溫州盛德大廈物業管理籌劃書目錄前言一、公司簡介 2二、溫州分公司簡介6三、雙方合作意向 71 物業概況 72 合作意圖 83 合作前提 8四、指標承諾 9五、管理目標 10六、保證體系 10七、對策措施 10八、工程預算與分析 11九、開辦費用預算 18十、前期介入事項 191物業管理參謀之內容 192 物業管理參謀之費用 20十一、管理內容及標準 211 業戶效勞 212 保安管理 293 保潔管理 334 綠化管理 345 設備管理 376 文件支持 537 員工培訓 538 崗位職責 55附件一：企業營業執照復印件附件二：企業資質證書復印件 前言 首先，非常榮幸能有時機參與“盛德大廈〞工程的籌劃工作。我公司將依托本身的專業管理實力，并結合“盛德大廈〞的現狀，對“盛德大廈〞的物業管理模式、組織機構、財務收支方案、效勞配套等作出統籌籌劃。我們期盼能以陸家嘴物業全國先進的物業管理理念，結合國家政策、法規和貴方的實際需要，利用公司長期物業管理過程中積累的豐富經驗，通過全方位的效勞，憑借陸家嘴物業充足的人才、豐富管理經驗及技術，以保證管理標準與質量，為“盛德大廈〞開拓一個和諧而優美的居住環境，并使“盛德大廈〞成為一個溫州知名的小區物業管理品牌。最后，再次感謝貴方給予我們合作的時機，希望我們能合作愉快！

一公司簡介上海陸家嘴物業管理有限公司成立于1992年5月，注冊資本金3410萬元人民幣。公司性質：有限責任公司。公司現為中國房地產業協會理事、中國物業管理協會副秘書長單位。目前，上海陸家嘴物業管理有限公司遵循“創業、敬業、競爭、開展〞的企業精神，經過十多年的奮斗，公司凈資產由最初的500萬元上升到2024年底的近3000萬元，物業管理總量2000多萬平方米；2001年6月底率先被建設部評為物業管理一級資質企業。管理的物業類型涉及智能化寫字樓、商業樓、公眾物業、綜合商廈、高級內外銷公寓、四星級酒店公寓、住宅區等；管理的形式有：委托物業的管理、參謀式管理、自有物業的經營和管理。經過十多年的努力，公司不斷積累經驗，改良管理方法和提高管理水平，以人為本，把滿足顧客的需求作為公司的效勞宗旨，形成了以“好保姆、好管家、好朋友〞為特色的管理模式，贏得了業戶的贊譽和信任。歷年來，公司管理的物業中有十二個小區、大廈被評為上海市和建設部的物業管理優秀小區。公司既注重開展速度、管理規模，又注重管理水平、企業品牌。公司從成立之初就確立了“嚴格管理、標準效勞，讓業戶更滿意〞的企業方針。經歷了初創期后，目前公司已步入更注重企業內涵、更注重物業管理質量的開展新階段。公司按GB/T19001-ISO9001：2000標準，建立了貫穿于物業管理全過程的、從管理層到員工都積極參與的、目標明確、層次清楚、部門之間職責清楚的質量保證體系，確保對業主的效勞質量到達“平安、舒適、尊重〞的質量目標，公司“代表業主的利益〞，貫徹“100%業戶第一〞，實行365天24小時全天候標準效勞，最終實現“不斷超越業戶日益增長的對效勞的需求〞。公司管理的代表性物業：辦公樓： 上海市公安局指揮大樓、浦東新區辦公中心、寶山區政府大廈、虹口區政府大樓、上海公安局指揮中心、浦東新區公安局、檢察院大廈、匯豐大廈、眾城大廈、嘉興大廈、陸家嘴集團辦公樓、三菱商事辦公樓、上海深度室內設計有限公司辦公樓、國華大樓、花溪大樓、浦東軟件園陸家嘴分園、東華大廈、山西太原華宇國際廣場、余杭國稅大廈公寓 明城花苑〔酒店式公寓〕、中山廣場、天山河畔花園、梧桐花園、陸家嘴花園、貴龍園、榮城花苑、地鐵明珠苑、涵樂園、仁恒公寓、宏苑、同心公寓、東田公寓、錦華花園、民樂苑、連城花苑、棲山苑、東櫻花苑、新翔公寓、觀景苑、湘府花園、涵合園、紹興水木清華、無錫新世紀花園、無錫春江花園、無錫康橋麗景、江陰麗都城市花園別墅： 雅閣花園、雅仕居、陽光歐洲城、桃花源田莊、無錫賽維拉假日花園住宅小區： 上海萬里城、金楊新村、東荷新村、云臺、上南、御橋、東城小區、花木小區、二軍大梅花村、蘭花村、中原高層、中心東二村、開魯五村、金泰小區、南極苑、萬峰小區、金都花園廠房： 嘉浦科技樓學校： 上海市光明中學、上海市浦光中學、上海中醫藥大學、第六十二中學、上海職業培訓指導中心、同濟大學教學樓綜合商廈： 東城商都、亞太盛匯廣場、無錫保利廣場公眾物業： 上海新國際博覽中心、浦東新區少年宮、浦東新區圖書館、黃浦江行人隧道、紹興火車站綜合樓要素市場： 上海鉆石交易所、上海證券交易所參謀管理代表性物業：綜合大樓： 江海大廈、嘉利大廈、無錫東方大廈、一天廈、安陽黨政大廈公寓： 大唐盛世花園、江西寶鎮、江西星城花園、泰州皇家美墅、無錫長江國際花園、陽光花城別墅： 綠園山莊、金色水岸別墅群管理資質2001年6月陸家嘴物業被評為第一批物業管理資質國家一級企業管理體系陸家嘴物業已經通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業平安健康管理體系的認證。陸家嘴物業是全國物業管理企業通過三項體系認證的三家企業之一。質量目標平安、舒適、尊重質量方針嚴格管理、標準效勞，讓業戶更滿意環境目標水清、地綠、潔凈、舒適環境方針美化環境、造福社區、持續開展平安健康目標年死亡事故為“零〞年重傷事故為“零〞年重大火災事故為“零〞平安健康方針在公司內部為員工及訪客提供一個平安健康的工作場所管理理念：陸家嘴物業讓您更滿意 讓 —— 嚴格管理、標準效勞、心心交流 您 —— 業戶、開展商、行政主管部門、相關專業部門 更 —— 優于行業標準、優于其它企業、100%業戶第一、不斷超越業戶日益增長的需求滿意 —— 成為業戶的好保姆、好管家、好朋友成為開展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認可的好企業、好伙伴、好朋友管理人才陸家嘴物業擁有一批年輕化、知識化、專業化、高能級的管理人員，其現有員工522人，平均年齡35歲。碩士研究生16人，大專以上學歷232人，具有高級職稱10人，中級職稱82人。近年來，在做好效勞的同時，陸家嘴物業公司將人才的使用和培養放在企業開展的首要位置，通過各種途徑組織員工培訓。1998年，根據其自身開展的需要建立了“陸家嘴物業培訓中心〞，共培訓了一萬多人次。公司從2000年起每年舉辦二期物業管理經理培訓班，每期為六個月，也是為培養公司的后備干部而所做的措施。經理培訓班共培訓了物業經理100多人，這些人分別拿到了公司培訓經理合格證和上海市物業經理上崗證，目前已有90%人走上經理或主管以上崗位。這就是培養與管理人才的碩果。源源不斷的人員培訓是陸家嘴物業公司的管理水平不斷提高的根本保證。現在我培訓中心的知名度已鋪向全國，為了向社會作點奉獻，已接受委托培訓200多人次。企業業績2024年被評為2001年度上海市物業管理企業百強第一位2001年被評為上海市A類納稅信用單位2001、2024、2024年度被評為上海市用戶滿意企業2024年、2024年度“榮獲全國用戶滿意企業〞2024年度CIHAF“優秀物業管理公司〞2024年被評為國際知名品牌企業管理水平陸家嘴物業公司依托長期積累的物業管理的經驗、特色和優勢，將陸家嘴品牌戰略及CIS引入公司文化，它標志著其正式跨入物業管理現代化的行列，形成了能適應智能化寫字樓、商業樓、綜合商廈、花園別墅、內外銷公寓、酒店公寓、住宅小區等一整套具有相當水準的管理模式，在全市同行業中處于領先的地位。在多年的運行過程中，公司已形成了五個效勞標準和五個操作標準標準及企業標準。五個效勞標準和五個操作標準標準具體是：業戶效勞和作業標準；設備維修效勞和作業標準；保安效勞和作業標準；保潔效勞和作業標準；綠化效勞和作業標準。繼往開來，發奮圖強。公司全體員工應牢固樹立“創業、敬業、競爭、開展〞的精神和意識，努力將公司建設成為“上海第一，全國一流，國際知名〞的物業管理公司，使“陸家嘴〞這顆世界東方耀眼的明珠熠熠生輝。智能管理公司在2002年5月18日正式開通陸家嘴物業“96916”效勞信息平臺。開通的信息平臺以先進的科技化網絡技術和高速信息通訊系統，逐步實現了業主的需求與電子效勞的對接，進一步突現出交互式管理與個性化效勞的特征。效勞信息平臺實施24小時全天候效勞。當業主在生活中遇到難題。只要撥打“96916“96916”專業理論?物業管理運作實務?是上海陸家嘴物業管理有限公司總結多年來從事物業管理的經驗，組織編輯與理論研究，前后花了約二年時間潛心編著而取得的成果。書籍內容全面、系統，涵蓋了物業管理的全過程。從理念、品牌、形象、方案、質量管理的籌劃開始，到內部管理、專業管理、專業效勞、延伸效勞、物業公關、物業營銷等方面的運作實務，邏輯性、系統性和實用性極強，不乏是一本現代物業管理的實務大全。?陸家嘴物業企業標準?是我國第一部物業管理企業標準，在總結了10年的物業管理經驗的根底上為使企業的物業管理效勞實現標準化而編制的物業管理企業標準，本書涵蓋物業管理效勞的根底效勞標準、根底作業標準、管理標準等75項標準。全書告之物業管理企業和物業管理從業人員應如何效勞、如何作業和如何管理，不乏是一本現代物業管理企業標準化管理手冊。?陸家嘴物業效勞案例200?是公司總結長期從事物業管理經驗和體會的精選。案例取材于保安、保潔、綠化、維修、業戶效勞、裝修管理和專業效勞的方方面面。