目錄第一章總論 11.1工程概況 11.2企業根本概況： 11.3工程建設的背景和必要性 21.3.1工程建設的背景 21.3.2工程建設的必要性 41.4工程建設的可行性 51.4.1工程建設具有獨到的區位優勢 51.4.2國家及省市各級政府的支持 61.5工程編制依據 71.6工程編制范圍 71.7結論 8二、工程建設條件 82.1地理位置 82.2氣象條件 92.3社會經濟條件 92.4農業生產狀況 9第三章工程技術方案 113.1工程用地功能分區 113.1.1指導思想 113.1.2功能分區 113.1.3用地布局 123.2各功能區生產技術方案 133.2.1生產工藝流程 133.2.2貨源供給方案 143.2.3主要設備及生產控制系統 143.3總平面布置及工程結構方案 153.3.1總平面布置 153.3.2工程結構方案 163.4園區交通組織方案 173.4.1規劃原那么 173.4.2園區交通組織 173.5公用與輔助工程 183.5.1動力中心 183.5.2機修庫 213.5.3消防 21第四章環境保護、勞動平安與衛生 224.1環境保護 224.1.1環境質量標準及排放標準 224.1.2擬建工程產生的主要污染物 224.1.3污染治理措施 234.1.4結論 254.2勞動保護與平安衛生 254.2.1勞動保護 254.2.2衛生條件 264.2.3防火、防盜、防傳染措施 27第五章節能 295.1編制依據 295.2能耗分析 295.3節能措施 295.4節水 30第六章組織機構及定員 316.1管理體制及組織機構 316.2機構定員 316.3人員培訓 32第七章工程實施進度 347.1工程實施方案 347.2工程進度方案 35第八章工程招標方案 368.1工程招標范圍 368.2工程招標組織形式 368.3工程招標方式 378.4工程招標內容 37第九章投資估算和資金籌措 389.1.1投資估算編制說明及依據 389.1.2建設投資估算編制說明 399.1.3建設期利息 399.1.4流動資金估算 409.1.5總投資 409.2資金籌措與使用方案 409.2.1資金籌措 409.2.2資金運用 40第十章財務評價 4110.1財務數據說明 4110.2財務分析 4210.3不確定性分析 43第十一章社會效益 45第十二章風險分析與對策 4612.1工程面臨的主要風險 4612.2風險防范措施 48第十三章結論與建議 5113.1結論 5113.2建議 53第一章總論1.1.1工程名稱：×××××××?中國中部物流園區1.1.2工程建設單位：×××××××工程單位法人：××××1.1.3建設地點：×××××××1.1.4工程性質：新建1.1.5工程建設規模及內容：該工程總占地面積500畝，建設工程包括新建裝飾五金區、日用百貨區、食品調味區、農副產品區、商貿城、物流加工配送中心等經營設施，總建設面積297666㎡；根底配套設施有道路、給排水、供電、綠化、垃圾處理站、公共廁所、圍墻及大門等；購置檢驗檢疫設備、監控設備、計量設備、消防設備、管理信息系統、交易信息系統等機器設備。1.1.7工程總投資及資金籌措：該工程總投資50080萬元，資金來源為企業自籌2億元、銀行貸款3億元，2021年方案投資為6500萬元，現已征地200畝，前期已投入1200萬元征地。×××××××公司于×××年3月成立，注冊資本××萬元；目前主要是經營儲藏土地、開發區工業園建設和城區根底設施建設、房地產開發、城市國有資產經營等。截止2021年12月31日，公司總資產90802萬元，其中：流動資產65819萬元，固定資產24982萬元；負債總額39610萬元，其中：流動負債9510萬元，長期負債30100萬元；所有者權益51192萬元。其中：實收資本36000萬元，資本公積14427萬元，未分配利潤764萬元。主營業務收入2344萬元〔主要是土地經營收入〕，營業利潤為105萬元，凈利潤為107萬元。資產負債率43.62%，主營業務利潤率4.5%。進入新世紀以來，我國物流業總體規模快速增長，效勞水平顯著提高，開展的環境和條件不斷改善，為進一步加快開展奠定了堅實根底。1、物流業規模快速增長。2021年，全國社會物流總額達89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業實現增加值2.0萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2021年，物流業增加值占全部效勞業增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。2、物流業開展水平顯著提高。一些制造企業、商貿企業開始采用現代物流管理理念、方法和技術，實施流程再造和效勞外包；傳統運輸、倉儲、貨代企業實行功能整合和效勞延伸，加快向現代物流企業轉型；一批新型的物流企業迅速成長，形成了多種所有制、多種效勞模式、多層次的物流企業群體。全社會物流總費用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2021年的18.3%，物流費用本錢呈下降趨勢，促進了經濟運行質量的提高。3、物流根底設施條件逐步完善。交通設施規模迅速擴大，為物流業開展提供了良好的設施條件。截至2021年底，全國鐵路營業里程8.0萬公里，高速公路通車里程6.03萬公里，港口泊位3.64萬個，其中沿海萬噸級以上泊位1167個，擁有民用機場160個。物流園區建設開始起步，倉儲、配送設施現代化水平不斷提高，一批區域性物流中心正在形成。物流技術設備加快更新換代，物流信息化建設有了突破性進展。4、物流業開展環境明顯好轉。國家“十一五〞規劃綱要明確提出“大力開展現代物流業〞，中央和地方政府相繼建立了推進現代物流業開展的綜合協調機制，出臺了支持現代物流業開展的規劃和政策。物流統計核算和標準化工作，以及人才培養和技術創新等行業根底性工作取得明顯成效。但是，我國物流業的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會物流運行效率偏低，社會物流總費用與GDP的比率高出興旺國家1倍左右；二是社會化物流需求缺乏和專業化物流供給能力缺乏的問題同時存在，“大而全〞、“小而全〞的企業物流運作模式還相當普遍；三是物流根底設施能力缺乏，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區、物流技術裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠標準；五是物流技術、人才培養和物流標準還不能完全滿足需要，物流效勞的組織化和集約化程度不高。2021年下半年以來，隨著國際金融危機對我國實體經濟的影響逐步加深，物流業作為重要的效勞產業也受到了嚴重沖擊。物流市場需求急劇萎縮，運輸和倉儲等收費價格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流企業經營出現困難，提供運輸、倉儲等單一效勞的傳統物流企業受到嚴重沖擊。整體來看，國際金融危機不但造成物流產業自身開展的劇烈波動，而且對其他產業的物流效勞供給也產生了不利影響。×××××××?中國中部物流園區建設作為×××××××乃至×××××××物流開展的重要示范性工程，其主要使命并不僅僅局限于園區內企業物流效勞的具體運作，而是通過園區建設建立起×××××××現代物流開展的根底平臺與運作基地，積極引導和扶持×××××××現代物流企業開展，并依托園區的根底設施與政策環境條件，建立起×××××××乃至×××××××區域內現代物流運作、組織和信息管理的系統框架。×××××××?中國中部物流園區的建設，將有效引導和轉化大別山地區潛在的物流需求，提高×××××××的物流效勞供給能力水平，有利于對非社會化物流資產的整合利用和物流效勞的社會化，有利于行業自律與良性競爭，為降低物流交易本錢和提高物流效勞效率提供有益的嘗試與實踐，有效擴大物流效勞的市場需求，通過建立良好的市場秩序，形成對物流效勞企業活動的標準化與積極引導。