某高鐵站區發展模式研究區域發展講義[關鍵字]：[案例簡介]：美國高鐵站點及周邊物業發展模式[案例適用范圍]：城際軌道、高鐵2加利福尼亞州圣克拉拉郡圣馬刁郡舊金山郡項目基本情況——Caltrain經過加州三個郡(舊金山、圣馬刁、圣克拉拉)，共32站，全長124.6公里美國案例SanFranciscocounty舊金山郡，5站，18.7公里70.7萬人，72萬平米SantaMateocounty圣馬刁郡，9站，22.2公里77.7萬人，7.6萬平米SanClaracounty圣克拉拉郡，18站，83.7公里168萬人，208萬平米舊金山市紅木市圣荷西市Caltrain線路圖加州區位圖Caltrain舊金山灣區3項目基本情況——舊金山灣區是美國著名的工業區，區內主要城市有舊金山、圣馬刁、圣荷西和奧克蘭

舊金山灣區是指環繞美國西海岸舊金山海灣一帶的地域，共有9個縣、101個城市面積17955km2，人口693萬(2000年)，是繼紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯頓之后的美國第五大都市區。區內主要城市有：舊金山、圣馬刁、圣荷西和奧克蘭。舉世聞名的硅谷位于本區。2000年區域國民生產總值（GRP）為3210億美元；著名學府斯坦福大學及圣荷西州立大學均位于圣荷西，且都設有Caltrain站點。美國案例舊金山硅谷奧克蘭圣荷西硅谷舊金山灣區圣馬刁4項目基本情況——圣荷西：硅谷的商業和科技研發中心

舊金山：金融、商業及高科技產業中心

圣荷西的發展過程：150年的農業城鎮歷史——1950s、1960s人口擴張和經濟急速增長，成為舊金山和硅谷的住房社區——1970s，硅谷成立，成為硅谷的商業和研發中心。美國案例SanJose特色交通州際公路中心，2條鐵路線和1個大型機場商業140多個購物中心建筑多利亞式建筑教育斯坦福大學、圣荷西州立大學、圣荷西市立學院等市政資源阿盧姆羅克公園、玫瑰公園、歷史博物館、藝術博物館等硅谷分布圖圣荷西州立大學藝術博物館歷史博物館市中心史跡玫瑰花園市政玫瑰花園HP展覽館5項目基本情況——2003-2004年，Caltrain經過改進提升為子彈頭列車，運行時間大大縮短，其客流量、客運收入均呈上漲走勢半島通勤列車Caltrain建于1851年，1863年通車，主要運行于舊金山和圣荷西之間；經過第二次世界大戰及之后的升級改造，鑒于其重要的交通地位，1997年，由政府收購，正式定名為“Caltrain”;2004.7，經過兩年的改造工程，Caltrain提升為“BabyBullet”,全程需時57分鐘，比原來縮短了33分鐘，2007年提速后，全程需時少于30分鐘;2005.5鑒于財政收入不足，對票價及時間表進行調整、同時增加了12輛車，2007年，Caltrain的日客流量為3.2萬人/日美國案例2001-2007年Caltrain客流變化2001-2007年Caltrain總收入變化6項目基本情況——Caltrain對于舊金山灣區GDP增長、失業率降低的貢獻不可忽視圣荷西發展成為農產品物流基地：1864年Caltrain通車后，直接連通圣荷西與舊金山，此時，圣荷西發展為Sanjoseclara谷地農產品的集散和加工中心，直接運輸到舊金山；促進產業群發展，提高就業率：Caltrain的存在極大的促進了圣荷西交通的發展，20世紀70年代，Sanjoseclara谷地由農產品基地發展成為高科技技術中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到舊金山的俠長工業帶，隨即帶動了周邊人口、商業、住宅、高科技產業、旅游業等的興旺；提升了客流量：Caltrain與舊金山國際機場、圣荷西機場的接軌，減輕了交通滯障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增強了與外界的聯系。美國案例硅谷鳥瞰圖Caltrain客流Caltrain車站7項目發展過程中遇到的問題站點周邊區域的發展歷程站點周邊500米范圍內物業的布局及物業功能比例站點交通接駁的處理站點周邊區域發展的驅動模式8美國案例MillbraeSanBrunoSanJoseDiridon

