估價項目名稱：開封市鼓樓區翠園北街2號住宅房地產市場價值評估估價委托人：開封市禹王臺區人民法院房地產估價機構：河南方正房地產資產評估咨詢有限公司注冊房地產估價師：劉娜4120180039翟競科4120190091估價報告出具日期：2022年7月18日估價報告編號：豫鄭方正評字[2022]07198A號河南方正房地產資產評估咨詢有限公司地址：鄭州市金水區經三路北28號A座6層10號電話估價委托人函開封市禹王臺區人民法院：承蒙委托，我公司注冊房地產估價師對貴院委托評估的房地產進行了實地查勘，根據估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，依據有關法規、政策和標準在合理的假設下，采用比較法、收益法，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，對估價對象于價值時點的市場價值進行了專業分析、測算和判斷，估價結果如下：（一）估價目的：為人民法院確定財產處置參考價提供參考依據。XE（二）估價對象：開封市鼓樓區翠園北街2號住宅房地產。根據估價委托人提供的相關權屬資料記載，房地產狀況摘要如下表：1名稱開封市鼓樓區翠園北街2號住宅房地產2坐落開封市鼓樓區翠園北街2號3范圍估價對象包括建筑面積為160.27㎡的房屋及占用面積為80㎡的國有土地使用權（含室內外不可移動的附屬物及裝飾裝修，不含室內可移動的動產、特許經營權、債權債務等）。4權屬不動產權證號20180037996所有權人蔣廣彬土地性質劃撥權利性質國有土地5用途土地：住宅/房屋：住宅6面積使用權面積：80㎡/房屋建筑面積：160.27㎡7其它基本情況房屋結構：混合結構；房屋總層數：2層，所在層：1-2層；建筑朝向：南北；建筑類型現狀：2層獨家小院，室內布局：4室2廳1廚2衛1露臺（帶院子）。（三）價值時點：2022年6月23日。（四）價值類型：市場價值。（五）估價方法：比較法、收益法。（六）估價結果：估價對象在價值時點的房地產市場價值為66.69萬元，大寫人民幣陸拾陸萬陸仟玖佰元整，合建筑面積單價為4161元/平方米。特別提示：1.成交價格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對估價對象的了解及對房地產市場的判斷等因素有關，同時還應考慮轉讓過程中需繳納的相關稅費。2.估價結果僅為人民法院確定財產處置參考價服務，不是估價對象處置可實現的成交價格，也不應當被視為估價對象處置成交價格的保證。3.估價結果未考慮房屋使用者是否欠繳稅費及相關費用，包含稅費、物業費、水電氣費等及其滯納金。4.報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失!河南方正房地產資產評估咨詢有限公司法定代表人：二○二二年七月十八日目錄TOC\o"1-2"\h\u8998一、估價師聲明 13470二、估價假設和限制條件 320132三、估價結果報告 721998（一）估價委托人 729570（二）房地產估價機構 715199（三）估價目的 74394（四）估價對象 76675（五）價值時點 1026922（六）價值類型 1025697（七）估價原則 111907（八）估價依據 1313707（九）估價方法 159485（十）估價結果 1727158（十一）注冊房地產估價師 177554（十二）實地查勘期 171046（十三）估價作業期 1729821四、相關附件 18722（一）估價對象現場查勘照片 185480（二）開封市禹王臺區人民法院委托書復印件 1820570（三）估價對象《開封市不動產登記信息記載表》復印件 181305（四）河南省開封市禹王臺區人民法院執行裁定書復印件 1815629（五）房地產估價機構營業執照復印件 1815821（六）房地產估價機構備案證書復印件 1839（七）注冊房地產估價師注冊證書復印件 18地址：鄭州市金水區經三路北28號A座地址：鄭州市金水區經三路北28號A座6層10號第1頁電話、估價師聲明鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。2.本估價報告的分析、意見和結論是我們自己獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制。3.我們與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。4.我們依照《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）、《房地產估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）進行分析、測算、判斷，形成專業意見和結論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產估價師于2022年6月23日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并進行實地查勘記錄，但僅限于估價對象的外觀和使用狀況，注冊房地產估價師不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性和相應權益進行調查的責任，也不承擔對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。在場人員已在查勘表上簽字確認。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。7.本估價報告需經注冊房地產估價師簽字（蓋章），房地產估價機構蓋章并作為一個整體時有效，復印件無效。8.如發現本估價報告內的文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本公司進行更正。9.