shí)例價(jià)格；Q——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)；Q。——比較實(shí)例交易日地價(jià)指數(shù)。地價(jià)指數(shù)的編制應(yīng)符合TD/T1009—2007的有關(guān)要求。6.1.8區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、區(qū)域土地使用限制等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對地價(jià)的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正公式見式(4):PE——區(qū)域因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；P?——區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；Dp——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；De——比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。6.1.9個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地個(gè)體狀況下的價(jià)格。個(gè)別因素修正的主要因子包括宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮個(gè)別因素中的各因子對地價(jià)的影響程度確定個(gè)別因素條件指數(shù)，修正公式見式(5):式中：PE——個(gè)別因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；P。——個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；Sp——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；SE——比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。當(dāng)容積率對地價(jià)影響較大時(shí)，應(yīng)單獨(dú)修正。86.1.10土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。修正公式見式(6):P?=P?×K………………(6)式中：P.——年期修正后宗地價(jià)格；P?——年期修正前比較實(shí)例價(jià)格；K——年期修正系數(shù)。見式(7):K=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]……………(7)r——土地還原率；m——待估宗地的使用年期；n——比較實(shí)例的使用年期。6.1.11其他因素修正除進(jìn)行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正。6.1.12測算比準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后的比較實(shí)例價(jià)格，選擇適用方法計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格，常用計(jì)算方法包括：a)簡單算術(shù)平均法；b)加權(quán)算術(shù)平均法；c)中位數(shù)法；d)眾數(shù)法。6.1.13適用范圍市場比較法主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地價(jià)格或土地租金外，還可用于其他估價(jià)方法中相關(guān)參數(shù)的求取。6.2收益還原法6.2.1基本公式以收益還原法評估土地價(jià)格公式如式(8)和式(9)所示：a)純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變：式中：P——土地收益價(jià)格；a——土地純收益(或地租),每年不變；r土地還原率，固定且大于零。b)純收益不變，收益年期有限，各相關(guān)因素不變：9式中：n——未來土地收益年期。程序如下：a)收集相關(guān)資料；b)測算年總收益；c)確定年總費(fèi)用；d)計(jì)算年純收益；e)確定還原率；f)選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；g)測算收益價(jià)格。6.2.3收集相關(guān)資料收集的資料包括待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時(shí)的年平均總收益、總費(fèi)用資料等。所收集的資料應(yīng)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映土地的長期收益趨勢。對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對營業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營運(yùn)資料；直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價(jià)格資料。6.2.4估算年總收益年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。經(jīng)營性項(xiàng)目或生產(chǎn)性項(xiàng)目，年總收益分別為經(jīng)營性收入或生產(chǎn)性收入。6.2.5確定年總費(fèi)用年總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合理的必要年支出。確定土地年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對總費(fèi)用的支出期超過或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。幾種主要土地利用方式中，土地年總費(fèi)用主要包括：a)土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他稅費(fèi)；b)不動產(chǎn)出租：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)；c)經(jīng)營性項(xiàng)目：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營利潤等；d)生產(chǎn)性項(xiàng)目：生產(chǎn)成本(包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等)、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附6.2.6確定土地純收益總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的余額。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按式(10)～式(18)計(jì)算：a)土地租賃：a=R-C式中：a——土地純收益；R——年總收入；C——年總費(fèi)用。b)不動產(chǎn)出租：a=RmIhm……(11)式中：a——土地純收益；Rn——不動產(chǎn)純收益；Ihm——房屋純收益。R=Rg-C…(12式中：Rm——不動產(chǎn)純收益；R?g——不動產(chǎn)年總收益；C——不動產(chǎn)年總費(fèi)用。Im=Ph×r?…(13)式中：Im——房屋純收益；Phe——房屋現(xiàn)值；r?——建筑物還原率。房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日的同類建筑物的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)折舊方法確定，其公式如式(14)所示：Phe=Pk×Dn=Phk-E…(14)式中：Phe——房屋現(xiàn)值；Pk——房屋重置價(jià)；D。——房屋成新度；E——房屋折舊總額。利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價(jià)格時(shí)應(yīng)關(guān)注如下情況：——當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價(jià)格。 當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。c)經(jīng)營性項(xiàng)目：a=ljp-Iji……(15)式中：a——土地純收益：Ig——企業(yè)經(jīng)營純收益；Ir——非土地資產(chǎn)純收益。式中：Ig——企業(yè)經(jīng)營純收益；Y——年經(jīng)營總收入；Cp——年經(jīng)營總費(fèi)用。