某縣項目地塊調查報告目錄華容縣城市概況華容縣城市規劃華容縣房地產板塊劃分及特點分析項目地塊概況SWOT分析重點樓盤立體分析總結附件華容縣城市概況篇華容縣城市概況地理位置：

（右圖本案）華容縣，隸屬于湖南省岳陽市，位于湖南省北陲，岳陽市西境，北倚長江，與湖北省相接，南濱洞庭。全縣總面積1642平方公里，華容縣轄12個鎮，8個鄉。2017年全縣人口約26萬戶，戶籍人口74萬人，其中縣城常住人口約20萬（三鎮合一）。華容縣城市規劃篇華容縣城市規劃華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快新型城鎮化建設發展的重大戰略決策。1、橋東—橋頭舊城改造：屬于華容河廣場配套建設的舊城改造項目，有利于改善該區域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生態新區規劃：圍繞“現代新區、水鄉特色”的主題，將新區建設成為集行政辦公、現代產業、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特色的現代化生態新區。整個規劃建設分為“一核”（以田家湖為核心的公園生態景觀）；“二帶”（湖西路、湖南路綠化景觀帶，新城大道綠化景觀帶）；“三軸”（人民南路文化景觀軸、田家湖大道交通軸、湖北路商業商務軸）；“三組團”（以商業、行政、文體、高檔居民功能為主的中心組團，以居住工程為主的田家湖西組團，以居住商貿綜合服務功能為主的東組團）結構。華容縣房地產板塊劃分及特點分析篇城中片區：華容河以西，西至港東路，北至杏花西路，南至城南路。區域定位：華容縣商業中心區域現狀：這里屬老城區，人口密集，是縣核心商業圈，商業氛圍成熟濃厚。該區域可開發利用的土地面積較少，目前在售項目不多，地產主要以商住綜合為主。目前商品房住宅銷售均價約為3800-4000元/㎡左右。代表樓盤為：華容城市廣場華容縣城中片區分析橋東片區：華容河以東。區域定位：華容縣文教中心區域現狀：該區域屬于華容縣較老城區，缺乏整體規劃，道路、衛生條件較差，除教育資源外，配套資源明顯滯后，居住環境較差。文教資源主要有省重點中學華容一中、職業高中、黃湖小學、城關鎮橋東學校、文化產業園、烈士陵園在此區域及培育了岳陽市歷史唯一一個狀元，故該區域房地產開發主要以文教資源為主。隨著政府重點工程人工狀元湖的開發，相繼出現《狀元星城》《君臨慧城》《康橋蘭庭》等項目。目前商品房住宅銷售均價約為3800元/㎡左右。隨著城西馬鞍山片區及田家湖房地產市場火爆，該區域樓盤發展更多依賴于整體市場發展和城西片區的帶動。華容縣橋東片區分析馬鞍山片區：東至港西路，西至白鼎山路，南至華鲇路，北至杏花西路。區域定位：行政新區區域現狀：行政區劃調整后，隨著各行政新區的搬遷，在土地、住宅市場方面都有了快速的發展，交易活躍，價格持續上漲。新建九年制學校及行政單位的介入，該區域在各個區塊中表現出樓盤價格還略高于城中項目。表明了華容縣人民對老城區依賴程度不大。目前商品房住宅銷售均價約為4000元/㎡左右.代表樓盤為：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。華容縣馬鞍山片區分析田家湖新區：北至華鲇路，南至田家湖大道，東至港西南路，西至規劃路。區域定位：水鄉特色的現代化生態新區區域現狀：田家湖生態新區是華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快新型城鎮化建設發展的重大戰略決策。圍繞“現代新區、水鄉特色”的主題，將新區建設成為集行政辦公、現代產業、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特色的現代化生態新區。毗鄰行政新區，周邊田家湖實驗學校、人民醫院、華冠國際大酒店等資源豐富，隨著田家湖的開發，該區域擁有先天獨厚的景觀資源，故區域內項目如雨后春筍般聳立，開發熱情高漲，深受市場追崇。目前商品房住宅銷售均價約為4400元/㎡以上。代表樓盤為：盛世新城、陽光水謝、金湖水岸。華容縣田家湖新區分析華容縣房地產板塊劃分及SWOT分析篇項目地塊概況目前考察了華容縣7塊地塊，右圖為田家湖新區5塊。項目地塊概況目前考察了華容縣7塊地塊，右圖為橋東片區2塊。1號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）1號地塊面積約88畝，東臨2號地塊，西臨六車道主干道人民南路，北臨湖北路（規劃路），南臨2200畝的田家湖濕地公園（待開發）。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，現有雜草，有部分池塘。3、右下圖項目地塊西面臨六車道的主干道人民南路。地塊衛星圖地塊內部地塊西面1號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、發展潛力很大的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域；2、地塊周邊已有多個小區入駐，如：陽光水榭、盛世新城，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、地塊所在區域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力；4、人民醫院、公安局等事業單位以及改善型客戶將豐富項目的購買群體；5、該地塊屬于熟地，開發即可達到立竿見影的效果。劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具，影響客戶對區域的認識；機會（O）：1、房地產市場持續升溫、區域發展空間大，價值將得到進一步提升；2、周遍競爭對手已基本成型，有利于進行針對性的差異化設計；威脅（W）：1、銀行持續提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈；2號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）2號地塊面積約為106畝，東臨待開發地塊，西臨1號地塊，北臨待開發小區及華鲇路，南臨田家湖濕地公園（待開發）。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，現有雜草。3、右下圖為地塊南面2200畝的田家湖濕地公園地塊衛星圖地塊內部地塊南面2號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、發展潛力較大的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域；2、人民南路西面有部分小區已開發，如：陽光水榭、盛世新城，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、地塊所在區域交通網絡規劃四通八達，極大提高本項目的價值；4、人民醫院、公安局等事業單位以及改善型客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，使得項目價值有一定影響；2、周邊用地暫未啟動，對本地塊的開發進度有很大影響；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規劃及周邊項目的啟動使得區域發展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈；3號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）3號地塊面積約40畝，東臨碧湖公館、300畝田家湖實驗學校，西臨人民南路，北臨4號地塊及文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發）。