房地產管理中英文對照外文翻譯文獻房地產管理中英文對照外文翻譯文獻(文檔含英文原文和中文翻譯)譯文：競爭力因素:中國房地產競爭力研究競爭力研究競爭力的研究在學術界非常受管理學家的歡迎，近年來研究人員普遍認為映射一個組織的競爭環境有利于形成企業戰略發展的良好基礎(FeurerandChaharbaghi,1994)。正如Waheeduzzaman和Ryans(1996)所提出的，競爭力的研究涉及多維概念和學科。弗拉納根等(2007)關于企業的競爭力提供了一個關鍵性的結論和有價值的見解，并確定了三個主要流派理論：(1)競爭優勢和競爭戰略模型(例如波特，1990)；(2)基于資源視圖(思路)和核心競爭力的方法。（如Wernerfelt，普拉哈拉德和哈默，1984；巴尼，1991年)；(3)戰略管理的方法(例如Wheelen和hungery,2002)。總的來說，波特的企業競爭力理論的特點是競爭優勢的產業組織視圖。波特(1990)開發了一個鉆石框架，給出了四個獲得和維持公司的競爭優勢的因素：因素條件，需求條件，相關和支持產業，還有企業戰略和競爭環境；按照波特的觀點，存在兩個外生因素，政府和機會對可控性(管理各種資源的能力)的影響；相對性(相對于其他公司)和活力(參與動態過程產生的結果)。競爭力研究的基本思路關注的是公司特有的內部資源。一般來說，基本思路假設競爭優勢并不取決于市場和產業結構，而取決于一個企業的資源。要想開發公司的核心競爭力，必須找到并加強這些企業特定資源。該方法的基本理論是指通過特定資源和有效利用這些資源來實現競爭優勢。企業競爭力理論的第三個學派側重于戰略管理方法，如惠倫和hungery(2002)的定義，戰略管理涉及到一系列管理決策和行動以確定公司的長期性能。最近的戰略管理理論的發展基于波特的理論和基本思路(例如，Wheelen和hungery，2002)。弗拉納根等得出結論：這三個學派的理論在用自己的方式為公司實現競爭優勢時非常有用，并且他們沒有人可以解釋其原因。在波特的企業競爭力理論中，它假定競爭優勢來源于公司采取的競爭策略或利用行業的機遇來消除威脅。波特(1990)將其分為基本因素(即自然資源、氣候、地理位置，非熟練和半熟練的勞動力和債務資本)和先進因素(即現代通信基礎設施和受過高等教育的人員的因素條件下企業的競爭優勢)。波特(1990)也認為，國內經濟快速增長，國內貿易的復雜性，一般基礎設施、國內和國際競爭都是企業競爭優勢的關鍵。要想了解競爭優勢，需要關注一個公司的內部功能和機制的問題(哈默爾和普拉哈拉德，1994)。鄧寧（1988），迪瑞克斯和杜馬提出：公司特有的內部資源包括金融資源、有形資源(如工廠、設備和建筑)和無形資源(如專利、品牌、信譽、經驗、技術和組織的程序)。同樣，巴尼（1991）將公司的資源分為三類：物質資本資源（即工廠，設備），人力資本資源（即培訓，經驗，在一個公司的判斷，智力，人際關系，和個人的管理人員和工人的洞察力），和組織資本資源（即正式的和非正式的規劃，控制和協調公司系統）。阿里漢等人卻只關注關鍵資源或戰略資源，他們認為這些資源構成了組織慣例或核心競爭力，是一個企業的先進經濟指標的關鍵。Haan和Teece等將能力定義為公司的開發能力和重新配置其內部和外部資源以及迅速應對變化的能力。在小–中型企業資源理論方法的分析中，Rangone(1999)認為，一個公司先進的經濟指標基于三個核心功能：(1)創新能力；(2)市場管理能力；(3)生產能力。在戰略管理方法中包含了一些通用程序，如競爭環境比較，戰略的制定，戰略的實施和評估與控制。

原文ACompetitivenessfactors:astudyoftherealestatemarketinChinaCompetitivenessresearchInacademiccircles,thestudyof‘competitiveness’hasprovedextremelypopularwithmanagementtheorists,managersanddirectorsinrecentyears,asitisgenerallybelievedthatmappingthecompetitiveenvironmentofanorganizationhelpstoformasoundbasisforbusinessstrategydevelopment(FeurerandChaharbaghi,1994).AsmaintainedbyWaheeduzzamanandRyans(1996),thestudyofcompetitivenessinvolvesmultidimensionalconceptsanddisciplines.Flanaganetal.(2007)providedacriticalreviewandvaluableinsightsintofirms’competitiveness,andidentifiedthreemainschoolsoftheories.Theyare(1)competitiveadvantageandcompetitivestrategymodels(i.e.Porter,1990);(2)resource-basedview(RBV)andcorecompetenceapproach(e.g.Wernerfelt,1984;PrahaladandHamel,1990;Barney,1991);and(3)thestrategicmanagementapproach(e.g.WheelenandHunger,2002).Ingeneral,Porter’stheoryoffirms’competitivenessischaracterizedbyanindustrialorganizationviewofcompetitiveadvantage(Flanaganetal.,2007).Porter(1990)developedadiamondframework,andidentifiedfourattributestogainandsustaincompetitiveadvantageofthefirm:factorconditions;demandconditions;relatedandsupportingindustries;andcontextforfirmstrategyandrivalry.InPorter’sview,twoexogenousfactors,governmentandchance,influencethefunctioningofthesefourmajordeterminants.Manetal.