杭州·下沙保利地塊市場評估及產品籌劃建議Thursday,December28,2023上海***房產咨詢有限公司“涉案〞問題地塊特征位置？交通？配套？產業？……本案地塊有何吸引客戶的特質？產品打造概念？實體？住宅？商業？……本案該用何種策略競爭客戶？競爭環境區內？區外？熱銷？滯銷？……競爭市場正在怎樣分化客戶？客戶來源區域？年齡？家庭結構？經濟實力？……本案該瞄準哪些樣的客戶？第一局部：地塊根本屬性研究第二局部：客戶市場布局分析第三局部：客戶競爭態勢分析第四局部：本案開發策略導出第五局部：相關附件參考第一局部：地塊根本屬性研究杭州Hangzhou下沙Xiasha本工程地塊位于杭州東部下沙區域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位置。工程地塊位置工程地塊現狀北面：在建廠房東面：沿江大道綠化帶西面：22號大街地塊北面和西面與工業廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道地塊平整，無動拆遷任務地塊周邊道路系統健全本案本案地塊南面：18號地塊地塊四至情況地塊經濟指標商、住一體；大規模開發地塊號碼出讓面積單位：㎡土地用途容積率建筑密度綠化指標建筑面積單位：㎡A29076商業金融業≤3.5≤40%≥25%101766商業199986.5C/D28063商業金融業≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地獲取成本：22.8億元土地樓面價：3326元/㎡杭州市新一輪城市總體規劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。區域規劃方向本案地塊外部規劃解讀東擴戰略落點一主三副格局下沙區“下沙城”城市遠郊“核心都市區”一主三副大杭州藍圖區域規劃方向+=下沙城市角色及形象轉變機遇2024.6下沙十一五規劃獲得通過下沙新城的建設目標：國際先進制造業基地、新世紀大學城、花園式生態型城市副中心。下沙新城的品質定位：國際化、現代化、人文化。規劃到2024年，下沙新城的人口規模到達60萬-70萬，建成區面積60平方公里。這是一個中型城市的概念，將由最初單一的工業區開展成為具備工業、居住、科技、教育、研發等多種功能于一體的、就業與居住平衡的綜合新城。新城中心區行政辦公、市民活動、會展、商務、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。沿江生態居住區沿江規劃了東北、東部和東南三大生態型居住區，具有15萬人左右的居住規模。北部工業區以松下工業園工程落戶為帶動，“十一五〞期間，全面完成根底設施建設。公建配套按照中心區、沿江區、高教區、工業區四大商貿集聚區進行空間布局。利用沿江、三號大堤、濕地、大量水系等資源，科學規劃12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態濕地公園、高教園區景觀帶。區域規劃方向內部規劃解讀區域規劃方向“一核、一心、一帶〞為主體的新城格局“一核〞即新城中心區7.8平方公里，將重點打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業型城市軸，做好九沙大道和核心區域城市設計；調整優化中心區北側元成單元功能定位，按照經營城市理念，調整為以居住用地為主的中心功能拓展區；調整優化中心區南側七格單元規劃，使其整體形象與中心區功能、環境相協調?！耙恍抹暿菃訁^塊公共效勞中心，通過實施“退二進三〞，逐步推進傳統企業搬遷，騰出400畝工業用地用于城市功能配套，延伸4號路商業街至新城中心區景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區連為一體的公建住宅區。“一帶〞那么是指沿江生態居住帶，通過加快沿江土地出讓和房地產開發，打造上下錯落、形態豐富的濱江型生態人文居住景觀帶。