房地產行業專題研究：人口遷移的新格局人口增長格局：從聚焦到均衡，內陸逆襲，省會城市崛起2022年中國人口總量第一次負增長，而流動人口規模正成為各省市人口變化的主要影響因素。各地區的經濟發展水平與各類引才行動推動人口流動與增長呈現出新的格局。隨著各個重點城市數據逐步披露，讓我們得以看到更多城市人口變化的剪影。對于新流動格局的刻畫及未來城市發展脈絡的探尋是我們此次人口系列報告想要展現的核心要點。根據第七次全國人口普查結果，全國人口為14.12億人1，與2010年六普的13.40億人相比，增加7205萬人，增長5.38%，較六普增速5.84%降低0.46pct。從人口分布的區域格局看，東部地區人口為5.64億人，占40.0%；中部地區人口為3.65億人，占25.9%；西部地區人口為3.83億人，占27.2%；東北地區人口為0.99億人，占7.0%，分別較六普占比提升2.0、下降0.9、提升0.1、下降1.2個百分點。省市人口格局：內陸省份逆襲六普和七普期間的人口增長格局有所變化。根據各省份六普、七普期間的人口變動數據，大部分省市依然保持人口凈增長的趨勢，我們將31省市（含自治區、直轄市）分為三類：1）常住人口在六、七普均實現凈增長的省市：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、云南、西藏、陜西、青海、寧夏、新疆。2）常住人口由六普負增長轉為七普凈增長：重慶、四川、貴州、湖北。3）常住人口由六普凈增長轉為七普負增長：黑龍江、吉林、遼寧、山西、內蒙古、甘肅。從人口變化絕對額來看，六普至七普期間常住人口凈增長絕對額TOP5省份為廣東（2169）、浙江（1014）、江蘇（609）、山東（573）、河南（534），主要為珠三角、長三角經濟發達省份以及傳統人口大省；負增長絕對額TOP5省份為黑龍江（-646）、吉林（-338）、遼寧（-115）、山西（-80）、內蒙古（-66），主要為東北等地區。（單位：萬人）人口增長拆分：內生增長還是外部流入？如何理解全國省份人口增長的動力來源？我們根據人口學家塞繆爾·普雷斯頓（SamuelH.Preston）在《人口統計學：人口過程的測量與建模》(Demography:MeasuringandModelingPopulationProcesses)一書中寫到人口變動的平衡方程，對人口的增長進行拆分。人口變動的平衡方程：N(T)=N(0)+B[0,T]-D[0,T]+I[0,T]-O[0,T]其中：N(T)=時間T該人口中的存活人數；N(0)=時間0該人口中的存活人數；B[0,T]=時間0和T之間該人口中的出生數；D[0,T]=時間0和T之間該人口中的死亡數；I[0,T]=時間0和T之間的遷入人數；O[0,T]=時間0和T之間從該人口遷出的人數；則人口增長數=出生人口-死亡人口+人口流入數-人口流出數。從占比來看，七普常住人口凈流入絕對額TOP5省份為廣東、浙江、江蘇、重慶、新疆；占總凈流入人口的比例分別為34.2%、18.7%、10.5%、5.6%、5%，合計占比74.1%。人口凈流出絕對額TOP5省份為黑龍江、吉林、湖南、江西、山西；占總凈流出人口的比例分別為21.7%、12.1%、10.1%、8.2%、7.9%，合計占比約60.0%。七普期間，人口增長格局較六普更加均衡。不同于六普期間的人口聚焦，七普人口增長較多的省份有所增加。六普期間，北京、上海、天津的10年常住人口復合增長率遠遠領先其他省份，而在七普期間，浙江、廣東、西藏、新疆、海南、寧夏等省份的常住人口復合增長率也均有所提升。城市人口格局：省會城市逐步崛起城市口徑，我們按直轄市、省會、副省級、2022GDP超萬億城市四標準篩選出42個城市：1）直轄市：北京、上海、天津、重慶；2）省會城市：廣州、杭州、南京、合肥、成都、西安、長沙、武漢、福州、貴陽、昆明、南昌、濟南、石家莊、鄭州、太原、呼和浩特、蘭州、海口、南寧、沈陽、長春、吉林、拉薩、西寧、銀川、烏魯木齊；3）省會城市以外的副省級城市：深圳、廈門、寧波、青島、大連；4）2022GDP超萬億城市：蘇州、無錫、南通、佛山、東莞、泉州。六普、七普期間42樣本重點城市人口分別平均增長22%、23%，高于全國水平（7.3%、5.8%），七普期間增速上升1pct；20年間合計增長率50%，比全國水平高36個百分點。