物業管理企業的經營發展目標是質量效益同步提升，深度挖掘成本控制點，探索成本降低途徑，從而提高企業的整體經濟效益。稅務籌劃是物業管理企業控制整體成本的有效手段之一，也是金稅四期系統全面運行背景下，企業必須高度重視的財務工作。隨著稅務機關對企業的應稅、非稅業務監管力度加大，物業管理企業稅務籌劃管理中的任何不規范行為將無法隱藏，將以更為直觀的方式呈現在稅務機關面前，對此，物業管理企業必須把握籌劃要點，根據外部形勢變化調整稅務籌劃方案，確保稅務籌劃可實現預期效果。一、物業管理企業稅務籌劃的要點（一）物業管理業務合同1.代收費用合同物業管理企業提供燃氣費用、水電費用代繳服務，代收的費用應當與企業的其他收入分開列支核算，并且與業主簽訂代收費用合同，在合同中指出代收費用屬于業主委托，避免代收費用與其他收入混合而導致增值稅計稅依據增加，防范多繳稅風險[1]。如果物業管理公司代收費用中包含手續費，則必須將其計入計稅依據依法繳納增值稅。2.資產租賃合同物業管理企業的資產租賃業務需要簽訂合規的租賃合同，在合同中協議約定租金、物業管理費用，明確兩者的實際金額或是分攤比例，而且在實務中物業管理企業所收取的物業費用必須不超過物價部門規定的核定價格。例如，某物業公司計劃將120㎡的商鋪對外租賃，每月收取65000元租金，如果該公司在簽訂租賃合同時未能將物業管理費用和租金分離，則計算房產稅時物業管理公司需要將所有租賃收入全部作為企業所得稅計稅依據。但是實際上該公司收取的租金中包含10000元的物業管理費用，該公司在資產租賃合同中協議租金為55000元，物業管理費用為10000元，則該物業管理公司每年少繳納房產稅14400元。3.物業服務合同物業管理服務通常受業主委托，即由物業企業向業主提供資產托管服務，幫助業主對外出租資產。在這一過程中，物業公司應當厘清與承租方之間的關系，在簽訂合同時應簽署物業服務合同，而非物業租賃合同。物業公司將租賃收入作為物業服務費用，此時無須向納稅機關繳納房產稅，由此可以降低企業房產稅稅負。以Q公司為例，該物業公司將托管資產對外出租，按照每月40000元收取房產租金。由于該公司與承租方簽訂了物業服務合同，則收取的費用也被計為物業服務費用，不需繳納房產稅，該公司每年度可節省57600元。4.合同裝修免租期的簽訂根據城鎮土地使用稅相關規定，對于單位出租房屋約定免租期的，需要按照房產原值繳納房產稅。舉例：原條件：500平的A鋪位，租期2021年一年，租金50元/月/㎡，免租三個月，全年租金收入22.5萬元，房產稅=9個月的從租房產稅+3個月的從價房產稅=225000/1.05*12%+2600*3=25714.28+7800=33514.28元。籌劃方案：500平的A鋪位，租期2021年一年，1-6月租金25元/月/㎡，7-12月租金50元/月/㎡，無免租期，全年租金收入22.5萬元，房產稅=12個月的從租房產稅=225000/1.05*12%=25714.28元；減少稅費7800元。綜上所述，在簽訂合同的時候應考慮回避免租期，合理把租金分攤到免租期，既符合稅務政策，又可以有效減免房產稅的繳納。（二）轉換業務類型1.業務類型物業管理企業的業務類型包括自有經營、物業出租，可應用不同方式推進業務活動經營，比如自營方式和聯營方式。一般情況下，物業管理企業應用自營業務方式經營應稅業務時，涉及增值稅、企業所得稅等多個稅種，而聯營業務方式則需要考慮將合作方的銷售收入計入企業營業收入中，并作為計征依據。對此，物業管理企業可選擇轉變業務經營方式，將聯營方式轉變為自營方式，面向物業出租業務收取租金，將結轉成本調整為攤銷租金，從而簡化稅務籌劃流程，控制企業的整體稅負。2.出租類型組建物業管理公司可實現房產稅納稅人資格的優化，根據《中華人民共和國房地產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納；同時，我國房產稅相關條例表明，在征稅范圍內具備房屋功能的地下建筑，亦包括地下人防設施等，需要按照有關規定履行納稅義務，繳納一定額度的房產稅。在物業管理過程中，如果組建獨立的物業管理公司，并按正常交易價與產權所有公司簽訂合理的協議，可有效減少房產稅。特別是物業管理項目較多會包含一些零星的倉庫，車位、點位，因出租率極低，收入低，但因面積及總值較大，需要繳納較高的房產稅，組建獨立的物業管理公司，優化企業資產管理，達到很好的稅籌作用。（三）靈活利用相關稅收政策1.抵扣政策物業管理企業在稅務籌劃過程中可充分利用稅收抵扣政策，首先，人工成本籌劃，物業管理企業需要根據實際情況，按規定扣除應扣薪酬，一是物業管理企業應當設計可行的薪資體系，并且由董事會審核批準定期調整薪資體系，二是企業對人工成本的抵扣籌劃重點不應集中放在減少稅負方面，也應該重視國家政府規定范疇，在納稅年度對工薪計提，將其控制在匯算清繳前，規避納稅調增風險[2]。