(2002)alsoproposefourcharacteristicsofcompetitiveness,whichare:long-termorientation(focusingonlong-termperformance);controllability(managingvariousresourcesandcapabilities);relativity(relativetootherfirms);anddynamism(involvedinadynamicprocesstogenerateoutcomes).TheRBVtheoryofcompetitivenessfocusesonthefirmspecificinternalresource.Ingeneral,RBVassumescompetitiveadvantagedoesnotdependonmarketandindustrystructuresbutstemsfromtheresourceinsideafirm(Flanaganetal.,2007).Todevelopafirm’scorecompetence,onemustidentifyandstrengthenthosefirm-specificresources.The‘resources’inRBVtheoryreferstofirm-specificresourcesandalsotheeffectiveutilizationoftheseresourcestoachievecompetitiveadvantage.Thethirdschooloffirms’competitivenesstheoryfocusesonthestrategicmanagementapproach(Flanaganetal.,2007).AsdefinedbyWheelenandHunger(2002),strategicmanagementrelatestoasetofmanagerialdecisionsandactionstodeterminethecorporation’slong-runperformance.RecentdevelopmentofstrategicmanagementtheoryhasincludedthetheoriesofPorterandtheRBV(forexample,WheelenandHunger,2002).Flanaganetal.(2007)concludethatallthreeschoolsoftheoriesareusefulintheirownwayforachievingcompetitiveadvantageforfirmsandnoneofthemcanbecurativeforexplainingfirms’competitiveness.InPorter’stheoryforcorporatecompetitiveness,itpostulatesthecompetitiveadvantagederivedfromthecompetitivestrategyofafirmadoptingtoneutralizethreatsortoexploitopportunitiespresentedbytheindustry(Flanaganetal.,2007).Porter(1990)classifiesbasicfactors(i.e.naturalresources,climate,location,unskilledandsemiskilledlabouranddebtcapital)andadvancedfactors(i.e.moderncommunicationsinfrastructureandhighlyeducatedpersonnel)asthefactorconditionsofcorporatecompetitiveadvantage.Porter(1990)alsoarguedthatrapiddomesticgrowth,sophisticateddomesticbuyers,generalinfrastructure,domesticandinternationalrivalryareallcriticaltothecorporatecompetitiveadvantage.Theresource-basedviewapproachfocusesontheissuesoftheinternalcapabilitiesandmechanismsanindividualfirmneedstounderstandcompetitiveadvantage(HamelandPrahalad,1994).AccordingtoDunning(1988),DierickxandCool(1989)andDoumaandSchreuder(1998),firm-specificinternalresourcesincludefinancialresources,tangibleresources(suchasplant,equipmentandbuildings)andintangibleresources(suchaspatents,brands,reputation,experience,technologies,andorganizationalroutines).Similarly,Barney(1991)classifiesfirm’sresourcesintothreecategories:physicalcapitalresources(i.e.plant,equipment),humancapitalresources(i.e.training,experience,judgment,intelligence,relationships,andinsightofindividualmanagersandworkersinafirm),andorganizationalcapitalresources(i.e.formalandinformalplanning,controllingandcoordinatingsystemsofafirm).AccordingtoHaanetal.