二、溫州分公司簡介上海陸家嘴物業管理有限公司溫州分公司組建于2024年8月，為公司的分支機構。現有員工98人，其中管理人員14人，效勞人員84人。員工中大專以上學歷5人，中專以上學歷12人，員工平均年齡32歲。溫州分公司現管理著溫州萬豐城市廣場、金綸花園、平陽凌志花園，管理面積20萬平方米左右。在2024年第三、第四季度由公司組織的業主滿意度指數調查中，溫州萬豐城市廣場管理處分別以86.8，91.65，在外地分公司業主滿意度指數調查中名列前茅。分公司一名員工榮獲2024年度“十佳員工〞稱號，一名員工被評為2024年度“十佳技術能手〞稱號。三、雙方合作的意向1、物業概況由溫州市盛德房地產有限公司開發的“盛德大廈〞座落在車站大道2-2地塊；“盛德大廈〞結構為框架結構；“盛德大廈〞以其優秀的建筑設計、先進的硬件設施、便利的交通及健康生活領跑者的理念定位，將成為溫州市的一個高層次、高質量、別具一格的高檔商住樓；“盛德大廈〞總用地面積：4977平方米；“盛德大廈〞建筑占地面積：2082平方米；“盛德大廈〞總建筑面積：28355平方米，層數為32層；地下室建筑面積：3315平方米地上建筑面積：24400平方米〔不包括架空層面積409.526平方米〕其中五層以上住宅建筑面積：17666.403平方米一層建筑面積：1631.16平方米〔商場、辦公〕二層建筑面積：2635.759平方米〔商場、辦公〕三層建筑面積：2384.046平方米〔商場、辦公〕四層架空層：409.526平方米〔設備層〕物業管理用房：148.344平方米物業經營用房：120.678綠地率：12％；停車位：地上室內車位18個地下車庫車位99個非機動車車庫面積：465.682平方米注：以上數據根據盛德大廈公用建筑面積分攤系數計算表〔預測〕

2、合作意圖“一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一流的機制〞這樣才能使物業保值、增值，才能使業戶住得安心、滿意；貴方要求在物業管理市場上中招聘一家具有高資質、上等級、有規模，而且擁有高檔住宅小區管理經驗的物業公司；我公司正具備管理“盛德大廈〞的資質和能力，而且一旦接受委托管理后，將采用“陸家嘴物業企業標準(Q/OAKH)〞，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業平安健康管理體系，來提升“盛德大廈〞的管理檔次，到達貴方對物業公司提出的管理目標；我公司十分愿意以全權委托管理的方式介入“盛德大廈〞的物業管理，并在接受全權委托后將嶄新的管理理念帶入“盛德大廈〞，改善、升華、精雕周圍的環境，為業戶營造一個“平安、舒適、親情、保值〔增值〕〞的學習、生活及工作氣氛。合作前提“盛德大廈〞工程施工中期，按照國家物業管理條例規定進入物業管理前期介入階段，前期介入之費用，由我司與貴司協商而定；“盛德大廈〞竣工驗收后，須對其物業管理范圍內的房屋、設備、設施等進行全面“開荒〞清潔，尤其是對小區道路、地面、門窗、下水道、設備機房、會所及其他公共部位等。“開荒〞清潔費用由貴方承擔，其費用實行“實報實銷〞，我公司負責具體實施；為保證“盛德大廈〞管理品質和物業管理的順利開展，貴方將免費提供一定面積的場地作為物業管理的辦公、倉庫、休息用房；為保證“盛德大廈〞物業管理正常開展，委托方支付一筆開辦費，用于購置物業管理所必需的設備及工器具。假設貴方能提供設備、工器具、輔助設施、服裝及其他用具等，并符合我公司接管“盛德大廈〞管理效勞的需要，可以抵扣預墊付的開辦費。

四、指標承諾序號根本承諾備注1滿意度指數82以上2024年度上海行業總體指數為74.242效勞滿意率到達98%以上3檔案歸檔率到達100%檔案準確率到達100%檔案完整率到達98%以上開發商物業檔案交接完整為前提4公司投訴電話〔96916〕24小時受理投訴相關職能部門3小時內給予回復5有效投訴處理率100%6急修工程，30分鐘內到現場，24小時內修復其他工程，當日內到現場，48小時內修復7維修及時率到達95%以上8維修質量合格率到達95%以上9實行維修效勞回訪制度，回訪率到達100%10管理效勞范圍內不發生重大平安責任事故管理效勞范圍內不發生重大火災責任事故管理效勞范圍內不發生重大設備管理責任事故11居住物業管理處業戶接待時間：365天8:30-21:30非居住物業按實際情況另定業戶接待時間12各級效勞人員上崗培訓率到達100%13公共設備、設施完好率到達98%以上14房屋建筑完好率到達98%以上15綠化存活率到達96%以上16清潔管理無盲點管理效勞范圍保持環境整潔，生活垃圾日產日清高檔樓盤非高檔樓盤17第一年度導入三項貫標體系管理第二年度通過三項貫標體系認證如ISO14001貫標體系硬件設施不達標，第二年度只能承諾通過二項貫標體系認證18電梯關人，接報后5分鐘內到現場處理特殊承諾19道路、停車場完好率到達98%以上特殊承諾20管理費用收繳率到達95%以上特殊承諾21管理區效勞圍內保安固定崗24小時保安立崗效勞特殊承諾

五、管理目標我公司正式接管“盛德大廈〞后，將使其到達以下管理效勞總目標〔除委托方本身因素、委托方提供數據資料與實際情況差異較大、政府政策變化及不可抗力等因素外〕：通過良好的物業管理使“盛德大廈〞保值、增值，真正為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居家環境；在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業平安健康管理體系。六、保證體系我公司已實施并通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境衛生管理體系及OHSAS18001職業平安健康管理體系的三項認證。同時，我公司自2001年起開展企業標準化工作，并制訂了公司“企業標準〔Q/OAKH〕〞。“盛德大廈〞接管后，我公司將導入三項體系及企業標準。同時制訂適合“盛德大廈〞的三級操作文件。七、對策措施提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作；各項管理制度完善，各種規定、公約上墻公布；所管轄區域衛生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環境清潔；輔助設備及建筑物完好；管理人員及效勞人員上崗要佩帶標志，標準制服，設立立崗、巡崗、觀察崗、監督崗及效勞崗并有明確的崗位職責及考核標準；建立各種檔案資料、報修、養護記錄；各種收費工程、標準公開，收費根本合理，并接受貴方及業主監督；制訂中大修理年度方案，并負責實施。通過不斷的完善，真正到達使貴方及業主名下的物業保值、增值；制定并組織員工培訓方案的實施；結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。

八、工程預算與分析針對盛德大廈商務與住宅相結合的具體情況與特點，我們對盛德大廈管理處人員組織機構作如下安排：管理處組織架構管理處經理管理處經理li理理業戶效勞部部設備維修部部保安效勞部部保潔綠化部部主管主管主管主管業戶接待員設備維修工保安員保潔工經理助理管理處人員配備崗位設置人員配備〔人〕崗位設置人員配備〔人〕管理處經理〔兼〕保安效勞部主管1經理助理1保安領班〔兼〕業戶效勞部主管〔財務〕1保安員〔門崗〕6業戶接待員〔出納、投訴、檔案、接待〕2保安員〔巡崗〕3設備管理部主管兼值班電工1保安員〔監控〕3設備維修工〔房屋、泥、木、漆、管道〕2保潔綠化工4合計24人物業管理費用支出預算年度物業管理費用支出預算表工程金額〔元/月〕金額〔元/年〕備注人事費用32653391524見表一辦公費670080400見表二保潔費111013320見表三保安費4104920見表四綠化費5006000見表五設備維護費205524660見表六折舊費97411688見開辦費用預算表酬金230027600稅收及附加298136084按營業稅稅率6%計算合計=SUM(ABOVE)49683=SUM(ABOVE)596196編制說明：委托方的要求、物業地理位置及總體功能的定位；國家及溫州市物業管理有關法律法規；同類相似物業水平；業戶消費水平；溫州市現有物價水平；委托方提供的數據以及口頭提供的數據，假設實際情況與其有較大差異，雙方應予以協商，再作相應調整；本預算不包括電梯維保費、電梯能耗、水泵運行費用；本預算按照入住率100%計算，假設入住率未達100%，空置房費用按行業相關規定執行；本預算不包括地下車庫、地上車位的管理人員及費用，地下車庫、地上車位的管理按實際情況安排管理人員，車輛管理費按政府有關規定制定；年度人事費用預算表〔表一〕崗位設置人數〔人〕月工資額(元/人)月計提(元/人)月預算額(元)年預算額(元)管理處經理助理134001744514461728業戶效勞部主管〔兼保潔主管〕11400718211825416業戶效勞員21100563332639912設備維修部主管11400718211825416設備維修員21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡崗〔領班〕3120017365143812保安門崗6100017610273224保安監控3100017305136612保潔員4600240028800合計24136004374=SUM(ABOVE)32653=SUM(ABOVE)391836說明：1、本地籍員工根據溫州市有關規定月計提費以51.3％計算。〔業戶效勞、設備維護均為本地區員工〕。2、保安員工按規定繳納每年200元意外險〔2份〕。

