土地增值稅測試題一．單選下列各項中，應征收土地增值稅的是（）贈與社會公益事業的房地產個人出售自有住房抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產兼并企業從被兼并企業得到的房地產【答案及解析】C，ABD屬于土地增值稅免稅范圍。參見財稅[1995]48號、財稅[2008]137號房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金是（）營業稅、印花稅房產稅、城市維護建設稅營業稅、城市維護建設稅印花稅、城市維護建設稅【答案及解析】C，允許扣除的稅金是房屋土地流轉環節發生的稅金，房產稅是保有環節繳納的稅金，另外“房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。”不在與轉讓房地產有關的稅金中扣除。（財稅[1995]48號）下列各項中，應征收土地增值稅的是（）企業出售辦公用房房地產開發公司為客戶代建房產雙方合作建房后按比例分配自用房產企業長期出租辦公用房【答案及解析】A，B、D沒發生產權轉移，C屬于免稅范圍見財稅[1995]48號在何種情況下，房地產開發費用按10%計算扣除（）凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的凡能按按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的不論利息能否分攤或是否有金融機構的證明，開發費用一律按10%扣除利息支出以外的其他房地產開發費用劃分不清的【答案及解析】A，參見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》土地增值稅采用（）超率累進稅率超額累進稅率比例稅率定額稅率【答案及解析】A，參見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》選擇土地增值稅適用稅率的依據是（）轉讓房地產的收入額與扣除項目金額之比增值額與轉讓房地產的收入額之比增值額與扣除項目金額之比扣除項目金額與增值額之比【答案及解析】C，參見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》對于不超過商業銀行同類同期貸款利率據實列支的利息支出以外的其他房地產開發費用，按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和，在（）以內計算扣除3%5%10%20%【答案及解析】B，參見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》下列哪種情況屬于預征土地增值稅的范圍（）轉讓土地使用權的轉讓二手房的納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入的以長期租賃形式出租房產的【答案及解析】C，見財稅[1995]48號下列情形中，稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅的清算是（）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的直接轉讓土地使用權的已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的【答案及解析】D，見國稅發[2009]91號計征土地增值稅時，允許扣除舊房及建筑物的（）房產當前市場價值房產余值房產評估價格房產賬面凈值【答案及解析】C，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》土地增值稅是在房地產的（）環節征收的出租轉讓使用建設【答案及解析】B，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》納稅人轉讓房地產所取得的收入減除（）后的余額，為增值額。實際支出扣除項目金額與轉讓房地產有關的稅金房地產開發成本【答案及解析】B，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》土地增值額未超過扣除項目金額５０％的稅率是（）30%40%50%元；向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供金融機構貸款證明)，按規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用為土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5％；該企業允許扣除的房地產開發費用為（）萬元。A.400B.350C.750D.7750 【答案及解析】C，該企業允許扣除的房地產開發費用＝400+(1000+6000)×5％＝750(萬元)企業轉讓存量房，在計算土地增值稅時，不準予扣除的項目有（）取得土地使用權所支付的金額舊房和建筑物的評估價格和評估費用與轉讓房地產有關的稅金加計扣除【答案及解析】D，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》下列情況不免征土地增值稅的有（）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征用、收回的房地產合作建房后分房自用的企業開發經濟適用房項目并出售的【答案及解析】D，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、財稅[1995]48號以下不屬于判斷是否土地增值稅征稅范圍的標準的是（）是否取得收入或其他經濟利益土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉讓轉讓的是否為國有土地使用權是否擁有對土地的所有權【答案及解析】D，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以下說法正確的是（）房地產開發企業建造住宅項目，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，應按占地面積計算分攤單位和個人因城市實施規劃、國家建設的需要，被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，而使房地產權屬發生轉讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但根據稅法規定，可以免征土地增值稅。