(2002),theRBVonlyfocusesoncriticalorstrategicresources—theseresourcesarecriticalforafirm’ssuperioreconomicperformanceandconstituteorganizationalroutinesorcorecompetence(HamelandPrahalad,1994;Hamel,1996;CoolandSchedle,1988;Rangone,1999).Haanetal.(2002)andTeeceetal.(1997)definedcapabilitiesasthefirm’scapacitytodevelopandreconfigureitsinternalandexternalresourcesandcompetencetopromptlyrespondtochangingenvironments.Intheanalysisofstrategyofsmall–mediumsizeenterprisesintheRBVapproach,Rangone(1999)arguesthatafirm’ssuperioreconomicperformanceisbasedonthreecorecapabilities:(1)innovationcapability;(2)marketmanagementcapability;and(3)productioncapabilitytosatisfycustomers.Inthestrategicmanagementapproach,itcomprisesgenericproceduressuchasscanningforthecompetitiveenvironment,strategyformulation,strategyimplementationandevaluationandcontrol(WheelenandHunger,2002;andFlanaganetal.,2007).

英文翻譯B融資稅收的增量區域對本地房產的影響：以芝加哥住宅市場為例特征建模指數說明本研究的論點是：其他因素都不變，指定一個區域做為TIF區，當增加了房地產的升值速度值時該區域的面積的增加。房地產的升值是當地政府尋求稅收增加通道的必然結果，同時作為潛在催化劑增加私人投資。該框架分析主要基于對房地產特征建模的長期實證研究。(見Colwell和Dilmore(1999)，歷史特征建模)。基于對開放市場交易的觀察（smith，2000），特征建模作為房地產市場一個可行的變化建模方法，由于它允許恢復非市場組成部分的價值，已經被廣泛接受。該模型的設計與Ellen(2001)，Galster(1999)，Quercia(2000)等過去所運用的方法類似。他們通過判斷微型社區的價格與社區外的可比物的價格來估計屬性價值。該變量是通過結構化測試TIF區域內對于外邊界增值率指標的影響。TIF區的公共投資水平會不自動連接到指定的日期或者指定的域面積。無論是在數量還是時間的設計上，TIF區的公共投資變化都是廣泛的，雖然作為市場刺激因素作用于公共投資，但它的重點信號在于潛在投資申明。由于這個原因，模型正在測試市場參與者對于TIF公告區的投機反應和公共投資感知的潛力。因變量InP是作為每平方英尺的銷售價格；i的自然對數在每季度t被記錄在庫克縣的評估辦公室。X是一個表示構造特征屬性的矢量，例如平方英尺、年代和其他組成（詳見變量字典表一）。結構和許多特征都符合住宅房地產價值評估的資料。它給出了限制個人住房購買的數據集，同時合理的假設出除了高度和數量單位，一個連通單元的住宅購買決策動機是類似于獨立式住宅建筑的，然而值得注意的是，一些額外的重要性能特點有可能從這一價值分析中被排除，因為它們沒有可用的數據集。然而有證據表明，Gatzlaff和Ling（1994）用有限的關鍵變量（例如平方米，臥室等）創建了一個特定的建模模型。它通過添加額外的有關變量而解釋錯誤變量的能力不再顯著提高。這也表明，雖然該模型在本文分析中缺乏理解，但作為研究參考仍然是有用的。在芝加哥的77個社區區域中的每一個社區中，C都是一個二元變量代表，當觀察一個特定的區域時C為1，否則為0。Q代表二元日期變量，當考慮本季度地產銷售（從1992年第三季度到2000年第三季度）時Q為1。QTpost是一個交叉的變量矢量，當觀察指定的一個TIF區并且在某個指定區域的特定季度銷售時QTpost為1。該交叉變量與Chung（1997）等人研究的時間/空間對達拉斯的房地產市場的影響時所運用的類似。QTprior是一個交叉變量，當觀察一個指定的TIF區并且在某個指定區域的特定季度前銷售時QTprior為1。QTout是一個交叉變量，當觀察位于特定的季度和TIF區外時QTout為1。隨機誤差項具有一個假定的平均值=0。

