物業管理師

執業資格考試精選ppt中國物業管理師執業資格考試參考教材物業管理實務中國物業管理協會編寫李加林周心怡主編中國建筑工業出版社精選ppt第二章

物業管理招標投標精選ppt第二章物業管理招標投標第一節物業管理招標投標的內容與形式第二節物業管理招標投標的籌劃與實施第三節物業管理方案的制訂精選ppt第一節

物業管理招標投標的內容與形式精選ppt第一節物業管理招標投標

的內容與形式一.物業管理方案的制訂二.物業管理招標的類型三.物業管理招標投標的特點四.物業管理招標的方式五.物業管理招標的內容精選ppt一.物業管理方案的制訂〔一〕物業管理招標1.物業管理招標的概念物業管理招標，是物業管理效勞產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人〔以下簡稱招標人〕根據物業管理效勞內容，制訂符合其管理效勞要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業管理效勞合同的一種交易行為。2.物業管理招標主體物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會〔單一業主〕、物業產權人〔政府機關或物業產權部門〕。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理效勞的招標組織工作；業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理權的招標組織工作。精選ppt〔二〕物業管理投標1.物業管理投標的概念物業管理投標，是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理效勞要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。2.物業管理投標的主體物業管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業管理企業或專業管理公司〔以下簡稱投標人〕。專業管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業管理專項效勞的專業化企業，如電〔安裝、維修〕專業公司、樓宇設備專業公司、清潔衛生專業公司、園林綠化專業公司等。就整體的物業管理效勞工程而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業管理工程按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業管理企業，也有相應的專業管理公司。精選ppt二.物業管理招標的類型〔一〕按物業類型劃分根據物業的不同類型，可以將物業管理招標分為住宅工程招標和非住宅工程招標兩大類。其中的非住宅類工程可分為商業區、寫字樓、工業區、公用根底設施〔如機場、醫院、地鐵、學校、碼頭、步行街〕等。〔二〕按工程效勞內容的實施劃分根據物業管理工程的效勞內容和招標人的不同要求，可以將物業管理投標分為整體物業管理工程的招標、單項效勞工程的招標和分階段工程的招標等類型。〔三〕按招標主體的類型劃分根據物業管理招標主體的不同，可以將物業管理招標分為物業建設單位為主體的招標、業主大會〔或單一業主〕為主體的招標、物業產權人為主體的招標等類型。〔四〕按工程效勞的方式劃分根據物業管理效勞的方式不同，物業管理招標可以分為全權管理工程招標、參謀工程招標等類型。精選ppt三.物業管理招標投標的特點●由于物業管理是綜合性的效勞，效勞內容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個工程中有時會出現幾種不同類型的物業，并要求投標人提供綜合性的管理效勞，因此，物業管理招標投標具有明顯的綜合性特點。●由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區的人們對物業管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；投標人在分析和籌劃投標活動時應該根據具體情況采取有差異的方式和策略。●物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。一是招標主體的特殊性。物業管理招標主體可以是業主大會〔或單一業主〕、建設單位、政府機關〔或物業產權人〕或事業單位。假設由使用人組織，那么須經產權部門的授權委托。二是物業管理效勞內容的特殊性。具有社會公共效勞和個體效勞特征的群體效勞，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的效勞產品。精選ppt四.物業管理招標的方式〔一〕公開招標公開招標是指招標人通過公共媒介發布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業管理企業參加投標的招標方式。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標工程的根本情況和獲取招標文件的方法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。〔二〕邀請招標邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇假設干有能力的企業，直接向其發出投標邀請的招標方式。只有接受邀請的企業才是合格的投標人。在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標工程的根本情況和獲取招標文件的方法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序對每一個預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。精選ppt五.物業管理招標的內容〔一〕早期介入和前期物業管理階段的招標內容早期介入階段主要是指物業開發設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。物業管理效勞的主要招標內容有：●對投標物業的規劃設計提供專業的合理化建議；●對投標物業設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業意見；●對投標物業的建筑設計、施工是否符合后期物業管理的需要提供專業意見并對現場進行必要監督；●提出投標物業的其他管理建議；●參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見；●設計物業管理模式，制訂員工培訓方案；●對經營性物業進行經營籌劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；●建立效勞系統和效勞網絡，制訂物業管理方案；●辦理移交接管，對業主入住、裝修實施管理和效勞。精選ppt〔二〕常規物業管理招標內容●工程機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等；●房屋及共用設施設備的管理；●環境與公共秩序的管理，包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及平安防范等；●客戶管理、客戶效勞和便民措施；●精神文明建設；●物業的租賃經營；●財務管理，包括對物業效勞費和專項維修資金的使用和管理。精選ppt〔三〕物業管理招標中管理方式確實定物業管理工程的承接有全方位效勞型管理、參謀效勞型管理和合資合作等三種方式。●所謂全方位效勞型管理方式，是指招標人聘請物業管理企業負責對招標物業進行全方位的常規物業管理效勞，由物業管理企業自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理效勞的質量和效果進行綜合測評。●所謂參謀效勞型管理方式，是指由物業管理企業派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業管理或全方位的常規物業管理進行參謀指導效勞，日常運作完全由招標人〔或原有的管理方〕自行負責。參謀效勞管理方式實際上是咨詢效勞的一種延伸。●所謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業的常規物業管理、物業經營等內容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業、經營型物業或招標人有下屬物業管理企業的情況。精選ppt第二節