d)生產(chǎn)性項(xiàng)目：a=Isp-Iji……(17)式中：a——土地純收益；It——非土地資產(chǎn)純收益。Ip=Yp-Cp式中：I——企業(yè)生產(chǎn)純收益；Yφ——年生產(chǎn)總收入；Cp——年生產(chǎn)總費(fèi)用。e)自用土地：可采用比較法求取客觀純收益，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，測算其土地純收益。6.2.7確定土地還原率確定土地還原率的基本方法包括：a)土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且土地區(qū)域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的土地純收益與其土地價(jià)格的比率測算還原率；b)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)待估宗地所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定；c)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)將其按大小排序，然后分析判斷待估宗地所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同區(qū)位、不同土地使用年期及不同時(shí)期的土地之間還原率的差別。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系如式(19)所示：r=(r?×L+r?×B)/(L+B)…(19)r——綜合還原率；r?——土地還原率；L——土地價(jià)格；rg——建筑物還原率；B——建筑物價(jià)格。6.2.8選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式在估價(jià)實(shí)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應(yīng)采用的公式見附錄A。根據(jù)已選擇的公式測算土地收益價(jià)格。收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。6.3剩余法6.3.1評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價(jià)格6.3.1.1基本公式以剩余法評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價(jià)格公式如式(20)所示：P——待估宗地價(jià)格；P,——不動產(chǎn)交易價(jià)格：P,——房屋現(xiàn)值；T——交易稅費(fèi)。程序如下：a)調(diào)查待估宗地的基本情況；b)測算不動產(chǎn)交易價(jià)格；c)測算房屋現(xiàn)值；d)測算交易稅費(fèi)；e)測算待估宗地價(jià)格。6.3.1.3測算不動產(chǎn)交易價(jià)格不動產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)依據(jù)客觀交易價(jià)格，采用市場比較法或結(jié)合不動產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)定測算。主要包括不動產(chǎn)交易過程中的稅費(fèi)。運(yùn)用剩余法評估公式測算土地價(jià)格，應(yīng)注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動產(chǎn)交易價(jià)格對應(yīng)的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正。適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。6.3.2評估待開發(fā)土地的價(jià)格以剩余法評估待開發(fā)土地價(jià)格公式如式(21)所示：P=A-B-C……(21)P—-待估宗地價(jià)格；A——不動產(chǎn)總價(jià)；B——開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本；C——客觀開發(fā)利潤。程序如下：a)調(diào)查待估宗地的基本情況；b)確定待估宗地的最有效利用方式；c)測算完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價(jià)；d)估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；e)測算開發(fā)成本和開發(fā)商客觀開發(fā)利潤；f)測算待估宗地價(jià)格。6.3.2.3測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析法確定其在評估期日的價(jià)值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。6.3.2.4確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、將土地開發(fā)完成所需的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本應(yīng)計(jì)算利息，銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算應(yīng)充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。利息率的選取應(yīng)參照銀行公布的同期貸款利率。開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。如果采用現(xiàn)金流法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨(dú)測算利潤。運(yùn)用剩余法評估公式測算土地價(jià)格。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。一般可運(yùn)用于以下情形：a)待開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價(jià)；b)待改造后再開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價(jià)；c)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。6.4成本逼近法以成本逼近法評估土地價(jià)格公式如式(22)所示：P=E。+Ea+T+R?+R?+R?……(22)=PE+R?P——待估宗地價(jià)格；E。——土地取得費(fèi)；E?——土地開發(fā)費(fèi)；R?——利潤；R?——土地增值；PE土地成本價(jià)格。程序如下：a)收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及土地增值等資料；b)通過直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤；c)確定土地增值；d)對地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測算待估宗地價(jià)格。6.4.3確定土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)按取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，不同情況如下：a)征收農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用確定。b)征收國有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用確定。c)通過市場交易獲得土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是估價(jià)期日土地的客觀市場購置價(jià)格。6.4.4確定土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所需投入的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般包括土地平整費(fèi)。根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費(fèi)用。按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開發(fā)程度，確定待估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。6.4.5確定各項(xiàng)稅費(fèi)土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)，一般包括占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他在土地取得過程中直接相關(guān)的稅費(fèi)等。