參加估價的注冊房地產估價師姓名注冊號簽名及簽章簽名時間劉娜41201800392022年7月18日翟競科41201900912022年7月18日河南方正房地產資產評估咨詢有限公司地地址：鄭州市金水區經三路北28號A座6層10號第3頁電話、估價假設和限制條件（一）估價假設條件1.一般假設（1）估價委托人提供了估價對象的相關權屬資料復印件，注冊房地產估價師對估價委托人提供的資料進行了審慎核查，無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性。由估價委托人保證其提供的資料合法、真實、準確、完整。（2）注冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。（3）注冊房地產估價師未對證載房屋建筑面積、使用權面積進行專業測量，此次評估以估價委托人提供的《開封市不動產登記信息記載表》記載的面積為準。（4）估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿交易的市場，即能滿足以下條件：①交易雙方自愿地進行交易；②交易雙方處于利己動機進行交易；③交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；④交易雙方有較充裕的時間進行交易；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。估價對象應享有公共部位的通行權及水電等共用設施的使用權。2.特殊事項假設（1）未定事項假設未定事項假設指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本次評估無未定事項假設。（2）背離事實假設背離事實假設是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。估價對象在價值時點設有抵押權且已被人民法院查封，根據房地產司法評估的需要，不考慮其他優先受償權及抵押、租賃、查封等因素的影響。（3）依據不足假設估價依據不足假設是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及\o"注冊房地產估價師"注冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。本次評估無依據不足假設。（4）不相一致假設不相一致假設是指在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、設計用途等用途之間不一致，或房屋權屬他項權證、土地權屬他項權證等上的產權人之間不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據的用途或產權人、名稱等的合理假定。本次評估無不相一致假設。（二）估價報告使用的限制條件1.估價結論為滿足全部假設與限制條件下的價值。2.本估價報告按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。3.評估結果僅為人民法院確定財產處置參考價服務，不作為評估對象處置可實現的成交價格，也不應當被視為對評估對象處置成交價格的保證。4.財產拍賣或者變賣之日與價值時點不一致，可能導致評估結果對應的評估對象狀況、房地產市場狀況、欠繳稅費狀況等與財產拍賣或者變賣時的相應狀況不一致，發生明顯變化的，評估結果應當進行相應調整后才可使用。5.本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年。若超過使用期限，或價值時點之后、報告使用期限內，估價對象狀況或國家經濟形勢、城市規劃、相關稅費和銀行利率等發生變化，對估價結果產生明顯影響時，估價委托人應及時聘請房地產估價機構對估價結果作相應調整或重新估價。6.當事人、利害關系人收到評估報告后五日內可對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等向人民法院提出書面異議。7.本估價報告分為“估價結果報告”和“估價技術報告”兩部分。“估價結果報告”提供給估價委托人，“估價技術報告”部分內容作為工作底稿由估價機構存檔。8.未經本估價機構書面同意，本估價報告的任何內容均不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位或個人提供，不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。9.本報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入保留兩位小數，最終單價結果取整，因此，可能出現個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。10.本報告需經注冊房地產估價師簽字（蓋章）、估價機構蓋章并作為一個整體時有效，復印件無效。11.如發現本估價報告文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本公司進行更正。（三）需要說明的其他事項1.現實房地產交易中，一般難以達到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與估價結果不夠一致。2.估價中無法考慮不可抗力等因素對估價對象造成的意外損害。3.房地產價值的體現是土地和建筑物共同產生的結果，在此提醒報告使用者注意。三、估價結果報告（一）估價委托人估價委托人：開封市禹王臺區人民法院（二）房地產估價機構房地產估價機構全稱：河南方正房地產資產評估咨詢有限公司法定代表人：胡碧疇機構地址：鄭州市金水區經三路北28號A座6層10號統一社會信用代碼：91410105776528662P備案等級：一級證書編號：B41010271號（三）估價目的為人民法院確定財產處置參考價提供參考依據。（四）估價對象1.