站點選取原則：重要的交通樞紐（城際間/重大設施附近/與其它軌道交匯）距離硅谷較近，承載硅谷的需求站點選取：SanJoseDiridon——與輕軌LRT接軌，臨硅谷SantaClara——毗臨圣荷西國際機場，硅谷位于其中Millbrae——Caltrain與BART(灣曲快速運輸線)接駁，毗臨舊金山國際機場SanBruno——毗臨舊金山國際機場SantaClara項目為相關利益群體或開發商創造價值的核心舉措（發展模式、規劃、產品等）9SanJoseDiridon站—市政集中型10SanJoseDiridon站位于圣荷西東部，距離圣荷西國際機場約2.7公里，距離硅谷工業區約4公里，站周邊區域功能主要分為兩大類：站點東面的體育休閑功能和西面的居住功能SanJoseDiridon是圣荷西主要的客運站，距離硅谷4公里，距離圣荷西國際機場2.7公里，也是SantaClaraCounty的一個重要運輸節點；2005年，在站點西部與輕軌LRT接軌，是幾條重要線路的交匯處，成為唯一一個美鐵(Amtrack)和Caltrain共同運營的站點，也是美國西部最富裕的交通樞紐中心；站點周邊集合了圣荷西市的市政玫瑰花園、史跡玫瑰花園、HPPavilion體育館、博物館等重大市政設施，是圣荷西的體育、旅游文化中心；

站點周邊區域功能主要分為兩大類：東面是體育功能為主輔以居住、商業功能，西面以居住功能為主輔以商業、辦公功能。美國案例站點分析SanjoseDiridon硅谷工業區圣荷西國際機場斯坦福大學圣克拉拉大學2.7公里4公里SanJoseDiridon站點周邊區域物業比例(500米范圍內)：市政設施約30%，住宅約45%，商業約15%，辦公約10%客流量（規劃中2025年客流量）：27500人/日11SanJoseDiridon站點周邊物業布局美國案例SanJoseDeiridon周邊500米區域的功能定位：以市政設施為主，集低密住宅、商業配套等于一體SanJoseDeiridon周邊1.5公里區域的功能定位：以酒店/會議/商業等商務休閑功能為主，居住、商業等功能于一體居住區域酒店//博物館/寫字樓/商業居住區域HPPavilion體育館花園/廣場/商業320-1000米320-1000米站點周邊500米圣荷西史跡玫瑰花園(北部5分鐘車程為機場)1200米640-1600米停車場停車場5分鐘路程300米站點分析SanjoseDiridon站點占地6000平方米12SanJoseDiridon站周邊500米范圍內物業功能布局圖美國案例公寓(待建)商業(待建)站點分析SanjoseDiridon綜合用公寓公寓入口townhometownhome小戶型租賃公寓零售和服務酒店和旅館餐飲市政設施辦公/車庫13SanJoseDiridon站周邊區域交通圖美國案例公寓(待建)商業(待建)站點分析SanjoseDiridon公交總站CaltrainAMTRAKACE站臺

SanJoseDiridon站有4條鐵路線和12條公交線；4條鐵路線是：Caltrain、VTA、ACE、AMTRAK。公交總站：有12條公交線路。區域主干道架空架空VTA站臺地下通道87號高速路14SanJoseDiridon站周邊客戶分析美國案例站點分析SanjoseDiridon占地(萬平米)物業檔次客戶原因體育設施(HPPavillion)6.88國家級運動員、藝術家、觀眾等場館能夠容納2萬人；區位交通條件好；擁有1800個停車位及6個旅游巴士停車位體育設施(棒球場)9.31國家級運動員、藝術家、觀眾等可容45000人，周邊是辦公及零售商業，有停車位花園/廣場2.35區域級站點旅客Diridon是重要的交通樞紐站點，疏散人流；生活配套；集聚人氣；住宅近30中高檔自住(單親家庭居多)、租憑(體育愛好者)區域文化氛圍濃，靠近HPPavilion商業(零售)9.55區域級本區步行客戶區域商業配套辦公6——交通便利15SanJoseDiridon站點周邊物業開發的核心驅動：以體育設施提升人流，帶動區域成熟

HPPavilion建于1991，1993年開放，占地6.88萬平米，平均120-180次活動/年，賽事、活動頻繁，吸引來自全國的球迷，區域人氣瞬時提升；美國案例站點分析SanjoseDiridon體育設施(HPPavilion)住宅/社區商業花園/廣場商業/公寓/體育設施區域商業/辦公/公寓物業開發次序

Avalon公寓、Georgetownhouse、Cando及其它住宅(1-4層)在20世紀末21世紀初興起，HPPavilion引發了租賃市場的高漲；

社區內商業配套隨之而起：如面包房、洗衣店、雜貨店等。位于站點東側的Cahiillpark的花園/廣場于2005年對外開放，協助疏散站點日益增漲的人流、集聚人氣。站點西北側在建大型超市、餐館、公寓等主要針對附近出行的消費者；站點東南側在建一個棒球場，占地9.3萬平米，可容納4.5萬人，用于各項賽事、音樂會及其它大事的興辦，其周邊設有辦公、零售商業及停車場。站點東側的零售、娛樂場所等商業待建，主要針對附近出行的消費者；商業設施頂部將建10-14層的辦公樓；站點東南側將要建16-18層的Cando、公寓，1991年1998-2002年2005年在建待建開發時間序列物業開發情況16兩大市政設施（HPPavilion和Cahillpark公園/廣場）先行建設，很大程度上加快了區域的成熟

