29三月2024合富輝煌-天津國際新城房地產項目定位報告項目定位推導思路項目發展回顧SWOT分析市場定位主力目標客戶群定位形象主題產品主題市場結論2PART1

項目競爭力分析項目概況項目發展回顧項目SWOT分析

3項目概況開發商大連億達軟件園開發有限公司地理位置大連高新技術產業園區億達軟件園核心地區占地面積14.1萬平方米建筑面積24萬平方米容積率1.7綠化率40%結構形式框剪結構建筑形式板式小高層4項目發展回顧銷售1已推售完單元1000套2已推剩余單元384套3凍結單元534套4總計套數1918套截止到04年4月28日，未售單元共918套3000元4000元5000元6000元價格03年5月04年5月銷售組織管理有待規范項目歷史銷售業績良好5推廣項目形象模糊項目知名度高項目案名的改變項目標識的改變項目定位語的改變宣傳賣點反復陳述宣傳力度投入較大品牌形象整合不足6優勢1.品牌2.成熟準現房3.完善的教育體系SWOT——億達品牌在大連已家喻戶曉，企業品牌在社會上認知度較高——億達項目在大連消費者心目中有著“住億達房子，過舒心日子”的良好口碑——工程建設接近尾聲，6月底首批交樓，9月底全面交樓——示范單位及園林示范區即將全部完工——物業管理駐場更加體現了本項目的成熟優勢——與區域內的競爭樓盤相比，本項目成熟優勢更加明顯——新加坡愛兒坊雙語幼兒園、雙語小學、雙語中學，使本項目具備完善的教育體系——完善的教育體系更符合高素質購房人群的偏好——開發企業同教育產業的結合，有力的保障了本項目入住業主子女接受高素質教育的優先條件74.物業5.園林6.人文環境——本項目物業由億達新工物業管理有限公司提供服務——結合新加坡新工物業170年的運營經驗，實行英國皇家物業管理模式，健全的服務體系和服務信譽保障了業主的優質生活——園林設計，名師主筆，由臺灣首席規劃設計大師黃永洪先生主筆規劃，并由日本綜合計畫首席設計師星野嘉郎進行景觀布置——100多種綠植的栽種和4461棵喬木、灌木以及360度的立體綠化使本項目具有獨特的景觀優勢——軟件園的高素質人群保障了項目的人文環境——已購房業主90%以上具有學士學位，40%具有碩士學位和博士學位——海歸派業主的入住更加體現了本項目的國際化人文社區形象SWOT優勢81.舊盤新推2.價格壓力3.生活配套不足SWOT——在本項目原有的市場基礎上提升，或是進行方向性調整都會存在一定的難度——產品形態已定型，不存在調整的可能性——自開盤之初的3000多元起價到目前均價接近5000元，短時間內價格拉升幅度過大——豎拉差跨度大，加大了高層單位的銷售難度；橫拉差合理性欠缺；整體價格體系缺乏系統性——目前平均價格每平方米高出周邊競爭項目500多元，高價位產生購買抗性——社區內部商業配套不足，生活不便——本項目周邊缺乏完善的購物環境和休閑娛樂設施，與區域內其他競爭樓盤相比，更為明顯劣勢94.外部環境影響較大5.交通配套有待改善6.品牌資源整合不足——臨近高壓線——西南側靠近鐵路線，噪音干擾較大——南面第二糧庫影響外部景觀——由家村自由市場及散亂商鋪使外部環境顯得較為嘈雜——本項目臨近五一路，道路條件不佳——周邊公共交通輻射能力有限，未能直達中山、西崗等繁華地區——通往旅順南路的數碼路需要步行15分鐘——未能很好運用億達開發的軟件園影響力，企業內部資源沒有得到充分運用和宣傳——億達集團房地產板塊內部品牌整合不足，沒有統一的對外形象——本項目的品牌樹立及提升沒有充分發揮，項目市場形象較為模糊SWOT劣勢104.五一路交通拓寬改造工程即將啟動1.區域發展不斷成熟SWOT機遇2.軟件園生活就業人員不斷增加——近兩年工作就業人員不斷激增，目前常住人口8000人，預計兩到三年內人口增加到2~3萬，對房地產剛性需求拉動較強——外籍人士、海歸派人員不斷增加——軟件園產業結構不斷完善，園區影響力不斷加大，被國家計委和信息產業部聯合命名為“國家軟件產業基地”，發展勢頭迅猛——軟件園區域內可開發土地不斷減少，地域具有升值潛力3.區域消費能力不斷提升——隨著人口不斷增加，以及高知高收入人群的注入，區域內的消費能力不斷提升111.區域內競爭激烈2.競爭區域范圍擴大SWOT威脅——隨著本項目價格不斷上漲，目標客戶群發生變化，具有競爭力的同質樓盤范圍不斷擴大，已開始向市區其他區域擴散——本項目競爭范圍已擴大到星海灣一帶，以一品星海最具有競爭威脅——書香園三期、硅谷假日、幸福E家同本項目競爭激烈——周邊競爭項目總體開發量今年預計突破100萬平方米3.中部商圈的住宅發展將分流本項目的客流12PART3市場定位13市場定位方向呈現給市場一個學清園的升級換代產品升級版市場定位