×××××××?中國中部物流園區將依托鄂東區域核心城市×××××××，通過對×××××××宏觀物流調控、微觀物流組織管理以及人才培養、資產整合、根底設施建設運營等方面工作的全面實踐，有效地提高×××××××經濟開展的對外交流環境和內部協調條件，支持×××××××保持經濟開展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環境秩序，從而實現支持×××××××國民經濟和社會開展的最終目標。×××××××是經國務院批準的對外開放城市,近幾年來國家將幾百億的資金投向×××××××。×××××××地處東南西北交通的要沖,一市跨三省,位于武漢“一小時城市經濟圈〞內,京九鐵路、106國道、大廣北高速公路與滬漢蓉快速鐵路、××高速公路、滬蓉高速公路等國家高等級主干道在這里交叉對接、縱橫交錯，構成了“三縱三橫〞的交通網絡；武漢天河國際機場距×××××××80公里，武漢陽邏深水港距×××××××70公里，為×××××××提供了通江達海、接港連外的水陸空立體交通環境。可以預見，隨著京九經濟帶的勃興，經濟一體化進程的加快，作為中南地區重要的交通樞紐和輻射大別山地區1000萬人口的物流、人流中心的×××××××，未來的開展是毋庸置疑的。在1+8城市圈的背景下，×××××××被國務院定位為武漢城市圈的城區性中心城市、鄂東交通樞紐、旅游效勞基地和大別山南麓工貿、物流中心，為×××××××打造區域性甚至全國性的批發商貿物流基地奠定堅實的根底。當前，國際金融危機對我國實體經濟造成了較大沖擊，物流業作為重要的效勞產業，也受到較為嚴重的影響。為此國務院出臺了?物流業調整和振興規劃?，制定實施物流業調整和振興規劃，不僅是促進物流業自身平穩較快開展和產業調整升級，也是效勞和支撐其他產業的調整與開展、擴大消費和吸收就業，對于促進產業結構調整、轉變經濟開展方式和增強國民經濟競爭力具有重要意義。國家發改委也出臺?物流業調整和振興專項投資管理方法?，促使物流業結構調整和振興，充分發揮物流業調整和振興專項投資的作用。國務院提出，要根據市場需求、產業布局、商品流向、資源環境、交通條件、區域規劃等因素，重點開展九大物流區域，建設十大物流通道和一批物流節點城市，優化物流業的區域布局。九大物流區域分布區中即有以武漢、鄭州為中心的中部物流區域，中部物流區域要充分發揮中部地區承東啟西、貫穿南北的區位優勢，加快培育第三方物流企業，提升物流產業開展水平，形成與東部物流區域的有機銜接。×××××××?中國中部物流園區正屬于中部物流區，聯接鄂、豫、皖三省大別山經濟協作區，該工程的建設受到×××××××政府的大力支持，明確要求要打破行政區劃的界限，按照經濟區劃和物流業開展的客觀規律，促進物流區域開展。積極推進和加深不同地區之間物流領域的合作，引導物流資源的跨區域整合，逐步形成區域一體化的物流效勞格局。1.5.1國家發改委、建設部公布的?建設工程經濟評價方法與參數?1.5.2?建設工程可行性研究與經濟手冊?1.5.3國務院?物流業調整和振興規劃?1.5.4國家發改委?物流業調整和振興專項投資管理方法?×××××××總體規劃×××××××開發區工業園建設規劃1.5.7工程業主提供的根底資料1.6.1工程提出背景及必要性1.6.2工程建設的可行性1.6.3工程建設規模及內容1.6.4工程建設條件及前景預測1.6.5工程工程技術方案1.6.6工程環保、平安、衛生1.6.7工程節能1.6.8工程組織機構及定員1.6.9工程實施進度1.6.10工程招標方案1.6.11工程投資估算和資金籌措1.6.12工程財務評價1.6.13工程社會效益1.6.14工程風險分析與對策1.6.15工程結論與建議工程建成后,每年實現銷售收入10398萬元，年創稅收1181萬元,所得稅前財務內部收益率14.38%，所得稅后投資回收期8.2年。工程建設有利于保障大別山地區商品穩定、平安的供給，平抑區域物價，能夠節約資源、減少損耗、降低物流本錢、促進就業，屬于風險小、利潤長期型、穩定型增長工程，具有巨大的社會效益和經濟效益。×××××××?中國中部物流園區工程技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。二、工程建設條件×××××××位于鄂、豫、皖三省交界處，京九鐵路貫穿全境，京九、京廣在這里連接并建有二級區段站×××××××站，滬漢蓉高速鐵路橫貫全境，并建有二級區段站×××××××北站，我市將成為京九鐵路、滬漢蓉高速鐵路和京九京廣聯絡線三條國家級鐵路線的重要節點。大廣高速公路、武合高速公路、106國道貫穿全境，城區距天河國際機場80公里、距陽邏深水碼頭70公里，×××××××成為繼武漢、襄樊這后成為×××××××第三大交通樞紐。鐵路、公路、水路、航運構成×××××××交通優勢。當地屬北亞熱帶大陸性季風氣候，光照充足，熱量豐富，年平均日照時數為2129.2小時，西南部高于東北部。降雨充分，年平均降水量在1111.2~1688.7之間。年平均氣溫為16℃，全年無霜期在200-240天。光照豐富，雨量充分，是植物生長的有利條件，但氣候要素時間、地區分布不均，也有干旱、洪澇、低溫、連陰雨等為害。近年來，×××××××委、市政府認真貫徹執行黨的十七大精神和科學開展觀，全力加快推進新型工業化和農業產業化進程，大力推行招商引資和工程建設，在對外招商上給予了“三個放開〞的優惠政策，吸引較多的外來投資者。目前，全市共引進招商工程100多個，解決了城鄉大量就業和從業人員，城鎮居民逐年呈上升趨勢，有力促進了×××××××國民經濟和社會各項事業的全面開展，×××××××城市化進程建設得到穩步開展。×××××××信用環境不斷優化，已被省政府授予最正確信用縣市。2021年，全縣生產總值83億元，財政收入7.03億元，城鎮居民人均可支配收入9910元，農民人均純收入3460元。全市擁有耕地面積157371公頃，果園面積1755公頃，水產品養殖面積9756公頃；2007年糧食作物種植面積75663公頃，糧食產量4.98萬噸，油料產量6.25萬噸，植樹造林面積2133公頃。生豬出欄61萬頭，同比增長11萬頭，增長22%。鮮魚產量3萬噸。家禽出欄320萬只。第三章工程技術方案3.1工程用地功能分區本工程根據場地的實際情況，本著節約用地、運距較短、交通暢通、合理作業、節約建設資金、布局合理的原那么精神，根據農產品物流運作的特點和需要，劃分成各種功能區，然后在各功能區內根據生產作業流程及經營管理模式布置建筑物和生產、生活設施。把園區建成一個設施先進、功能齊全、專業化程度高的綜合性大型商品物流中心。園區整體規劃結構主要以交易、加工配送片區為核心，配套倉儲、辦公、居住功能為空間節點規劃布局，主要包括交易、加工、倉儲用地、配套效勞用地、綠化用地、道路用地。交易、加工、倉儲用地：交易用地，指為各品類商品批發交易提供集中交易場所的建筑用地；加工用地，指對存放商品貨物進行簡單加工及進行有關貨物的分類、包裝、保管等輔助作業的用地；倉儲用地，指以儲存物理化學性能穩定的各類商品為主的倉庫建筑用地。配套效勞用地：指為園區的日常生活、生產提供必需的相關效勞和設施及對整個園區的生產作業進行組織監管，功能包括配套居住功能、配套辦公功能和配套市政功能。道路用地：指為園區配套建設的園區道路及配建停車場等用地。表4-1規劃功能分區用地匯總綠化用地：指為園區配套建設的園區綠地、小游園用地，以及植草磚鋪地，周圍植樹的綠化生態停車場用地等。表4-1規劃功能分區用地匯總其中交易用地內又細分為裝飾五金交易區、日用百貨交易區、食品調味交易區、農副產品交易區、商貿城等五大片區；加工、倉儲用地又可細分為常溫倉儲區、冷凍、冷藏倉儲區、物流區。通過環形內部交通體系、外部道路綠化環境和內部綠化系統的相互滲透，使各功能片區之間形成空間上相互獨立、功能上相互依托和環境上相互融合的有機整體。同時在各交易、加工配送、倉儲片區構筑立體互通交通體系，實現各層區域都可與地面通過車道直接相連，從而形成交通順暢、功能完善、集約高效的現代物流倉儲園區。