6.4.6確定土地開發(fā)利息土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。按照設(shè)定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過1年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。6.4.7確定土地開發(fā)利潤土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤。6.4.8確定土地增值土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測算。6.4.9價(jià)格修正確定按式(22)初步測算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。當(dāng)土地增值是以有限年期的價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無限年期的價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)公式如式(23)所示：K=1-1/(1+r)”……………K——年期修正系數(shù)；r——土地還原率；n土地使用年期。當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價(jià)格評估。6.5公示地價(jià)系數(shù)修正法6.5.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法6.5.1.1基本公式以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估土地價(jià)格公式如式(24)所示：P=Pb×(1±≥K;)×K;+D……(24)式中：P——待估宗地價(jià)格；Ph——某用途、某級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)；≥K:宗地地價(jià)修正系數(shù)；K;——估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；D——土地開發(fā)程度修正值。程序如下：a)收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；b)確定待估宗地所處土地級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)；c)分析待估宗地的地價(jià)影響因素；d)編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；e)依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；f)進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正；g)測算待估宗地價(jià)格。6.5.1.3適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)；所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過3年。6.5.2路線價(jià)法6.5.2.1基本公式以路線價(jià)法評估土地價(jià)格公式如式(25)所示：P——待估宗地價(jià)格；u——待估宗地所屬路線段的路線價(jià)；d、——深度指數(shù)；K;——宗地形狀修正、容積率修正等其他修正系數(shù)。6.5.2.2適用要求路線價(jià)法是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則和要求與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類同。當(dāng)區(qū)域內(nèi)同時(shí)存在基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)時(shí)，里地線以內(nèi)的宗地，應(yīng)采用路線價(jià)法評估。6.5.3標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法以標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法評估土地價(jià)格公式如式(26)所示：P——待估宗地價(jià)格；A——待估宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以標(biāo)準(zhǔn)定地價(jià)期日地價(jià)指數(shù)；C——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以標(biāo)準(zhǔn)宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；D——待估宗地年期修正指數(shù)。程序如下：a)收集標(biāo)準(zhǔn)宗地及標(biāo)定地價(jià)相關(guān)資料；b)選擇3個(gè)(含3個(gè))以上可比標(biāo)準(zhǔn)宗地；c)進(jìn)行相關(guān)地價(jià)影響因素修正；d)測算待估宗地價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布標(biāo)定地價(jià)的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)；所采用的標(biāo)準(zhǔn)宗地與待估宗地應(yīng)位于相同或類似區(qū)域，且具有可比性；標(biāo)定地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價(jià)期日距標(biāo)定地價(jià)的期日一般不超過1年。7基準(zhǔn)地價(jià)評估程序如下：a)準(zhǔn)備工作；b)資料調(diào)查與整理；c)基準(zhǔn)地價(jià)評估：d)基準(zhǔn)地價(jià)確定；e)編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表；f)成果整理；g)成果驗(yàn)收、備案及公布。7.2準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要包括編寫基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確定基準(zhǔn)地價(jià)評估區(qū)域等。基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書的內(nèi)容包括城鎮(zhèn)基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)基準(zhǔn)地價(jià)評估的表格應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際需要制定。基本表格見附錄B。基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖應(yīng)采用能覆蓋基準(zhǔn)地價(jià)評估區(qū)域的城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖或規(guī)劃圖，其比例尺要求大城市中等城市小城市以下按路線價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，局部商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。確定基準(zhǔn)地價(jià)評估區(qū)域包括確定基準(zhǔn)地價(jià)評估的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級別或均質(zhì)區(qū)域。7.3資料調(diào)查與整理7.3.1資料調(diào)查的一般要求要求如下：a)調(diào)查、收集的有關(guān)地價(jià)資料應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于估價(jià)工作底圖上；b)調(diào)查以土地級別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；c)地價(jià)樣點(diǎn)選取應(yīng)采用分類不等比抽樣，樣點(diǎn)數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級樣點(diǎn)總數(shù)原則上不少于30個(gè)；樣點(diǎn)總數(shù)不足30個(gè)的，應(yīng)進(jìn)行全樣點(diǎn)調(diào)查；d)樣點(diǎn)應(yīng)具代表性，且原則上分布均勻；e)所選樣點(diǎn)宜能同時(shí)獲得地價(jià)或土地利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；f)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料應(yīng)不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)；g)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價(jià)和土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；h)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查表格。