本項目產品與學清園一、二期存在一定的差異性表現在：建筑形態全部為小高層地塊與學清園一、二期被市政路隔開產品設計更加完善，環境更加優美14提煉項目的核心競爭力開發商背景億達集團在大連的品牌已經有口皆碑產品優勢的均好性疊加使項目品質保持卓然超群產品的優勢賣點使得本產品具有一些不可復制的特性所處地域的快速發展使得區域氛圍更趨向于成熟品牌、物業服務、教育配套等附加值提升本項目的綜合素質已成交業主奠定了社區濃厚的人文氛圍本項目品質在區域內處于領先地位核心競爭力的基礎15核心競爭力的元素提煉社區及區域人文氛圍的高尚性億達、軟件園品牌的國際性項目自身素質的均好性區域內檔次的尊貴性區域未來的發展前景16市場結論回顧17市場定位立足于大連軟件園區發展成為大大連住宅發展的精品全方位、國際化生活標準的代表社區18PART4產品主題

19產品主題國際知本文化社區產品主題是基于市場定位的基礎，將核心競爭力要素落實于項目產品本身。國際性尊貴性均好性高尚性發展前景國際知本文化20PART5形象主題21除了賣產品還能賣什么？

消費者購房后仍然是居住，追求文化也不過是一種附加需求

賣國際性？國際性距離實在的百姓還有一段距離，實實在在的生活是靠產品內容支撐的賣知本性？他是人們選擇產品之前就已經擁有的，是產品出售以后聚攏的附加產物賣文化性？是三者合而為一22是本項目升級核心的理論基礎，是抓住消費者需求的主脈。簡單的綜合只是硬件的拼湊，更需要的是在綜合之上的升華。項目價值的最終體現應是在人們通過對產品的依托而向往追求的美好生活。本項目后續所要推廣的不僅僅是產品，而是——一種生活模式一種生活方式一種生活態度23國際+知本+文化國際知本文化生活形象主題【生活】由此得出本項目的形象定位：24PART6目標客戶群已成交客戶群分析主力目標客戶群定位主力目標客戶群分析25已成交客戶分析年齡35歲以下的購房比例占到62%年齡特征26家庭狀況以三口之家為主二人家庭也占有較高比例27收入狀況已成交客戶以周邊區域中檔收入人群為主隨著本項目銷售價格的提升，客戶的收入階層必將隨之提升28職業特征知識型、技術型人群占有較高比例公務員及普通職員所占比例將近50%，高職位、高收入人群相對較少29購房因素首要因素是對環境的認同同樣看重周邊的文化氛圍和孩子就學的方便30購買面積140平方米以下占到了總購房面積區間的81%中、小戶型面積區間是購房首選31房款總額房款總額以40萬-50萬為主，占總量的41%

32目標客戶群的變化隨著本項目所在區域的不斷完善，本項目不斷成熟，隨著價格的拉升，高素質、高收入人群不斷注入，以及后期營銷的不斷改進，目標客戶群發生了變化。3800元/平方米4500元/平方米已成交客戶后續目標客戶收入階層提升高知本中產階級33主力目標客戶群行業高新科技企業（軟件研發、生產、制造企業）高校文教政府機關、國有企事業單位商務貿易房地產行業金融、證券、保險等朝陽行業34主力目標客戶群特征直接或間接地接受過不同程度的西方文化教育、影響，對西方文化及其觀念具有一定的認同感有穩定的中高收入來源，具備一定的經濟實力，對個人的經濟前景有充足的信心且具有一定的投資理財能力，銀行按揭、公積金貸款等消費方式購房是他們的首選文化層次高，個性穩重，有較高的產品價值鑒賞力，在一定程度上追求精神與物質兼顧的高品質生活主要來自軟件園區域內的工作者、居住者年齡范圍為25~40歲左右，以青年為主，容易接受新文化、新事物35社區具有