年度辦公費用預算表〔表二〕工程月預算額〔元〕年預算額〔元〕備注辦公用品2002400工作餐費24002880024人*100元/人月電話費600720024小時報修電話1部接待電話1臺辦公室水電費3003600衛生間用水、辦公室用電通訊費3654380經理助理215元/月，主管50元/月服裝費83510020管理人員春秋2套480元/套，保安夏裝、春秋裝2套600元/套，維修、保潔2套春秋120元/套〔更換期2年〕維修電工鞋1雙100元/雙飲水費1001200差旅費5006000節日布置費3003600社區文化1001200培訓及審證費4004800招待費3003600不可預見費3003600合計=SUM(ABOVE)6700=SUM(ABOVE)80400

年度保潔費用預算表〔表三〕項目月預算額(元)年預算額(元)備注生活垃圾清運費6007200清潔器具1201440掃帚、簸箕、塵推、拖把、百潔布、水桶、鐵鉤、手套、刷子等。垃圾袋2402880以40個垃圾桶計算，每月為0.20元*40*30日清潔材料1001200漂白、消毒水、洗滌劑、不銹鋼油、食堿、刷子等。衛生球、滅蟲藥50600合計=SUM(ABOVE)1110=SUM(ABOVE)13320年度保安費用預算表〔表四〕項目月預算額(元)年預算額(元)備注保安物料2002400電筒、電池、蚊香等培訓、驗證費2102520上崗證、復證合計=SUM(ABOVE)410=SUM(ABOVE)4920年度綠化費用預算表〔表五〕項目面積〔M2〕月預算額〔元〕年預算額〔元〕備注綠化養護費300050060002元/平方米年設備維護費〔表六〕工程月預算額年預算額備注樓道過道燈燈泡更換2002400按每月更換15%預算小區走道燈燈泡更換1001200按每月更換15%預算其它小配件、材料費2002400電梯年檢費28834502臺31層電梯，1臺5層梯50元/層.年供配電維保費5006000消防、給排水系統維保費5006000水箱、水塔清洗費2673200根據規定1年2次水箱清洗8元/噸.次，以200噸計算合計=SUM(ABOVE)2055=SUM(ABOVE)24650設備預算說明：1、本預算局部不包括商場自用設備設施，如空調機房內設備設施、其他自行安裝的動力設備；2、本預算局部不包括免保期以后的業戶自用的對講門鈴、報警裝置等智能化弱電系統裝置的日常維保費用；3、本預算局部不包括免保期以后的電梯日常維保費用〔強制性合同維保〕；4、本預算不包括電梯能消耗、水泵運行費、綠化、公共保潔水費、公共部位照明等公共能消耗用。d)物業管理費用收入預算物業管理效勞費收入預算表工程月管理費元/月·m2建筑面積m2月收入元年收入元備注高層住宅1.4017666.40324733296796按100%計算商場2.56650.96516627199524按100%計算合計41360=SUM(ABOVE)496320

e)物業管理費用收支情況分析年度物業管理費用收支情況分析表工程月度物業管理費〔元〕年度物業管理費〔元〕管理費收入預算41360496320物業經營用房收入預算540064800延伸效勞收入預算190022800其他特約效勞收入預算100012000收入預算總額=SUM(ABOVE)49660=SUM(ABOVE)595920支出預算總額49683596196收支差異〔±〕-23-276備注：1、月收入預算為49660元，月支出預算為49683元，月虧損約23元。2、物業管理費用缺乏局部，從管理酬金中予以補貼。3、裝潢垃圾清運費根據政府物價主管部門規定收取，屬代收代付工程，本預算未予計入。

九、開辦費用預算開辦費用預算表工程數量預算額(元)工程數量預算額(元)辦公室簡易裝修 10000電風扇2只300復印機1臺 11000辦公桌椅5套 3000電腦1臺 5000洽談桌椅1套 600打印機1臺 500文件柜2組 1500電腦臺1只 200考勤鐘1只 1500傳真機1臺 1200更衣箱24只3600掛壁式空調1只 5000管理處銘牌1只 500電話機2臺 240平安綠燈1套 100檔案柜5組 3600保險帶及尼龍繩2套 400雨傘架2只 1000工具箱〔包括小修工具〕2套 600保險箱1只600電錘1臺600對講機7只 6300小推車1輛 1100合計： 58440元說明：開辦費用由開發商墊付，納入攤銷費用，按五年每月974元攤入物業管理費用。

十、前期介入事項根據國家物業管理條例的有關規定，我公司將在盛德大廈施工中期進入前期介入階段實施物業管理參謀。1〕物業管理參謀之內容施工階段提出設備的設置和效勞方面的改善意見及設計遺漏工程工程的建議；分析物業建造選料及安裝，降低隱患，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關工程的優劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以防止施工對材質造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度〔根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等〕。設備安裝及內裝修階段檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的局部提出建議；配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；提出遺漏工程工程的建議。竣工驗收階段參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案。指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。早期管理階段〔業主入伙前3月至業主入伙〕根據物業管理的檔次確定效勞的標準；配合甲方驗收；制訂物業管理公約；制訂業戶手冊；根據當地情況及物業特點，制定物業管理收費標準；制定人員架構和人事管理制度，明確各級管理員工崗位職責；安排各級管理員工的招聘、培訓，及到成熟樓盤參觀學習；制定一套完善的交付使用程序和規那么，以配合業主陸續入住；制訂業主裝修管理程序及規定；物業管理處試運作；工程物業管理〔前期〕委托效勞合同簽訂。2〕物業管理參謀之費用由雙方根據實際情況另外協商，并在前期物業管理合同中確定。十一、管理內容及標準業戶效勞業主入伙通過有效的管理，使入伙工作標準，從而為業戶的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時保證入伙各項資料收集歸檔。管理處在業戶入伙前準備好以下文件：房屋驗收單；住宅使用公約；住宅裝修責任書。在業主前來辦理入伙手續時，業戶接待員應查驗業主以下資料：入伙通知書；售房合同；業主身份證；其他注明應具備的文件資料。業主入伙時以下文件由業戶效勞部主管負責發放并請業主簽收：業戶手冊；入伙須知；裝修指引(附裝修申請表)；委托效勞工程表。管理處在受理業主入伙時由業戶接待人員和陪同驗房人員做好以下記錄：業戶登記表；驗房簽收記錄；入伙資料簽收記錄；領取鑰匙簽收記錄；委托代辦效勞記錄；入伙收費記錄。財務核收業主各項費用。在業主交清費用后，業戶接待員陪同業主對房屋進行驗收，并填寫?室內房屋驗收記錄單?。驗收合格，收取鑰匙；驗收不合格的，整改合格后，由業主驗收認可，再發放鑰匙。裝修管理通過對裝修過程的控制；對裝修隊伍的管理，從而保障小區的整潔、平安，建筑物、設備、設施的完好。裝修管理文件：裝修責任書；裝修申請表；裝修管理規定；裝修須知；施工人員登記表。裝修管理申報登記備案程序業戶填好?裝修申請表?并附有關圖紙說明交與管理處登記備案；管理處拿到申報材料當場初審后，將施工人員登記表交施工隊負責人填寫。同時向施工隊介紹小區裝修的規定，告知禁止行為；管理處接受裝修申請后經設備主管初審管理處經理復審后將裝修申請表的—聯送交裝修業戶；施工隊負責人攜?裝修申請表?及填好的?裝修施工登記表?到管理處提交施工人員有效證件、復印件和照片，現場管理員檢查無誤后為施工隊辦理臨時出入證，施工隊繳納有關費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字；業戶效勞部主管辦理臨時出入證。裝修現場管理業戶效勞部將裝修施工隊臨時出入情況匯總表交保安領班，保安按情況表查驗施工人員臨時出入證并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，保持環境整潔；業戶效勞部必須每天去業戶到施工現場隨機了解施工情況，有必要時請設備人員同往；管理處經理至少一周抽查一戶業主的裝修施工情況；裝修竣工后由業戶和管理處業戶效勞人員驗收后在裝修申請表上簽字；業戶效勞部收回臨時出入證，并結清費用。