技術經濟學案例

案例一商品房按揭貸款與資金的時間價值

對于住房貸款者，首付款項是越少越好呢？還是還款期是長一些好還是短一些好呢？為此我們需要考慮資金的時間價值。一、正確認識貸款購房中的“杠桿作用”在現代社會，經濟頭腦比較敏銳的購房者即便有足夠的資金，也會選擇貸款購房的方式。從購房投資角度考慮，貸款是很重要的一種投資工具，這在經濟學上被稱為“杠桿作用”。例如某人購入單價5000元／平方米、建筑面積為100平方米的住房，擬在投資收益率達到30%時出售。如果購房總價50萬元均為自有資金支付，那么要達到升值30%需要該住房出售單價達到6500元，這其中的難度是很大的；如果該人將50萬元自有資金作為50%首付款購買兩套住房，不足部分以貸款50萬元補足，那么這兩套住房只要單價上升15%，達到5750元，則兩套住房總價為5750×100×2=115萬元，歸還50萬元貸款后凈得65萬元，和50萬元自有資金相比，投資收益率也達到30%。但是，單價從5000元上升為5750元比上升為6500元容易得多，也快得多。以上沒有考慮貸款利息，即便考慮貸款的資金成本，借助貸款也是事半功倍的投資捷徑，這就是所謂的“杠桿作用”二、貸款本金償還的計算資金是具有時間價值的，按中國人民銀行現行規定，個人住房貸款的償還方式有兩種：（1）等額償還法；（2）等額本金法。兩種還貸方式的區別：1、計算方法不同。等額還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“等額本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“等額本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。貸款時商業銀行一般推薦等額償還法。因為這種方式計算簡便。等額償還法是按復利按月計息的，即在貸款期內每月均以相等的償還額歸還貸款本金和利息。其計算公式如下：每月等額償還貸款本息：A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1](3-27)式中：P——貸款本金（元）；n——還貸款期限，按月計算；i——貸款月利率。由此得知，期初貸款本金P越大。貸款期限越長，則所承擔的利息負擔越重。因此，作為貸款應慎重考慮貸款數額、還款期限等。三、貸款數額、貸款方式的確定根據中央銀行的規定，個人住房貸款的最高額度不超過所購住房價值的80％，就意味著必須準備20％的首期付款。如購房貸款是20萬元，首期付款就達到4萬元。由于每個人的財富積累不一樣，因而每個人會選擇自己認為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內每一期的付款額高，特別是利息負擔多一些，但購房者會有多余資金用于改善生活品質和其他投資。如果其他投資的收益率高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。更為重要的是，由于目前的房價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠較高的首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智的，因為目前的購房貸款利率也是相對較低的。當然，有的人財富積累雄厚，經濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。因為一方面減少了利滾利支付利息的負擔，另一方面房屋本身具有增值性，將幫助他們獲得更多的財富。居民購房首期付款額除動用歷年的積蓄外，資金不足部分大都運用“個人住房公積金貸款”+“銀行個人住房按揭貸款”的“組合貸款”方式來解決。住房組合貸款方式的運用科學與否，會對付息總額產生較大影響。如某人因購房資金不足，欲申請住房組合貸款10萬元，貸期5～6年。按照“公積金貸款計貸額度=（借款人計繳住房公積金的工資收入之和×35%×12個月×貸款期限）”計算公式，其可貸公積金貸款的額度只有5萬多元。現假定其申請公積金貸款5萬元，銀行按揭貸款5萬元，那么，還款期到底是選擇5年期，還是選擇6年期呢？以還款期限6年與5年相比較，雖然只增加了l年，但是整個還款期間的年利率卻有了不小的增幅。公積金貸款利率增加0．45個百分點（由4．14%增至4．59%），銀行按揭貸款利率增加了0．27個百分點（由5．31%增至5．58%），致使累計利息支出分別要增加1854元和1908元，顯然是選擇5年期的組合貸款更為合算。組合貸款中，應盡量多申請公積金貸款，因為公積金貸款利率優惠，付息負擔輕一些。上述5年期公積金貸款比銀行按揭貸款的“月均還款額”和“累計償還本息”分別還要少還26．70元、1602元；同理，若申請公積金貸款提高到8萬元，向銀行貸款減少至2萬元，貸期仍為5年，則不難進一步算出該組合貸款的“累計償還本息”為111520．80元，比前述的組合貸款“累計償還本息”112482元，要少付息961．20元。四、還款期限的選擇貸款期限是越長越好，還是越短的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些。可見，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，采用銀行按揭貸款，月利率為4．425‰，如果兩年還清，每月還款440．10元，如果三年還清，每月只需還款301．10元，每月還款減少139元，負擔減輕31．6%左右）。而比較還款期為十九年和二十年，還款期19年時每月還款71．24元，還款期20年時每月還款69．