物業管理招標投標的籌劃與實施精選ppt第二節物業管理招標投標

的籌劃與實施一.物業管理招標投標的根本要求與原那么二.物業管理招標的條件與程序三.物業管理投標的條件、程序與策略技巧精選ppt一.物業管理招標投標的根本要求與原那么〔一〕物業管理招標投標的根本要求●參與招標投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動。即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關法律法規的要求，并接受有關部門的監督與管理。物業管理招標投標的法律依據主要有?中華人民共和國招標投標法?、?物業管理條例?、?前期物業管理招標投標管理暫行方法?及各地方的相關法規政策規定。●在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。招標方應在充分了解和掌握物業管理市場信息的根底上確定招標方式和招標內容，選擇投標企業的范圍，決定中標結果，確保招標的順利實施；投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態變化的前提下，對投標工程的可行性和工程外部環境和條件等方面進行綜合評估，籌劃組織投標活動，確保投標的成功。精選ppt●招標方應根據工程的實際情況和業主〔或物業使用人〕的需求，選擇最適合工程運作和業主〔或物業使用人〕需求的物業管理企業及效勞；對投標方而言，不僅要依據工程的實際情況和業主〔或物業使用人〕的需求制訂符合工程要求的物業管理模式和運作方案，還應充分考慮工程運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合工程特點與企業自身的條件組織投標活動。●按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家庫中抽取；招標人在發布招標公告或投標邀請書的lo日內必須提交與招標工程和招標活動有關的資料，向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案等。精選ppt〔二〕物業管理招標投標的根本原那么?中華人民共和國招標投標法?〔1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過〕〔2000年7月1日起執行〕第五條招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和老實信用的原那么。●物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理工程實際要求不符的過高的資格等要求。●在評標委員會的組成以及開標、辯論、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益。●招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個環節都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。精選ppt〔4〕在物業管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律標準實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現在以下幾個方面：●招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協助某一投標單位獲得競爭優勢；●招標人不得違反規定拒絕與中標人簽訂合同；●投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益；●投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。精選ppt二.物業管理招標的條件與程序〔一〕物業管理招標的條件1.主體條件招標人為業主委員會的，須經業主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規規定的其他條件；招標工程為重點根底設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。〔1〕招標人自行組織招標自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。自行組織物業管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標工程相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。精選ppt〔2〕招標人委托招標代理機構辦理招標委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業、廣東省某政府物業等均采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業管理企業。招標人應根據自己的意愿和物業自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規規定。精選ppt2.工程條件按照?物業管理條例?和?前期物業管理招標投標管理暫行方法?規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。因此，必須通過招投標方式選聘物業管理企業的工程，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅；新開發的非住宅工程，以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。精選ppt