對遺失的臨時出入證作好登記并通知安保領班。裝修管理記錄業戶效勞部負責做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實地反映裝修管理實際情況，并在下月五日前歸檔。裝修管理質量要求業戶裝修手續齊全符合規定，無危及平安、外觀或改變用途情況；裝修審核過程2天內完成；管理處每天2次巡視裝修施工現場，消滅違章于未然；裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。房屋完好率100%，投訴率0.5‰以下。裝修管理質量檢驗管理處經理每月不定期抽查4次裝修管理情況；管理處經理對違章裝修業戶的處理情況每天檢查；對于檢查中發現問題書面通知相關人員改良，屬于屢次出現的問題分析原因并開具糾正/預防措施實施通知單；管理質量的情況作為管理處的考核內容之一。日常效勞管理處的日常效勞與聯系是物業管理效勞最根本的一項日常工作。物業管理的宗旨是為業戶提供效勞，物業公司通過有效的效勞來保證業戶的需求樹立企業的形象，同時通過效勞獲得一定的經濟效益。日常效勞內容維修保養效勞；綠化養護效勞；治安消防效勞；環境衛生管理效勞；停車管理效勞；特約效勞。日常聯系內容每季度發放業戶評議表，了解效勞質量；小區中設置業戶聯系箱，每天定時開箱；設立投訴電話接受業戶的投訴；及時回訪業戶征詢意見。日常效勞與聯系的質量控制業戶效勞部主管應多途徑與業戶保持溝通，經常走訪業戶聽取意見，及時提供各類效勞，滿足合理要求；每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報方案并做好籌劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改良提高；現場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證效勞質量。日常效勞與聯系的質量要求質量要求以?上海市居住物業管理條例?為依據，以物業行業標準效勞達標為依據，嚴格按各項效勞的管理制度及標準進行操作，做到業戶評議滿意率90%以上；業戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。業戶檔案管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一袋；業戶檔案的管理方法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用；業戶效勞部主管應在每月5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；管理處經理每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題用書面通知整改；業戶檔案內容入伙通知單；入伙手續書；業戶使用公約；裝修責任書；驗房簽收單；入伙手續資料簽收單；產權清單；租賃清單；售房合同復印件；權證復印件；其他有關業戶資料。權籍管理業戶效勞部主管要掌握管理區域內入住業戶的權屬情況，負責業戶資料的收集，并將業戶相關的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態的反映業戶產權的轉移、使用權的變更情況；能正確反映業戶權屬轉移、變更的時間和方式；業戶效勞部主管負責編制產權清冊、租賃清冊，并輸入計算機；產權清冊內容房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分攤面積；使用情況；附設設施情況；車庫使用情況。租賃清冊內容租賃戶姓名；租賃時間；使用房屋地址；內部裝修情況；其他。業戶效勞部主管每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統正確反映目前實際情況；管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發現記錄不標準或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知，進行整改。投訴報修管理處設接待窗口、工作聯系箱、監督投訴電話受理業戶業務咨詢、報修、收費、投訴；管理處實行9:00-21:00業戶接待，365天24小時應急維修效勞；并公開辦事制度、公開收費工程和標準；管理處監督、投訴電話24小時開通，72小時內有回復；管理處實行維修回訪制度；對回訪中發現的問題，24小時內書面通知設備部人員整改；業戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；處理投訴要做到讓業主滿意，及時與業主溝通，處理結果做好記錄，每周進行統計和小結。收費管理管理處應從入伙通知書發出之日起向業主收取管理費，管理費的收取標準按市政府〔職能部門〕決定執行；管理處每月由設備部人員準確抄記水、電、煤氣表度數，根據抄見數準確分攤；業戶接待員每月20日前向業主派發管理費通知單；對逾期不交納管理費的業主，管理處應根據市政府及?業主公約?有關規定處理。業戶征詢業戶評議表的發放與回收管理處每季按統一規定的“業戶評議表〞樣式發放，數量以不低于20%入伙業戶數為準，發放對象應盡量防止在年度內重復；管理處在發放“業戶評議表〞時應寫明發放時間〔一般為每季末月中旬〕、發放對象，落實發放人和回收人及回收時間〔以發放日起算半月內〕，并做好相關記錄；管理處在每季第一個月5日前把上季度“業戶評議表匯總分析〞及“業戶評議表〞原件〔十天內返還管理處保存〕交公司物業管理部。統計技術方法及運用按?統計技術控制程序?中推薦方法〔排列圖、因果圖〕實施應用；管理處經理組織統計人員和相關人員，對匯總的“業戶評議表〞結果進行評價分析，運用排列圖，找出效勞過程中的薄弱環節、運用因果圖，分析產生問題的原因，實施控制，予以改良，并保存過程中所有的記錄；運用排列圖，從影響效勞質量諸多問題中，找出關鍵的少數〔在全部問題中占80%比重的1至2個問題〕，為制定措施提供條件。運用因果圖，從人、機、料、法、環五個方面分析效勞質量〔結果〕與各影響因素〔原因〕之間的關系。必須從大到小、從粗到細，分層次地進行分析，直到可以采取措施為止；對效勞過程中存在的問題按?檢驗和試驗的控制程序?、?不合格品的控制程序?、?糾正和預防措施控制程序?和?統計技術控制程序?中有關規定執行；管理處每年一月五日之前對上年度統計技術應用效果進行總結，同時對今后統計技術應用提出適宜性建議并報管理部。特約效勞通過建立各種物業管理規定以外的效勞工程以更好為業戶效勞。效勞宗旨便民、利民、優化業戶的生活質量。效勞原那么微利保本、量入為出。效勞標準凡推出的效勞工程，保證效勞質量，對每一項效勞實行投訴反響制度，質量標準以相關行業的效勞要求為準。特約效勞內容特約效勞是物業效勞中除公共性效勞外其余為業戶提供效勞的活動，這些效勞是根據業戶的需求而設立，主要有：便民效勞、特約效勞和代辦效勞幾項內容。便民效勞便民效勞是管理公司為提高社會效益而開展的一些無償性效勞,可開展的效勞工程：-借針線包、打氣筒；-設立便民小藥箱；-郵件、報紙收發效勞。有償效勞有償效勞是為了滿足業戶的特殊需要而提供的個別效勞，是物業公司受業戶委托開展的一項效勞活動，該項效勞只要有業戶需要，我們都應盡可能提供，真正表達管理公司全方位效勞特點。一般可提供的工程有：-各種衛生、清潔效勞工作；-提供裝修效勞；-護理效勞；-禮儀效勞。代辦效勞物業管理公司的代辦效勞是為了滿足不同層次的業戶效勞需求。代辦效勞工程應是多樣的，管理處可根據小區客觀條件和實際需要統籌安排，一般可開展的工程有：-代辦交費、代辦保險；-代辦訂購車船票、飛機票、戲票；-代訂書報雜志、代購物品；-代雇保姆、家庭教師；-房屋中介效勞，代管代租賃房屋；-其他委托效勞。效勞承諾開展特約效勞收費根據效勞要求和效勞標準，本著收支平衡，略有盈余的精神與業戶協商定價；對于業戶提出的特約效勞要求，一般情況當場予以答復，特殊情況2天內答復；業戶對于提供效勞上的投訴，24小時內給予答復，屬于效勞上問題即作整改，并書面向業戶征詢意見；效勞人員在效勞過程中亂收費、向業戶索要勞務費或徇私舞弊，一經發現嚴肅處理。同時管理處書面向業戶抱歉退還費用并加賠同等金額。社區活動寓親情效勞于小區社區活動之中，創立高品位的人文環境。業戶效勞部根據具體情況提出活動方案，在實施過程中可根據實際情況在管理處經理批準后對方案做適當調整。業戶效勞部在每次活動開展前，擬定活動的實施方案，并報管理處經理批準。業戶效勞部根據審批意見制定活動的具體方案。業戶效勞部有關人員應組織協調各部門完成活動的前期準備工作，并向小區用戶發出活動通知。活動進行時，管理處指定的有關人員應注意平安防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發生。管理處應邀請業委會委員單位代表主持或參加活動的頒獎儀式。