中國房地產投資回報率調查報告范文《中國房地產投資回報率調查報告》簡介《中國房地產投資回報率調查報告》是北京仁達房地產評估有限公司（以下簡稱仁達評估）承接的中國房地產估價師與房地產經紀人學會《資本化率調查》研究課題成果之一，該研究課題至今已歷時5年。2022年課題組依托仁達評估二十年來豐富的評估經驗和云房數據強大的數據庫資源，基于對房地產市場歷年發展的敏銳把握及對城市房地產行業未來發展的客觀預測，運用房地產估價方法和數據挖掘、分析及預測技術，將研究成果從北京擴展至11個城市，分別通過靜態租賃回報率、長期租賃回報率、5年持有后轉售回報率三個指標對各物業進行了調查，調查樣本數據、調查模型、調查成果及成果應用方向如下。1（一）調查進程統計時段，每年年中和年末共發布兩期。2022年，調查城市擴展了上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、成都、西安、長沙，達到11個城市的調查規模。調查物業涵蓋上述11城市的普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪。調查樣本是通過將大量原始調查案例數據經過篩選、匹配，整合為小區或項目統一標準得到。歷年調查樣本數據量統計如下：2022-2022年中國房地產投資回報率調查樣本數量（二）調查模型及指標1、靜態租賃模型靜態租賃回報率代表了通過當前凈租金回收售價的占比，是判斷房地產投資時機的重要參考。以北京普通住宅為例，靜態租賃回報率在2％左右，意味著一套100萬元的房子每年凈回報約為2萬。2、長期租賃模型長期租賃回報率代表了隨著未來租金的動態變化，長期租賃物業可獲取的回報率大小，是判斷未來房地產租金動態收益情況的參考。例如，當長期租賃回報率為6％，意味著購買一套100萬元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年平均回報約為6萬。3、5年租賃后轉售模型5年租賃后轉售回報率包含租金回報和房產增值兩部分收益，能夠幫助投資方判斷轉售房產的最佳時機。例如，2022-2022年的轉售回報率在15％左右，相當于在2022年購買一套100萬元的房子，出租五年后出售，在五年出租期內每年租金回報15萬，并于五年末收回本金100萬。1北京云房數據技術有限公司（原北京仁達房地產評估有限公司信息數據部），致力于為評估行業信息化發展，為房地產/土地評估機構、銀行金融機構、行業協會等提供房地產數據、評估軟件系統、項目服務等全套解決方案，是獨立的第三方服務商。（三）調查成果1、市場提取法——提供11城市整體及分城市的房地產投資回報率，包括靜態租賃回報率、長期租賃回報率、5年租賃后轉售回報率。并對各城市的靜態租賃回報進行了分區調查，其中，住宅市場分城區、郊區調查，寫字樓、商鋪依據各城市不同的聚集情況，調查了4-8個典型商圈。2、累加法——提供安全利率和風險調整值取值參考。首先，對于安全利率提供存貸款利率、國債收益率和企業債收益率作數據參考，并推薦長期國債收益率滾動平均值作為安全利率取值參考；其次，對于風險調整值給出了資本市場相關收益率數據，作為風險調整值的數據參考。3、投資收益率排序插入法——提供11城市三種投資模式下的回報率進行對比，可以明確不同投資模式下不同城市及物業的收益情況；將房地產投資回報率與安全利率、資本市場相關收益率進行排序比較，可以明確房地產市場的收益水平高低。（四）調查成果應用說明《房地產投資回報率研究報告》提供中國房地產投資回報率調查數據綜合服務，包括提供給投資主體的房地產投資決策數據服務、評估機構的估價參數服務、銀行押品估值參數服務等。主要應用情況如下：1、提供房地產投資決策參考。首先通過城市歷年房地產租金、價格走勢，對未來房地產市場進行預測和趨勢判斷；其次通過不同類型投資回報率的排序，對不同城市、不同物業、不同投資模式的投資回報進行對比，給出投資數據及參考。2、提供評估模型及相匹配的估價參數。對不同估價模型進行說明，給出了三種估價模型的應用步驟和相對應的估價參數。3、提供押品評估參數。參數應用有兩個階段：一是在貸款發放階段，指導內部評估人員進行押品評估或對中介機構的評估結果進行審核；二是在抵（質）押關系存續期間，指導內部評估人員動態監控押品的價值變化情況，及時量化風險。