其中漲幅前五城市分別為廈門（151.5%）、深圳（150.6%）、銀川（142.8%）、合肥（109.7%）烏魯木齊（94.8%）；后五城市分別為南通（1.00%）、重慶（3.72%）、哈爾濱（6.34%）、石家莊（20.22%）、泉州（20.59%）。省會城市正在逐步崛起。省份城市的七普人口增速快于其他類別城市。27省會城市中，19個城市七普人口增速上升，而且省會城市人口七普增速較六普上升5.3%，為各類城市最高。而直轄市與GDP超萬億城市的七普人口增速有所放緩，分別下降3.85、8.47個百分點。1）人口七普增速快于六普的城市：拉薩、西安、長沙、南寧、貴陽、昆明、深圳、廣州、重慶、鄭州、南通、長春、南昌、蘭州、福州、海口、武漢、呼和浩特、成都、石家莊、太原、西寧，共22個城市，除深圳、重慶、南通外，其余19個城市均為省會城市。2）人口七普增速慢于六普的城市：合肥、北京、上海、蘇州、銀川、廈門、濟南、天津、烏魯木齊、哈爾濱、南京、無錫、寧波、泉州、杭州、佛山、大連、青島、沈陽、東莞。共20個城市，其中8個城市為省會城市。如果把目光聚焦到最近五年來看，過去五年（2017年末-2022年末）人數增長前五的城市分別為武漢（283）、濟南（209）、成都（208）、深圳（179）、西安（166）；后五的城市分別為天津（-47）、北京（-9.7）、南通（5.4）、東莞（5.5）、西寧（7.9）。2022年人口增長前五的城市分別為長沙（18.1）、杭州（17.2）、合肥（16.9）、西安（12.3）、貴陽（11.8）；后五的城市分別為上海（-13.5）、天津（-10.0）、東莞（-10.0）、廣州（-7.7）、佛山（-6.0）。（單位：萬人）人口流動格局：流動人口規模大幅增長，集聚與回流并存我國整體呈現流動人口規模大幅增長，省內流動占比提升的特點。七普數據顯示，2020年，我國流動人口規模約3.76億人，較2010年增長約70%；流動人口占全國人口比例約27%，較2010年的17%提升10pct。流動人口中省內流動人口/跨省流動人口分別約2.51/1.25億人，較2010年分別增長86%/45%。2020年，省內流動人口占總流動人口的比例約67%，較2010年的61%提升6pct。區域流動：城市群快速發展，東南沿海仍具備吸引力新型城鎮化背景下，人口加快向城市群流動“深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，持續促進農業轉移人口市民化，完善以城市群為主體形態、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化格局。”——《“十四五”新型城鎮化實施方案》在新型城鎮化的背景之下，人口向城市群流動的趨勢明顯。我國人口超過100萬的城市群人口占總人口比重在持續上升。截至2022年，我國人口超100萬的城市群人口占總人口比重約30.52%，較2020年的29.03%提升1.49pct，年均提升0.74pct。截至2022年，美國、日本的人口超100萬的城市群人口占總人口比重約46.96%、65.07%，我國人口集聚程度還有提升空間。分城市群來看，除京津冀、山東半島、粵閩浙、哈長城市群外，其他城市群的人口增長率都要大于所在區域的人口增長率。人口向東南沿海流動趨勢延續，部分中西部城市承接人口回流人口流入區域：江蘇、浙江和廣東均仍為人口流入重地。六普期間，人口機械流入最多的省份TOP5為廣東、上海、北京、浙江、江蘇；而七普人口機械流入最多的省份TOP5為廣東、浙江、江蘇、重慶、新疆，江浙地區及廣東仍是人口流入重地。人口流出區域：渝貴川承接人口回流，由六普凈流出轉為七普凈流入。人口流出方面，六普期間人口流出最多的省份以中西部為主，流出最多的省份分別為安徽、河南、貴州、廣西、四川；七普期間，渝貴川人口反流出為流入，而流出最多的省份分別為黑龍江、吉林、湖南、江西、山西。城市群角度仍可看出人口向東南沿海集聚，中西部承接人口回流的態勢。具體到城市群有以下要點：1）長三角的增長勢頭依然保持，占全國總人口比例連續20年以較快速度上升，六普、七普人口占全國比例提升0.88pct、1.05pct。2）長江中游、京津冀、關中平原、遼中南占全國總人口比例連續20年下降。3）山東半島、成渝、中原地區、黔中占全國比例在六普期間下降、七普期間轉為上升。其中中原地區七普期間占比增幅最大，由六普的占比下降0.21pct轉為七普上升0.86pct；成渝地區由六普下降0.06pct轉為七普上升0.1pct。