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，場地平整。3、右下圖為地塊北面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛星圖地塊內部地塊北面3號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、發展潛力較大的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域；2、東面為待開發的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區房。3、地塊所在區域交通網絡規劃四通八達，極大提高本項目的價值；4、改善型客戶及想購學區房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學校還未動工，影響客戶對區域的認識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規劃及學校的規劃使得區域發展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較小，產品的品質受限制。4號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）4號地塊面積約40畝，東臨世紀花苑，西臨人民南路，南臨六車道田家湖大道（即將通車），北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發）。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，場地平整。3、右下圖為地塊南面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛星圖地塊內部地塊南面4號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、發展潛力較大的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區房。3、地塊所在區域交通網絡較為便利，提高了本項目的價值；4、改善型客戶及想購學區房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學校還未動工，影響客戶對區域的認識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規劃及學校的規劃使得區域發展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較小，產品的品質受限制。5號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）5號地塊面積未知，西臨世紀花苑及人民南路，南臨六車道田家湖大道（即將通車），北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發）。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，均為魚塘水池。3、右下圖為地塊南面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛星圖地塊內部地塊南面5號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、發展潛力較大的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區房。3、北面緊鄰田家湖濕地公園，景觀效果極佳。4、地塊所在區域交通網絡較為便利，提高了本項目的價值；5、改善型客戶及想購學區房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學校還未動工，影響客戶對區域的認識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規劃及學校的規劃使得區域發展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較為狹長，產品的規劃及品質受限制。6號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）6號地塊面積約88畝，北臨職業中專新校區，南臨清水廣場、華容東路及建設中的狀元湖，西臨建設道路，東臨居民住宅地。周邊有婦幼保健院，華容一中，復讀學校。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部，土地平整。3、右下圖為地塊南面華容東路及建設中的狀元湖（建設中）地塊衛星圖地塊內部地塊南面6號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、屬于郊區新開發板塊，也是文化教育中心；2、南面華容東路及建設中的狀元湖，屬湖景房及學區房；3、地塊所在區域交通網絡較為便利，提高了本項目的價值；4、想購學區房的客戶及橋東就業的購房者將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，不屬于縣重點開發區域，使得項目價值有一定影響；2、周邊商業住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本項目的認可度；機會（O）：1、狀元湖的建設及年底學校投入使用使得區域發展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、項目地塊較為孤立，后期產品推廣阻力較大。7號地塊項目簡介--現狀（內、外情況）7號地塊面積北面40畝＋南面30共70畝，東面為職業中專，南北面均為民房，中間道路為4車道的黎淳西路。1、右上圖為衛星地圖標示區域。2、左下圖為項目地塊內部。3、右下圖為地塊中間道路。地塊衛星圖地塊內部地塊中間道路7號地塊項目STOW分析優勢（S）：1、屬于郊區新開發板塊，也是文化教育中心；2、南面可通華容東路及建設中的狀元湖；3、地塊所在區域交通網絡較為便利；劣勢（T）：1、周邊商業配套設施嚴重不足，不屬于縣重點開發區域，使得項目價值有一定影響；2、周邊商業住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本項目的認可度；3、項目被黎淳西路一分為二，設計規劃有一定難度，產品品質不高。機會（O）：1、狀元湖的建設及年底學校投入使用使得區域發展空間大，價值將得到提升；威脅（W）：1、項目地塊較為孤立，后期產品推廣阻力較大。重點項目立體分析一、盛世新城項目名稱華捷·盛世新城