房地產投資回報率調查使用導航應用主體投資主體估價機構銀行等金融機構業務板塊房地產投資決策服務房地產估價服務房地產押品管理服務業務說明市場分析、投資選擇、修正及風險評估估價模型及對應的參數房地產押品評估與動態監測模板（參數）（五）房地產投資回報率調查未來設想本次《中國房地產投資回報率調查報告》覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、武漢、杭州、西安、長沙共十一個城市。研究物業涵蓋高檔住宅、普通住宅、寫字樓、商鋪。2022年上半年《中國房地產投資回報率調查報告》將在目前研究基礎上進行城市擴展和深度擴展，城市擴展目標為38個城市，深度擴展包括物業細化、商圈擴展等。我們志在通過對回報率的擴展調查，定期發布、更新與維護回報率調查數據。目錄目錄第一篇2022年下半年房地產投資回報率調查成TOC\o"1-5"\h\z果 1一、靜態租賃回報率 1二、長期租賃回報率 2三、2022-2022年5年租賃后轉售回報四、2022-2022年5年租賃后轉售回報率（預TOC\o"1-5"\h\z測） 4第二篇11城市各物業房地產投資回報率排序及市場分析 5一、11城市各物業房地產投資回報率排序 51、靜態租賃回報率排序 52、長期租賃回報率排序 73、2022-2022年5年租賃后轉售回報率排序 94、2022-2022年5年租賃后轉售預測回報率排序 115、小結 13二、11城市房地產市場分析（歷史及預測） 14北京市 14上海市 16廣州市 18深圳市 20天津市 22南京市 24成都市 26武漢市 28杭州市 30西安市 32長沙市 34第三篇房地產投資回報率調查成果在估價中的應用 38一、房地產投資回報率調查估價成果 38二、估價模型及參數 41附錄：相關專題研TOC\o"1-5"\h\z究 44專題一、關于房地產估價中安全利率選取的認識 44專題二、關于房地產租金、價格變化關系的研究——以北京為例 46專題三、關于房地產租金、價格預測值確定的探討——以北京為例 47第一篇2022年下半年房地產投資回報率調查成果第一篇2022年下半年房地產投資回報率調查成果一、靜態租賃回報率物業：住宅租金回報較低，約2%-4%；寫字樓、商鋪租金回報相對合理，約3%-5%。城市：西安、長沙靜態租賃回報最高，杭州最低。普通住宅市場，靜態租賃回報率集中在2%-4%。其中武漢、成都、西安、長沙資本化率約3.5%，其他城市約2%。與其他城市相比，武漢、成都、西安和長沙普通住宅售價相對合理，市場相對理性，資本化率高于其他城市為3%。高檔住宅市場，靜態租賃回報率集中在2%-4%。由于杭州高檔住宅售價趕超一線城市，而租金平穩，靜態租金回報率僅1.5%；而武漢和西安，由于高檔住宅售價相對較低，使得住宅資本化率超過4%；其他城市資本化率在2%-3%之間。寫字樓市場，靜態租賃回報率集中于3%-5%。其中，長沙近幾年因為經濟發展較快，從2022年起寫字樓市場供需緊張，租金售價齊漲，且寫字樓租金漲幅明顯大于售價，使資本化率高達6%。商鋪市場，當期靜態租賃回報率集中于3%-5%。其中，深圳商鋪市場，存量及新增供應量較大，租金增長緩慢，而售價上升明顯，資本化率不到3%。二、長期租賃回報率物業：寫字樓、商鋪長期租賃回報良好；高檔住宅租金增長緩慢，不適合長期出租。城市：長沙寫字樓、商鋪長期租賃回報率最高，杭州各物業均不適合長期出租。普通住宅市場，長期租賃回報率主要集中在5%-9%之間。其中，由于南京、武漢、成都普通住宅租金漲幅較高，均高于8%，長期租賃回報合理；杭州與其他二線城市相比，普通住宅租金處于高位，但漲幅低，回報率不到4%。高檔住宅市場，長期租賃回報率集中在3%-6%之間，各城市高檔住宅租金回報差異較大。其中，由于武漢、西安的高檔住宅租賃需求旺盛，租金上漲最快，長期租賃回報率超過7%；而杭州高檔住宅雖然租金漲幅居于11城市的中間水平，然而過高的售價導致通過租金回收售價困難，長期租賃回報率僅2%。寫字樓市場，長期租賃回報率主要集中于6%-10%之間，長期投資回報率相對合理。其中，北京商務氛圍良好，近年來寫字樓租金上漲較快，長沙由于近幾年經濟迅速發展，城市地位大幅提升，寫字樓呈現出供需兩旺的局面，租金上漲較快，回報率較高。商鋪市場，長期租賃回報率集中在6%-10%之間。長沙近年來經濟發展較快，商鋪投資回報較高。杭州歷史價格較高，但近年來租金上漲幅度不大，回報率約7%。