項(xiàng)目管理工程碩士專業(yè)課程結(jié)業(yè)論文（報告、作業(yè)）題目：關(guān)于住房公積金貸款本金償還等相關(guān)問題的實(shí)例分析與實(shí)際體會作者：孫亮學(xué)號：201123230004專業(yè)課程：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)授課教師：李紅剛完成日期：2011年8月14日北京師范大學(xué)管理學(xué)院MPM教育中心班級：MPM姓名：孫亮學(xué)號：201123230004日期：2011/8/14關(guān)于住房公積金貸款本金償還等相關(guān)問題的實(shí)例分析與實(shí)際體會在購置如住宅和汽車等大件商品時一般都會使用貸款?，F(xiàn)在存在的貸款方式有很多種，就住房貸款這項(xiàng)來說，主要是公積金貸款和商業(yè)貸款。貸款本金的償還還是按復(fù)利計(jì)算時間價值，資金是具有時間價值的，即相同數(shù)額的資金在不同的時間點(diǎn)上其價值是不同的。資金的增值為資金的時間價值，對于資金時間價值的計(jì)算，通常采用單利和復(fù)利兩種方式：單利是只是對其本金進(jìn)行計(jì)息的方式；復(fù)利是以本利和為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算利滾利的方式，相同數(shù)額的資金由于計(jì)息方式的不同而產(chǎn)生的利息是不同的。個人住房貸款中使用的貸款資金也要支付利息的，按現(xiàn)行制度規(guī)定，還款方式分為兩種，一種為等額本息還款法，即在貸款期限內(nèi)每月均以相等的償還額歸還貸款本金和利息；第二種為等額本金還款法，即每月等額償還本金，貸款利息會隨本金逐月遞減。具體計(jì)算公式如下：等額本息還款法：每月還款額＝[月利率×（1+月利率）還款總期數(shù)]/[（1+月利率）還款總期數(shù)-1]×貸款本金等額本金還款法：每月還款額＝貸款本金/還款總期數(shù)+當(dāng)期利息當(dāng)期利息為償還本金減去上月貸款利息與每月等額本金還款額后乘以月利率所得由此得知，期初貸款本金越大，貸款期限越長，則所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)越重。因此，作為貸款者應(yīng)慎重根據(jù)自身的具體情況來考慮貸款數(shù)額、還款期限等。現(xiàn)以本人家中新購住房為例。因?yàn)榭紤]到父母已經(jīng)快接近退休的年齡了，還未曾享受國家公積金貸款首次購房優(yōu)惠政策，故選擇了公積金貸款作為房貸。原則上，貸款期限的選擇主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些。與銀行以及住房公積金管理中心簽署合同時，此次貸款根據(jù)家中具體情況而采用的是等額本金還款法，貸款額數(shù)為15萬元整，采用銀行按揭貸款，當(dāng)時的月利率為3.225‰。根據(jù)初步計(jì)算分析，假如用十年還清，每月必須還款1700元左右。假如用十五年還清，每月等額本金還款為15000/120=1250元，每月需還款1500元左右，每月還款只減少200元左右，這樣比較還款期限為十年和十五年，延長五年，并不能使每月還款額大幅度減少，還增添了利息負(fù)擔(dān)。顯然，并不是選擇貸款的期限越長越好，問題在于期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高，而且隨著收入增長，過長的期限會造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的利息支出。因此，購房者應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)收入狀況及未來預(yù)算，確定一個合理的抵押貸款期限，一般應(yīng)選擇10到15年貸款期限為適當(dāng)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家住房貸款的經(jīng)驗(yàn)，月均還款額占月收入水平的15-50%比較合適，超過50%后，借款人的日常生活及消費(fèi)水平將受到不利的影響。由于家中父母都在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)單位，有穩(wěn)定的收入，自己在外地工作，而且暫時并沒有購置大件的需求，收入也逐年穩(wěn)定提高，每月的還款額都不到總收入的10%，故償還貸款結(jié)構(gòu)應(yīng)該算合理和適當(dāng)。上表列出了從償還貸款開始的2010年5月至今的具體賬戶情況，根據(jù)計(jì)算求得已經(jīng)支付的貸款利息達(dá)到了6677元。住房公積金貸款利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率?，F(xiàn)在考慮到公積金貸款利率上調(diào)的政策出臺，到2011年的公積金貸款利率有明顯的提高，于是和家人商量，考慮提前將貸款還請，如若一直按照現(xiàn)月利率不變直至貸款還清，所需支付的利息將達(dá)到23400元，提前還款可減少利息支付約17000元。其提前歸還部分不再計(jì)收本息，已計(jì)收的貸款利息不再調(diào)整，從而縮短了還款期限減少了利息支出。往年公積金貸款利率表發(fā)布日期5年以下（含5年）5年以上上調(diào)百分點(diǎn)1999年9月21日4.144.59-3.512004年10月29日3.784.230.182005年3月17日3.964.410.182006年4月28日4.144.590.182007年9月14日4.775.220.182008年12月23日3.333.87-0.182010年10月20日3.54.050.182010年12月26日3.754.30.252011年2月9日44.51.252011年4月6日4.24.70.22011年7月7日4.454.91.25盡管提前還款可以減少利息支出，但是住房貸款受國家政策鼓勵，其利率水平比同期的汽車、小額質(zhì)押貸款低。此外是否提前還款還取決于其他投資機(jī)會，如購買股票、投資基金、高收益的債券，由于此時這些投資的回報率暫時并不能保證高于住房貸款所需支付的利息，又沒有車貸的負(fù)擔(dān)，故選擇提前還請公積金貸款?？傊?，資金不會自動隨時間而變化而增值，在投資過程中才會收益，所以這個時間價值一般用無風(fēng)險的投資收益率來代替，理性的個體不會將資金閑置不用。它隨時間的推移而發(fā)生價值的變化，變化的那部分價值就是原有的資金時間價值?？梢钥闯?，近些年來，國家在國民住房問題上確實(shí)是相當(dāng)關(guān)注，公積