圖3-3農產品流通多級體系示意圖園區各功能區主要功能包括配送、加工、交易、倉儲、綜合效勞等。其中:圖3-3農產品流通多級體系示意圖配送功能——主要包括產品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括各類商品的粗深加工等；交易功能——主要包括各類商品交易以及大宗商品交易；倉儲功能——主要包括各類商品存儲等；綜合效勞功能——主要包括商品平安檢驗檢疫、展銷、辦公、生活等。結合園區開展需求與現狀特點，在滿足功能需求、交通順暢、集約高效以及空間特色的根底上，做出以下地塊劃分：1、該宗地北面位于建設路與閔五路交叉處建設裝飾五金交易區。主要車行入口設于地塊西面閔五路；主要車行出口設于地塊北面建設路。主要人行出入口在車行出入口旁設置，地塊內部設計井形消防通道。圖4-2片區與地塊索引圖2、該宗地中部主要是行政辦公、生活設施、商貿城、廣場、客戶效勞中心、電子商務中心、電子結算中心，以及相配套的公共廁所等。主要設施自×××××××自東向西兩側建設，截止閔五路交叉處。圖4-2片區與地塊索引圖3、該宗地南部主要功能及設施有日用百貨交易區、食品調味交易區、農副產品交易區、物流中心、和倉儲配送中心、設備維修機房、污水處理站、垃圾站、公廁、停車場等。主要車行入口在地塊北面中間位置設置，主要車行出口設于閔五路。主要人行出入口在車行出入口旁設置，地塊內部設計井形消防通道。3.2各功能區生產技術方案1．商品交易區貨物流程來貨車進場——運至附近倉庫——登記入庫；買家進場——檔位看貨、詢價、侃價——商定價格——配貨稱貨〔計件〕——交現金〔賒賬〕——檔位工人送貨至車輛停放處、裝貨上車——批發完成。2．加工配送區貨物流程物流園批發區〔或物流園外〕來貨——運至加工檔位——卸貨進檔——加工——加工完成，裝貨上車——往外配送。3．倉儲區貨物流程〔1〕低溫庫工藝流程檢測——分揀——包裝——速凍——冷藏——配送〔2〕常溫庫工藝流程檢測——分揀——包裝——入庫——配送 本物流園的貨源來自全國各地，其中認證商品加工中心的貨源均來自全國各地的注冊基地、注冊采購點或者注冊包裝廠。3.2.3.1本工程有以下主要設備1.運輸設備：各類適合保鮮、冷藏的汽車、集裝箱車等；2.冷凍、冷藏設備；3.輸送設備：各類輸送機、鏟車及叉車等；4.包裝及檢重設備：主要包括包裝機、自動稱及選別機等；5.食品平安檢測裝置及儀器設備；6.監控設備；7.消防設備；8.計算機控制系統。3.2.3.2生產及控制系統1.進出貨物采用機械化、自動化的運輸、傳送作業系統；2.貨物來源和分配采用電子商務信息管理；包括貨物查詢系統、驗貨系統、倉儲系統、分揀系統、運輸系統、配送系統在內的信息管理系統。3.貨物的識別、保管采用自動化條碼識別系統與物流中心自動化控制系統，建立上、中、下游共同條碼與物流中心自動化等系統，促進上、中、下游咨訊流通。4.商品保管的溫度、濕度及風速采用自動化控制系統。3.3總平面布置及工程結構方案3.3.1總平面布置1.總用地面積33.35萬平方米2.建筑占地面積15.5萬平方米〔不含綠化、道路、停車場、廣場等)3.總建筑面積29.8萬平方米根據工程用地功能分區，本工程組成及各功能分區建設規模如下:裝飾五金區建筑面積88500平方米；日用百貨區建筑面積45000平方米；食品調味區建筑面積35000平方米；農副產品區建筑面積70000平方米；商貿區建筑面積30000平方米；物流中心建筑面積20000平方米；生活效勞區建筑面積2658平方米；綜合效勞大樓建筑面積6508平方米。4.綠化面積6.67萬平方米,綠化率20％；道路及停車場占地0.7萬平方米5.建筑密度46％6.容積率0.893.3.2工程結構方案1．裝飾五金區 建筑層數： 3層 建筑面積：88500平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構 2．日用百貨區 建筑層數： 3層 建筑面積： 45000平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構 3．食品調味區 建筑層數：3層 建筑面積：35000平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構4．農副產品區 建筑層數： 3層 建筑面積： 70000平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構5．商貿區建筑層數： 1-6層 建筑面積： 30000平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構6．物流中心 建筑層數： 1層 建筑面積： 20000平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構7．生活效勞區 建筑層數： 1-6層 建筑面積： 658平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構8．綜合效勞大樓 建筑層數： 1-6層 建筑面積： 6508平方米 結構形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結構3.4園區交通組織方案1．基地與周邊主要交通形成便捷聯系。根據周邊交通狀況較為興旺的有利條件，工程在考慮外部交通時采用合理規劃，充分利用的原那么。2．基地內部流線清晰、便捷高效、易于裝卸，做到人車分流、客貨分流，倉儲區、加工區、生活輔助區等相互獨立，互不干擾。貨運交通組織——對外貨運主要依靠金橋大道、閔五路銜接大廣北高速、合武高速、麻竹高速及京九鐵路、滬漢蓉鐵路形成的集疏運系統。規劃區內部貨運系統主要由園區環形通道構成，貨運通道設置集中的裝卸貨界面，提高裝卸效率，并減少對園區內部交通的干擾。人行交通組織——人行主要出入口設在平安大道與城市支路交叉口兩側和城市支路中部。3.5公用與輔助工程供配電本工程屬二級負荷，采用雙回路10KV電源供電，由區外的110kV變電站提供。圖4-13電力工程規劃圖電力負荷預測采用單位建筑面積負荷密度法進行計算，各類型建筑用電指標如下：圖4-13電力工程規劃圖負荷預測指標表:建筑性質負荷預測指標需要系數倉儲、倉儲深加工區60～70瓦/平方米0.6倉儲配送區60瓦/平方米0.6客服、商務中心、行政辦公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5設備機房50瓦/平方米0.6供水 水源來自市政自來水公司供水管網，水質、水量能滿足中心的生產、生活用水要求。本工程的建筑物大局部為低層建筑，可由管網直接供水。用水主要為生產用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統用水等。圖4-10給水工程規劃圖〔1〕用水量預測圖4-10給水工程規劃圖①用水量標準依據×××××××城市規劃標準確定。未預見及滲漏水量按15%計。規劃區為倉儲用地，用水量按建筑面積計算。②預測規劃區最高日用水量為1000立方米/日，日變化系數Kd=1.18，時變化系數Kh=1.29。③消防用水量：本區域內同時發生火災次數為一次，一次滅火用水量為30升/秒。〔2〕給水工程規劃①給水管網按最高日最大時流量計算,按最高日最大時流量加消防用水量或事故水量〔為設計水量的70％〕校核管徑。②規劃區用水來自周邊DN200～DN500規劃市政給水管道。③沿規劃區道路布置DN200的環狀配水管網，并與周邊道路上的市政給水管道連接成環狀管網，以確保供水的平安性。④在規劃區內規劃一定數量的室外消火栓，每個室外消火栓的間距不大于120米。排水本工程的排水嚴格按照雨污分流的原那么實施。〔1〕雨水工程規劃①雨水流量按下式計算Q=q?F?ψ式中：Q—規劃雨水流量〔升/秒〕q—暴雨強度〔升/秒.