城市流動：省內城市間流動為主，省會城市是主要流向地人口以省內城市間流動為主我們選取2023年春節前一周春運期間，遷徙規模最大的一天（2023年1月16日），分別以38重點城市（42城不含北上廣深）為目的地，統計人口出發地的情況；通過統計返回重點城市的人口都由何處出發，來了解這些重點城市人口流動傾向。人口以省內城市間流動為主。據百度遷徙數據，2023年春運遷徙中，38重點城市（42城不含北上廣深）的春運遷徙遷入來源地中省內其他城市的占比最多。除哈爾濱、大連、蘇州三城市分別僅有47%、45%、33%的人來自于省內，其余城市省內遷入占比均超過50%。廖創場3等利用手機信令數據，將36個節點城市與全國城市間的人口聯系強度與流入、流出強度進行分級制圖表達。整體而言，多數強聯系集中在節點城市的地理鄰接區域，表面大部分人口流動依舊集中在局部區域，較大空間跨度的人口流動較少。省會城市是區域人口主要流向地而省會城市作為經濟、政治中心具備很大的人口吸引力，是流動人口流向地的首要選擇。六普至七普，27省份省會人口占全省人口的比例均有所上升。省會人口占比上升較多（5%以上）的城市依次為長春（9.9%）、西安（9.4%）、銀川（8.2%）、成都（6.2%）、拉薩（5.1%）。據七普數據，省會人口占全省人口比例較高（20%以上）的城市依次分別為西寧（41.6%）、銀川（39.7%）、長春（37.8%）、西安（32.0%）、哈爾濱（31.6%）、海口（28.4%）、成都（25.0%）、拉薩（23.7%）、武漢（21.3%）、沈陽（21.3%）。人口流出省份的省會城市七普人口增量仍要高于該省其他地級市。據七普數據，有6個省份人口七普錄得負增長，分別為黑龍江、吉林、遼寧、內蒙古、山西、甘肅；但其省會人口占全省的比例依然有所上升，我們將這6省的省會與其他地級市人口對比發現：除黑龍江外其余5省的省會城市人口均為增長且是該省所有地級市中人口增長最多的。說明即便該省人口在減少，省會城市人口仍相對具有韌性。城市人口戰略：迎接潮起潮落，著力吸引人才人口新格局，城市發展進入新階段研究人口增長有助于我們未來判斷不同城市的政策空間和發展導向。隨著人口的增長和流動呈現新格局，城市發展也將逐步進入新的階段，新型城鎮化的背景下，不同城市在發展的定位和模式等方面有所區別，但一個明確的趨勢在于城市發展的政策和人口更多綁定。2016年政府工作報告首次提及“人地錢掛鉤”，各地方政府積極探索，山東、安徽、河南、浙江等省份均出臺了相應政策。2022年4月，《中共中央國務院關于加快建設全國統一大市場的意見》發布，提出“完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策”。如2023年以來中央政策多次提及在超大特大城市積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，來推進新型城鎮化和房地產行業新模式。隨著人口增長與流動格局的演變，城市也將進入新的發展階段。有的城市仍快速“成長”，如蘇州官方發布指出由于蘇州工業園區被劃入蘇州城區后，蘇州城區的人口為512.5萬人（七普數據），按此標準，蘇州成為特大城市。同時，根據住建部數據，杭州、西安、濟南、合肥、青島、長沙、哈爾濱7個城市2014年城區人口都在500萬人以下；隨著城市逐漸“成長”，分別在2015、2018、2019、2021、2018、2021、2020年人口達到500萬以上，晉升為特大城市。而有些城市則相反，以五普、六普、七普均有數據的635個城市為例，七普人口較六普下降（人口減少）的城市達到333個，較六普人口減少的城市228個增加了105個。因此，保持人口的競爭力，將是城市未來發展的重要課題。城市如何脫穎而出？我們從人口吸引力和人才吸引力兩個角度，重點分析人口流動的主要驅動因素及新時代人才的流動傾向。哪些城市更具人口吸引力？關注產業綜合吸引力以經濟增速來評估產業綜合吸引力。我們以經濟增長水平衡量城市產業綜合吸引力，據我們統計，六普至七普期間GDP增長較快的城市，人口增長率也相應處于前列。31個省份層面，七普GDP增長率（2020年/2010年）TOP15省份里，8個省份為七普人口增長率TOP15；42個城市層面，七普GDP增長率TOP20城市里，14個城市為七普人口增長率TOP20，均超過半數以上。