7.3.2資料調(diào)查的內(nèi)容7.3.2.1土地定級成果資料主要包括：a)土地級別圖；b)土地定級工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；c)其他相關(guān)成果及資料。主要包括：a)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；b)土地使用權(quán)、房屋及柜臺出租資料；d)土地征收補(bǔ)償、安置補(bǔ)助及地上物補(bǔ)償相關(guān)資料；e)土地聯(lián)營入股資料；f)以地聯(lián)合建房、換房資料；g)房屋征收補(bǔ)償資料、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)及土地聯(lián)營、合作建房等相關(guān)資料；i)有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；j)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)；k)其他資料，如還原率等。主要包括：a)不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)；b)同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料；c)不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)；d)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料；e)單位或企業(yè)土地利用效益資料。7.3.2.4影響地價(jià)的因素資料指影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。主要包括：a)歷史地價(jià)資料；b)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動指數(shù)；c)土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；d)有關(guān)不動產(chǎn)的稅收種類、稅率等；e)城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。7.3.3樣點(diǎn)資料的整理逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點(diǎn)剔除。將初步審查合格的樣點(diǎn)資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、土地交易方式、地價(jià)計(jì)算方法、企業(yè)用地效益等進(jìn)行歸類。當(dāng)樣點(diǎn)數(shù)量少于7.3.1c)規(guī)定的數(shù)量時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。7.4確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的土地權(quán)利類型、使用年期、用途、期日、開發(fā)利用程度及容積率等開發(fā)建設(shè)條件。基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀總體情況，并考慮政府管理需求確定。7.5利用市場交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià)7.5.1基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域的劃分主要包括：a)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以土地級別為基本測算區(qū)域，當(dāng)土地級別范圍過大時(shí)，可以按照城鎮(zhèn)土地條件的差異性將測算區(qū)域適當(dāng)細(xì)分為均質(zhì)地域。b)測算區(qū)域中樣點(diǎn)數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣點(diǎn)需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。7.5.2樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算7.5.2.1利用土地使用權(quán)出讓資料計(jì)算地價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按式(27)計(jì)算地價(jià)：P=式中：P——出讓宗地單位面積地價(jià)；Pr——出讓宗地總地價(jià)(含實(shí)物地租折價(jià));S——出讓宗地總面積。7.5.2.2利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算地價(jià)用土地轉(zhuǎn)讓方取得的資金或?qū)嵨镎蹆r(jià)作為土地轉(zhuǎn)讓總地價(jià)，按式(28)計(jì)算地價(jià)：式中：P——轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價(jià)；P,——土地轉(zhuǎn)讓方獲取的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值；S轉(zhuǎn)讓宗地總面積。7.5.2.3利用土地使用權(quán)出租資料計(jì)算地價(jià)土地使用權(quán)出租租金以實(shí)際簽訂出租合同中的租金為標(biāo)準(zhǔn)，按式(29)計(jì)算地價(jià)：式中：P——出租宗地單位面積地價(jià)；R——出租方每年得到的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值；S——出租的宗地面積；r土地還原率。7.5.2.4利用房地出租資料計(jì)算地價(jià)見6.2。7.5.2.5利用土地聯(lián)營入股資料計(jì)算地價(jià)根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)：a)用土地入股取得的年收益，按式(30)計(jì)算地價(jià)：P=(R/S)×(1/r)………………(30)式中：P——聯(lián)營土地單位面積地價(jià)；R——土地股每年分享的利潤或股息；S——聯(lián)營土地面積；r土地還原率。b)用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按式(31)計(jì)算地價(jià)：P=Cg×(re/rc)×(1/S)式中：P——聯(lián)營土地單位面積地價(jià)；C。——出資方的資本總量；r。——出地方利潤分成量；r。——出資方利潤分成量；S——聯(lián)營土地面積。7.5.2.6利用以地?fù)Q房資料計(jì)算地價(jià)用出地方取得房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按式(32)計(jì)算地價(jià)：P=(Sb×P)/S………………(32)式中：P——土地單位面積地價(jià)；S——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積；Phs——單位建筑面積的平均售價(jià)；S——轉(zhuǎn)讓出的土地面積。7.5.2.7利用柜臺出租資料計(jì)算地價(jià)主要內(nèi)容包括：a)商店運(yùn)營總費(fèi)用計(jì)算根據(jù)商店建筑物特點(diǎn)，計(jì)算商店在一年經(jīng)營中應(yīng)支付的經(jīng)營管理費(fèi)、房屋建筑維修費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、水電熱等運(yùn)營費(fèi)、與租房有關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)等，作為商店運(yùn)營總費(fèi)用。b)計(jì)算出租柜臺應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用按出租柜臺的營業(yè)面積與總營業(yè)面積的比例計(jì)算柜臺分?jǐn)偟馁M(fèi)用和土地面積。