管理處相關部門人員在活動結束后應及時清理現場。業戶效勞部在每次活動結束后，以專文形式向小區用戶通報活動情況與效果。2〕保安效勞負責小區內的治安防范工作，主要包括：門崗警衛、小區巡邏、防汛防臺及防盜、防火監督、電視監控、24小時無間斷值班等。做到無重大偷盜、火災、汛澇等責任事故發生，有能力制止打架、斗毆等現象。ⅰ.門崗效勞在指定位置、指定面向立崗，嚴禁脫崗；立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮；熱情答復詢問，禁止與他人閑聊，對外來人員進行詢問、登記，勸阻推銷人員、衣冠不整者進入；雨天提供傘套、雨衣套；對進出車輛進行記錄、收發證，及時為進出車輛開關大門；交接崗時按標準操作；在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。ⅲ.巡崗效勞按巡邏路線、巡邏次數執行；帶好對講機，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；巡視內容：小區圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標識、綠化、建物等公共設施。發現問題應如實做好記錄；巡邏中遇業主要求應及時提供效勞或立即通知有關人員到現場處理；當接到監控中心對講機呼叫時，應立即趕到現場進行處理，并向上級報告，將處理結果反響監控中心。遇緊急情況按?應急預案?執行；巡邏中發現可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理；整理非機動車輛有序停放在指定部位；檢查小區內停放的機動車輛，發現異常應保持現場并立即通知車主；檢查機動車庫內公共設施、車輛，發現問題應如實作好記錄并向上級報告；檢查非機動車庫值班人員執行調牌制度，消防器材等，發現問題應如實作好記錄并向上級報告。ⅳ.監控管理接崗后進行錄像帶調換，保存期為二周，嚴禁發生過失，經管理處同意前方可查看存帶；執勤期間密切注視顯示屏，發現異常情況應立即用對講機向領班報告，跟蹤處理結果，并作好記錄，遇緊急情況按?應急預案?執行；保持顯示屏、錄像機清潔；接到消防報警系統、周界報警系統警報時，應立即用對講機向領班報告，并跟蹤處理結果作好記錄，然后將系統重新復位、布防；接到業戶電子對講電話，鈴響三聲之內應答，認真聽取要求，用對講機向領班報告，并作好記錄；負責對講機的保管、充電、調換和借用手續；負責防汛防臺期間應急通訊。ⅴ.車輛管理引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車窗車門，貴重物品不留放車內；催促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在小區內學習駕駛和洗車；發生事故應保持現場，立即向管理處報告；引導施工人員將建筑垃圾袋裝化后倒在指定部位。ⅵ.治安管理發生盜竊、匪警處理程序隊員在值勤中遇有〔或接報〕公開使用暴力或其他手段〔如打、砸、搶、偷等〕強行索取或毀壞業主財物或威脅業主人身平安的犯罪行為時，要切實履行保安員職責，迅速制止犯罪。當發生突發案件時，要保持鎮靜，設法制服罪犯，同時立即通過通訊設備呼叫求援。所有持對講機的安保隊員在聽到求援信號后，要立即趕到現場，同時通知門崗并封鎖小區出入口像，然后視情況向有關領導匯報。假設犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“110〞電話報警。有案發現場的〔包括偷盜、搶劫現場〕要保護現場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現場；在公安機關人員未勘查現場或現場堪察完畢之前，不得離開。記錄業主所提供的所有情況，記錄被搶〔盜〕物品及價值，詢問業主是否有任何線索、疑心對象等情況。事主或現場如有人員受傷，要立即設法盡快送醫院醫治搶救并報告公安機關。發生斗毆或爭吵處理程序執勤中〔或用戶投訴〕發現用戶之間有爭吵、斗毆的現象時，要及時制止。制止原那么：-勸阻雙方住手、住口；-將爭吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現場；-持有器械斗毆那么應先制止持械一方；-有傷員那么先送傷員去醫院救治。迅速報告管理處領導、主管領導，由管理處出面調解，如個人力量薄弱，應請求增援。在制止爭吵、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。發現可疑分子的處理程序門崗執勤中如發現可疑分子時，要審查其證件，對持無效證件或說不出正當理由的人員禁止進入小區；巡邏執勤如發現可疑分子時，要查驗其證件，必要時帶到管理處辦公室進一步審查；發現有推銷業務和散發廣告的要堅決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全那么讓本人寫保證書一份，并把證件號碼登記下，教育后放走；發現有做案嫌疑人要嚴格審查，必要時可送到警署審查；在處理各類可疑人員時，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款；對于必須罰款的人由管理處決定。發現用戶酗酒鬧事或精神病人等處理程序醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態下，易對自身或其他人員造成傷害，保安隊員應及時采取控制和監督措施。及時通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領回。假設醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為，可上報主管將其強制送到公安部門處理。值班人員在執勤中，假設遇到不愿出示證件強行進入、強行在不準停車的地方停車等情況處理規程糾正違章時，要使用禮貌標準的效勞用語，以理服人。對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實記錄并向管理處或安保領班、主管匯報。發生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原那么，假設遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。假設社會上的人來小區轄區成心擾亂，不聽勸告，自行其事，情節嚴重的，報公安機關依法處理。3)保潔管理ⅰ.地面保潔地面保潔每日上班時用竹掃把清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內，對于有沙土之處應用小掃把認真清掃，確保地面無明顯沙土；每天對地面保潔，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，使地面保持干凈、無雜物、無積水；每日清理沙井、雨水槽內雜物，確保其內無雜物。垃圾周轉站保潔每日將樓層垃圾收集并運到垃圾周轉站；傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；用水清洗站內外墻壁及地面；ⅱ.垃圾收集及時去除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；在去除垃圾時，不能將垃圾散落在小區地面上；要經常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產生異味及飛蟲；配合環衛做好清運垃圾工作。4)綠化管理ⅰ.草坪養護管理的質量要求草坪覆蓋度不少於95%；每周巡查一次，并做好相關記錄；應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；灌溉、排水灌溉必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為100mm灌溉量根據土質、生長期、草種等因素確定；灌溉時期和灌溉時間可按以下規定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，平安越夏。-暖地型草，夏季勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。修剪草坪長到60-70mm時，應進行修剪，修剪后高度冷地型宜為50mm，暖地型宜為草坪修剪的頻率及次數的如下所示：草坪草種類用途修剪頻率〔次/月〕修剪頻率次/年4-6月7-8月9-11月冷地型草暖地型草欣賞2-31-212-32-31-215-2010-20結縷草野牛草活動休息1-22-31-210-20去除雜草應及時去除雜草，除早、除小、除凈；去除雜草的方法有：人工除草、化學除草。施肥冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；追肥應以符合肥料為主。