公頃〕F—匯水面積〔公頃〕ψ—徑流系數②暴雨強度計算公式：設計暴雨重現期采用一年，暴雨強度公式為：式中：q—設計暴雨強度〔升/秒.公頃〕t—降雨歷時〔分鐘〕t=t1+mt2t1—地面集水時間〔分鐘〕，按距離長短、地形坡度和地面鋪蓋情況取定m—延緩系數，暗管取m=2t2—管內雨水流行時間〔分鐘〕③地面集水時間采用10分鐘;徑流系數采用綜合徑流系數0.65。④規劃區內沿道路規劃d600～d1200的雨水管道，區內雨水就近接入上層次規劃市政雨水管道。〔2〕污水工程規劃①污水量預測倉儲用地按用水量的95％計算，道路用地不計算污水量。預測平均日污水量為2700立方米/日，總變化系數Kz=1.87。②管網規劃沿規劃區道路布置d400污水管道，區內污水排入上層次規劃確定的d400市政污水管道，最終排入污水處理廠進行處理。污水處理廠規劃規模為6.0萬立方米/日。③規劃區污水排入城市污水系統的水質應符合?污水排水城市下水道水質標準?(CJ3082)的要求。 機修庫的任務主要承當中心內的各種生產設備、配送車輛及裝卸機械的小修和零件修理，機修庫可根據實際情況配備一般的通用設備和修理機具。消防設施本工程的建筑物的室外消防給水管網、消火拴等按“建筑設計防火標準〔GBJ16-87〕〔1997年版〕〞的規定設置；建筑物內按規定設有消防給水管及留有室內消火栓借口。消防設施主要有室內消火栓、火災自動探測報警系統、化學滅火器裝置、室內有關消防器材的配備及防煙系統等，以水消防為主，化學消防為輔，控制室、配電室配置二氧化碳〔CO2〕類滅火裝置系統。防煙、排煙系統一旦發生火災，煙氣危害性很大，本工程在防煙、排煙方面采取以下措施：(1)在建筑設計時充分考慮自然通風和排煙的要求；(2)對長度超過20m的內走道，面積超過100m2，且經常有人停留或放有可燃性物體較多的房間、庫房，無直接自然通風時，設置機械排煙。第四章環境保護、勞動平安與衛生4.1環境保護4.1.1.1環境質量標準1.?地表水環境質量標準?〔GB3838-2002〕Ⅳ類標準；2.?環境空氣質量標準?〔GB3095-1996〕二級標準；3.?城市區域環境噪聲標準?〔GB3096-93〕二類區標準；4.1.1.2污染物排放標準1.?污水綜合排放標準?〔GB8978-1996〕；2.?×××××××大氣污染物排放標準?；3.整個區域布置的工程均無重型污染，環境狀況較好。工程建成投產后，產生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。4.1.2.1污水1.生產污水本工程設有污水處理站，采用序批式活性污泥法〔SBR工藝〕。生產污水分別經粗、細格柵隔渣、隔油、沉淀、調節，然后經SBR系統處理至達標后排放，污泥脫水后外運填埋處理。2.地面清洗水地面清洗面積約15000平方米，日排地面清洗水約：30立方米。3.生活污水生活污水主要是當班員工的生活用水，日排生活污水約150立方米。4.1.2.2廢氣工程投產后，產生的廢氣主要是廚房烹調過程中產生的廢氣和汽車尾氣。4.1.2.3噪聲噪聲主要是加工、制冷過程中設備和高壓水泵產生的噪聲。4.1.2.4固體廢棄物固體廢棄物主要是商品損壞、果皮、菜葉、腐爛果蔬、肉類海鮮類廢棄物、各種包裝廢棄物、生活垃圾及檢修庫的廢棄材料等。4.1.3.1污水1.清洗污水設污水處理站，果蔬清洗污水經隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。2.洗車污水洗車污水含有少量油污和泥沙，經隔油、沉淀后排入污水處理站處理。3.地面清洗水地面清洗水經隔渣、沉淀后排入污水處理站。4.生活污水生活污水采用三級厭氧工藝處理后排入污水處理站。4.1.3.2廢氣1.職工飯堂烹調過程中產生的油煙，擬采用集氣罩收集，經油煙水膜濾清器凈化處理后高空排放。2.由于進入本中心的車輛較多，對于長期進入中心的車輛應要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。4.1.3.3噪聲機器、設備產生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。4.1.3.4固體廢棄物在物流園內建設有機肥廠和廢棄物處理站。將物流園的固體廢棄物分類收集，富含有機質的廢棄物送到有機肥廠加工成有機肥，其余廢棄物在廢棄物處理站分門別類進行處理。我們將廢棄物分類為：商品垃圾、果蔬類廢棄物、肉類海鮮類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄金屬、廢棄塑料等。處理方式如下：1．果蔬類廢棄物和肉類海鮮類廢棄物等富含有機質的廢棄物，送到有機肥廠加工成有機肥。2．將生活垃圾分類，對于有回收再利用價值的廢棄物〔如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等〕交由社會廢品收購站回收，對于有機類垃圾運到有機肥廠，其余生活垃圾由環衛部門負責運到垃圾處理場進行處理。3．危險廢棄物〔如廢舊電池、廢舊日光燈管等〕收集到專門容器和場地，由專業公司負責對其定期清運及無害化處理。4．廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價值的交由社會廢品收購站回收，其余的由環衛部門負責運到垃圾處理場進行處理。綜上所述，本工程建成投產后，產生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。由于工程的污染程度較輕，且有較完善的防治措施。因此，工程在建設過程及建成投產后，如能嚴格執行建設工程“三同時〞的有關規定，落實污染治理措施，那么對工程所在地區的環境質量不會造成太大影響，本工程在環保治理方面是可行的。4.2勞動保護與平安衛生1.管理人員和生產崗位職工平安教育管理人員、企業新職工、上崗前必須進行廠級、車間級、班組三級完全教育。三級完全教育時間不得少于40學時。企業新職工按規定通過三級完全教育并經考核合格方可上崗。從事特種作業的人員必須經過專門的平安知識與平安操作技能培訓，并經過考核，取得特種作業資格方可上崗工作。企業在實施新工藝、新技術或使用新設備、新材料時，必須對有關人員進行相應的有針對性的平安教育。2.落實企業平安教育責任企業法定代表人或總經理對本企業平安教育工作負責。企業平安衛生管理部門負責組織實施平安教育工作。企業平安教育工作應納入本單位培訓教育年度方案和中長期方案，所需人員、資金和物資應予保證。3.制訂企業平安管理制度平安管理制度是企業平安規章制度的重要組成局部，是企業平安管理的根底，是實現平安生產的根本保障。企業平安管理制度要根據國家規定和待業標準及本單位實際來制訂。4.制訂平安操作規程平安操作規程是規定工人在生產操作時必須遵守的程序和考前須知的技術文件。制定平安操作規程應根據生產工藝、機械設備的特性和參考平安操作經驗及事故教訓。5.執行國家規定的工時制度國務院新工時制度規定：各企業及個體經濟組織的職工，從1995年5月1日起執行每日工作8小時，每周工作40小時的新工時制度。6.女職工勞動保護嚴格的按照1988年7月21日國務院發布?女職工勞動保護規定?的條例對女職工的勞動進行保護。商品倉儲配送過程中應當符合的最根本的衛生要求：(1)保持內外環境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施，與有毒有害場所保持規定的距離；(2)應當有相應的消毒、更衣、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設施；(3)貯存和運輸裝卸食品的容器包裝、工具、設備和條件必須平安、無害，保持清潔，防止食品污染；(4)倉庫管理人員應當經常保持個人衛生，穿戴清潔的工作衣帽，全體工作人員每年至少進行一次體檢；(5)使用的洗滌劑、消毒劑應當對人體平安、無害。1.