第9章不動產置業(yè)投資分析9.1不動產置業(yè)投資概述9.2不動產置業(yè)投資的財務數據測算9.3不動產置業(yè)投資分析工具1/7/20241主講人：李軍峰9.1不動產置業(yè)投資概述9.1.1不動產置業(yè)投資的優(yōu)點與缺陷1.不動產置業(yè)投資的優(yōu)點〔1〕可以得到稅收方面的益處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運營本錢、貸款利息和建筑物折舊后的凈運營收入為基數以固定稅率征收的。〔2〕易于獲得金融機構的支持〔3〕能抵消通貨膨脹的影響〔4〕提高投資者的資信等級1/7/20242主講人：李軍峰2.不動產置業(yè)投資的缺陷〔1〕投資宏大〔2〕缺乏流動性〔3〕投資回收周期較長〔4〕需求專門的知識和閱歷1/7/20243主講人：李軍峰9.1.2不動產置業(yè)投資的類型及其特點房地產可以分為住宅用及非住宅用兩大類。住宅用房地產包括單戶住宅及多戶住宅房地產等。非住宅用房地產普通又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、文娛用、機構用房地產及旅店。1.出租性住宅投資〔1〕區(qū)位〔2〕建筑物及其設備的溫馨型〔3〕公寓單元的最正確規(guī)劃〔4〕公寓能否配備家具1/7/20244主講人：李軍峰2.辦公用不動產〔1〕市場要素普通應思索以下信息：該地域競爭性場所的數量；競爭性建筑的質量；當前的租金程度和自動調價條款；空置面積及相應的空置緣由；該地域吸納率的記錄；投資者預期占有的市場部分。〔2〕區(qū)位〔3〕其他要素1/7/20245主講人：李軍峰3.零售及商店中心〔1〕商圈必需仔細地調查出將人口引向討論中特定位置的牽引力。這些牽引力取決于交通類型、其他競爭性設備的臨近度。〔2〕市場人口居民收入的消費類型是如何根據討論的區(qū)域不同而相應變化的？鄉(xiāng)村社區(qū)和制造中心之間、商業(yè)區(qū)和效力業(yè)區(qū)之間、老年人和年輕人之間、高收入家庭和低收入家庭之間、不同民族為主的區(qū)域之間，以及更多不同領域之間的購買習慣顯然會有差別。1/7/20246主講人：李軍峰9.1.3影響不動產置業(yè)投資的主要要素1.租金收益率例如，一個市價為120萬的別墅，估計每月租金為1萬元，那么1/7/20247主講人：李軍峰2.市場利率與預期樓價升幅再假設該別墅一年后賣出的市價為P1。倘假設同一年后賣出該不動產作比較，那么該投資在一年后的總收益是：R+(P1-P)進展不動產投資的初步條件是或改寫成式中，表示該不動產一年后的凈升幅。1/7/20248主講人：李軍峰9.2不動產置業(yè)投資的財務數據測算9.2.1不動產置業(yè)投資現(xiàn)金流出確實定1.不動產的獲取本錢不動產獲取本錢即房地產的投資總額，包括購買價錢、搜索本錢和一切的實踐資產持有費等。〔1〕購買價錢〔2〕搜索本錢〔3〕延期付款條件1/7/20249主講人：李軍峰〔4〕資產持有費①稅負、②利息、③修繕費用、④公用設備附加費、⑤保險1/7/202410主講人：李軍峰2.營運費用〔1〕變動費用與固定費用變動支出隨著房地產的租用情況不斷變動固定支出不隨占用情況變化而變化。〔2〕費用支付責任兩種極端方式是：承租人承當全部費用或不對此類費用擔任。全部營業(yè)費用由出租人承當的方式叫毛租賃。這種情況下，出租人承當了營業(yè)費用發(fā)生各種不測變動的風險。相反地，假設承租人擔任支付全部營業(yè)費用，就叫做凈租賃，也叫完全效力租賃。一種方法是出租人只擔任規(guī)定數額的營業(yè)支出，這一規(guī)定數額叫做最高費用。1/7/202411主講人：李軍峰9.2.2不動產置業(yè)投資現(xiàn)金流入確實定1.市場租金市場租金是指在現(xiàn)行市場條件下，某潛在租戶為租用某宗房地產而付出的租金價錢。這一租金程度受很多要素的影響：〔1〕國民經濟前景；〔2〕房地產所在地域的經濟根底；〔3〕該地域對于該類房地產的需求情況；〔4〕類似房地產供應競爭情況。2.空置在特定的時期內，一宗房地產并不能把一切空間都租賃出去。