“一核、一心、一帶〞到“一心、二副、二街、二配套〞“一心、二副、二街、二配套〞的總體框架。一個商業中心：下沙城新區商貿和現代商務中心(CBD)。兩個商業副中心：建成區與大學城商業副中心；東南沿江商業副中心。兩條商業特色街區：文淵路-4號路“L〞型都市商業街區；東南部錢江灣休閑商業街區。兩個商貿效勞配套網絡：大型居住區的社區便利商貿效勞設施；地鐵站口商貿效勞設施預留規劃。區域規劃方向交通體系狀況公交車輛線路公交線路輻射交通體系狀況核心區域交通體系狀況本案地塊軌道交通線路地鐵1號線途經站點：湘湖—濱康路—西興—濱和路—濱江—富春路—秋濤路——城站—湖濱—龍翔橋—鳳起路—武林廣場—文化廣場—艮山門—閘弄口—火車東—彭埠—建華—紅普路—九堡—九堡東；往下沙方向的站點依次為：下沙西—下沙中心—下沙東—文澤路往臨平方向的站點依次為：喬司南—喬司—喬司北—汽車城—世紀大道交通體系狀況沿江大道德勝快速路繞城公路九沙大道（規劃建設中）下沙路（通過艮山東路連接市區）外部道路系統經繞城高速聯通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區內部道路系統區域內路網建設根本完成。目前已經修筑的15橫15縱寬闊馬路貫穿開發區的東西南北,在繞城高速以南形成流暢的路網覆蓋。滬杭甬高速杭金衢高速交通體系狀況交通設施連接區域目前狀況人口導入能力道路體系德勝快速路下沙副城、主城區東段已通車，中段9月完工，西段尚待規劃較強杭金衢高速公路諸暨、義烏、金華、永康、上海等已投入使用較強杭州繞城公路整個杭州城區，并對外圍高速道路形成聯通已投入使用較強軌道交通軌道交通1號線主城、下沙城、臨平城、江南城已開工，預計將在2013完工投入使用強主要公交線路k197蔣村—天目山路—環城北路—高教園區已投入使用較弱k210杭州火車站（城站）—烏龍廟—七堡—文溯站311火車東站—下沙綜合市場k401馬市街—浙一醫院—錢江二橋—下沙高教東區525城站火車站—七堡—下沙高教園區假15線武林廣場—公交總公司—文溯站868下沙—海寧交通體系狀況目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行；未來公共交通設施改善明顯，地鐵將成區域發展強心劑。交通條件匯總區塊格局劃分北部工業區新城中心區下沙高教園區杭州經濟技術開發區沿江生態居住區本案北部工業區下沙高教園區杭州經濟技術開發區新城中心區（規劃）沿江生態居住區杭州出口加工區下沙高教園區目前入駐學校：高校浙江理工大學杭州電子工業技術學院中國計量學院浙江司法警官職業技術學院杭州商學院杭州師范學院浙江財經學院中學文海中學下沙中學小學下沙中心小學杭州實驗外國語學校中學部杭州實驗外國語學校小學部下沙二小杭州電子工業學院浙江理工大學2000年底啟動建設，是目前浙江省規模最大的高教園區。中小學教育體系在規劃理念中融入了國際規劃，方案建立起與高校園區相銜接的教育鏈體系，實現業態聯合互動、相互促進的教育循環模式，其將教育的先進理念引入中小學教育中，可以接受到一脈相承的知識體系以及科學的思考方式。將資源最大化的共享，同時到達教育產業的規?；．a業支撐——高教園區目前主要產業：電子信息、機械家電、生物醫藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產業。電子信息產業已形成微電子、移動通信、光電產品、筆記本電腦等產業基地。摩托羅拉西門子1993年成立至今吸引近30家世界500強企業、400多家外資企業進駐。到2010年，杭州經濟技術開發區的地區生產總值要達到420億元，工業總產值突破2000億元，其中高技術產業產值比重提高到75%；綜合經濟實力保持全國同類開發區前10位，主要經濟指標保持全市前3位。