c)計(jì)算地價(jià)[見式(33)]式中：P—-出租柜臺單位土地面積的地價(jià)；R——出租柜臺年租金總收入；E——出租柜臺所在商店的年經(jīng)營總支出費(fèi)用；Sb?——出租柜臺的營業(yè)面積；S,——商店的總營業(yè)面積；S——商店土地總面積；r——土地還原率。當(dāng)出租柜臺處在不同的樓層時(shí)，應(yīng)注意樓層對價(jià)格的影響。7.5.2.8利用房屋買賣資料計(jì)算地價(jià)用房屋買賣價(jià)格計(jì)算地價(jià)，參見6.3.1中公式。7.5.2.9利用商品房出售資料計(jì)算地價(jià)按整幢樓的商品房總售價(jià)作為估算地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，參照6.3.2中公式計(jì)算商品房買賣中的地價(jià)。7.5.2.10利用新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地資料計(jì)算地價(jià)參見6.4。7.5.2.11利用聯(lián)建分成資料計(jì)算地價(jià)聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息及投資資本的利潤，地價(jià)計(jì)算公式如式(34)所示：P=[(Cn+T)×S]/S=(Ch+T)×S×Rp/S (34)式中：P——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)；Ck——房屋單位建筑面積造價(jià)；T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)；Si,——出地方分成建筑面積；S——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e；Rp——容積率；S——出資方分成建筑面積。7.5.3樣點(diǎn)地價(jià)修正與樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制7.5.3.1樣點(diǎn)地價(jià)修正依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，將計(jì)算所得樣點(diǎn)地價(jià)修正到與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵相一致下的價(jià)格，修正內(nèi)容一般包括交易情況修正、估價(jià)期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層分配修正、開發(fā)程度修正、出讓年期修正等，修正方法參見6.1中的有關(guān)內(nèi)容。7.5.3.2樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制主要要求如下：a)以城鎮(zhèn)地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖或地形圖等為底圖繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖；b)在圖上按照商服、住宅、工業(yè)等不同用途分別標(biāo)識地價(jià)樣點(diǎn)資料；c)在圖上應(yīng)該反映土地級別(均質(zhì)地域)界線；d)直接在圖上表示地價(jià)數(shù)據(jù)，資料較多時(shí)，可采用分級圖例表示地價(jià)樣點(diǎn)分布。7.5.4檢驗(yàn)與處理7.5.4.1樣本總體檢驗(yàn)以土地級別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體檢驗(yàn)和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。用t檢驗(yàn)法和均值-方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。7.5.4.2樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)主要要求如下：a)同一土地級別或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)應(yīng)通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，應(yīng)對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。b)同一均質(zhì)地域中，按不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也應(yīng)通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。主要要求如下：a)城鎮(zhèn)中商服中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)域，應(yīng)單獨(dú)表示；b)相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，將精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除；c)同一級別、均質(zhì)地域中，按不同交易方式下測算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最具代表性，數(shù)量多的樣點(diǎn)作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級別、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填入附錄B中的相應(yīng)表格。7.5.5利用樣點(diǎn)地價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)7.5.5.1用樣點(diǎn)地價(jià)評估級別(區(qū)域)基準(zhǔn)地價(jià)主要情況的要求如下：a)有樣點(diǎn)級別(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)評估評估程序?yàn)椋?)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)數(shù)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。2)方法選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)級別(區(qū)域)內(nèi)，根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布規(guī)律，選用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)。b)沒有交易價(jià)格資料或交易價(jià)格資料較少級別(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)評估沒有交易資料的級別(區(qū)域),采用比較法、比例系數(shù)法確定基準(zhǔn)地價(jià)。評估程序?yàn)椋?)對已評估出基準(zhǔn)地價(jià)的級別(區(qū)域),建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表；2)對沒有交易資料或數(shù)量不足的級別(區(qū)域),進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化；3)比較待估價(jià)級別(區(qū)域)與有地價(jià)級別(區(qū)域)土地條件的接近程度；4)在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修正法評估區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；5)通過確定相關(guān)用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同級別(區(qū)域)內(nèi)的比例關(guān)系，評估待估用途的基準(zhǔn)地價(jià)。7.5.5.2建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別數(shù)學(xué)模型，評估級別基準(zhǔn)地價(jià)在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，利用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)測算級別基準(zhǔn)地價(jià)。