長期租賃回報率平均值時間2022年下半年普通高檔住宅住宅寫字樓商鋪7.9%5.3%10.2%9.4%第一篇2022年下半年房地產投資回報率調查成果三、2022-2022年5年租賃后轉售回報率物業：各物業過去五年租賃后轉售獲得較高收益城市：北京、廣州、西安、長沙過去五年投資收益較高在5年租賃后轉售模式下，由于近年來各物業價格上漲較快，2022-2022年各物業平均內部收益率均超過13%。普通住宅市場，北京、廣州、西安內部收益率在20%以上，其他城市約10%-15%。其中，北京、廣州作為一線城市，住房供需緊張，房價快速上升，持有后轉售收益較高；西安普通住宅市場剛性需求旺盛，市場持續溫和上揚，同時，在買賣市場房價不斷攀升的壓力下，租賃市場上住宅租金上漲，使得西安普通住宅內部收益率處于領先水平。高檔住宅市場，各城市5年租賃后轉售內部收益率總體在10%-15%左右。由于高端住宅對項目自身及配套等要求較高，投資需求有限，同時受成本的影響，各城市差異不大。寫字樓市場各城市收益差別較大，北京、武漢、西安、長沙內部收益率超過了15%，上海、杭州僅8%左右，其他城市約10%-15%之間。其中，北京受良好的商務氛圍影響，寫字樓租金、售價快速上漲，轉售收益較高；長沙受近年來經濟快速發展的影響，寫字樓發展迅猛，供需兩旺，轉售收益率高于30%；上海寫字樓租金、售價逐步減緩，杭州市經濟不景氣，寫字樓回報率不高。備注：由于商鋪市場有效價格案例不足，未做測算四、2022-2022年5年租賃后轉售回報率（預測）物業：各物業均可租賃后轉售獲得較高收益城市：長沙、武漢轉售投資收益較高，杭州回報低普通住宅市場，5年租賃后轉售預測值主要集中于6%-10%，一線城市普通住宅內部收益率約6%-8%，二線城市除天津、杭州外，內部收益率約8.5%-11%。其中，二線城市中杭州住宅售價較高，且受經濟影響，未來價格上漲幅度不大，收益相對較低。高檔住宅，5年租賃后轉售預測值主要集中于3%-5%。其中南京高檔住宅租金漲幅較低，轉售收益率最低僅2%。而武漢、成都、西安高檔住宅需求旺盛，尤其是配套完備，地理位置優越的物業，投資前景樂觀，預測轉售收益將能達到10%左右。寫字樓市場，5年租賃后轉售預測值約10%。寫字樓投資性較強，可以看出各城市轉售收益均不錯，尤其北京的商務氛圍良好，未來收益約13%；長沙經濟發展快速，各大企業入駐長沙，未來轉售內部收益率約18%。商鋪市場，5年租賃后轉售預測值約6%-10%。由于不同城市商業氛圍不同，商鋪市場收益略有差異，其中長沙商鋪受良好的經濟氛圍影響，商鋪市場發展較快，預計未來收益較高達20%左右。第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析一、11城市各物業類型房地產投資回報率排序1、靜態租賃回報率排序物業：住宅租金回報較低，寫字樓、商鋪回報相對合理城市：西安、長沙靜態租金回報最高，杭州最低靜態租賃指標代表了當年租金與總售價的比值。由11城市4類物業靜態租賃回報率排序圖可以看出，目前各類物業資本化率均低于五年期貸款利率。其中，靜態租賃回報率排名前十的物業，回報率約5%左右；排名后十的物業回報率僅2%左右，低于一年期存款利率。靜態租金收益排名前十的物業，回報率約5%左右。其中，大部分為寫字樓、商鋪，說明寫字樓、商鋪物業的靜態租金收益相對合理。靜態租金收益排名后十的物業均為住宅，回報率約2%左右。由于目前住宅市場售價過高，而使得租金收益水平較低，反映了住宅市場泡沫現象較為嚴重。以五年貸款利率十年滾動平均、五年存款利率十年滾動平均、CPI漲幅為分界，確定四類物業以6.5%、4.5%、3.5%口為投資區間分段，2022年下半年靜態租賃模式下各城市投資評價如下表所示：靜態租賃回報率排名前十的城市及物業城市長沙西安長沙武漢西安上海武漢廣州西安成都城市分類二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市二線城市二線城市物業寫字樓寫字樓商鋪寫字樓商鋪商鋪商鋪商鋪高檔住宅寫字樓排名12345678910靜態租賃回報排名后十的城市及物業城市杭州廣州北京上海上海北京廣州南京天津杭州城市分類二線城市一線城市一線城市一線城市一線城市一線城市一線城市二線城市二線城市二線城市物業高檔住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅普通住宅排名434241403938373635342022年下半年靜態租賃模式下各城市投資評價資本化率回報狀況普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪＜3.5%低武漢、成都、深圳、天津、杭州、南京、廣州、上海、北京南京、深圳、天津、北京、上海、廣州、杭州杭州深圳3.5%-4.5%中等長沙成都北京、南京、廣州、深圳、上海、天津杭州4.5%-6.5%較高西