防火措施(1)建立防火檔案，確定消防平安重點部位，設置防火標志，實行嚴格管理；(2)實行每日防火巡查，并建立巡查記錄；(3)對職工進行消防平安培訓；(4)制定滅火和應急疏散方案，定期組織消防演練；(5)執行上級有關防火平安規定和文件，組織實施各項消防平安制度；(6)制訂崗位防火責任制和平安操作規程，定期檢查執行情況；(7)劃分防火責任區，指定區域防火負責人，配置必要的消防器材，落實防范措施；(8)對職工進行消防平安教育，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火平安教育；(9)組織專職、義務消防隊，定期開展消防訓練、消防演習，不斷提高防火滅火技能；(10)組織職工和警消人員進行護庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。倉庫領導必須按規定參加值班、值宿。2.防盜措施(1)建立一個智能化的保安系統；(2)定期組織防盜宣傳教育；(3)加強保安人員的防盜培訓；(4)劃分防盜片區，落實責任；(5)加強對盜竊常發地如成品區的保安力量；(6)不定期組織司法工作者到加工中心進行法律宣傳教育。第五章節能加強節能工作是深入貫徹科學開展觀、落實節約資源根本國策、建設節約型和諧社會的一項重要措施，也是國民經濟和社會開展一項長遠戰略方針和緊迫任務。合理利用能源、提高能源利用效率，從源頭上杜絕能源的浪費，以及促進產業結構調整和產業升級具有重要意義，綠色、環保、節能、平安、健康已成為各行各業開展的新趨勢。因此，本工程的節能工作必須嚴格執行國家和地方的有關法律法規。5.1編制依據1.?中華人民共和國節能法?中華人民共和國主席令第90號；2.?國務院關于加強節能工作的決定?；3.?民用建筑節能管理規定?建設部令第143號；4.國家開展改委文件?關于加強固定資產投資工程節能評估和審查工作的通知?發改投資〔2006〕2787號；5.?公共建筑節能設計標準?。5.2能耗分析本工程的能耗主要是供電的能耗，包括動力、空調、通風系統、照明系統、電聲系統等，其中機械設備、空調、照明占能耗的比例較大。其次是用水的能耗，包括生產用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統用水等。5.3節能措施本工程的節能主要是設備節能和建筑節能，節能措施主要如下：⒈嚴格執行有關建筑節能強制性標準，在設計上采用合理的窗墻比，以利于自然通風和采光，在不影響建筑物結構和工程使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。2.采用最正確總體平面布置和合理的車流和物流，減少車輛在配送中心迂回。3.根據實際情況選用節能型中央空調，場區內空調制冷設備將采用太陽能技術，極大節約能源。4.選用高效、長壽、節能的光源和燈具〔如節能、高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素燈〕及多組合控制開關，分區、分功能控制，按實際需要進行開關。5.實行營運管理計算機化，提高客運效率。6.加強用電設備的維護和管理，防止污染，以提高供電效率，降低能耗。5.4節水1.提倡科學合理節水，盡量選用節水型配套設備和衛生潔具，在工程設計階段，應對選用的用水器材和排水設施進行認真審查，在工程建設期間，對使用不符合節水規定器材的工程不予驗收。2.建立完善的節水規章制度，實施節水目標責任制，節約設備用水和生活用水，嚴禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現象。3.合理利用水資源，空調冷卻用水應循環使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環利用效率。第六章組織機構及定員6.1管理體制及組織機構該工程是大型的商品物流配送、第三方物流、倉儲中心，根據物流中心管理的特點，組織結構如圖6-1所示。董事長董事長總經理副總經理副總經理信息/結算中心檢驗檢疫中心客戶效勞中心計財部人力資源部交易管理部倉儲管理部加工中心管理部加工配送管理部裝卸搬運部圖6-1工程組織結構圖總經理辦公室安保部工程動力中心6.2機構定員表6-2工程定員一覽表序號部門管理人員一般員工合計1公司領導442總經理辦公室2353人力資源部1234計財部2685客戶效勞中心1566檢驗檢疫中心2577信息/結算中心1568工程動力中心2469交易管理部281010倉儲管理部281011加工中心管理部25712加工配送管理部24613裝卸搬運部3424514安保部22527合計281221506.3人員培訓1.職前培訓一般而言，對新員工都應進行統一的職前培訓，包括：(1)一般性的職前培訓。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構、運作系統、經營理念、開展規劃和員工的權利義務等。(2)專業技術培訓。主要是對新員工上崗前的崗位操作技術的培訓，目的是讓新員工能夠盡快適應新的業務工作。2.在職培訓主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺局部予以補充。3.非在職培訓是指員工暫時離開現職，脫產到有關學術機構、學校或組織參加為期較長的培訓。配送中心的采購、檢驗、加工、倉儲、配送等除了采用先進的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質，加強指揮、協調。因此，各職能部門的有關人員必須經培訓、實習，做到持證上崗。第七章工程實施進度本工程在建設過程中需要多行業、多部門的密切配合.為了確保工程建設的順利進行,在工程實施過程中,要做到尊重科學、實事求是;要嚴格按照根本建設程序辦事,要妥善處理好各個環節之間的關系,權衡協調;本著“科學管理合理安排〞的原那么，組織施工。真正做到工程業主負責制；工程發包招標制；工程實施監理制。本工程方案從以下三個階段實施。第一階段：前期準備階段。本階段主要工作內容包括提出和審批工程建議書、進行工程可行性研究、編制方案任務書、編制工程方案任務書、編制工程設計文件、租賃土地、辦理規劃手續等工作。第二階段：施工階段本階段的主要工作包括制定年度工作方案、建設準備、組織施工，生產準備等到工作，具體工作內容如下：制定年度工作方案：1、合理安排各個單項工程的建設規模及建設進度；2、合理安排建設資金。建設準備：1、作好技術準備，搞好“四通一平〞工作；2、協調圖紙和技術資料的供給；3、落實相關材料、設備及制品的供給等。組織施工：按照方案、設計文件的規定，編制施工組織設計，進行文明施工。生產準備：1、組織機構設置；2、人員配備及培訓，第三階段：竣工投產階段本階段主要工作內容包括工程竣工驗收、交付使用工作，具體包括：1、及時組織設計、施工單位進行驗收，并做好驗收記錄；2、編制竣工決算文件；3、向主管部門提出竣工驗收報告；4、辦理固定資產交付手續。本工程整個工期24個月，進度方案安排如下：7.2.1前期準備階段2021年5月2021年7月完成可行性研究報告和考察工作。2021年9月前完成初步設計、施工圖設計工作和工程招標工作。7.2.2施工階段2021年10月--2021年12月，完成工程土建施工工作，2021年1月--2021年5月，完成裝修及設施、設備安裝調試。7.2.3竣工投產階段2021年5月前逐步完成竣工驗收、交付使用的工作.第八章工程招標方案為了有利于節約投資，提高投資效益，節約人力、物力、財力，使工程價格趨于合理，同時為了標準價格行為，使公開、公平、公正的原那么得以貫徹，本建設工程方案在工程的施工、監理以及重要設備、材料的采購等到階段實行招標。結合當地和單位的實際情況建筑設計采用多方案專家評審的方式擇優委托中選單位設計。8.1.1施工招標范圍本工程施工實行招標,采用招標方式確定施工單位.8.1.2監理招標范圍本工程監理擬實行招標,采取招標方式確定監理單位.本工程采用委托招標形式,委托市建設工程招標中心進行招標,與其簽訂委托招標協議書,明確各自的權利和義務,以利于建設工程招標的順利實施.8.3工程招標方式為了使建設資金得到科學、合理的運用，使該工程的建設順利、圓滿地完成，根據?