原文BTheimpactoftaxincrementfinancedistrictsonlocalizedrealestate:EvidencefromChicago’smultifamilymarketsqHedonicindexspecificationThecontentionofthisstudyis,allelsebeingequal,designationofanareaasaTIFdistrictincreasestherateofappreciationofrealestatevaluesinthearea.Appreciationintherealestatemarketisadesirableoutcomeforlocalgovernmentsseekingincreasedtaxrevenue,whileservingasacatalystforpotentialincreasedprivateinvestment.Theframeworkforthisanalysisisbasedonthelong-standingempiricalresearchonhedonicmodelingofrealestatemarketcharacteristics(seeColwellandDilmore(1999),forahistoryonhedonicmodeling).Hedonicmodelinghasbeenacceptedasaviablemethodformodelingchangesinrealestatemarketsbecauseitallowsforrecoveryofimplicitpricesofnon-marketcomponentsofvalue,basedonobservationsofopenmarkettransactions(Smith,2000).ThedesignofthemodelissimilartothatutilizedbyEllenetal.(2001),Galsteretal.(1999),andQuerciaetal.(2000),wheretheyestimatethevalueofpropertiesindefinedmicroneighborhoodsandcomparethepricesintheneighborhoodswiththepricesofcomparablepropertiesoutsidetheneighborhood.ThevariablesarestructuredtotesttheimpactofTIFdistrictdesignationonratesofappreciationofpropertiesinsideversusoutsideTIFboundaries.ThelevelofpublicinvestmentinTIFdistrictsisnotautomaticallylinkedtothedateofdesignationorthesizeofthedistrict.PublicinvestmentinTIFsvarieswidelybothinamountandintimingrelativetodesignationandalthoughthereisaliteratureontheroleofpublicinvestmentasamarketstimulusthefocushereisonthesignalsofpotentialinvestmentprovidedbytheannouncement.ForthisreasonthemodelsaretestingthespeculativereactionofmarketparticipantstotheannouncementofaTIFdistrictandtheperceivedpotentialforpublicinvestmentinaTIFdistrict.ThedependentvariablelnPisnaturallogofthesalespricepersquarefootofpropertyiatquartertasrecordedintheCookCountyAssessor’sOffice.Xisavectorofstructuralcharacteristicsofthepropertyincludingsquarefoot,lotsize,age,andothercomponents(fordetailsseeTable1foravariabledictionary).Thestructuralandlotcharacteristicsareinkeepingwiththeliteratureonresidentialpropertyvalueestimation.Giventhedatasetisrestrictedtoindividualpropertypurchasesitisreasonabletoassumethatthefactorsthatgointothepurchasedecisionforanattachedresidentialunitaresimilartothosefordetachedresidentialwiththeadditionofbuildingheightandnumberofunits.Itisworthnoting,however,thatthereareanumberofadditionalpropertycharacteristicsthathavebeenprovenusefulinpredictingvaluethatareexcludedfromthisanalysisbecausetheywerenotavailableinthedataset.Thereisevidence,however,presentedbyGatzlaffandLing(1994)thatawellspecifiedhedonicmodelwithalimitednumberofkeyvariables(e.g.,squarefootage,bedrooms,etc.)isnotdramaticallyimprovedinitsabilitytoexplaintheerrorinthedependentvariablebyaddingadditionalexplanatoryvariables.Thiswouldsuggestthatthemodelinthisanalysis,thoughlackingincomprehension