物業管理招標的程序

1.成立招標領導小組

2.編制招標文件

3.公布招標公告或發出投標邀請書

4.發放招標文件

5.投標申請人的資格預審

6.接受投標文件

7.成立評標委員會

8.開標、評標和中標精選ppt〔二〕物業管理招標的程序1.成立招標領導小組招標人在政府房地產行政主管部門指導、監督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業的范圍，并對招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發放招標文件和提供相關技術資料；組織投標人現場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發布中標結果等。精選ppt2.編制招標文件招標文件應包括以下內容：●招標人及招標工程簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、工程根本情況、物業管理用房的配備情況等；●物業管理效勞內容及要求，包括效勞內容、效勞標準等；●對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；●評標標準和評標方法；●招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等；●物業效勞合同的簽訂說明；●其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業工程開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。精選ppt3.公布招標公告或發出投標邀請書招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標工程的根本情況以及獲取招標文件的方法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。精選ppt4.發放招標文件招標文件的發放應當按照招標公告或投標邀請函規定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發布招標公告和發出投標邀請函后不得終止招標。在進行規模較大、比較復雜的物業工程招標時，通常由招標人或招標機構在投標人獲得招標文件后，統一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業現場，在投標人進行現場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理工程，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成局部。精選ppt5.投標申請人的資格預審實行投標資格預審的物業管理工程，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資質文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的工程負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。精選ppt6.接受投標文件投標人應按照招標文件規定的時間將投標文件送達投標地點。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發給回執，否那么招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。7.成立評標委員會評標委員會由招標人的代表與物業管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為5人以上單數。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介入、其他利害關系人的財物或者其他好處。精選ppt8.開標、評標和中標●開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。投標文件的密封情況，經確認無誤后，由招標人當眾予以拆封。●評標開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現場辯論局部外，評標應當在嚴格保密的情況下進行，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。●中標及簽訂合同招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。精選ppt三.物業管理投標的條件、程序與策略技巧〔一〕參加物業管理投標的條件1.法律法規規定的要求根據相關法律、法規的要求，參與物業管理投標應當是具有相應物業管理企業資質和承擔招標工程能力的法人企業。物業管理企業在國內參與投標業務的，必須取得?企業法人營業執照?和政府行政主管部門頒發的?物業管理企業資質證書?。具體可參照建設部2004年3月公布的中華人民共和國建設部令第125號?物業管理企業資質管理方法?的相關規定。2.招標方規定的要求在物業管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業管理企業資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業類似工程的經驗與業績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業信譽，派駐工程的負責人、管理團隊的條件，物業管理效勞內容和效勞標準，投標書的制作、技術標準和合同條款等方面作出明確具體的要求。精選ppt物業管理投標的程序1.獲取招標信息2.工程評估與風險防范3.登記并取得招標文件4.準備投標文件5.送交投標文件6.接受招標方的資格審查7.參加開標、現場辯論和評標8.