管城區與經開區調研報告TNT3組2024年12月12日研究思路區域規劃管城經開管城回族區位于河南省鄭州市老城區東南部，商城遺址所在地，鄭州少數民族相對集中的區域。京廣鐵路東西、隴海鐵路南北的交匯地帶，總面積143.43平方公里，城區面積32.60平方公里。鄭州經濟技術開發區是1993年在管城區東邊劃出來的，是河南省唯一的國家級經濟技術開發區。規劃范圍：隴海鐵路以南、機場高速以東、鄭民高速以北、萬三公路以西范圍，現規劃控制面積158.5平方公里。區域分析—管城區老城區：與二七區、金水區相鄰；文化資源：古文化資源豐富，分布商城遺址、站馬屯遺址幾大古文化遺址；分析——地處老城區，開展成熟，生活配套相對完善；原著居民安土重遷，當地潛在客戶群體龐大；挖掘區域獨有的文化價值，開展為區域競爭的優勢。區域分析—管城區區域交通：東西向京廣鐵路，南北向隴海鐵路交匯處。區內交通：“四縱四橫〞立體交通體系，為區域整體開展奠定根底分析——鄭州整體區域開展，老城區的改造開展已成定勢；城市南部核心，位置優越，是周邊各大區鏈接的樞紐，位置優勢日益突顯

區域分析—經開區經開區成立于1993年，作為河南省唯一的國家級經濟開發區，是鄭州市對外開放的窗口和重點產業園區，外資企業、工業企業和出口加工企業的聚集地。分析——產業園區逐漸成熟，大量企業和人口遷入，房產需求不斷提升；遠離市區，環境優美，功能齊全，是別墅、洋房產品的理想投入

地區

管城區陽光城軍誠紫東財富廣場正商新藍鉆七里香提方圓創世5期房地產均價方圓創世5期33000元/㎡正商藍海港灣12500元/㎡通利紫荊尚都12000元/㎡正商新藍鉆12000元/㎡萬科美景龍堂11000元/㎡永恒理想世界10500元/㎡正商佳仕閣9500元/㎡七里香提8900元/㎡美林河畔8700元/㎡陽光城8500元/㎡錦堂8400元/㎡正商華鉆8200元/㎡康橋悅島綠都紫荊華庭萬科美景龍堂美林河畔正商華鉆錦堂永恒理想世界管城區2024年銷售預售情況分析——管城區2024年銷售面積總體呈穩定狀態，在年底有一個銷售旺季；預售面積在5月份、10月份和12月份高漲；總體來說，管城區2024年銷售預售面積起伏中小范圍提升，在11、12月份出現大幅度上升。管城區2024年銷售預售情況分析——銷售預售面積在2~4月份之間較為穩定，在4月份到7月份之間出現迅猛開展，7月份到9月份有所回落，隨之又出現一個提升；2024年總體是一個大幅度提升的時間，說明管城區潛力巨大，開發商對管城區的開發熱情非常高漲，管城區未來開展前途不可限量管城區區域房地產市場小結1、管城區房地產開發整體是一個開展的態勢，特別是在2024年下半年銷售預售面積出現大幅度提升。管城區的區域優勢日益突顯，未來開展潛力不可限量；2、地域大局部房地產均價保持在8000元/㎡~13000元/㎡，主要推出的產品為70㎡~90㎡之間的剛需戶型。經開區在售項目價格（元/㎡）長盛廣場6500財富天階6800宏光合園7500興華七二廣場8000金沙湖高爾夫觀邸8600閱山公館8900伊頓上郡9000富田九鼎世家9800富田財富廣場9800恒大綠洲10500綠地海珀蘭軒12000亞泰時代廣場18000——區域在售工程分布經開區小結分析——區域房地產均價在6000元/㎡~18000元/㎡之間，差價較大，主要是由物業類型的不同導致的；主要以高層80㎡~90㎡的兩房和120㎡~130㎡三房為主，局部低密度工程在售且產品多為200㎡以上陽光城研究思路工程概況工程地址：中州大道航海路口南300米開發商：鄭州鼎盛置業有限公司工程規模：占地面積2000畝，總建筑面積300萬平方〔1、2期1200畝〕物業類型：住宅、商業、寫字樓容積率：一期3.12、二期2.7綠化率：30%銷售均價：8600元/㎡樓盤特色：濱河、低密度、雙氣大盤交房時間：一期已交房，二期2024年〔2024年4月開盤〕商圈：航海東路商圈公交：B15、B16、B17、Y812、129路、307路、323路、38路、46路、518路、727路、86路地鐵：四號線、五號線交匯處〔規劃中〕教育：貝斯特外語學校〔小學、幼兒園〕、騰飛路小學、管城區第二實驗小學、港灣路小學、福斯特幼兒園、啟元小學，鄭州63中、新11中、39中；