HPPavilion體育館1991年建立，耗資162.5百萬美元(圣荷西政府投資)，惠普投資3.13百萬美元(到2018年)享有HP的命名權；場館舉辦活動120-180次/年，可舉辦曲棍球、籃球、多方會議等，是圣荷西鯊魚隊的主戰場，吸引了全國一大批球迷。Cahillpark花園/廣場Cahillpark花園/廣場于2005年開放，占地2.35萬平米，由圣荷西政府投資建成；主要用于Diridon站點人流的疏散。圣荷西史跡玫瑰花園

1995年3月成立，占地182萬平米，位于Diridon站點北方1.2公里處，距離機場5分鐘車程，由圣荷西政府投資建成；花園中展示了6000株、3400種以上的野生玫瑰，供全世界游人觀賞。美國案例站點分析SanjoseDiridonHPPavilion花園廣場平面圖圣荷西史跡玫瑰花園17SanJoseDiridon站點周邊區域發展模式總結美國案例站點分析SanjoseDiridon特征：市政設施先行啟動（國家級），提升片區人氣，樹立片區在整個城市的區域形象；住宅及社區配套聚集區域人流；待區域成熟后，區域商業（零售為主）及辦公物業興起。物業構成：市政設施約30%，住宅約45%，商業約10%，辦公約15%物業比例：市政設施：住宅：商業：辦公=3：4.5：1：1.5交通發達（幾條交通線的交匯處、設公交總站）政府投入力度大（市政全為政府投資）市政設施先行（吸引人流）物業構成合理化發展模式成功KPI18SantaClara站—高端產業型19SantaClara站毗臨圣荷西國際機場和圣克拉拉大學，距離圣克拉拉政府1.4公里，距離圣荷西市區4公里，因為硅谷位于其中而成為加州的高科技工業集中地美國案例圣克拉拉縣(SantaClara)是美國加州的一個縣，占地48平方公里，人口10.2萬(其中白人占56%，亞裔美國人占30%)，位于舊金山灣區的南部，是硅谷的高科技產業集中地，也是一個景致優美、文化氛圍較濃的地區(圣克拉拉大學位于本區內)。硅谷：舊金山經圣克拉拉至圣荷西近50公里的一條鋏長地帶，是美國重要的電子工業基地，世界取為知的電子工業集中地，它是隨著20世紀60年代中期以來，微電子技術的發展而逐步形成的，它依托斯坦福、伯克利、加州理工等知名大學為科研依托。站點分析SanClara硅谷圣荷西圣克拉拉大學圣荷西國際機場斯坦福大學舊金山灣區21公里4公里圣克拉拉政府1.4公里站點周邊區域物業比例(500米范圍內)：產業約30%，住宅約45%商業約7%，配套約18%客流量：2003年客流量為1500人/天SantaClara20SantaClara站周邊區域功能布局圖美國案例Santaclara站點周邊物業隨著硅谷的發展而發展；圣克拉拉大學，1851年建校，是一所私利的天主教大學，歷史悠久，居美國西部第二；住宅區的成熟：商業配套、教育配套、教堂等設施的完善，同時臨近圣克拉拉大學，區域居住、文化氛圍較濃；交通便利：毗臨圣荷西國際機場（1965年開放），Caltrain、VTA、ACE等均經過該區域，交通發達；綜合物業：圣荷西與圣克拉拉政府規劃了未來432英畝的綜合物業區，其中圣克拉拉部分(該站點周邊區域)規劃為住宅/公寓/商鋪/餐飲等綜合功能，近100萬平米。硅谷工業區圣克拉拉大學住宅/公寓/商鋪/餐飲（規劃）住宅區/綠化帶/商業配套/教育配套/宗教場所公園住宅區/生活配套住宅/公寓/商鋪/餐飲（規劃）圣荷西國際機場BART站點(規劃)站點分析SanClara21SantaClara站周邊區域交通圖美國案例Santaclara站點的主入口靠近圣克拉拉大學，Caltrain沿線直接開入硅谷。站點分析SanClara主入口Caltrain站臺架空架空圣克拉拉大學22SantaClara站周邊物業開發的核心驅動：憑借硅谷帶來的產業與人口，帶動周邊區域的發展與成熟美國案例硅谷的發起，使該區域成為高科技產業集中地，帶了大量的人口與就業機會；斯坦福大學、伯克利大學等的科研產業轉移為硅谷發展提供了巨大的支持。物業開發次序淘金熱帶來的人口轉移、硅谷產業發展帶來的人口為本地區住宅的發展提供了強大的客戶支持；社區內綠化帶、商業配套（零售、餐飲、休閑、酒店等）、教育配套、教堂等的完善進一步加快了區域的成熟；客戶多為在硅谷工作的人。