主要程序及要求如下：a)模型選擇：根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的二維關(guān)系圖選擇適宜的數(shù)學(xué)模型，選用模型參見b)參數(shù)估計(jì)：將收集到的通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料，分用途代入模型中，估計(jì)參數(shù)值；c)顯著性檢驗(yàn)：對估算出的參數(shù)值，應(yīng)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，具體方法參見7.6.4.3;d)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算：將估計(jì)參數(shù)值和有關(guān)參數(shù)代入，測算各級土地的基準(zhǔn)地價(jià)。7.5.5.3建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級單元總分值數(shù)學(xué)模型，評估級別基準(zhǔn)地價(jià)在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地定級單元總分值之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，利用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)測算級別基準(zhǔn)地價(jià)。主要程序及要求如下：a)模型選擇：根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)與土地定級單元之間的二維關(guān)系圖選擇適宜的數(shù)學(xué)模型，具體參見7.6.4.1中的模型。其中，Y,為第n級土地交易樣點(diǎn)地價(jià)，計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)為級別基準(zhǔn)地價(jià)，X,為第n級區(qū)域內(nèi)定級單元總分值。b)參數(shù)估計(jì)：將收集到的通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料，分用途代入模型中，估計(jì)參數(shù)值。c)顯著性檢驗(yàn)：對估算出的參數(shù)值，應(yīng)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，具體方法參見7.6.4.3。d)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算：將估計(jì)值和有關(guān)參數(shù)代入，得到各單元分值的估計(jì)地價(jià)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。7.5.6利用市場交易資料評估區(qū)段路線價(jià)a)劃分路線價(jià)區(qū)段；b)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；c)評估區(qū)段路線價(jià)。路線價(jià)主要附設(shè)于繁華商服區(qū)段，用于表征區(qū)段平均商服地價(jià)。要求如下：a)商服用地區(qū)位條件、交通條件、人流量等因素相似的相鄰地塊劃歸同一區(qū)段；b)地價(jià)水平相近的相鄰地塊劃歸同一區(qū)段。根據(jù)臨街宗地樣點(diǎn)的價(jià)格及其深度間的變化規(guī)律，確定標(biāo)準(zhǔn)深度。要求如下：a)市場交易地價(jià)資料修正參見7.5.3.1。b)評估區(qū)段路線價(jià)。以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)市場交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，經(jīng)過樣點(diǎn)地價(jià)修正和檢驗(yàn)剔除后，確定區(qū)段路線價(jià)。具體方法如下：1)取算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)；2)取中位數(shù)；3)取眾數(shù)。7.6利用土地收益資料評估基準(zhǔn)地價(jià)7.6.1土地級別的確定根據(jù)GB/T18507的要求，確定土地的級別。7.6.2樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理7.6.2.1土地利用類型的劃分根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)和土地利用類型的經(jīng)濟(jì)資料差異，將土地利用類型分為商服、住宅、工業(yè)用地等，條件具備的地方，可對用地類型作進(jìn)一步細(xì)分。7.6.2.2單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按式(35)計(jì)算：Xin=f;/n………………(35)式中：Xn——某單元土地質(zhì)量指數(shù)；f;——某單元總分值；n——土地級別數(shù)。7.6.2.3行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商服、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按式(36)計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：K=Cm/C,………………(36)式中：K——某用地類型中的某一行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)；Cm——該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率；C,——該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤率。7.6.2.4規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商服、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)模或技術(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按式(37)計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：K=Cm/Cmax……………(37)K——某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)；C——該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率；Cmx——該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率。7.6.2.5企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按式(38)計(jì)算：式中：C,——企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額；C。——企業(yè)實(shí)際使用的資本額；7.6.2.6合理工資量的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用式(39)計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)：Le——某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額；L——該企業(yè)實(shí)際支出的工資額；LP、——某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量；LP。——企業(yè)實(shí)際占有的勞動力數(shù)量。7.6.2.7企業(yè)效益資料的整理將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理，并將結(jié)果填入附錄B中的相應(yīng)表格。7.6.3指標(biāo)選擇與樣點(diǎn)數(shù)據(jù)歸類7.6.3.1土地收益測算指標(biāo)的選擇土地收益主要是對級差收益的測算。級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。7.6.3.2樣點(diǎn)數(shù)據(jù)歸類以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，對商服用地可繼續(xù)劃分金融保險(xiǎn)業(yè)、辦公服務(wù)類、綜合商廈類、小商店與居民服務(wù)類等行業(yè)，進(jìn)行資料歸類。7.6.3.3樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)參見7.5.4.2。7.6.4模型選擇與參數(shù)估計(jì)7.6.4.1選擇測算模型主要要求如下：a)常用于級差收益測算的模型如式(40)～式(43)所示：1)Y=A(1+r)*i或Y,=A(1+r)uXj…(40)式中：Y——第n級土地上樣點(diǎn)每平方米土地的利潤值；A、a——待估參數(shù)；r——利潤級差系數(shù)；Xg——第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)。