產業支撐——高新技術開發區區域配套建設本案配套集中區下沙區域的商業及生活配套設施主要集中在北部高教園區配套設施主要以滿足日常生活的小型商業為主，多以沿街商鋪的形式存在區域內缺乏具備一定檔次及號召力的大型配套區域目前人口33萬，預計未來疏散主城區人口20萬—30萬人，遠景規劃將形成60余萬人口的城市。區域人口情況高教園區及開發區成為區域內最主要的人口來源。屬性詮釋區位屬性規劃中的三大副城之一高起點規劃，熱點開發區域軌道地鐵1號線引導郊區化置業依托高教園區建設提升區域整體形象依托經濟技術開發區引進技術人才，改善區域人口素質項目屬性占地約289377平方米50萬方住宅，容積率1.8/2.520萬方商業，容積率3.5綜合型大盤社區大體量商業可成為項目增值條件之一靠近城市高速路德勝快速、城際高速市內外可達性好、交通便捷周邊工廠、空地為主周邊較為陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地產項目改善居住氛圍，可借鑒的操作經驗東面沿錢塘江可利用的景觀資源，提升項目品質區域及工程屬性界定本案理論客戶來源地設定本案地塊區域客戶城區客戶外市客戶基于工程地塊在區域規劃、交通可達、土地價格本錢等條件，存在區域、城區、外市三個層面客戶的吸納潛力本案理論客戶來源地設定理論客戶設定依據下沙客戶高教園區及開發區人口聚集效應較強，目前具備一定人氣，為本案帶來一定客戶支撐。城區客戶多條東西向干道及軌道交通為區域引入市中心客戶奠定根底，拓展區域內的客戶來源。外市客戶區域高速路網較為興旺，與眾多浙江南部城市順暢聯通，增強外地人口遷入可能。第二局部：客戶市場布局分析杭州樓市板塊劃分板塊主力客戶來源中心區域及外市客，文教區及城北客戶九堡區域及市區、城北客，少量下沙客下沙區域及市區客，少量外市客臨平區域客，局部市區、城北客城北區域及市區客、文教區客戶市區及外市客，文教區域客及城北客戶城北及文教區客戶市區及濱江區域客蕭山區域及少量市區客市區客富陽區域及少量市區客市區、文教區及閑林區域客臨安區域及城北客戶市區及濱江區域客本案理論目標客戶非本案理論目標客戶主要人口遷移線路本案理論客戶購房感性描述下沙客戶這附近價錢廉價，房子不差的，買最好的房子也比市中心廉價多了/在這里習慣了，慢點有得開展的/在這里工作啊，住得遠過來上班太麻煩/這里房價和市中心沒得比，市里面的哪里買得起/這里也不廉價了，再往外點到海寧價錢還馬馬虎虎城區客戶市中心貴，但生活方便，這里才是杭州啊，其他地方再廉價也不去/住了這么久公寓，花市中心一樣的錢，走遠點買個別墅，這個感覺不一樣了/市中心那么貴，不買出去有什么方法，總要有個房子，不過至少要去能過日子的地方吧外市客戶省城當然好咯，有能力就買了，XX那種地方哪里像是杭州/小孩讀書，不要他跟我到處跑的，杭州么教育好啊，住么就住學校周圍咯/以后總要來這里過的，各種條件都好是吧？遠點的地方什么都沒有的，不能買的關于購房區域，理論客戶如是說本案理論客戶主要購置落點歸納高中低下沙客戶多為開發區從業人員，具備一定經濟實力，可能在市區已持有住宅，偏向購買區域現有高端物業多為來自開發區及高教園區的普通工作者，偏向購買區域現有常規中檔產品為主工作于此，從業不久，或祖居于此，首次置業，購買區域內低價產品城區客戶商人、企業主為主，購買力強，偏好傳統核心區域或“泛市中心”區域高端公寓、近郊別墅產品及部分個性突出的產品商人、公務員、普通職員、教師等，偏向購買“泛市中心”區域相對經濟的物業或外圍相對低價區塊的高品質產品普通職員、教師、公務員、普通退休受薪者等，偏向購買城市外圍低價物業外市客戶主要來自浙江，購買力強，專注于傳統核心區域高端物業主要來自浙江，購買力較強，專注于傳統市區物業，對產品檔次并無太多挑剔——客戶分層客戶分區本案目標客戶鎖定立足城區中高端購房者引入為主力爭下沙區域高端客戶挖掘為輔本案目標既定理論客戶產品需求特征&購買偏好方向第三局部：客戶競爭態勢分析重點競爭市場解讀之外部競爭分化本案市區目標客戶的市場在哪？本案市區目標客戶的需求偏好如何？外部市場核心問題？重點客戶截留區域——九堡外部競爭市場界定下沙區杭州城區九堡九堡定位：區域效勞中心、功能完備的大型居住區;區域未來：城際交通樞紐、服裝交易中心、物流基地，地鐵一號線九堡車輛段;現狀：居住功能正在完善，區域價值升級明顯。