三是物業管理企業需要注意人工成本的可扣除內容的扣除比例，企業員工福利費稅前抵扣標準是工資總額14%，職工教育經費不超過工資總額8%，下發的工會經費不超過工資總額2%，對于工會經費需要在工會部門審核通過后，獲取專用的收入票據，留作抵扣憑證。其次，物業管理企業為保證抵扣政策充分享受，實現應抵盡抵，則企業應當在匯算清繳之前獲得全部發票，并確保發票的合規性，及時核查發票信息完整性、格式合規性，以專用發票為憑證進行抵扣。最后，在與關聯企業合作過程中，物業管理企業向關聯企業借款，借款數額必須低于關聯債資比例，確保借款利息可足額抵扣。2.優惠政策第一，針對小微企業的稅收優惠政策。物業管理企業可根據稅收優惠政策條件對經營組織結構進行調整，根據經營規模選擇設立分公司或子公司，其中分公司是非法人企業，應與總部合并繳納企業所得稅，并且設立前期投入資源量大，存在虧損風險，但是虧損部分可以抵減總部的應繳企業所得稅額，降低總部稅負壓力。子公司是法人企業，其獨立經營并承擔民事責任，同時單獨繳納企業所得稅，而且子公司一般屬于小微企業，物業管理企業可將其納稅人身份定為小規模納稅人，以此享受增值稅相關優惠政策，將物業管理企業的部分業務分流至子公司，由此降低企業的增值稅負。第二，利用業務招待費扣除政策，針對限額抵扣范疇規定，物業管理企業需要嚴格管控業務招待費用、廣告費用、報銷費用等，并且適度轉換廣告費用，妥善保管抵扣憑證，爭取較多的抵扣數額[3]。物業管理企業面臨激烈的市場競爭，企業維護客戶和拓展客戶所需資金數額較多，按照政策規定，物業管理企業生產經營過程中產生的業務招待費用，應按實際發生額60%扣除，最高不超過年度營業收入5%。物業管理企業可充分應用此項政策，合規轉換廣告費用，在扣除限額內盡可能多地扣除相關費用，爭取實現稅前全額扣除和減少企業所得稅的目的。第三，利用招聘殘疾人優惠政策，在稅收政策規定下，企業為殘疾人提供就業崗位，可據實扣除支付給殘疾員工的薪資，并且加計100%扣除殘疾員工薪資。物業管理企業對人力資源的需求較大，在實務中，企業可根據崗位需求招聘具有一定勞動能力的殘疾人員，與殘疾人員簽署超出12月的勞動合同，并且整理殘疾員工的證明資料在當地有關部門完成備案手續。同時物業管理企業支付給殘疾員工的薪資不允許低于當地薪資最低標準，為其足額繳納社保，保證殘疾人權益。第四，合理利用地區時段性優惠政策，2020年，因疫情影響，各地區出臺較多的與疫情相關的稅務優惠政策。稅務優惠政策的宗旨在于鼓勵企業給予商戶、客戶租金減免，企業需要主動研究政策，根據政策對應制定商戶的減免政策，與稅務政策進行匹配，最大限度地享受優惠政策。例如：假設2019年租金總收入為2400萬元，2020年疫情原因，公司擬定給予商戶的減免政策，合計減免是300萬元，但是，根據政策測算的減免需要達到480萬元，才可以享受稅務的減免房產稅政策，年度從租房產稅約240萬元；那企業應該考慮結合政策，給商戶增加180萬元的減免，以達到從租房產稅的減免，這樣除了可增加60萬元的收益，還增加了商戶的利益及信心。企業應該時時關注和學習稅務政策，并仔細研究優惠政策，與企業實際情況進行匹配，制造有利條件來匹配符合稅務的優惠政策，以期達到最大化享受優惠政策。二、物業管理企業稅務籌劃工作開展的保障措施（一）優化稅企關系，適時尋求稅務機關幫助首先，物業管理企業應當主動向當地稅務機關咨詢稅收政策，由稅務管理負責人與稅務機關人員進行溝通，就財稅風險、籌劃問題等與其討論，在稅務機關的指導協助下防控稅務風險、提高稅務籌劃質量。其次，定期邀請稅務機關人員對企業的稅務籌劃流程進行指導分析，針對實務中的實際問題，向稅務機關人員咨詢具體的解決辦法，企業財稅人員則應當深入學習和理解稅務機關人員全面解讀的相關稅收政策。同時企業可邀請稅務機關人員對內部財稅人員進行稅務管理培訓，提高財稅人員的工作能力。最后，端正對稅務機關的認識，物業管理企業應當將稅務機關作為稅務引導機構，而不是處罰機構，在稅務籌劃過程中對政策不理解或是籌劃風險過高，則應當積極咨詢稅務機關，配合稅務機關解決問題。（二）強化稅務風險管理環境，加強風險控制物業管理企業應當加強建設稅務風險管理環境基礎，全面加強風險控制工作，首先，統一員工對稅務風險管理的認知，在稅務風險管理過程中，引導相關員工積極參與建設稅務風險管理體系，從日常工作入手對企業所有稅務風險進行全方位管理，對不利于企業發展的稅務風險嚴防死守[5]。其次，物業管理企業應當設立獨立的稅務管理部門，將稅務籌劃和稅務風險管控工作劃分給稅務管理部門全權負責，安排專業人員主持并推進風險管控工作，嚴密監督控制涉稅業務環節的稅務風險變化，督促全員參與和配合稅務風險控制工作。最后，加快速度建設與稅務風險管理相匹配的制度體系，比如完善企業的增值稅發票管理制度，規范發票格式、內容、期限，從嚴管理增值稅進項稅發票，保證進項稅抵扣憑證合規且完整，實現進項稅應抵盡抵。三、結束語綜上所述，物業管理企業在當前競爭激烈的市場環境下，稅務籌劃和管理工作對企業發展質量的重要性不言而喻，物業管理