這或者是由于租戶在租約到期時走了，或者是有些房間根本就沒被租用過〔特別是新建房地產〕。1/7/202412主講人：李軍峰3.平衡市場租金率在任何時點上，都存在著一定數量的存量房地產。它們一部分已被租用，一部分閑置著，構成了可供租賃的供應量。1/7/202413主講人：李軍峰租金市場租金需求供應空置率目前的空間存量平衡占用量圖9-1平衡市場租金率的決議空間單元數1/7/202414主講人：李軍峰4.租金的計算不同的租賃方案會影響一宗房地產的預期收入。簽署租約時的租金程度，是根據市場上類似房地產的類似租賃方式的市場租金制定的。租約中關于租金調整的相應條款決議著租賃收入能否會隨著時間的推移而與時下的市場租金產生較大差別。購物中心的租賃通常還要參考承租人的銷售量來確定租金，這叫做百分比租金。此時，無論銷售量如何，最低租金額一定；當銷售量超越規(guī)定的數值時，租金按銷售額的一定百分比收取。此時的租金額與最低租金額之差叫做溢價租金。1/7/202415主講人：李軍峰9.3不動產置業(yè)投資分析工具9.3.1比率分析與獲利才干分析1.收益乘數(IncomeMultiplier)收益乘數分析是一種古老而簡單的不動產投資績效評價方法。它以不動產市場價錢與預期總收入或凈收入之間的關系來反映不動產投資績效。收益乘數即不動產的市場價值〔或投資價錢〕除以未來每期收益所得的倍數。對于投資者而言，不動產投資的收益乘數越高，闡明該項投資的績效越差。1/7/202416主講人：李軍峰【案例9-1】嘉倫地產某不動產投資工程，其投資總額為1000000元，且銀行可以提供75%的不動產抵押貸款。估計在第一年各項運營目的如表9-1所示。其他相關信息如下：已獲得75000元為期25年的抵押貸款〔無妨假設該工程以租賃運營為目的〕，按9%的年利率每月等額支付〔每月支付6294.0元，全年貸款本息額為75527.7元〕；“最正確估計值〞闡明，該房產的市場價值會以5%的年復利增值；投資者的邊沿所得稅率為40%。項目金額（元）預期總收入270000減：風險損失準備20000實際總收入250000減：經營支出130000經營凈收入1200001/7/202417主講人：李軍峰〔1〕總收益乘數(GrossIncomeMultiplier，GIM)總收益乘數強調不動產投資總額〔或市場價錢〕與其總收入之間的關系。其計算公式為：〔2〕凈收益乘數(NetIncomeMultiplier,NIM)凈收益乘數與總收益乘數計算方法一樣，它反映的是投資總額與運營凈收入之間的關系。其計算公式為：1/7/202418主講人：李軍峰2.財務比率財務比率普通計算簡單、直觀易懂，所以成為不動產投資分析的常用工具。最常用的財務比率包括運營比率，損益平衡比率及債務支付比率。〔1〕運營(OperatingExpenseRatio)運營比率為不動產投資的營運費用占實踐總收入的比例，即每收入1元所需支出的營運費用。其計算公式為：1/7/202419主講人：李軍峰〔2〕損益平衡比率(Break-evenFlowRatio)損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動產投資活動在稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計算公式為：1/7/202420主講人：李軍峰〔3〕償債才干比率(DebtCoverageRatio，DCR)償債才干比率，又稱償債備付率、債務支付比率、償債保證比率、還本付息比率，為不動產投資營運凈收入〔即實踐總收入減營運費用〕可以支付償債支出的倍數。作為不動產開發(fā)工程運營績效的評價目的，償債才干比率不僅為不動產開發(fā)企業(yè)高度注重，而且其債務單位，如銀行，也會高度關注這一目的的變化。其計算公式為：1/7/202421主講人：李軍峰普通而言，貸款歸還可以分為兩種方式：①本金及利息按每期攤還，如購房貸款的攤還；②貸款期間內各期僅支付利息，至最后一期才歸還全數本金。在第二種情況下，償債備付率又可稱為“現(xiàn)金備付率〞(CashCoverageRatio)，即1/7/202422主講人：李軍峰〔4〕貸款比率(Loan-to-valueRatio，LTV)貸款比率即貸款成數，也就是貸款額占總投資額〔或市場價值〕的比率。