2024-2024年九堡土地供給及成交情況2024年至2024年出讓住宅用地6宗，2024年至2024年出讓住宅用地7宗。從表中觀察，住宅用地從2024至2024年根本保持平衡，出讓住宅用地分別出讓為159.03畝、212畝、196畝。從開發周期上計算，區域產品入市熱潮應從06年開始逐漸呈現。2024年至2024年，每年住宅用地放量較為均衡，沒有過大波動，這主要是土地供給市場結構平穩的表現。九堡區域供給分析2024年至2024年住宅規劃建筑面積104.47萬㎡，04年僅有美達及旅游取地，05—06年綠城、萬科等實力開展商紛紛挺進九堡，在某種程度上對九堡的開發起到一定促進作用。同時也使競爭局面提升到更高層次。減去06年已銷售面積，可估供給面積約93.26萬㎡。倘假設集中在07年至08年供給，預測近兩年為片區供給熱潮，在目前可見根底上分析，片區客源爭奪主要集中在07至08年之間。2024年—2024年居住用地供給開始增加，致使在九堡掀起一翻開發潮，新開發商品房產品相對早期有所提升，該階段價格屬于純產品價格階段。2024年至2024年，品牌地產開始紛紛進駐，不但追求產品品質，同時品牌附加值在該片區也得到表達，隨著交通規劃的預期，大大提升了消費群體對該片區的預期。階段為產品價值附加品牌價值階段。2024-2024年區域價格走勢1500元/平米九堡購房者收入情況與承付能力意向調查中，客戶家庭年收入占比最大的是6至10萬元范圍，共約70%，其次是10至15萬元的年收入家庭。該兩類家庭表現的對本區域購置意向相對強烈。意向購置該區域住宅的客戶房價承受能力主體在50萬至80萬間，其中50萬至60萬中兩房需求較多，70萬至80萬中三房需求較多?？們r到達80萬以上那么呈現接受度的大幅下降。分析得出，吸引客戶到該片區的主要因素是價格與預期。九堡購房者收入情況與承付能力九堡客戶購置經歷與購置動機大局部意向客戶是首次置業，占85%，而其中有80%的人群為了長期自住而打算，但存在局部過渡型需求，表現為自住兼投資，待資金實力增強后，可能會更換居住環境。少量客戶為改善型需求，但考慮到價格承受能力選擇城東板塊，該類客戶主要是二次置業者，占比12%。九堡客戶購置經歷與購置動機九堡客戶面積需求情況由于首次置業客戶較多，同時考慮資金承受范圍，大多數選擇80至100㎡的兩房或100至120㎡中三房作為短期或長期置業，該類群體占比分別為30%與35%少數承付能力強勁的客戶選擇140㎡以上物業，此類客戶僅占8%部分改善型需求或承付能力較強的客戶將選擇120至140㎡三房，該類群體占比12%九堡客戶配套需求日常生活所必需的生活配套是各個群體都格外看重的社區基礎條件，對于超市、菜場等條件的要求格外突出。對于在本區域購房的年輕化特征明顯的客戶，子女教育以及成人繼續教育等所需的教育配套成為另一重要條件。醫院是僅次于超市、學校被提及最多的配套，目前區域內質量較高的醫院尚嫌欠缺。外部競爭突出特點配套條件較本案區域成熟交通體系與本案區域接近價格水平比本案區域略高重點競爭市場解讀之外部競爭重點競爭市場解讀之內部消耗順利引入既定目標客戶的前提之下，保利下沙工程面臨怎樣的區域內耗？區域市場核心問題？下沙市場在售樓盤下沙區域現有在售樓盤約19個，主要集中在下沙高教園區和下沙濱江區域。07年2月至今，下沙區域共成交土地4幅，成交土地總面積約87.4萬方。本案06年1月至07年7月以來，下沙區域市場累計供給3747套，去化4331套。06年區域供給量不大，共推出1484套；07年4月、6月區域供給集中放量，共推出2263套，主要來自臨江工程伊薩卡國際城、野風海天城、中慶第6大道以及之江銘樓。06年區域成交平穩，共成交1881套；07年以來成交量呈顯著的上揚趨勢，共成交2450套，其中7月到達歷史成交新高，去化近800套，環比上月的544套上漲47%。區域累計供求比根本位于1以下并略有波動，至07年7月為0.89，市場總體呈現供不應求的局面，需求市場表現日趨旺盛。