追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲害防治病蟲害的防治都應以防為主，防治結合；對不同種病蟲害的防治可根據具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。其他養護草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內，可運用切邊機切邊養護。邊緣斜坡宜為300mm刺孔加工。每年秋冬季可采用刺孔在草坪上打洞。除去打出的舊土，撒入泥炭土或沙粒。ⅱ.喬灌木灌溉與排水綠地應有各自完整的灌溉與排水系統；對新栽植的樹木應根據不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或黃昏進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次澆透，尤其是春、夏季節；樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除.施肥樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；“注〞：花灌木應在花前，花后進行。果木應按有關果木種類不同的養護要求進行。施肥量應根據樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm徑應施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3喬木和灌木均應先挖好施肥環溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬高均為25—30cm施用的肥料種類應視樹種、生長期及欣賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術，并逐步推廣應用復合肥料；施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。修剪、整形樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間的關系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應按杯狀形修剪〔懸鈴木按“-灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新〞的原那么進行。-綠籬類綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉飽滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，去除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。修剪時切口都必須靠節，剪口應在剪口芽的反側成45度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證平安；休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。ⅲ.補植樹木樹木缺株應盡早補植；補植季節落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后，降霜以前補植。補植的樹木，應選用原來樹種，規格也應相近似；假設改變樹種或規格那么須與原來的景觀相協調。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。ⅳ.枯死植株結合補植工作對枯死植株進行調整；枯死的大樹挖除前，必須報經市園林主管部門審批，任何部門與個人無權擅自挖除。5)設備管理ⅰ.房屋、建筑設施[工作程序]建物維修工按?房屋、設施維修養護規程?與?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?的內容要求進行修繕養護；每月一次按?房屋、設備、設施巡視內容與要求?對小區房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；將周期巡查、養護結果記錄于?共用部位巡查、養護記錄表?內；房屋、設施修繕工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內；房屋、設施發生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協同下排除異常。設備主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購方案的編制，委托維修的聯系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督；對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄?房屋、設施檢查表?，根據日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評定方法?，填寫?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經經理審核后上報公司主管部門；每年根據四個季度檢查情況，填寫?房屋完好情況匯總表?，上報公司主管部門。[質量標準]主體結構屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現；鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力；根底無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確保根底結構穩定牢固。屋面平整完好，屋面防水層根本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無起殼〔包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷〕，無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調協調。內粉刷各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，瓷磚不起殼現象，粉刷完好。水、電、衛各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。衛生設備各種衛生器具設備完好，零件不損壞，使用方便。給排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統暢通。落水各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。溝路路面、明溝街坊路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。下水道、窨井下水道無阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無損，與路面齊平。ⅱ.供配電設備[工作程序]電工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視配電房設備，并記錄?配電房巡視記錄表?；配電房每周清掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行〞與“備用〞每月切換檢查一次，并記錄?設備定期啟動表?；按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?和?供配電設備〔設施〕維修保養規程?的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養記錄表?內；供配電設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內；供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，并在設備主管協同下排除異常和故障。設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購方案的編制，外委托修理的聯系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫?供配電系統檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統計表?交經理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經理審核后，交公司主管部門；按?應急預案?規定負責處理應急事件。