簽約并執行合同精選ppt〔二〕物業管理投標的程序1.獲取招標信息根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息的渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。2.工程評估與風險防范在獲取招標信息后，投標人應首先組織經營管理、專業技術和財務等方面的人員對招標物業進行工程評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行籌劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或防止企業遭受損失。〔1〕工程評估工程評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的根底上對工程進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此根底上確定最正確投標策略和管理方案。精選ppt工程評估主要包括以下幾個方面的內容：●投標物業的根本情況物業管理企業可以通過招標文件、現場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業工程的根本資料，為工程的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據。●招標物業工程的定位分析招標物業工程的定位要從投標物業工程的內部條件和外部環境入手，了解物業的功能定位、形象定位和市場定位。●業主的需求招標物業工程的業主對物業管理效勞的需求包括業主需求的內容、物業管理消費的承受能力等。為制訂物業管理方案中的效勞重點和管理措施提供決策依據。●建設單位、物業產權人、物業使用人的根本情況建設單位、物業產權人〔含業主〕、物業使用人的根本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。精選ppt●招標條件和招標過程對招標方要求的條件要進行深入分析，預測中標的可能性。對在招標文件和招標過程中出現的異常要求和情況要進行分析判斷，調整招標策略，防止因招標方或競爭對手使用違規手段操縱招標活動，使企業蒙受不必要的損失。●競爭對手分析對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規模、數量和企業綜合實力；競爭對手現接管物業的社會影響程度；競爭對手與招標方是否存在背景聯系，在物業招標前雙方是否存在關聯交易；競爭對手對招標工程是否具有絕對優勢；競爭對手可能采取的投標策略等。●企業自身條件的分析對企業自身條件的分析內容包括：招標工程的性質，所在區域、規模是否符合企業開展規劃；工程類型是否符合企業確定的目標客戶；常規預測的盈利；工程風險控制是否在企業可以承受的范圍內；投標企業現有的人、財、物等資源條件滿足工程需求的能力。精選ppt〔2〕投標風險的防范與控制物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。●來自于招標人和招標物業的風險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現資金等方面的困難而造成工程無法正常進行，因物業延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關聯交易等。●來自于投標人的風險主要有：未對工程實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出效勞承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經營；工程負責人現場辯論出現失誤；投標人采取不正當的手段參與競爭，未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。●來自競爭對手的風險主要有：采取低于本錢競爭、欺詐、行賄等不正當的競爭手段；具備相關背景或綜合競爭的絕對優勢；竊取他人的投標資料和商業秘密等。精選ppt3.登記并取得招標文件物業管理企業在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。4.準備投標文件投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，分為商務文件和技術文件兩大類。〔1〕商務文件〔或稱物業根本情況〕●公司簡介。包括投標公司的資質條件、以往業績、人員等情況。●公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件〔營業執照、稅務登記證、企業代碼、資質等級證書等〕。●投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。〔2〕技術文件技術文件又稱技術標，主要是物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。精選ppt5.送交投標文件全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。6.接受招標方的資格審查投標人應按招標文件規定的要求準備相應資料，接受招標方的資格審查。7.參加開標、現場辯論和評標投標人在接到開標通知后，應在規定的時間到達開標地點參加開標會議和現場辯論，并接受評標委員會的審核。8.簽約并執行合同投標人在收到中標通知書后，應在規定的時間內及時與招標人簽訂物業管理效勞合同。同時，投標人還要同招標單位協商解決進駐物業區域、實施前期物業管理的有關問題。投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。精選ppt〔三〕投標的策略及技巧1．投標的組織籌劃物業管理投標活動的籌劃實施，其主要任務是工程分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現場踏勘、開標、評標、現場辯論、簽約談判等。