以人口由六普負增長轉為七普正增長的渝貴川中西部三省為例，2010年國務院發布《關于中西部地區承接產業轉移的指導意見》，隨著我國勞動密集型產業向中西部轉移，十年間，渝貴川三省GDP分別增長215%、287%、183%，分別位于全國各省GDP增速第4、1、7位；占全國GDP比例分別上升0.66pct、0.71pct、0.87pct，位于占比提升的省份第7、5、3位，經濟增長十分迅速。隨著經濟快速發展，渝貴川三省實現人口回流，常住人口分別由六普增長-5.46%、-1.42%、-2.34%轉為七普凈增長11.12%、10.97%、4.05%。其中，重慶、貴州的人口增速均高于全國平均水平（5.77%）。另外，據百度地圖發布的2022年度人口活力指數（由人口吸引力、人口聚集2項關鍵指標構成），城市指數排名前十依次分別是杭州、深圳、成都、蘇州、東莞、廣州、上海、武漢、北京、西安；其中有八個城市為2022年全國GDP前十強城市。關注公共資源與服務水平公共資源與服務水平是人口吸引軟實力。人口更傾向于向能夠提高更高的公共資源與服務水平的城市聚集。醫療和教育水平較能代表城市的軟實力。醫療方面：我們可以看到重點城市人口數和全國百強醫院數量以及床位數呈現明顯相關。除深圳、佛山、鄭州外，七普期間人口增長TOP10城市均擁有3家及以上的全國百強醫院。教育方面：重點城市人口數和高校數量以及教師數量明顯正相關。七普常住人口TOP10城市有8個城市均為擁有高校個數TOP10城市。關注交通可達性城市交通可達性也是影響人口流入的因素之一。作為城市基礎設施，更為便利的出行方式與更高的交通可達性對人口流入有促進作用。我們將交通可達性分為三個方面，高速公路、高鐵動車和飛機。作為城市最基礎的出行基礎設施，城市的高速公路里程數與人口數存在相對明顯的相關關系。而高鐵與飛機則更能反映城市與其他城市的聯系程度，各城市通過高鐵動車能夠直達的城市越多，機場的吞吐量越大，反映城市的交通更為便利，與其他城市聯系更為緊密，對人口的流入有一定促進作用。關注人口流入配套政策落戶政策調整是城市主動競爭的利器。2016年，國務院發布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。我們梳理了2016年以來，重點城市人口的逐年變動情況。2016-2022年，人口增長TOP10（150萬以上）的城市落戶政策均有不同程度寬松。其中以成都、武漢、西安、長沙最為明顯，落戶政策放寬之后人口明顯增長。2017年，西安放開普通大中專院校畢業生落戶限制；成都實行全日制大學本科及以上畢業生憑畢業證落戶制度；長沙推行先落戶后就業，全日制本科及以上學歷即可辦理落戶手續；2020、2021年，武漢分別放開大學生配偶未成年子女隨遷，取消重點人群中心城區落戶限制。2016-2022年，成都、武漢、西安、長沙人口分別增長411.5、313.1、311.6、213.8萬人，分別位列42重點城市的1、4、5、9名。關注人才吸引力和留存率七普數據顯示，高學歷人才向重點城市流入，部分新一線城市吸引力較強。42重點城市合計大學本科及以上人口（下稱高學歷人才）占6歲以上人口的14.7%，顯著高于全國水平的8.0%。其中北京、南京、上海、武漢高學歷人才占比為42城最高，均超過20%，分別為30.3%、22.8%、22.5%、20.2%。除北京、上海兩個一線城市，部分成為“新一線城市”的省會、副省級城市，如南京、武漢、杭州、西安的高學歷人才占比也處于重點城市前列，“新一線城市”正逐步進入高學歷人才視線。新一線城市對人才的吸引力不斷提高。據獵聘數據，人才投遞新一線城市崗位的比例不斷提高。2023H1，人才投遞一線城市、新一線城市的占比分別約為37.9%、35.9%，較2017年分別下降4.1pct、上升5.1pct。自2017年起，人才投遞新一線城市占比與投遞一線城市的占比差距有所縮小。據獵聘調查數據，2023應屆大學生在選擇工作城市時，一線城市/新一線城市的投遞人數占比分別為37.32%/38.54%，遙遙領先二線城市/三線城市及以下的14.75%/9.39%。在理想的工作城市方面，新一線城市擁有更高的占比，達53.64%，顯著高于一線城市/二線城市/三線城市及以下的24.24%/15.76%/6.36%。具體到省市層面，高學歷人才更傾向選擇哪些省市？省份層面，C9高校畢業生更傾向于選擇北京、上海、廣東。除哈爾濱工業大學與浙江大學外，其余7所學校畢業首選地均為學校所在地；而在次選就業地域中，9所學校有5所學校的畢業生均選擇廣東；城市層面，據麥可思研究發布的《大學畢業生培養質量跟蹤評價》，從近五年數