下沙市場供求比照下沙市場價量趨勢06年1月以來，區域市場成交價格總體趨勢平穩，成交價格主要在5000-6000元/㎡區間浮動。06年2月，由于天元2024、佛雷德廣場、華元夢琴灣等幾個區域中高價位樓盤的集中成交，使得該月均價到達區域至今的成交價最高點，達5930元/㎡。07年1月以來，隨著成交量的顯著增加，區域價格亦呈穩步上揚；至07年7月區域均價5670/㎡，環比上月的5320/㎡上漲6.6%。下沙市場各房型供給與去化比例目前下沙樓市供給產品以二、三房為主，輔助以一房、四房以上以及復式房型；購房者對中小面積段產品接受度最高，一房、二房均到達100%去化，舒適型三房亦到達92%以上去化；由于四房以上以及復式的面積段及總價較高，市場消化較慢，但由于其供給絕對量低，仍保持了較高去化率。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%復式49%下沙市場在售樓盤未來1年存量截至2024年7月31日登記可售數量主力在售樓盤未來一年內預計推案量1296套案名預計推案海天城907伊薩卡1578多藍水岸1244陽光華城1000中慶第六大道550福雷德600約5879套約7175套以2024年度前7個月銷售期去化2450套的銷售速度估算，加上區域市場內客戶住房需求根本得到滿足，未來1年內市場供給可謂充足、甚至過剩。作為開發區，下沙地區近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。雖然區域內原住居民以及產業客戶構成的消化主力已幫助去化大量的產品，但是開發體量偏大，上市集中，市場仍然有較大的房源存量。下沙市場未來2-3年預計推案量2024-2024年，下沙地區共掛牌出讓包括保利獲得地塊在內的幾幅住宅用地，這些土地無疑將成為未來2-3年的住宅供給主體。尤其土地出讓時間、開發周期近似的情況下，未來定將出現更大規模的住宅集中上市。整體來看下沙區域房產市場在未來競爭態勢嚴峻的情況下，很可能即將步入“產品時代〞，差異化、個性化產品將成為市場競爭要素。未來土地供應開發商地塊面積(畝)占地面（㎡）住宅總建筑面積（㎡）容積率未來供應戶數預估（套）杭政儲出[2006]51號地塊世茂集團4152767046188852.2-2.36180杭政儲出[2007]2號地塊南京朗詩109727431782202.451800杭政儲出[2007]18號地塊北京金隅3522348403708921.8-2.23700總計——8765842871167997——11680注：該表為除本地快外已明確的3幅地塊供給重點競爭市場解讀之內部競爭內部競爭突出特點后續供應量驚人當前可售存量大同質化風險較高第四局部：本案開發策略導出本案客戶競爭優劣勢列舉一主三副規劃副城景觀生態資源出眾內外交通較為順暢具備一定產業支撐項目自身規模龐大距離城市核心較遠區域配套成熟度低周邊工廠企業眾多區域人氣稍嫌不足地塊形狀略欠規整杭州整體市場向好區域市場價量雙升臨近區域人氣炒熱配套建設逐步上馬當前價格具競爭力地鐵建成尚需時日市場前期存量壓力后續開發體量龐大外部市場截留客戶土地開發成本較高SWTO本案開發難點思考區域外部核心討論如何改變“郊區”形象，傳達副“城”概念？如何解決配套不足的尷尬，實現導入客戶的目標？區域內部核心討論如何面對未來一到兩年可能出現的大體量供應？如何弱化高成本帶來的高價格給客戶形成的抗性？地塊自身核心討論如何規避地塊西北面工廠帶來的心理影響？如何全力發揮“一線”+“彎角”的景觀優勢？