估價對象名稱商貿路商貿路2.估價對象范圍估價對象包括建筑面積為160.27㎡的房屋及占用面積為80㎡的國有土地使用權（含室內外不可移動的附屬物及裝飾裝修，不含室內可移動的動產、特許經營權、債權債務等）。3.估價對象權益狀況（1）房地產權益狀況根據估價委托人提供的相關權屬資料復印件記載，房地產狀況摘要如下表：不動產權證號20180037996所有權人蔣廣彬用途土地：住宅/房屋：住宅面積土地面積：80㎡/房屋建筑面積：160.27㎡土地性質劃撥建筑結構混合房屋總層數2所在層數1-2（2）其他權益狀況：估價對象在價值時點設有抵押權且已被人民法院查封，本次司法評估不考慮抵押、租賃、查封等因素的影響。4.估價對象實物狀況（1）建筑物實物狀況估價對象為坐落于開封市鼓樓區翠園北街2號；實勘現狀為1棟2層獨院，建筑面積為160.27平方米；建筑結構為混合結構；房屋總層數2層；室內布局為4室2廳1廚2衛1露臺（帶院子）；南北朝向。估價對象所在樓棟外墻面為涂料，大門為鐵門，入室門為防盜門，塑鋼窗；室內裝飾裝修：客廳及臥室地面鋪地板磚，墻面刷乳膠漆，頂棚刷乳膠漆；廚房地面鋪地板磚，墻面貼瓷片，頂棚扣板吊頂；衛生間地面鋪地板磚，墻面底部貼瓷片、上部刷涂料，頂棚扣板吊頂。院子地面已做硬化。具體情況詳見附件《估價對象現場查勘照片》。配套設施：水、電、通訊、天然氣、暖氣等設施。房屋維護狀況：現場查勘，整棟地基無明顯沉降，估價對象室內外墻體無不均勻沉降裂縫，樓地面未發現空鼓，起沙、滲漏，設備設施無破損、明顯腐蝕、生銹，保養、維護一般。（2）土地實物狀況估價對象坐落于開封市鼓樓區翠園北街2號。估價對象所占用宗地形狀呈規則多邊形，地勢平坦；地基承載力較好；宗地開發程度：紅線外為“七通（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣）”，紅線內為“七通一平（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣及土地平整）”。5.估價對象區位狀況坐落位置：估價對象位于開封市鼓樓區翠園北街2號，實勘位于漢興路與黃河大街交叉口東南側。距開封市第二十五中學約400米，距開封新區新圣瑪醫院約950米，地理位置一般。估價對象位置示意圖估價對象估價對象交通狀況：估價對象周邊有漢興路、黃河大街、翠園北街、宋城路等城市主、次干道，道路通達，有14路、24路、39路等多路公交車在附近設有站點，出行便捷。小區內有地上停車場，停車便利度一般。基礎配套：估價對象所在區域基礎設施開發程度為紅線外為“七通（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣）”，紅線內為“七通一平（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣及土地平整）”。公共配套：估價對象位于漢興路與黃河大街交叉口東南側，自然人文環境一般。附近有翠園幼兒園、縣街小學、開封市第二十五中學、開封新區新圣瑪醫院、開封市光明醫院三毛未來購物廣場、中國農業銀行(宋都支行)、中國銀行(開封漢興路支行)、中國建設銀行(黃河路支行)以及超市、各類小商店等，且周邊聚集有弘福花園、塞納左岸、宏潤花園蝶御花園、漢興上品等多個住宅小區，區域內公共配套、生活設施完善。（6）小區環境：估價對象所在的翠園北街社區，規模較大；小區內部種植有少量花草樹木，綠化率一般；小區內設有生活垃圾集中收集點，有專門的環衛工人進行打掃，環境干凈整潔，適宜居住。（五）價值時點2022年6月23日。本次評估估價委托人未明確價值時點的，本次估價以現場查勘日期(2022年6月23日)為價值時點。（六）價值類型本次評估的是估價對象于價值時點在估價假設和限制條件下的房地產市場價值。房地產市場價值，是房地產經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。即按照法律法規規定，轉讓人和買受人各自負擔條件下的價值。（七）估價原則本估價報告遵循下列原則：1.獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。所謂“獨立”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行估價。所謂“客觀”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不帶自己的情感、好惡和偏見，就按照事物的本來面目，實事求是地進行估價。所謂“公正”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不偏袒估價利害關系人中的任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。2.合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。合法原則所稱依法，是指不僅要依據有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，還要依據估價對象所在地有關地方性法規（民族自治地方就同時依據有關自治條例和單行條例），國務院所屬部分頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策，以及估價對象的不動產登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權屬證書、有關批文和合同等（如規劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房屋租賃合同等）。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。3.替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。