安西安、武漢長沙、西安、武漢、成都＞6.5%安西安、武漢長沙、西安、武漢、成都＞6.5%高北京、成都、天津、長沙、西安、上海、武漢、廣州、南京第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析2、長期租賃回報率排序物業：寫字樓、商鋪長期租賃回報良好；高檔住宅租金增長緩慢，不適合長期出租城市：長沙寫字樓、商鋪長期租賃回報最高，杭州各物業均不適合長期出租在長期租賃模式下，租金收益排名前十的物業以寫字樓、商鋪為主，內部收益率主要集中于11%-14%之間，收益水平均高于了房地產信托，長期租賃時租金收益水平較高。其中，長沙寫字樓、商鋪市場快速發展，市場火爆，租金上漲最快，在租金增長下收益水平高于了房地產上市公司凈租金收益。在長期租賃模式下，租金收益排名后十的物業主要為住宅，且大部分為高檔住宅，內部收益率主要集中于3%-5%左右，收益水平均低于五年期貸款利率，說明高檔住宅租金收益水平低，不適合靠長期的租金回收進行獲利。以房地產信托平均年收益、五年貸款利率十年滾動平均、長期國債五年移動平均值為分界，確定各物業以10%、6.5%、4%為投資區間分段。如下表，長期投資模式下，投資住宅不如投資寫字樓和商鋪。因為，高檔住宅收益水平較低，大部分城市集中在內部收益率較低的兩個區間段；而寫字樓、商鋪收益相對較高，大部分城市集中在內部收益率較高的區間段內。說明高檔住宅自用價值高于投資價值，而寫字樓、商鋪的投資性更為明顯，其收益率相對較高。長期租賃回報排名前十的物業城市長沙長沙武漢武漢西安北京成都武漢成都上海城市分類二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市二線城市一線城市物業商鋪寫字樓寫字樓商鋪高檔住宅寫字樓寫字樓普通住宅普通住宅商鋪排名12345678910長期租賃回報排名后十的物業城市杭州南京杭州上海北京廣州天津北京深圳杭州城市分類二線城市二線城市二線城市一線城市一線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市物業高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅寫字樓排名434241403938373635342022年下半年長期租賃模式下各城市投資評價內部收益率回報狀況普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪＜4%低杭州上海、南京、杭州————4%-6.5%中等上海、北京成都、深圳、天津、廣州、北京杭州杭州6.5%-10%較高西安、廣州、深圳、天津武漢廣州、天津、南京、上海深圳、天津、廣州、北京、西安、南京＞10%高武漢、成都、南京西安武漢、北京、成都、西安、深圳武漢、上海、成都第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析3、2022-2022年5年租賃后轉售回報率排序物業：各物業均可5年租賃后轉售獲得較高收益城市：北京、廣州、西安、長沙租賃后轉售投資收益較高2022-2022年5年租賃后轉售回報率最高的城市主要有北京、廣州、西安，內部收益率均高于了房地產上市公司凈資產收益率，說明近年來房產增值收益大，部分物業甚至出現了“拿地開發”不如“囤房轉售”的現象。尤其長沙寫字樓近年來的快速發展，使得內部收益率超過了30%。2022-2022年5年租賃后轉售回報率最低的城市是杭州。但所有物業收益率仍均高于了五年期貸款利率，說明近年來所有物業通過持有后轉售均可以獲得不錯的收益。租賃后轉售，主要考慮的是房產增值帶來的收益，大部分城市5年租賃后轉售投資回報率高于房地產信托。說明近年來各城市房產增值較快，買賣市場的投機氛圍濃厚。以房地產上市公司平均凈資產收益率、房地產信托平均年收益、五年貸款利率十年滾動平均值分界，確定普通住宅和高檔住宅、寫字樓以15%、10%、6.5%為投資區間分段，各城市投資回報情況如下。