醫院：社區內規劃有醫療衛生站，工程周邊有鄭州市一院、鄭州市一院社區效勞中心〔航海路中州大道〕、鄭州市三院等；

休閑：世紀歡樂園、中原福塔、航海體育場、航海廣場、七里河濱河公園等；

商業：大商新瑪特、丹尼斯、嘉茂購物中心等。

小區內部配套：規劃有十所學校，5所幼兒園、3所中學、2所小學，根本為每期1所幼兒園的教育配備。配套工程分析五號線機場高速四號線中州大道一期二期三期航海東路商圈航海東路分析：1、工程處于中心城區、鄭東新區、航空港經濟區、龍湖宜居區四區交匯處跟隨城市化步伐，開展潛力大2、交通工具多樣，方便出行3、配套完善4、地鐵配套處于規劃中，作為工程優勢無法具體呈現5、周邊正在開發建設，灰塵大，噪音污染嚴重。產品分析一期共14棟樓，全為高層，目前已售罄；二期分為八號院和九號院兩地塊組成，9號院共12棟樓，由高層、小高層組成，分別為18層、28層、31層、32層，目前已售罄；；二期8號院共24棟樓，由“6+1〞退臺洋房、小高層、高層組成，現在正銷售14號樓和25號樓。法式園林風格布局對稱。同時規劃有“濱河、坡地、水景、庭院、廣場、街景、雕塑、樹陣〞八大園林景觀。建筑為Artdeco風格。立面材料為石材，局部為涂料。且以薄板建筑為主。暗衛戶型分析：1、采用全明設計2、三戶型客廳和主臥全部為朝南設計3、南北通透、干濕別離4、設計有陽臺和飄窗推廣營銷策略開發周期較長，2024年工程開始銷售，截止到目前為止共推出了一期和二期產品，一期已交房,一期第一次開盤是在2024年12月份；二期現在處于平銷期，最近的一次開盤是在今年的4月份。——世界新都會，陽光新生活活動推廣：首付30%優惠2個點，一次性付清優惠5個點。平銷期戶外廣告911網站〔規劃中〕老帶新現狀開放商資金周轉寬松，不急于工程的開發銷售，等待大潮流的房價上漲，銷售周期長，現在售樓部客戶主要是以老帶新為主，很少舉辦暖場活動。戶外廣告戶外廣告多分布在工程周邊工程導視系統推廣營銷分析：1、工程龐大，開發商對于資金回流要求不太迫切，開發銷售周期長，導致廣告需要長期投入，本錢大；所以現在工程很少舉辦暖場活動，戶外也少有廣告，以控制本錢；2、現在處于二期銷售的平銷期，動作少；小結工程總結優勢：1、入得安寧，出的繁華；2、周邊配套完善；3、所處區域為開發重建階段，未來潛力大。劣勢：1、臨近主干道、高架橋，噪音污染嚴重；2、周邊處于開發建設階段，污染嚴重；3、物業管理混亂，一期入住客戶造成負面影響。行業思考：1、開發周期長，需要階段性廣告投入；2、一些必要的活動還是要有的，這樣才能保持消費者的視線；3、小區物業是直接關系到產品名聲的，物業做的好能夠產生大