根據經濟學原理，在同一市場上相同的商品有相同的價格。房地產價格的形成一般也是如此，只是由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。因為在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。4.最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術上可能；三是財務上可行；四是價值最大化。最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。5.價值時點原則要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。考慮到資金的時間價值，在不同時間點上發生的現金流量對其價值影響不同。所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與價值時點不一致，應當折算為價值時點的現值。估價結論具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價值的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的價值。所以強調：價值時點原則是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。（八）估價依據1.本次估價所依據的有關法律、法規和部門規章：（1）《中華人民共和國民法典》（2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過）；（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)；（3）《中華人民共和國土地管理法》（2019年中華人民共和國主席令第32號）；（4）《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第46號）；

（5）《不動產登記暫行條例》（2014年11月24日中華人民共和國國務院令第656號發布）；

（6）《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》（2015年4月24日中華人民共和國主席令第25號公布）；

（7）《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規定》（法釋[2011]21號）；

（8）《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋[2016]18號）；

（9）《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（法釋[2018]15號）；

（10）其他相關法律法規、準則依據等。2.本次估價采用的技術規程：（1）中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）；（2）中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布《房地產估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）。3.本次估價采用的地方標準：（1）河南省房地產估價師與經紀人協會課題成果《房地產估價參數選取與運用》；（2）河南省房地產估價技術指引；（3）《河南省房地產司法鑒定估價指導意見》（豫房估協〔2018〕16號）等。4.估價委托人提供的有關資料：（1）開封市禹王臺區人民法院委托書；（2）估價對象《開封市不動產登記信息記載表》復印件；（3）河南省開封市禹王臺區人民法院執行裁定書復印件；（4）其他相關資料。5.房地產估價機構和注冊房地產估價師所搜集掌握的有關資料：（1）開封市房地產市場與估價對象類似的房地產價格資料；（2）開封市概況、規劃、經濟發展及自然、人文環境資料；（3）現場查勘獲取的資料及其他有關資料。（九）估價方法估價方法選用一般取決于估價對象的用途、估價技術標準、當地房地產市場條件和估價目的，根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法，估價方法通常有比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。選用估價方法時，應根據估價對象及所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、成本法、收益法、假設開發法等估價方法進行適用性分析。本次評估中，注冊房地產估價師在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后采用了比較法、收益法求估價對象的價值，主要基于以下考慮：1.依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291—2015）4.1.2“估價對象的同類房地產有較多交易的，應選用比較法”。因估價對象合法用途為住宅，經充分研究和論證，市場上類似估價對象交易案例比較多，交易市場較活躍，可比案例易于收集，且比較法修正、調整體系完善，求取的比較價值最能反映市場形成的真實價格，因此宜選比較法進行估價。2.依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291—2015）4.1.2“估價對象或其同類房地產通常有租金等經濟收入的，應選用收益法”。因市場中有與估價對象類似的物業出租，交易價格、管理費透明，報酬率易于確定；注冊房地產估價師容易收集該區域類似物業客觀收益或當前物業租金收益能夠反映房地產市場狀況。因此宜選用收益法作為其中的一種估價方法進行估價。3.估價對象所