其計算公式為：1/7/202423主講人：李軍峰3.盈利才干目的追逐利潤是資本的根本屬性，不動產投資也不例外。因此，盈利才干自然便成為評價不動產投資績效的重要目的。一切反映不動產投資工程盈利才干的目的都有一個共同點，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預期報答聯(lián)絡起來。其不同之處在于，不同的盈利才干目的所運用的數據計算口徑不同。1/7/202424主講人：李軍峰〔1〕全面資本化率(OverallCapitalizationRate)全面資本化率，又稱為資本復原率或總資本復原率，反映了每年預期運營凈收入占不動產投資總額〔或市場價錢〕的百分比率，即每年的資本回收率。其計算公式為：而不動產投資工程的投資價值也可反推得到：1/7/202425主講人：李軍峰〔2〕股東權益報酬率不同于全面資本化率，股東權益報酬率區(qū)別運營收益的受害主體，剔除負債要素對工程的影響，獨立調查權益資本為投資者帶來的經濟效益。普通而言，投資者最注重的就是股東權益報酬率，即投資者每投入1元的自有資本，未來能回收多少現(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利才干的目的。投資者的股東權益報酬率可分為稅前股東權益報酬率和稅后股東權益報酬率。1/7/202426主講人：李軍峰①稅前股東權益報酬率(BeforeTaxReturnonEquity)稅前股東權益報酬率，又稱為股息率、自有資本復原率，它是以稅前現(xiàn)金流量〔運營凈收入減貸款本息〕與所需初始權益投資〔投資總額減借貸資金〕的百分比，即投資者在納稅前的投資報酬率。其計算公式為：1/7/202427主講人：李軍峰②稅后股東權益報酬率(AfterTaxReturnonEquity)稅后股東權益報酬率，又稱為現(xiàn)金報答率，是指預期每年可支配凈現(xiàn)金〔扣除一切融資本錢與所得稅〕占初始權益現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入1元的自有資本，在扣除一切費用、償債支出及稅負之后，未來實踐能回收的金額；即每投入1元的現(xiàn)金，未來回收多少現(xiàn)金的概念。1/7/202428主講人：李軍峰〔3〕經紀人報答率在經紀活動中，經紀人留意到了股息率與現(xiàn)金報答率的缺乏。為了充分展現(xiàn)不動產的良好投資前景，更好地吸引客戶，經紀人在調查不動產投資績效時不僅思索了所得稅要素，而且將因分期歸還抵押貸款而導致的不動產投資者權益添加的情況思索進來，用稅后現(xiàn)金流量與遞增的投資者權益之和占初始權益投資的比例作為計算不動產盈利才干、考核不動產投資績效的目的，這就是經紀人報答率。經紀人報答率＝(稅后現(xiàn)金流量＋權益添加值)÷初始權益現(xiàn)金投資＝(37230＋8400)÷250000＝0.183或18.3%1/7/202429主講人：李軍峰9.3.2投資回收期作為簡單、常用的不動產投資工程績效評價方法，投資回收期是指投資工程的累計預期凈現(xiàn)金流入等于其初始現(xiàn)金投資時工程運營的時間，普通以到達此時間點工程需繼續(xù)運營的年數表示。計算投資回收期就是估算要多少年才干回收在該工程上的初始現(xiàn)金投資。運用投資回收期評價工程績效，就是將一切候選投資工程的投資回收期進展排序。1/7/202430主講人：李軍峰全部投資回收期＝投資總額÷運營凈收入〔全面資本化率的倒數〕〔稅前〕權益投資回收期＝初始權益現(xiàn)金投資÷稅前現(xiàn)金流量〔股息率的倒數〕〔稅后〕權益投資回收期＝初始權益現(xiàn)金投資÷稅后現(xiàn)金流量〔現(xiàn)金報答率的倒數〕1/7/202431主講人：李軍峰【案例9-2】昆侖置業(yè)開發(fā)某步行商業(yè)街，方案初始權益投資為48330萬元。假設投資于工程初期一次完成，且全部物業(yè)實施租賃運營。