[質量標準]低壓開關柜耐壓試驗應符合標準規定；開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好；電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；操作局部應靈巧，接點和機械聯鎖的動作應正確；閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動切換；控制箱手動和自動操作均能運行。照明設備燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定；防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具；倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；移動的照明燈具是否用平安電壓36伏或24伏。防雷接地裝置接地電阻值應符合要求；接地線應平直、牢固，不應有上下起伏和彎曲現象；接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。機房環境消防設施完備，有效；內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；無亂堆雜物和易爆、易燃物品；電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。ⅲ.供氣設備與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。ⅳ.給排水設備[工作程序]管道工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視泵房設備，并記錄?水泵房巡視記錄表?；水泵房每周清掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行〞與“備用〞每二周交替更換一次；按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?和?給排水設備〔設施〕維修保養規程?的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養記錄表?內；給排水設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內；給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，并在設備主管協同下排除異常和故障。設備主管負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫?給排水系統檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統計表?交經理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應急預案?規定負責處理應急事件。[質量標準]供水泵各水泵運行主要參數〔流量、揚程等〕符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈巧；各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠；水泵、電機等接地裝置、防護罩等平安可靠，無缺損。水箱及附件各浮球閥自動啟閉靈巧、可靠；各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設備等無銹蝕，無滲漏。排水系統各排水〔廢水〕管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水〔污水〕管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標記清楚，操作方便；各排水橫管無倒返水，排水暢通。污水處理系統各專用鼓風機運行平穩，無異常聲；初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象；壓濾機運轉正常、完好；各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求；各專用污泥泵運行平穩，無堵塞；各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象；氣浮除渣設備完好；各電機絕緣性能符合規定；電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護可靠、平安；經系統處理后，排放符合環保要求。ⅴ.消防系統[工作程序]日常巡視設備維修工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視泵房及風機房設備，記錄?水泵房巡視記錄表?和?風機設備巡視記錄表?。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，并在設備主管協同下排除異常和故障；安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。定期檢查由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄?設備定期啟動記錄表?；由設備主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統測試；電源、控制聯動功能以及報警平安系統的測試。記錄?消火栓、噴淋系統測試記錄表?，?消防送風、排煙系統測試記錄表?。維修保養設備維修工負責消防設施的維修保養工作；設備機房每周清掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行〞與“備用〞每月定期啟動后交替更換一次；按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?和?消防設備〔設施〕維修保養規程?的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養記錄表?內；消防設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內。設備主管負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫?消防及報警系統檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統計表?交經理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經理審核后，交公司主管部門。[質量標準]消火栓泵消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈巧；消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象；電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；水泵、電機等接地裝置、防護罩平安可靠，無缺損；管道設備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。消火栓及配套設施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈巧；消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。噴淋泵噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門啟用靈巧；噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象；電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好；泵、電機等接地裝置、防護罩平安可靠，無缺損；管道設備等無銹蝕，無滲漏。噴淋頭及管道不同規格的噴頭不得相互代用；噴頭規格、安裝數量與竣工資料相符；噴頭、管道無滲漏、銹蝕；管道內水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風排煙設備各防火閥門自動、手動開閉靈巧有效；各送風口完好、無堵塞、結灰；送、排風機(風量、動壓等參數)符合出廠要求；送、排風機運轉平穩，潤滑良好；各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；風機設備接地保護、防護罩平安、有效。消防報警消火栓泵運轉應與報警聯動；噴淋泵運轉應與報警聯動；報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。煙、溫感監視屏各煙、溫感探頭完好，感應正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；備用電源完好，切換迅速有效；各煤氣探頭完好，感應報警正確、可靠。