土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)1,2,…,n排列，土地級別指數(shù)取值為n,…,2,1。2)Y=b?+b?X?m+b?X?+b?X?……………(41)式中：Y、X——含義同式(40)模型；b?——樣點(diǎn)截距項(xiàng)系數(shù)；b?、b?、b?——分別為土地、資本、勞動力的樣點(diǎn)回歸系數(shù)；X?——每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X?——每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量。3)Y=A(1+r)×in×X?62×X?bs………………(42)4)Y,=F(X?)+b?X?+b?X?+VF(X?m)——自變量X的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；V——誤差項(xiàng)。b)級差收益測算模型選擇方法：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的相關(guān)數(shù)學(xué)關(guān)系及相關(guān)檢驗(yàn)來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同的樣點(diǎn)回歸模型，同時(shí)對各樣點(diǎn)模主要要求如下：a)模型確定根據(jù)7.6.4.1中提供的模型、模型選擇方法和樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，確定級差收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。b)參數(shù)估計(jì)將樣點(diǎn)資料代入數(shù)學(xué)模型，用數(shù)學(xué)方法求出各因素參數(shù)值。對于線性模型，其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素參數(shù)值。主要要求如下：a)經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)一般從符號和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號檢驗(yàn)是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。b)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)通過回歸系數(shù)的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素對凈收益的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的擬合程度。c)計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)通過異方差性檢驗(yàn)、多重共線性檢驗(yàn)和自相關(guān)檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到各級土地上不同用途的土地收益值。各土地收益計(jì)算模型如式(44)～式(47)所示：a)模型I,=A(1+r)Xim………………(44)b)模型I,=Yw-(b?+b?X?+b?X?)式中：ImYw 級土地上樣點(diǎn)單位面積的土地收益；級土地上樣點(diǎn)單位面積的利潤；某一級地租的平均值按式(48)計(jì)算：式中：I,——第n級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；M——第n級土地上的樣點(diǎn)量。7.6.6基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算7.6.6.1土地還原率的確定土地還原率確定方法見6.2.7。7.6.6.2基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算按式(49)測算各級別、各用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)：Pb=(In/r?)[1-1/(1+r)"]式中：Pih——某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價(jià)；I。——某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益；r?——土地還原率；n——基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定各級別土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。用該級別土地上不同用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行檢驗(yàn)。對離散度較大的測算結(jié)果，應(yīng)在級別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。按測算結(jié)果，編制各級別各用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)表，數(shù)據(jù)填入附錄B中的相應(yīng)各表。7.7基準(zhǔn)地價(jià)的確定7.7.1確定原則主要原則如下：a)以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔；b)土地市場發(fā)達(dá)地區(qū)以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證；c)土地市場不發(fā)達(dá)地區(qū)以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證；d)體現(xiàn)土地和地價(jià)管理政策。7.7.2確定方法以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的各級別各用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價(jià)水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。以分類土地級別為測算區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)分別確定商服、住宅、工業(yè)等各類土地相應(yīng)級別的級別基準(zhǔn)地價(jià)以綜合級別為測算區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，每一級別中應(yīng)分別確定商服、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)土地市場發(fā)育情況和應(yīng)用需求，在確定分用途的級別基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)，可根據(jù)最有效利用原則確定綜合基準(zhǔn)地價(jià)。7.8基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制7.8.1基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表類型基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理建立的，反映基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間相關(guān)關(guān)系的表格體系。編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系便于在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效地評估宗地地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表。編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的同時(shí)，應(yīng)編制與各種修正系數(shù)相對應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。7.8.2級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制7.8.2.1利用市場地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表程序與要求如下：a)確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按7.7的規(guī)定，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。