●根據招標物業工程的情況選擇企業骨干力量組成投標小組，確保投標活動的質量和效率的根底。●對招標方、招標物業根本情況和競爭對手要進行深入細致的調查，正確評估，預測并降低投標的風險●正確編制標書。根據招標文件的要求制訂物業管理方案〔包括工作重點、效勞特色、管理目標、方式及實施措施等〕。●在科學分析和準確計算的前提下測算效勞本錢和報價。●靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。●選擇最能表達企業優勢的物業作為招標方考察的對象。●加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現的變化情況并采取相應的應對措施。●周密安排招標方的資格預選和評標過程中的辯論活動。精選ppt2．工程的現場踏勘在踏勘現場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭答復，但這種口頭答復并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產生法律約束力。投標人應對現場物業進行詳細的踏勘，查勘現場物業與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面：●物業建筑及安裝施工進度〔新建物業〕，物業當前使用情況及陳舊老化程度〔舊有物業〕；物業配套設施設備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環境標識情況；內部公共使用區域及通道分布情況；物業管理用房等。●主要業主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需特殊效勞、物業效勞費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調查。●物業所在地的氣候條件、經濟環境、人文環境、消費需求和市場變化情況以及與物業管理相關的政策法規等。精選ppt3．投標文件的編寫物業管理投標文件除了按規定格式介紹物業管理要點和物業管理效勞內容、效勞形式和費用。〔1〕投標文件編寫的根本要求。作為評標的根本依據，投標文件必須具備統一的編寫根底，以便于評標工作的順利進行。●使用國家統一的行業標準計量單位。●使用統一的貨幣。應按招標文件的規定執行。●使用國家統一公布的行業標準與標準。●使用準確的表述方式。圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字表述保持一致。●確保資料的真實性。精選ppt〔2〕投標文件編寫中應注意的問題。●確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫。●不可任意修改填寫內容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；假設填寫中有錯誤而不得不修改，那么應由投標方負責人在修改處簽字。●填寫方式標準。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。●不得改變標書格式。假設投標人認為原有招標文件規定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規定的格式。●計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。●報價合理。投標人應對招標工程提出合理的報價。●包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。●做好投標文件的保密措施。精選ppt4.投標報價的策略和技巧投標報價是技術性、技巧性極強的工作，在投標的過程中，需要不斷調整策略，使報價更接近標底。投標報價策略主要有：●對工程運作的經營管理本錢進行準確測算，確定工程運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此根底上預測標底和競爭對手的報價范圍。●密切關注、正確分析競爭對手的報價。●補充一些投標人有能力承擔的優惠條件作為報價的附加。在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：◆多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或工程本身有多方案存在，投標人對工程原方案提出在經濟上、技術上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協商處理。◆保本報價。即按本錢報價，適用于規模大、遠景效益好的工程或業主大會委托業主委員會組織的招標工程。精選ppt5．現場辯論的技巧●應選擇經驗豐富、性格沉穩、對工程情況熟悉的辯論人。對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備辯論要點。●開標前，辯論人員應該保持良好的精神狀態。●在正式開標時，一般要求在規定的時間內完整地將標書主要內容、特點作一概要性介紹，辯論人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而表達投標企業的信心和實力，感染并打動招標方和評委。6．簽約談判的技巧●在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業和實施常規物業管理必備的條件應明確約定。●慎重考慮物業管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區域刑事案件、業主〔或物業使用人〕人身和財產平安損失等的承諾。●預測承接物業后可能出現的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以躲避。精選ppt第三節