2022-2022年5年投資回報排名前十物業城市長沙西安廣州西安北京北京西安武漢廣州上海城市分類二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市二線城市一線城市一線城市物業寫字樓普通住宅普通住宅寫字樓普通住宅寫字樓高檔住宅寫字樓高檔住宅普通住宅排名123456789102022-2022年5年投資回報排名后十物業城市杭州上海南京成都上海天津杭州成都杭州天津城市分類二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市物業寫字樓寫字樓寫字樓普通住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅寫字樓排名323130292827262524232022-2022年5年租賃后轉售投資模式下各城市投資評價內部收益率回報狀況普通住宅（歷史）高檔住宅（歷史）

寫字樓（歷史）＜6.5%低寫字樓（歷史）＜6.5%低6.5%-10%中等南京、上海、杭州10%-15%較高＞15%高深圳、武漢、杭州、西安、廣州、北京、上海、南京、天津、成都深圳、武漢、杭州、成都、上海廣州、成都、深圳、天津長沙西安、廣州、天津、北京、南京長沙、西安、北京、武漢第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析4、2022-2022年5年租賃后轉售預測回報率排序物業：回報率最高的10類物業主要為寫字樓、商鋪，最低的為高檔住宅城市：長沙、武漢租賃后轉售投資收益較高2022-2022年5年租賃后轉售回報率（預測）最高的主要為寫字樓、商鋪。收益最高的10類物業均能高于房地產信托，收益水平較高但大部分低于房地產上市公司，說明未來房地產收益理性回歸。2022-2022年5年租賃后轉售回報率（預測）最低的10類物業以高檔住宅為主，這10類物業均低于了五年貸款利率，收益水平較低。說明了未來高檔住宅市場的投資性降低，其自住價值進一步體現。以房地產上市公司平均凈資產收益率、房地產信托平均年收益率、五年貸款利率十年滾動平均值分界，確定以15%、10%、6.5%為投資區間分段，各城市投資回報情況如下。2022-2022年5年投資回報（預測）排名前十的物業城市長沙長沙武漢北京武漢成都深圳成都西安深圳城市分類二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市物業商鋪寫字樓寫字樓寫字樓商鋪高檔住宅商鋪寫字樓高檔住宅寫字樓排名123456789102022-2022年5年投資回報（預測）排名后十的物業城市南京天津深圳杭州上海廣州杭州北京北京南京城市分類二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市物業高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅普通住宅商鋪排名434241403938373635342022-2022年5年租賃后轉售（預測）模式下各城市投資評價內部收益率回報狀況普通住宅（預測）高檔住宅（預測）寫字樓（預測）商鋪（預測）＜6.5%低杭州北京、廣州、上海、杭州、深圳——南京6.5%-10%中等西安、廣州、上海、天津、深圳武漢上海、南京、杭州天津、北京、西安、杭州10%-15%較高成都、武漢、長沙、南京成都、西安武漢、北京、成都、深圳、西安、廣州、天津武漢、深圳、上海、成都＞15%高————長沙長沙第二篇11城市各物業類型房地產投資回報率排序及市場分析5、小結基于上述回報率數據可以看出三點結論：第一，目前市場靜態租賃較低，某種程度上反映了目前房地產買賣市場的投機氛圍較重；第二，在長期租賃和5年租賃后轉售投資模式下，高檔住宅收益水平較低，而寫字樓、商鋪收益相對較高，反映了高檔住宅自用價值高于投資價值，而寫字樓、商鋪的投資價值高于自用價值。第三，2022-2022年持有后轉售收益率處于高位，大部分房產收益狀況為“囤房轉售＞房地產開發＞房地產信托”，而未來隨著價格漲幅預測下滑，2022-2022年各物業持有后轉售內部收益率均有所下降，將呈現“囤房轉售＜房地產開發”狀況。綜上所述，建議投資人可以選擇持有目前長期租賃回報率高的物業收取租金，結合市場轉售回報率浮動、自身資金充裕情況等選擇合適的時機進行轉售，獲取最高收益。二、11城市房地產市場分析（歷史及預測）北京市住宅市場泡沫明顯寫字樓市場投資價值高房地產市場整體概況隨著經濟發展，從2004年至今，北京市房價快速上升。2007年之前，隨著奧運的臨近，房地產需求迅速提升；2022年，在全球金融