中華人民共和國招標投標法?的有關規定將采取公開招標的方式在眾多的投標單位中選定報價最優，工期較短、信譽良好的承包商、監理單位。發布招標公告，招標公告的內容：招標單位的招標工程的名稱，招標工程簡介，工程承包方式，投標單位資質，領取招標文件的時間、地點和應繳費用等。建設工程招標具體內容詳見表?招標根本情況表?工程名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額〔萬元〕備注全部招標局部招標自行招標委托招標公開招標邀請招標建筑工程√√√安裝工程√√√監理√√√重要設備√√√第九章投資估算和資金籌措1.?投資工程經濟咨詢評估指南?2×××××××近期工程造價信息3.有關的各項資料1.本投資估算的主要根底數據由×××××××城市建設投資提供；2.本工程投資估算包括建設投資，流動資金和建設期利息。建設投資估算包括設計規模和設計方案提出的全部建筑、構筑物工程和供電、照明、給排水、消防、空調通風、環保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設其它費用等；3.主要設備包括檢驗檢疫設備、計量設備、消防設備、監控設備及信息系統設備等；4.建設單位管理費是指建設工程從立項、籌建、建設、聯合試運轉、竣工驗收交付使用及后評估等全過程管理所需費用；5.勘察設計費是指為本建設工程提供工程建議書、可行性研究報告及設計文件等所需費用；6.工程建設監理費按照工程費用的0.2%計；7.工程保險費按工程費用的按標準計算；8.預備費用按工程費和工程建設其它費用之和的8%計；9.建設投資經估算總額約為人民幣50080萬元，見工程建設投資估算表。該工程長期借款3億元，按銀行貸款基準利率5.94%計算,建設期利息支出1782萬元。本工程采用滾動開發方式，鑒于本工程招商特點，本工程各階段建設期間即可開展招商工作，在建成運營前即可獲得一定收入，由于本工程建設期運營所占流動資金較少，因此本工程各建設期間可以不考慮流動資金的投入。由以上估算，本工程總投資50080萬元，其中建設投資50080萬元，無流動資金投入。9.2資金籌措與使用方案本工程總投資經估算為50080萬元，其中2億來自于公司自籌資金，剩余3億元資金采用銀行貸款方式籌集。本工程建設期為24個月，根據建設內容及開發進度，以12個月為一個投資周期，那么各階段建設投資分期投入的比例分別為50%、50%。第十章財務評價工程的財務計算期為15年。10.1.1總本錢費用本錢的估算量按照同類產品生產的本錢調查情況結合當地的實際情況進行估算。10.1.1.1動力及原材料工程經營生產主要消耗為電力和水。電每年本錢價估算350萬元;水每年本錢估算價為85萬元。10.1.1.2工資及福利工程勞動定員為150人,按人均3萬元/年,年本錢為450萬元。10.1.1.3制造費用10.1.1.3.1折舊費根據工程的總投資估算表可知,固定資產總值為13232萬元,其中:機械設備1980萬元,建設工程4310萬元,其中機械設備折舊15年,殘值率為5%,建筑及構筑物按30年折舊,殘值為10%。10.1.1.3.2修理費修理費按年折舊費20%計算。10.1.1.3.3其它費用其它費用包括生產管理人員工資及其它不定的費用如:機物料消消耗、勞動保護費、辦公費、存貨盤虧等。其它制造費用按年本錢127.5萬元計算。10.1.1.4營業費用營業費用包括銷售人員工資，業務運輸費、裝卸費等到，按收入的3%計算。10.1.1.5管理費用管理費用包括無形及遞延攤銷及工會經費、稅金、職工教育費等其它管理費.按年370萬元計算。10.1.2銷售收入工程建成后,按目前的經驗估算,年租金收入將到達9398萬元，交易傭金收入1000萬元，共計銷售收入10398萬元。10.1.3稅金10.1.3.1銷售營業稅工程此項稅率按照國家相關規定為5%,年繳金額為520萬元。10.1.3.2城鄉建設及教育附加稅城鄉維護建設稅按城鎮5%計算,教育附加稅為3%。10.1.3.3所得稅按國家統一所得稅率25%計提。10.2.1財務內部收益率財務內部收益率所得稅前為14.38%,所得稅后為11.63%。10.2.2投資回收期工程投資回收期所得稅前為8.20年,所得稅后為9.25年。10.2.3財務凈現值工程財務凈值按行業的基準收益率標準制定為8%,經計算,所得稅前財務凈現值為24094萬元,所得稅后財務凈現值為12656萬元。10.2.4投資利潤率投資利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/工程總投資×100%=7.94%10.2.5投資利稅率投資利稅率=年利、稅總額或年平均利、稅總額/工程總投資×100%=8.94%10.3.1盈虧平衡分析盈虧平衡點計算公式為:盈虧平衡點=總固定本錢/(產品售價-單位產品變動本錢)×100%經測算:盈虧平衡點BEP為41.1%,市場交易額到達4274萬元即到達盈虧點。10.3.2敏感性分析工程的敏感因素為:主要為工程交易量,其大小決定市場的經營收入。第十一章社會效益工程的建設提供了大別山地區產品集中交易的場所，以市場為紐帶，把產地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，使大別山農產品商品化，把資源優勢轉換為產品優勢、市場優勢和經濟優勢，最終實現產品的有效供給。同時，產品通過集中交易，提高了產品物流配送的效率，大大節約了物流本錢，降低了流通費用，提高了農產品鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難〞問題，而且有效地增加了農民的收入，對平抑區域物價也具有關鍵作用。本工程率先實現產品物流管理的現代化、自動化和信息化，將成為×××××××農產品物流配送乃至整個中南地區農產品流通產業的示范基地，從而對我國農產品流通產業的開展起到重大的推動作用。工程的建設和成功的運用，可以為全國農產品物流配送的業務提供一個技術進步，現代化管理的示范推廣基地。工程建成后,可以給本地及周邊地區豐富的農副產品提供更好存儲及銷售渠道,在帶動區域及周邊農民致富的同時實現公司的開展,短期內經濟效益不明顯,但其社會效益明顯,從長遠看,它蘊含的較大商機將帶動×××××××及周邊地區農業開展,推進區域產業結構調整的步伐,解決產品信息閉塞和加工困難等問題,提高農民收入。由此可見，工程建設具有重大的戰略意義和政治意義，社會效益明顯。第十二章風險分析與對策×××××××?中國中部物流園區工程的建設和運營是一個龐大而復雜的系統工程，工程對×××××××物流業的開展至關重要，對大別山地區工農業產品運銷體系的提升與開展也具有重大意義。工程開展前景廣闊，開展潛力巨大。同時，由于工程建設過程中存在一些不確定因素，因此，工程的建設也同樣存在一定的風險，下面把工程可能存在的風險以及相應的對策進行分析綜述。12.1工程面臨的主要風險經分析，本工程的風險因素有：1.市場風險市場風險主要指工程市場需求預測的不確定性帶來的風險，市場風險是本工程面臨的最大風險，是工程成敗的關鍵。本工程市場風險主要有兩個方面〔1〕行業內競爭。武漢市及周邊地區商貿批發市場分布密集，其中有局部市場具備很強的競爭力，輻射范圍又根本以中部地區為主，物流園工程的建設將使競爭加劇。在如此劇烈的環境中謀求生存與開展，存在一定的風險。〔2〕行業間競爭。近年來，超市的開展非常迅速，超市的銷售總額已占據整個社會零售總額相當高的比例，一些產品繞過中間環節，從產地〔廠家〕直接進入直銷店銷售；局部產品加工配送大戶直接從產地來貨，繞過批發市場直接送到采購商手中。以上模式將對商批市場在商品流通的優勢地位產生較大的沖擊。2.技術風險技術方面的風險主要指工程采用先進技術和新技術應用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給工程帶來的風險。