解決之道完善大商業配套·創造新商業節點區位策略差異化產品·營造內部高尚氛圍區域策略南開北合·江景極至化·營造內部高尚氛圍地塊策略本案產品開發方向地塊開發經濟測算地塊編號地塊坐落出讓面積用途容積率建筑密度綠化率杭政儲出[2006]51號杭州經濟技術開發區（規劃東南沿江C區塊），東至沿江大道，南至20號大街，西至23、25號大街，北至14號大街C-1073777㎡住宅（設配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（設配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（設配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政儲出[2007]2號杭州經濟技術開發區（R6-27-2地塊），東至沿江大道規劃綠帶，南至華元夢琴灣樓盤，西至開發區27號路，北至空地72743㎡住宅（設配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政儲出[2007]18號杭州經濟技術開發區（東南沿江[二]號地塊），東至開發區沿江（三）號地塊，南至開發區沿江大道綠化帶，西至空地，北至開發區24號大街2-A69121㎡住宅（設配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（設配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娛樂用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅館業用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商業金融業用地≤3.5≤40%≥25%杭政儲出[2007]35號杭州經濟技術開發區（東南沿江[三]號地塊），東至開發區沿江大道綠化帶，南至杭政儲出[2007]18號地塊，西至開發區22號大街，北至開發區20號大街A29076㎡商業金融業用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商業金融業用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（設配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（設配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地塊開發經濟測算各幅地塊土地性質占地面積容積率上限土地樓面價A商業290763.52249C/D商業280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373總面積——289666——3326本案地塊開發本錢估算杭政儲出[2024]35號地塊樓面地價建安及配套等費用利潤率每平方利潤每平方售價營業稅35號地塊G314825000.151119.9746697135號地塊H437325000.151362.7590851181.0518號地塊245025000.15981.476543850.59注：1、上表按稅前利潤率15％計算，不含土地增值稅和企業所得稅，經營本錢和營業稅等按13％計，建安本錢計2500元/㎡2、本測算僅針對本案住宅局部產品進行評估，由于目前本案商業產品形態可能具備較強的特殊性，因此本測算暫不考慮商業局部本案住宅產品底價估算地塊開發經濟測算高土地成本高銷售價格高客戶層面提供何種產品應對客戶？工程產品策略安排

自身配套打造商業走廊陽光泳池時尚會所周邊配套建設提速魅力之城讓更多人開始關注九堡工程產品策略安排——知名開發商個案參考布局錯落有致，層次分明整體規劃呈退臺式布局

建筑的親水特性

中央水景與集中綠地

板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形態杭州本地開發商綠城的高品質代表作品工程產品策略安排——知名開發商個案參考板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形態建筑細部的細致處理豐富多樣的景觀空間底層全部架空，3.9m底層局部透明大堂處理延承綠城經典外立面工程產品策略安排——知名開發商個案參考內外水景遙相呼應錢塘江的一線水景景觀打造與綠城對產品品質的孜孜追求，樹立了綠城產品在杭州人心目中的地位工程產品策略安排——知名開發商個案參考圍合型內街式商業廣場商業配套建議全新商業地產理念，可以吸引更多實力商戶的加盟。工程產品策略安排增設休憩場地，延長顧客的逗留時間，形成良好的商業氣氛。工程產品策略安排商業配套建議圍合型內街式商業廣場全新的購物體驗吸引顧客的再次光臨。工程產品策略安排商業配套建議圍合型內街式商業廣場工程產品策略安排新城打造配套完善商業設置對35號地塊項目的產品建議點親水建筑退臺布局戶型建議