物業管理方案的制訂精選ppt第三節物業管理方案的制訂一.制訂物業管理方案的一般程序二.制訂物業管理方案的要求三.制訂物業管理方案的要點及方法精選ppt一.制訂物業管理方案的一般程序●組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂。●對招標物業工程的根本情況進行分析，收集相關信息及資料。●根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。●確定組織架構和人員配置。●根據物業資料及設施設備技術參數、組織架構及人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理本錢。●根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案。●測算物業管理效勞費用〔合同總價和單價〕。●對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整。●排版、印制、裝幀。精選ppt二.制訂物業管理方案的要求●物業管理方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件〔包括答疑文件〕中對物業管理效勞需求的規定，不能有缺項或漏項。●方案的各項具體實施內容必須是根據招標物業的根本情況和特點制訂；整體方案必須是在調研、評估的根底上制訂；方案的內容必須符合國家及地方法律、法規的規定。●方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業能夠履行的，包括各項效勞承諾、工作目標及方案、具體工程的實施方案等。●制訂物業管理效勞費用價格必須合理，具體實施內容應該在滿足招標方〔或業主〕需求的根底上制訂設計科學、運行經濟的方案。如對于實行酬金制的物業管理工程，投標方不能為了取得穩定的利潤而制訂加大本錢投入的方案；實行包干制的物業管理企業不能為了控制經營風險而制訂影響效勞質量的方案。精選ppt三.制訂物業管理方案的要點及方法〔一〕物業管理方案的根本內容物業管理方案的根本內容主要包括招標物業工程的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業管理效勞內容、常規物業管理眼務綜述、費用測算與本錢控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作方案等。其作用為：1.關鍵性內容●工程的整體設想與構思〔包括工程總體模式與物業管理效勞工作重點確實定〕；●組織架構與人員的配置；●費用測算與本錢控制；●管理方式、運作程序及管理措施。以上是表達物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容，因此，在物業管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調查分析招標工程的墓本情況和業主的效勞需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。精選ppt2．實質性內容●管理制度的制訂；●檔案的建立與管理；●人員培訓及管理；●早期介入及前期物業管理效勞內容；●常規物業管理效勞綜述；●管理指標；●物資裝備；●工作方案。以上內容一般是對招標文件中物業管理效勞需求的具體響應，也是具體實施物業管理各項效勞的實質性方案。在制訂方案時要結合物業的實際情況，在滿足招標文件的規定和招標人需求的根底上，綜合反映企業的管理效勞水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細節或單個工程的闡述。精選ppt制訂物業管理方案的要點1.招標物業工程的整體設想與構思2.管理方式與運作程序3.人員的配備、培訓與管理4.管理指標與措施5.管理制度的制訂6.檔案資料的建立與管理7.早期介入及前期物業管理效勞內容8.常規物業管理效勞綜述9.工作方案10.物資裝備11.費用測算12.本錢控制精選ppt〔二〕制訂物業管理方案的要點及方法1.招標物業工程的整體設想與構思對招標物業工程的整體設想與構思必須在對工程進行詳盡深入的調查、分析，才能制訂出科學、合理、可行的方案。●工程簡介物業占地面積、建筑面積，物業的性質、類型與使用功能。●客戶效勞需求分析介紹包括客戶群體的定位及效勞需求特征等內容。●工程的可行性研究與定位概括招標物業的市場定位、投標企業承擔該工程的管理效勞優勢。●物業管理效勞的重點及難點●物業管理效勞模式確定最符合物業實際情況和業主需求的功能定位、客戶定位和效勞需求定位三方面的內容。精選ppt2.管理方式與運作程序●組織架構的設置組織架構的設置需要綜合考慮物業的規模和效勞內容，在確保最大限度滿足業主效勞需求的前提下，設計高效的組織架構。●運作程序與支持系統的設計運作程序包括工程整體運作流程、內部運作流程與客戶效勞及需求信息反響流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原那么，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。●管理機制確實定管理機制是反映物業管理企業實現工程物業管理效勞目標的根底，一般由目標管理責任制、鼓勵機制、監督機制組成。其中目標管理機制就是將工程的管理目標、經營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給工程的管理團隊，將目標的實現與管理團隊的切身利益掛鉤；鼓勵機制是在目標管理機制的根底上設計相應的鼓勵方法；監督機制是通過政府、業主、社會輿論和企業內部管理等渠道來實現對工程運作的監督。精選ppt3.人員的配備、培訓與管理●人員配備人員配備包括擬為工程配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業素質要求等。人員配備一般依據物業類型、規模、效勞內容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業所在地區政府制訂的物業管理效勞收費指導標準和同類物業的管理經驗。●人員培訓人員培訓方案要對各類管理人員的培訓內容、培訓方案、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關表格、流程圖相結合的方式。●人員管理人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協調關系、效勞意識、量化管理及標準化運作等，一般根據招標文件的要求進行描述。精選ppt4.管理指標與措施●管理指標管理指標通常由物業管理質量指標和經濟效益指標兩局部組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應。●管理措施管理措施是物業管理企業為完成招標文件規定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應，進行詳細的闡述。精選ppt5.管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內部管理制度兩大局部組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設、業主公約、裝修管理、消防管理、人住管理、電梯使用管理、物業接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛生及垃圾處理等內容；內部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶效勞、工程技術管理、安防管理等內容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。6.檔案資料的建立與管理檔案資料應采取系統、科學的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應嚴格按照建設部?關于修訂全國物業管理示范大廈及有關考評驗收工作的通知?的標準執行。檔案資料的體系內容可以用表格的形式進行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結合的方式。對于政府類型的物業，在檔案資料的管理方案中應重點突出保密性的管理措施。精選ppt7.早期介入及前期物業管理效勞內容前期介人工作流程、施工期物業管理工作、設施設備調試期物業管理、工程竣工驗收及接