同時，未來的物業開展趨勢要求其在環保方面做到低能耗、高環保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。另外，隨著科學技術的開展，生產工藝也在日益完善，特別是技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現。這樣，會改變原工程評估時技術參數和投入產出指標。3.工程風險工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給工程帶來的風險。4.資金風險本工程投資額度大，在建設周期內建材漲價等因素可能會造成工程開發本錢上升。5.政策風險由于×××××××?中國中部物流園區工程是近年來國家振興開展的物流業，由國家政府部門進行政策扶植，物流園工程的開發，不可防止的受政策因素的影響，有些影響可能是負面的。6.外部協作風險外部協作條件風險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政根底配套設施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加工程的投資，延誤工程工期，對工程的建設和實施帶來不利。7.社會風險社會風險是工程與所在地互適程度可能出現的問題。物流園工程處于×××××××陵園村內，工程用地原為該村所有。工程的施工可能會給工程所在區域內的居住區造成一定的影響，對當地居民帶來短暫的不便。8.環境風險環境影響方面的風險主要指工程在工程建設期對周圍的水資源、自然環境等產生的負面影響；運營期生產加工過程中，會產生加工、運輸機械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對周圍的水資源、自然環境等產生的負面影響。致使工程不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。12.2風險防范措施1.市場風險針對市場風險采取以下兩方面的措施：〔1〕通過一流的規劃、一流的設計、一流的管理建設一個現代化的、先進的、高效的商貿物流園，通過整合×××××××在大別山地區所掌控的批發市場業務和相關資源，引進大批實力雄厚的經營者，共同打造一艘商貿流通的綠色巨艦，確立競爭優勢，筑高區域性的行業進入本錢，立足大別山，輻射華中，面向全國。〔2〕利用公司政策性優勢，為物流園區內經營者和采購商提供更加高效、廉價、個性化的、高附加值的效勞。完善效勞配套功能，延伸產業鏈條，如儲藏效勞、信息效勞、檢驗效勞、通關效勞、配送效勞等，提高整個供給鏈節點的效勞功能，提升競爭力。2.技術風險工程通過引進權威物流專家組、設計院進行規劃設計，保證工程建設的高技術性、可擴展性和表達決策的前瞻性。工程的規劃、設計、施工、監理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協助和監督設計、施工監理等，減少技術風險。3.工程風險在工程實施階段應對工程現狀情況進行全面的現場勘察和實驗，以便為工程設計提供可靠的根底數據，以降低工程建設的工程風險。加強工程工程的過程管理，邀請具有一定資質的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監理方協調好，加強對工期進度的控制。4.資金風險面對資金方面的風險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費用，在遵循節約原那么的根底上盡量打足投資。在工程開工前就需要有完整的資金保障方案，同時，開設專款專用帳戶，確保工程的建設資金能及時到位，不被挪作他用。5.政策風險研究政府態度、社會開展趨勢、人民群眾生活需求，順應大勢，同時加強與政府相關部門溝通，獲取更多政策支持。6.外部協作風險×××××××?中國中部物流園區工程選址確定于×××××××陵園村，目前各工程配套設施和條件比擬完善。7．社會風險做好工程建設必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規定做好征地補償工作，化解前進中碰到的困難，順利推進工程規劃和建設。8．環境風險在工程建設期間，應嚴禁高噪聲設備在休息時間作業，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運營期間，對產生的污水垃圾等污染物采取相應的環保措施處理。綜上所述，×××××××?中國中部物流園區工程在建設及運營過程中可能出現的風險主要有市場風險、技術風險、工程風險、資金風險、政策風險、外部協作風險、社會風險和環境風險。由于各項風險的風險程度均不大，不會對工程造成實質性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風險降至最低。第十三章結論與建議13.1結論1、工程將整合×××××××的商貿批發市場業務和相關資源，以大宗商品物流及農產品加工配送和交易、商品展銷貿易等為主要經營業務，以大別山地區的商品集散、儲存、加工、配送、中轉為重點，以商品進出口、無公害檢驗檢疫、商品價格信息形成與發布、商品展覽展銷、商品網上交易、商品拍賣交易等為配套，規劃建設現代化的商品物流中心，并在效勞創新、質量平安、品牌效應、交易模式、業務增長和價值創造等各方面建設成為×××××××商品流通企業的標桿工程。2.工程將立足×××××××、流通大別山、面向華中、輻射全國，建設成為大別山地區規模最大、功能完善、配套齊全的綠色、平安、生態的商品現代物流樞紐中心，有效保障大別山地區人民的商品穩定供給。因此，工程建設具有重大的戰略意義和政治意義。3.提供了商品集中交易的場所和效勞，以市場為紐帶，把產地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進當地農產品的商品化，把資源優勢轉換為產品優勢、市場優勢和經濟優勢，最終實現產品的有效供給。同時，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節約了物流本錢，降低了流通費用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難〞問題，而且有效地增加了農民的收入，對平抑區域物價也具有關鍵作用。4.工程總投資50080萬元，建設周期24個月，投資財務凈現值24094萬元，財務內部收益率為14.38%，投資回收期8.2年。整個工程建設投資、建設周期和投資回報比擬協調、合理。通過二年建設，可實現投產，建設工程全部投產后，達產能力快捷，通過8.2年的營運可收回投資，表達了工程風險小，利潤長期穩定的特點。×××××××?中國中部物流園區工程符合國家產業政策和×××××××產業總體規劃，已被列入×××××××重點建設工程。工程用地符合選址原那么，地理位置優越，地質條件良好，交通方便，水、電供給有保障，適合工程建設。工程建設有利于保障大別山地區商品穩定、平安的供給，平抑區域物價，能夠節約資源、減少損耗、降低物流本錢、促進就業，屬于風險小、利潤長期型、穩定型增長工程，具有巨大的社會效益和經濟效益。因此，×××××××?中國中部物流園區工程技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。13.2建議1．和同類工程相比，本工程具有較高的容積率要求，如何更好的協調工程規劃設計和實際使用要求之間的關系將是本工程的難點。因此，后續工作中，應該加強對本工程總平面布置及工程方案的研究，尤其對工程各功能分區規劃、園區交通組織進行更加深入的分析。2．本工程投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的根底上，提高資金使用效率。