保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質社區。自身配套的完美融合，教育、醫療等配套一應俱全，讓業主無后顧之憂。結合保利對于大盤開發的成熟經驗，打造高尚大型新城社區。圍合型內街式商業模式打造，全新商業理念改變周邊配套不足的現狀，形成下沙的另外一個商業節點。中央組團的景觀打造，注重內部水系的應用，與錢塘江江景融合，營造完美和諧的親水建筑。為了達到江景面的最大覆蓋，退臺式的總體布局，讓西面的建筑可以更多感受到一線江景。三房為主，主力面積段120-150平方，二房為輔，主力面積段90-120平方。一線江景、二線江景、三線江景的方案排布退臺布局親水建筑中央組團街區商業產品組合：花園洋房+18F高層+33F高層和圍合型內街式商業方案經濟技術指標總用地面積289666㎡總建筑面積498360㎡其中建筑面積住宅33F高層308880㎡18F高層103680㎡多層65800㎡商業200000㎡容積率G地塊2.485H地塊1.758方案解析方案解析A區：47棟5層多層花園洋房B區：16棟18層高層C區：26棟33層高層D區：圍合型內街式商業E區：圍合型內街式商業酒店式公寓設計規劃理念住宅共分為3個街區，沿江街區兩種產品自由組合，錯落有致；臨江C區享有一線江景，西側C區營造大面積的中央景觀，營造內外水景；D區內街式商業滿足自身社區配套要求；E區內街式商業和酒店式公寓結合，滿足區域內商業配套的要求，通過22號和24號街可以方便進入。產品形態占地面積建筑面積戶數容積率G地塊G地塊33F高層95602㎡237600㎡19802.485H地塊H1地塊33F高層18F高層66042㎡149040㎡12422.25H2地塊18F高層花園洋房70882㎡91720㎡4701.29H地塊136925㎡240760㎡19281.758方案展示整體排布效果圖方案解析整體退臺式布局西側建筑的景觀面更優，層次感更強。方案解析棟距效果圖中央景觀的完整性，親水建筑的打造模式。方案解析G地塊中央景觀、超大間距及高層建筑效果高層之間的大間距保證了中央景觀的完整性。方案解析H地塊中央景觀效果中央景觀構成了小高層與高層之間完美過渡，18F高層、33F高層在坐享江景的同時，可以感受小區的內部圍合景觀及棟距的視覺寬裕。方案解析產品演繹一：一線江景房—花園洋房產品特色分析發散型排布，景觀面更寬廣；一層復二層，附送地下室；三層、四層平層，電梯直接入戶，并形成豐富的露臺及退臺產品形態；五層挑高5米，可自由分隔一層，附加值提升，更可直面一線江景；方案解析產品演繹二：二線江景房—18F高層公寓產品特色分析五層以上可觀一線江景，小區最正確景觀位置；組團式排布，結合中央景觀，保證每棟建筑都有江景景觀面；方案解析產品演繹三：三線江景房—33F高層公寓產品特色分析組團式排布，盡量保證每棟高層的景觀面；戶型安排結合中央景觀排布；空中花園大附加值設計，附加值提升；戶型平面設計參考二房二廳二衛101平方米三房二廳二衛109平方米戶型平面設計參考三房二廳二衛133-134平方米戶型平面設計參考三房139平方米三房148平方米戶型平面設計參考三房118平方米三房150平方米本案產品特征概述高附加·高舒適大社區·大景觀地標性·便利性第六局部：附件——相關市場數據收集07年上半年杭州房產成交價格走勢2024年頭半年樓市不斷出現排隊搶購、土地高價競拍等久未出現的火爆場面，又一次納入群眾視線之內，“牛市〞已缺乏以描述