估計每年稅后現(xiàn)金流量的預測值與累計稅后現(xiàn)金流量表9-5所示：年份1234567稅后現(xiàn)金流量71458185922210171111151205412895累計稅后現(xiàn)金流量71451533024552347234583857892707871/7/202432主講人：李軍峰9.3.3前門法與后門法1.前門法在不動產價錢知的情況下，由估計的股東權益乘稅前股東權益報酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額乘以貸款常數求得償債支出，二者相加可得凈營運收益，這是“前門法〞。

1/7/202433主講人：李軍峰乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于圖9-2前門法計算流程圖不動產購買價錢1-貸款成數不動產購買價錢貸款成數不動產購買價錢要求的權益資金1-貸款與價值比率不動產購買價錢要求的稅前收益率1-貸款與價值比率不動產購買價錢權益資金要求現(xiàn)金流1-貸款與價值比率不動產購買價錢抵押貸款不動產購買價錢貸款常數不動產購買價錢年度償債額不動產購買價錢營運凈收入不動產購買價錢營運費用不動產購買價錢要求的實踐總收入不動產購買價錢1-空置率不動產購買價錢要求的潛在總收入不動產購買價錢可出租凈面積不動產購買價錢每平方米最低租金不動產購買價錢1/7/202434主講人：李軍峰【案例9-3】一幢辦公樓〔可以出租的面積為2720平方米〕目前售價為2880萬元。經過對該房產進展一年期營運預測得出了以下的營運預測結果：每平方米市場租金為0元，空置及無法回收的租金占潛在總收益的比重為8%，每平方米的營運費用為390元。經過和銀行的協(xié)商，目前最正確的貸款條件是11.5%的年利率，20年完全分攤歸還，其利率7年后可以重新協(xié)商。此外，投資者最多也只能借到購買價的75%，可接受的最低償債備付率為1.20.預期的權益投資者是一小群合伙人，他們一致以為可接受的最低稅前股東權益報酬率是6%，可接受的最高損益平衡率是85%。以下是前門法計算最低租金的過程，見表9-6。1/7/202435主講人：李軍峰1.計算權益所要求的稅前現(xiàn)金報酬需要的權益資金＝不動產價格×（1-貸款與價值比率）＝28800000×0.257200000乘：權益報酬率權益現(xiàn)金報酬4320002.計算償債支出抵押貸款金額＝不動產價格×貸款與價值比率＝28800000×0.7521600000乘以：貸款常數（0.12797）年度償債支付額27641503.計算所需達到的營業(yè)凈收入營業(yè)凈收入＝權益現(xiàn)金報酬＋年度償債支出＝432000＋276415031961504.計算營業(yè)所需達到的實際總收入加：營運費用（390×2720平方米）1060800實際總收入＝營業(yè)凈收入＋營運費用＝3196150＋106080042569505.計算營業(yè)所需達到的潛在總收入潛在總收入＝有效總收入/（1-空置率）＝4256950/（1-8%）46271206.計算每平方米最低租金每平方米最低租金＝潛在總收入/可出租面積＝4627120/272017011/7/202436主講人：李軍峰2.后門法要求的稅前權益報酬率

后門法的分析方式是在不動產收益知的情況下，求取不動產的合理價錢。該方法假定經過調查市場中類似工程可以得到能夠的總租金和營運費用的估計值，且償債支出、貸款常數及權益報酬率知；之后，據此用這些數值向后推算出最大可歸還的抵押貸款額和權益投資者能夠會投入該工程的資金；將總負債與自有資金加總，即可得到不動產的合理價值。1/7/202437主講人：李軍峰等于除以等于除以等于除以等于減去要求的稅前權益報酬率營運凈收入償債現(xiàn)金營運凈收入權益投資人可用現(xiàn)金營運凈收入償債保證比率營運凈收入允許的年度償債額營運凈收入償債常數營運凈收入圖9-3后門法計算流程相加等于合理的現(xiàn)金投資可支持的抵押貸款營運凈收入合理價錢即最大投資額合理的現(xiàn)金投資1/7/202438主講人：李軍峰【案例9-4】有一商鋪要出賣，賣方要價500萬元。知該商鋪可出租面