Caltrain、VTA、ACE等均經過該區域，交通便利，未來，BART(灣區捷運)將要在硅谷設站，進一步縮減城市間的距離。圣荷西與圣克拉拉政府規劃在兩地進行432英畝的綜合體項目，包括住宅、公寓、商鋪、餐館等，其中圣克拉拉的體量為244英畝，接近100萬平米。20世紀70年代20世紀末21世紀初規劃中規劃中開發時間序列物業開發情況硅谷的發展住宅/社區商業/教育配套等交通發展(BART設站點)住宅/公寓/商鋪/餐飲等（規劃）站點分析SanClara23SantaClara站點周邊區域發展模式總結美國案例特征：高端產業集聚導致區域人口迅速擴大，樹立了片區的高科技產業基地形象；住宅及社區配套隨之而起，區域逐漸走向成熟；等區域成熟后，政府規劃的綜合物業(住宅、公寓、商業等)興起。物業構成：產業區約30%，住宅約45%，商業約7%，配套約18%物業比例：產業：住宅：商業：配套=3：4.5：0.7：1.8交通發達（幾條交通線的交匯處、臨圣荷西國際機場）高端產業集聚（產業及人口推動區域發展）政府投入力度較大（重視產業區發展及區域規劃）發展模式成功KPI站點分析SanClara24Millbrae站—交通樞紐型(綜合物業)25圣荷西國際機場19.5公里舊金山國際機場600米47公里圣荷西市25公里圣馬刁－海沃德大橋10公里舊金山市中心舊金山海灣Millbrae位于舊金山海灣西部，距離市中心19.5km，距離圣馬刁-海沃德大橋10km，毗臨舊金山國際機場(600m處)，距離圣荷西25km，距離圣荷西國際機場47km，交通條件優越美國案例站點分析MillbraeMillbrae占地8萬平方公里，人口2萬多；04年為了實現與BART（灣區快速運輸線）接駁，MillbraeIntermodalStation向北遷移了61公里，原來的站點成為博物館。現在這個站包含3條BART的主要軌道和2條Caltrain軌道，一個島嶼平臺成為兩個系統的連接處，例如可以在圣荷西乘Caltrain到Millbrae，轉乘BART到灣區東部。一次換乘可以解決灣區四分之三地區間的交通，這是灣區第一個區域性軌道交通系統，該系統將163KM的BART和123KM的Caltrain連接起來，為周圍社區提供通勤交通。Millbrae站點周邊區域物業比例(500米范圍內)：住宅約45%，商業約30%，辦公約10%，配套約15%客流量（規劃中2010年客流量）：每天增加客流9000人26Millbrae站周邊物業功能布局圖：住宅、零售、餐飲、辦公、酒店、娛樂于一體的綜合區域Millbrae站點所占區域為15英畝，即6萬平米；2003年BART在Millbrae建站，預計2010年BART在該站創造人流3.3萬人/日；根據政府規劃：Millbrae站點周邊的116英畝（即47萬平米）范圍內，是高密住宅、零售、餐飲、辦公、酒店、娛樂于一體的綜合區域（1998年）；政府在站點周邊設計了公園、廣場、高密度住宅、綜合用建筑物，目的在于吸引更多的酒店、辦公、零售等的進駐；美國案例站點分析Millbrae舊金山國際機場Bayside公園醫院高密住宅高密住宅高密住宅公園學校宗教協會零售/餐飲/辦公/酒店/娛樂的綜合區停車場商業/辦公/交通配套（規劃）27Millbrae站周邊區域交通圖美國案例站點分析MillbraeCaltrain站臺架空架空過斑馬線達主入口28Millbrae站點周邊區域開發模式總結：憑借其交通樞紐的位置，開發住宅、商業、辦公的綜合物業，提升區域成熟度美國案例站點分析Millbrae特征：交通樞紐，路網發達；憑借其絕對的交通優勢，建設住宅、零售、酒店、餐飲、辦公、配套等綜合物業，提升整個區域的成熟度。物業構成：住宅約45%，商業約30%，辦公約10%，配套約15%物業比例：市政設施：住宅：商業：辦公=4.5：3：1：1.5交通樞紐（幾條交通線的交匯處、臨國際機場、臨高速干道、大面積停車場等）政府投入較大（政府策劃了Millbrae站點的遷址、BART線路的延伸，及整個片區的物業規劃等）綜合物業定位（吸引客戶層面