土地增值稅的納稅人，在計算房地產開發費用扣除額時，若財務費用中的利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能夠提供金融機構證明的，可按納稅人當期實際發生的管理費用、銷售費用、財務費用的數額，據實扣除。【答案及解析】C，A應該是建造普通標準住宅，B應按建筑面積計算分攤，D房地產開發費用除利息支出外均不能據實扣除房地產開發企業應自取得立項批準文件之日起（b）內，辦理土地增值稅項目登記手續A．15日B．30日C．7日 D．3日【答案及解析】B，見京地稅地〔2009〕105號對房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的公共設施，下列稅務處理符合現行土地增值稅規定的是（）A.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用B.其建造成本費用一律不得作為扣除項目C.建成后無償移交給公用事業單位的，無論出于何種目的，其成本、費用均可以扣除D.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用不得扣除【答案及解析】A，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》房地產開發企業銷售在2011年3月17日之后已辦理預售許可和現房銷售確認的商品房取得的收入，以下說法錯誤的是（）房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。現行土地增值稅最低預征率為1%現行土地增值稅最高預征率為5%【答案及解析】C，現行土地增值稅最低預征率為2%，見市局2011年第5號公告關于土地增值稅涉稅證明表述錯誤的是（）土地增值稅涉稅證明是指本市各區、縣地方稅務局、分局出具的納稅人在房地產權屬轉移、變更過程中涉及土地增值稅征免稅情況的法律文書，僅供納稅人辦理房地產權屬轉移、變更手續時使用。主管稅務機關開具土地增值稅涉稅證明工作分為即時受理審核和程序性受理審核。房地產開發企業銷售應進行土地增值稅清算的房地產也需要開具土地增值稅涉稅證明涉及稅收減免、不在征稅范圍事項應進行程序性審核后，方可開具土地增值稅涉稅證明【答案及解析】C，見京地稅地〔2010〕124號某工廠轉讓一棟造價550萬元的舊辦公樓，轉讓收入為700萬。經房地產評估機構評定，該樓的重置成本價為1000萬元，成新度折扣率為6成，則應納土地增值稅（）萬元。 A.30 B.140 C.120 D.50【答案及解析】A，轉讓存量房地產按法定評估機構評估價計算扣除。該房評估價＝1000×0.6＝600（萬元）增值率＝（700-600）÷600×100％＝16.7％應繳納的土地增值稅＝100×30％＝30（萬元）轉讓二手房計算土地增值稅扣除項目金額，以下哪種說法是錯誤的（）可以按建筑物評估值計算可以按建筑物余值計算可按購買建筑物時取得的發票值計算可按建筑物無原值房產計稅價值計算【答案及解析】B，見財稅〔1995〕48號、財稅〔2006〕21號、京地稅地〔2007〕325號以下哪項不屬于開具土地增值稅涉稅證明的事由預繳土地增值稅土地增值稅零稅款土地增值稅免稅不征收土地增值稅【答案及解析】A，A應為已繳納土地增值稅，見京地稅地〔2010〕124號土地增值稅有關經濟適用房相關政策表述不正確的是企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅房地產開發企業建設的沒有配建商品房及商業配套設施的限價商品房、經濟適用住房及比照經濟適用住房管理的保障性住房，在清算時可不提供稅務中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》經濟適用房項目可不進行土地增值稅項目登記【答案及解析】D，見財稅[2008]24號、市局2011年第5號公告、京地稅地〔2009〕134號以下哪項不符合土地增值稅項目注銷條件項目已清算并全部銷售完畢該項目可銷售建筑面積占總可售建筑面積85%以上房地產開發企業已辦理完稅務登記注銷手續房地產開發企業轉為稅務登記證件失效戶【答案及解析】B，見京地稅地〔2009〕105號土地增值稅清算時，不能確認的收入是（）貨幣收入實物收入租賃收入視同銷售的收入【答案及解析】C，見國稅發〔2009〕91號有關土地增值稅的收入確認，表述錯誤的是（）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。銷售收入是指銷售商品房所取得的貨幣收入。已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。【答案及解析】C，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、國稅函[2010]220號土地增值稅計算過程正確的是（）確認收入、計算扣除項目金額、計算增值額、確定適用稅率、計算應納稅額確認收入、計算增值額、計算扣除項目金額、確定適用稅率、計算應納稅額確定適用稅率、確認收入、計算扣除項目金額、計算增值額、計算應納稅額確認收入、計算扣除項目金額、確定適用稅率、計算增值額、計算應納稅額【答案及解析】A，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》土地增值稅清算審核過程中，應按規定核定房地產開發成本中四項成本的情況不包括（）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；提供的開發成本資料不實的；清算項目的四項成本扣除額明顯低于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。【答案及解析】C，見京地稅地〔2009〕245號下列哪一項不屬于轉讓二手房計算土地增值稅扣除項目金額（）房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權所支付的金額評估費用在轉讓環節繳納的稅金的罰款和滯納金【答案及解析】D可享受條例細則規定的土地增值稅加計百分之二十的扣除的情況是（）房地產開發企業開發并銷售房地產房地產開發企業銷售二手房個人轉讓住宅房地產開發企業開發并租賃房地產【答案及解析】A，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》某房地產開發公司轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，房地產開發費用為40萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按10%計算，轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為（）萬元。