b)選擇宗地地價(jià)影響因素1)商服用地的影響因素：——商服繁華度：主要指商服區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)等；——交通便捷度：主要指宗地與公共交通、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制：主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對商服區(qū)土地利用的限制；——宗地條件：主要包括宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等；——其他因素。2)住宅用地的影響因素：——位置：主要包括距商服中心和城鎮(zhèn)中心的距離；——交通便捷度：主要指滿足購物、工作、生活等需求的出行方便程度；——基礎(chǔ)設(shè)施完善度；——公用服務(wù)設(shè)施完備度：主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院及其他相關(guān)公用設(shè)施的配置狀況；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制；——其他因素。3)工業(yè)用地的影響因素：——交通便捷度；——基礎(chǔ)設(shè)施完善度；——產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制；——宗地條件：主要包括宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強(qiáng)度等情況；——其他因素。4)因素對地價(jià)的影響程度確定：采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。c)各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算1)修正幅度值的計(jì)算以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級別或區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，上調(diào)幅度的計(jì)算公式見式(50):F?=[(Ih-Im)/Ii]×100%………(50)下調(diào)幅度的計(jì)算公式見式(51):F?=[(Im-Im)/I]×100%………………(51)式中：F?——基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度；Ih——級別或區(qū)域中正常地價(jià)的最高值；I——基準(zhǔn)地價(jià)；F?——基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度；In——級別或區(qū)域中正常地價(jià)的最低值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。2)影響地價(jià)各因素修正幅度的確定依據(jù)b)中確定的不同用途各因素對地價(jià)的影響權(quán)重，按式(52)和式(53)計(jì)算各因素的修正幅度。F?;=F?×W; (52)F?i=F?×W; (53)式中：F?;——某一因素的上調(diào)幅度；W;——某一因素對宗地地價(jià)的影響權(quán)重；F??——某一因素的下調(diào)幅度。以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為Fz/2,同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。d)編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及其指標(biāo)說明按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，量化各影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制各級別(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表；同時(shí)，根據(jù)各地價(jià)影響因素的變化情況，明確定量或定性描述各地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下相應(yīng)影響因素的指標(biāo)特征，形成指標(biāo)說明表。7.8.2.2利用土地利用效益資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表程序與要求如下：a)確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按7.7的有關(guān)規(guī)定，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。b)選擇宗地地價(jià)影響因素參照7.8.2.1的相關(guān)規(guī)定選擇不同用地的影響因素。c)各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算1)修正幅度值的計(jì)算以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計(jì)算方法參照2)影響地價(jià)各因素修正值的確定參照7.8.2.1c)中相關(guān)規(guī)定。d)編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和指標(biāo)說明表素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制各級別(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，同時(shí)，根據(jù)各地價(jià)影響因素的變化情況，定量或定性描述各地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下相應(yīng)影響因素的指標(biāo)特7.8.2.3利用定級因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表程序與要求如下：a)利用土地定級成果，確定各類用地的宗地地價(jià)影響因素、各影響因素權(quán)重、各土地級別(區(qū)域)、宗地及評估單元的定級因素分值或綜合分值。b)用宗地各定級因素分值與級別(區(qū)域)平均綜合分值和宗地綜合分值比較，測算修正系數(shù)。對未能納入定級因素的個(gè)別因素，應(yīng)采用其他方法測算個(gè)別因素修正系數(shù)。c)編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及其指標(biāo)說明表。采用此種方法編制修正系數(shù)表，其指標(biāo)說明表中，對各因素指標(biāo)的描述不應(yīng)僅以定級因素綜合分值表示。7.8.3路線價(jià)修正系數(shù)表的編制路線價(jià)修正系數(shù)表主要指深度指數(shù)修正表，還可根據(jù)地價(jià)影響情況編制寬度、形狀、容積率等相關(guān)個(gè)別因素修正系數(shù)表。其具體程序如下：a)確定路線價(jià)依7.5.6相關(guān)規(guī)定確定路線價(jià)。b)編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價(jià)的變化程度制定。具體做法如下：1)確定標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線。2)確定級距。在同一級距內(nèi)，地價(jià)對路線價(jià)的變化程度較小，視同一致。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析市場地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)量、級距。3)確定單獨(dú)深度百分率。將宗地自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離(級距)劃分為若干單元格，并依次為a?,az,a?…a,其單獨(dú)深度百分率為：a?>az>as…>an。4)選用平均或累計(jì)深度百分率制作深度百分率表。平均深度百分率：a?>(a?+az)/2>(a?+a?+a?)/3>…>(a?+a?+a?+…ap)/n累計(jì)深度百分率：a?<a?+az<a?+az+a?<…<a?+az+a?+…a,5)編制深度修正指數(shù)表。c)編制其他因素修正表根據(jù)需要，依據(jù)7.8.2中的原理和方法編制臨街寬度、容積率等其他因素修正表。7.9基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新是在土地定級或均