項目地址城關鎮人民南路與華鲇路交匯處所屬區域田家湖現代生態新區項目定位公園里·湖景房·50萬㎡容城城央推廣主題公園里安個家總用地面積一期78畝總建面積一期16萬平米綠地率35%容積率2.8總體布局合圍式總戶數1013戶產品類型高層、小高層、商業綜合體外觀風格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛三室兩廳二衛四房二廳二衛洋房商鋪面積(㎡)87.46㎡106—135㎡151.06㎡-21——1000㎡價格區間3600-4100元/㎡均價3900元/㎡商鋪均價：認籌中車位配比1:0.8銷售進度二批6、7號棟認籌中，臨街商鋪認籌中當前促銷政策住宅2千抵2萬，商鋪2萬抵5萬點評：項目在市場競爭中優勢明顯，主要體現在：1、豪華大氣的營銷中心、先建口步景觀在買房的策略給客戶傳遞信心。2、直接面對田家湖，擁有核心外部景觀，1.6萬平米中央主題水景園林使項目在縣房地產市場中成為豪華標桿。項目規劃設計起點高、小區整體布局、園林綠化、建筑風格、配套、營銷推廣等在華容樓市中具有較強的市場競爭力。主打景觀環境牌，核心競爭力：規模大、湖景房、地段。外部環境田家湖、縣人民醫院、縣公安局等配套設施16000平中心園林，4000平生活商超，3萬平商業步行街，休閑會所，籃球場，羽毛球場，乒乓球室，兒童游樂設施開發商湖南華捷置業有限公司二、中利城項目名稱中利城

項目地址華容縣華容大道西段所屬區域行政新區項目定位品質之都﹒夢想之城推廣主題在容城建所未建總用地面積

總建面積

綠地率38%容積率

總體布局并排式總戶數

產品類型高層、小高層、底商外觀風格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛三室兩廳二衛四房二廳二衛洋房商鋪面積(㎡)85.89—95.96㎡120—121㎡---價格區間3600—3800元/㎡均價3800元/㎡商鋪均價：車位配比地上、地下停車位銷售進度二期蓄客階段當前促銷政策認籌1萬抵2萬點評：項目位于樓市較熱的行政新區，由外來開發商開發，建筑規模相對較大。前期銷售較好，市場上有一定口碑。中間兩棟樓王為純板房設計，有一定吸引力。主打地段及建筑風格及華容首個4G智能時尚社區，核心競爭力：規模較大、意大利風情園林、地段。外部環境縣政府、人民廣場、馬鞍山實驗小學配套設施意大利風情園林、底商開發商岳陽中利房地產開發有限公司三、北岸尚都項目名稱北岸尚都

項目地址華鲇路人民醫院正對面所屬區域新政新區項目定位新城中央﹒雙公園﹒40萬方匠心華府推廣主題繁華之上﹒驚艷再起總用地面積150畝總建面積50萬平米綠地率35%容積率3.6總體布局排列式總戶數

產品類型高層多層小高層商鋪外觀風格地中海風格主要戶型兩室兩廳一衛三室兩廳二衛四房二廳二衛洋房商鋪面積(㎡)83—97㎡120—129㎡135.37㎡-

價格區間3600—3800元/㎡均價3800元/㎡商鋪均價：-車位配比1:1銷售進度VIP認籌中當前促銷政策認籌2千抵2萬，日進斗金（100元），最高可優惠一萬小結：項目開發三塊土地分別用三個案名，雙售樓部開業主要以更全面介紹項目及截客。項目總體量相對較大，但產品設計一般，主推華容人的奧林匹克城——華容唯一的運動型社區并未深入人心。其核心賣點同為地段及田家湖白鼎山雙公園。核心競爭力：地段、規模配套。外部環境馬鞍學校、新人民醫院配套設施網球場、羽毛球場、酒店、生活超市開發商岳陽市乾程偉業房地產開發有限公司四、康橋蘭庭項目名稱康橋蘭庭

項目地址華容縣狀元湖西路所屬區域橋東片區項目定位人文里﹒水岸邊推廣主題再戀康橋﹒夢回蘭庭總用地面積

總建面積15萬平米綠地率

容積率

總體布局半合圍式《北斗七星》的風