其他消防設施機房、設備滅火器按規定應配備到位；車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。ⅵ.弱電設備[工作程序]分承包方維保人員按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?和?弱電設備〔設施〕維修保養規程?的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養記錄表?內；弱電設備、設施維修工作記錄?房屋、設備、設施維修記錄表?；弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，及時排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視信號接收機房設備及衛星天線，記錄?信號收視設備巡視記錄表?；信號接收機房每周清掃一次，信號接收設備每月清潔一次；發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，催促維修保養。保安人員負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備外表，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄?監控、對講設備巡視記錄表?；發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施弱電設備的運行管理并按?設備維修保養分承包方效勞質量監管方法?對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫?保安防盜系統檢查表?和?攝像監控系統檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統計表?交經理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經理審核后，交公司主管部門；按?應急預案?規定負責處理應急事件；協助管理處經理做好分承包方的評審、評價和初選工作。管理處經理負責組織對分承包商的評審和初選工作，每月組織對分承包商的評價。[質量標準]攝像監控系統控制臺-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等；-操作鍵盤靈巧、可靠；-電源鎖開關完好。顯示屏-各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監視器安裝牢固、可靠。電源設備-交流穩壓電源工作正常、穩定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規那么行為；-高、低壓電源嚴格別離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設備接地保護、防護等平安、可靠。攝像機-各攝像機工作正常，配置數量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；-各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。錄像機-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。保安防盜系統質量標準可視對講裝置-戶內對講裝置能與大門通話。可視信號良好；-門衛能與戶內通話。可視良好、主機聯系情況良好；-電梯內對講裝置能與門衛通話。電子防盜門-閉門器開閉靈巧，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。巡更系統主機、序號機功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。周界報警系統光電識別器性能良好；信號傳輸線路良好；聲光聯動控制良好。收視系統控制箱-控制柜中各穩頻器、衰減器、濾波器工作正常；-能接收各開路信號，并確保收視效果到達設計要求，無干擾信號；-電源容量適當，無過載情況，熔絲匹配；-設備接地保護符合規定。天線-主桿天線能接收各開路信號〔設計確定〕；-天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；-避雷器正常、可靠，測試符合規定。監視等設備-各調制器工作正常，確保信號強度；-各錄像機性能良好，能錄制節目；-各監視器工作正常，圖像清晰。線路終端-各放大器性能可靠，接地保護符合要求；-各分支器齊全、有效；-各終端器齊全、固定可靠；-線路敷設與固定合理，屏蔽良好。ⅶ.電梯設備[工作程序]分承包方電梯維保人員每周按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?和?電梯設備維修保養規程?的內容要求進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內；電梯設備維修工作記錄?房屋、設備、設施維修記錄表?；設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄于?設備故障記錄表?上,并及時處理。電工每日按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視電梯設備，填寫?電梯房巡視記錄?。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，催促維修保養；負責電源局部的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄?設備定期啟動表?。設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；實施電梯設備的運行管理，按?設備維修保養分承包方效勞質量監管方法?對分承包方的監管。對電梯設備維修保養工作進行檢查、驗證；每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫?電梯設備系統檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統計表?交經理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經理審核后，交公司主管部門；協助管理處經理做好分承包商的評審、評價和初選工作。[質量標準]曳引機主機運行正常，速度平穩可靠；冷卻風機正常、有效；減速和潤滑良好，油位正常；制動器完好、可靠。轎廂內部按鈕齊全完好，信號登記有效；照明完好，通風機運轉平穩，無異常聲；手動、自動操作運行正常；應急對講完好可靠；超載報警正確可靠；轎門開閉平穩，時間適中；轎廂長、短行程的平層精度符合要求。平安系統平安鉗齊全，性能靈巧可靠；限速開關可靠，動作靈敏；各平安開關齊全、性能可靠、有效；各廳門及轎門平安連鎖開關齊全，性能可靠、有效；急停開關完好，性能可靠有效；檢修及運行狀態正常。導軌導靴連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位；運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩；導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；各導軌外表無重大銹蝕。供電系統每臺梯專用一只控制箱，電氣標準符合要求；應急備用電源能自動切換；動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；發電機運行平穩，無異常聲；轎頂、井道照明齊全良好；電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線；接地保護符合要求。底坑無積水、滲漏、線路受潮；照明、插座齊全完好；急停檢修開關有效；緩沖器正常、符合規定要求。機房設施手動松閘扳手、手動輪齊全；機房空調完好，運行正常；監視設備完好，運行正常。

6)文件支持上海陸家嘴物業管理有限公司體系標準：ISO9001質量管理體系ISO14001環境管理體系OHSAS18001職業平安健康管理體系說明：本體系標準具體內容，待我公司正式接管后另行提供。7〕員工培訓ⅰ.培訓方案源源不斷的人員培訓是陸家嘴物業的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司“培訓中心〞每年舉辦二期6個月全脫產的物業經理培訓班和不定期的各類專業的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業管理人員和外聘一些專家、學者及境外資深物業管理專家擔綱，講授市場的營銷籌劃和各類物業的管理，從