24元，同樣是延長一年，每月負擔只減少2元，約為2．8％。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。顯然，并不是選擇抵押貸款的期限越長越好，問題出在期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高，而且隨著收入增長，過長的期限會造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的付息支出。舉例來說，一個年利率10%即月利率8．33‰，10萬元的30年貸款，每個月利息費用878元，全部利息費用是21．6萬元，是本金的兩倍多；同樣10萬元的15年貸款，每月利息費用1075元，雖然比30年少了12．2萬元，只花了一半的時間就還清了貸款。因此，購房者應根據自己的經濟收入狀況及未來預算，確定一個合理的抵押貸款期限，一般應選擇10到15年貸款期限為適當。在香港1990年的一次房地產調查表明，年齡在40歲以下的首次購房抵押期為14．2年，40歲以上的則為l1．7年到13．3年。當然，預期的每個月收入水平是決定還款安排的客觀制約因素，根據發達國家住房貸款的經驗，月均還款額占收入水平的15％～50%比較合適，超過50%后，借款人的日常生活及消費水平將受到不利的影響。如果購房者的收入發生變化，例如獲得一份收入更高的工作，職位升遷后收入得到很大改善，支付能力提高了，為了減少利息支付，借款人可提前償還全部貸款本息。其提前歸還部分不再計收利息，已計收的貸款利息不再調整，從而縮短了還款期限減少了利息支出。盡管提前還款可以減少利息支出，但是住房貸款受國家政策鼓勵，其利率水平比同期的汽車、小額質押貸款低，對于同時需要支付汽車或者小額質押貸款的借款人而言，收入變化后，首先應該提前歸還后兩種貸款，然后才考慮提前歸還住房貸款。此外，收入水平提高后，是否提前還款還取決于其他投資機會，例如購買股票、投資基金、高收益的債券，只要這些投資的回報率高于住房貸款所需支付的利息，最后不要急于提前還款，否則會為失去更好的投資機會而懊悔。所以置業者應審時度勢，在充分考慮資金時間價值的前提條件下，為自己設計一個合理的商品房按揭貸款方案。兩種還貸方式利息天壤之別買一套房有多冤？

人民銀行重申市民可任選兩種還款方式五六月份以來，一輪新的購房熱潮正在南京上演，加上個人購房契稅即將上調的消息，許多南京人加入了貸款購房的行列。然而，對于絕大多數是第一次購房的市民來說，貸款購房仍是迷霧重重。一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大。市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事——他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。”簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17．6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15．2萬元，比現在要少2．49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準備辦理商業貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372．78元；記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。”“哪一種更方便呢？”“當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。”隨后，記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：“關鍵在于息差。”“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結果令人震驚——同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41．4萬多元，而遞減法為29．7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！下面這個表格就可以清楚看出：該人士稱，同樣一筆貸款業務，對于“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發現，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額并不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業內人士測算發現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。”建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的。”據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強告知義務。“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。”一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。

消協稱購房人有知情權南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還