附件：1、工程單位法人營業執照復印件；2、建設工程的核準或備案文件；3、建設工程規劃許可意見；4、國土資源部門出具用地預審意見函5、建設工程環境影響評價審批意見6、工程建設資金落實的證明材料7、工程實施進度的證明8、附表:1、固定資產投資表2、總本錢估算表3、固定資產折舊及無形、遞延資產估算表4、銷售收入及銷售附加表5、損益表6、資產負債表7、資金來源與運用表8、流動資金估算表9、財務現金流量表10、財務指標表小產權房〞并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房〞，也稱“鄉產權房〞，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權〞其實就是“鄉產權〞，它并不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房〞是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房〞。目前的“小產權房〞、“鄉產權房〞有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地〞上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。和一般意義上的商品房相比，“小產權房〞沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房〞的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮居民頂著產權風險購置“小產權房〞的根本原因。法律屬性那么，鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購置或轉讓？首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉產權房是否可以購置和轉讓呢？根據?中華人民共和國土地管理法?的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

小產權和大產權1、全部產權〔大產權〕

國務院?關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知?中規定：凡按市場價購置的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“局部產權〞而言，“全部產權〞才有存在的意義。2、局部產權。〔小產權〕

小產權房〞并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房〞，也稱“鄉產權房〞，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權〞其實就是“鄉產權〞，它并不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房〞是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房〞。前的“小產權房〞、“鄉產權房〞有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地〞上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。一般意義上的商品房相比，“小產權房〞沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房〞的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮居民頂著產權風險購置“小產權房〞的根本原因。法律屬性鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購置或轉讓？首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉產權房是否可以購置和轉讓呢？根據?中華人民共和國土地管理法?的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

小產權和大產權1、全部產權〔大產權〕

國務院?關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知?中規定：凡按市場價購置的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“局部產權〞而言，“全部產權〞才有存在的意義。2、局部產權。〔小產權〕

根據國務院?關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知?，職工購置公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有局部產權，可以繼承和出售，但出售要在購置5年以后才能進行，原售房的產權單位有優先購置權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出局部產權和全部產權的一些區別。局部產權與全部產權的不同之處在于，局部產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使那么限定在一定范圍之內。2021年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫?杜甫全集?，歷時10個月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書以古書形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規，點畫嚴謹，毫無懈怠。“一般都是半夜起來寫，一是心靜，再一個是周圍環境也沒有什么干擾，這時候可以說是屏息凝思，全神貫注。〞徐殿庭說起自己喜愛的書法，頗為沖動。他說，手抄這些詩集，除了弘揚杜詩，在抄寫的過程中，也能更深入地理解一些杜甫詩的精髓。長時間的書寫讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫了一首八言詩，表達感慨。采訪中記者看到，?杜甫全集?只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書房里還擺放了很多其它作品，如?金剛經?、?道德經?、?孫子兵法?、?論語?、?離騷?、?三國演義?等，其中有書籍、條幅、長卷等不同的表現形式，至少在150萬字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍。“寫上癮了，現在不是坐不下來的問題，而是每天不寫都覺得少點啥。〞徐殿庭笑笑說，由于最近幾年書寫密集，頸椎、手腕等都出現不適，家人也勸他別寫了或少寫點，但他說停不下來了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫好收藏在家里，但他說不管歸宿如何，自己享受的是抄寫的過程，這個過程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當離開這個世界的時候，看能留些什么，想留點東西，至于抄寫這條路能走多遠，我想只要一息尚存，還是要堅持下去的。〞也許，這正如他在寫作感悟中所說：“寄身翰墨終不悔，清凈無求天地寬〞。出局部產權和全部產權的一些區別。局部產權與全部產權的不同之處在于，局部產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使那么限定在一定范圍之內。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴〔350KM〕住宿：丹巴經成灌高速到都江堰市，進入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護中心，欣賞國寶大熊貓。翻越巴朗山〔