（計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體計算公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。）A.180B.249.75C.300D.360 【答案及解析】B，扣除項目金額＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%＝385(萬元)增值額＝1000－385＝615(萬元)增值率＝615÷385＝159.74％應納稅額＝615×50％－385×15％＝249.75(萬元)納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，其他房地產開發費用按地價款加開發成本之和的（）計算扣除。A.5％以內B.10％C.10％以內D.20％以內【答案及解析】A，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》關于轉讓舊房確定扣除項目金額，表述錯誤的是（）可按購房發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算與轉讓房地產有關的稅金包括營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅地上建筑物的評估價值的評估方法為市場法可以扣除評估費用【答案及解析】C，評估方法為重置成本法，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、京財稅[2006]790號下面說法錯誤的是轉讓集體土地使用權不屬于土地增值稅征收范圍。取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。房地產開發費用可以據實扣除。在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，應按建筑面積計算分攤。【答案及解析】C，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、京地稅地〔2007〕325號二、多項選擇題（10題每題至少有兩個選項是正確的）土地增值稅扣除項目中，取得土地使用權所支付的金額，其形式有（）以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金等以行政劃撥方式取得土地使用權的，為評估機構的評估價值以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款和有關費用以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金【答案及解析】AC，下列不征收或減免土地增值稅的有（）一方出資、一方出地，雙方合作建房并出售的行為企業因名稱變更引起的土地使用權證使用權人名稱變更以房地產抵債而發生的房地產產權轉讓的將房地產出租【答案及解析】BD，對于A，一方出資、一方出地，雙方合作建房并自用，屬于免稅范圍，再出售需要交納土地增值稅。下列屬于房地產開發費用項目的有（）前期工程費房地產轉讓的營業稅房地產銷售費用房地產開發項目向金融機構的借款利息【答案及解析】CD，A屬于房地產開發成本，B屬于與轉讓房地產有關的稅金下列屬于土地增值稅免稅項目的有（）以分期付款方式轉讓房地產的個人轉讓居住用房房地產開發企業開發并轉讓房地產項目增值額未超過扣除項目金額的20%房地產開發企業開發并出售普通標準住宅增值額占扣除項目金額的15%【答案及解析】BD，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，財稅[2008]137號房地產公司銷售新房與非房地產公司出售二手房在計算土地增值稅額時，處理方法不同的扣除項目金額有（）取得土地使用權所支付的成本加計扣除印花稅房屋折舊費【答案及解析】BC，A都有，D都沒有，B房地產開發企業獨有，D房地產開發企業將印花稅計入房地產開發費用土地增值稅中，下列準予從轉讓收入額中據實扣除的項目有（）取得土地使用權所支付的金額土地征用及拆遷補償費各項利息支出管理費用【答案及解析】AB，利息支出據實扣除有一定條件，管理費用不能據實扣除，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》轉讓存量房的納稅人在確定扣除項目金額時，可以扣除與房地產有關的稅金包括（）營業稅城建稅印花稅企業所得稅【答案及解析】ABC，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》土地增值稅的納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，包括（）abcd企事業單位國家機關機關國有企業外商投資企業【答案及解析】ABCD，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算（）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目【答案及解析】ABCD，見京地稅地〔2008〕92號、國稅發[2009]91號房地產企業開發商品房并出售，在計算土地增值稅過程中，下列費用準予從收入總額中扣除的有（）ad開發小區內排污、環衛、綠化支出出售舊房的重置成本價從金融機構貸款超期支付的罰息取得土地使用權支付的契稅【答案及解析】AD，見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、國稅函[2010]220號三、計算題（共2題）1.某房地產開發公司開發一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業銷售寫字樓繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。請計算該企業該項目應繳土地增值稅稅額。（計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體計算公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。）【答案及解析】收