量的回頭客萬科·美景龍堂萬科·美景龍堂研究思路工程概況工程名稱：鄭州萬科美景龍堂開放商：河南美景鴻城置業有限公司投資商：鄭州萬科房地產有限公司/河南省美景集團有限公司工程地址：中州大道和航海路的交叉口代理公司：世聯/泰辰整合推廣：圖登廣告綠化率：30%占地面積：65000㎡建筑面積：338000㎡容積率：4.2物業管理：萬科物業目前均價：11000元/㎡裝修狀況：全裝修車位配比：1:0.52工程分析教育資源：啟元國際小學，十一中分校，六十三中，貝斯特外國語小學，經濟開發區實驗小學，六十五中，3F私屬幼兒園〔小區內部〕

金融配套：中國建設銀行，中國工商銀行，中國郵政，中國農業銀行，中國興業銀行，中國廣東開展銀行，鄭州商業銀行開發區支行。

醫療方面：管城區中醫院，管城中醫骨傷病醫院，惠安手外科醫院。生活休閑：洲際酒店，七里河濱河公園，千畝永久城市綠地，中原福塔，世紀歡樂園，鴕鳥園，鄭州大河國際飯店。交通狀況：地鐵：5號線〔規劃中〕；公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、568、B16商業：大商，丹尼斯，麥德龍，居然之家，東方家居廣場，紅星美凱龍。

小區內部配套：規劃了近7萬平米的mall城市生活廣場。配套分析1、中州大道、航海路兩大主干道與機場高速路環繞周圍，交通便利，但是周邊

高架橋經過，噪音污染嚴重，成為客戶顧慮的問題；2、鄭東新區與老城區的交界處，位于鄭州中軸線的核心區位，樞紐位置潛

力無限；3、周邊配套成熟，但是現在處于開發重建階段，環境質量較差；4、政策要求，以高層為主。產品分析萬科美景龍堂分兩期開發，全部為高層，整個工程沒有4號樓，一期為1號樓~9號樓，二期為10號樓~15號樓，其中12號樓為兩梯六戶是正在推的產品，1~7號樓33層，8~14號樓31層，樓王為7號樓商業占地4萬方，自持。歐式建筑風格，外立面為干掛石材新亞洲主義景觀設計大家看好萬科，并不只是因為選址及配套，更多的是看重萬科房屋及裝修的品質，主力戶型以80㎡和89㎡剛需戶型為主，戶型整體設計較為合理，充分利用空間，為客戶爭取最大利益。剛需戶型，設計較為緊湊，均有陽臺和飄窗，到達贈送面積的目的。推廣策略分析萬科——溫暖一座城活動推廣：1、免費申請會員優惠2%2、與搜房網合作優惠1%客源分析：中州大道沿線及輻射到管城區和鄭東新區的企事業單位員工及中州大道附近專業市場商戶等，精裝房，多以改善性客戶為主工程定位：輕奢華宅戶外廣告分布廣泛，在工程周邊有大量廣告牌存在工程總結S優勢：1、萬科大品牌，精裝修，質量有保證；2、公園生活，十七里河、十八里河環繞，，約有1800畝市政綠地；3、萬科物業管理專業細致全面，客戶入住放心。W劣勢：1、挨著福塔、鬧市，噪音問題不可防止；2、同區域內價格稍高；3、周邊市政建設，環境較差。行業思考：1、充分利用萬科的品牌優勢，加大品牌宣傳；2、周邊大量戶外廣告吸引客戶3、一個售樓處兩個工程，給客戶的第一印象不好。金沙湖高爾夫觀邸

物業類別：

住宅、STREEMALL街區商業工程特色

：低密居所,水景地產,宜居生態地產建筑類別：

板塔結合低層高層開盤時間：

預計2024年12月20日四期高層開盤

物業公司：

河南金牌物業效勞有限公司開發商

：河南和諧置業有限公司裝修狀況：

毛坯

均價：8600元/平方米

容積率：

2.77綠化率：35%占地面積：168094㎡建筑面積：729124㎡規劃戶數：4735戶客源分析：局部為剛需客戶，工程總體定位高端面向再次改善型客戶推廣營銷1.12月6日啟動認籌，認籌優惠10000元抵30000元，截止12

月20日開盤當天2.12月13/14日進行活動簽注，釋放優惠5000元3.認籌護照最高優惠25000元戶外廣告節點活動綠地海珀蘭軒工程名稱：綠地海珀蘭軒開放商：河南老街坊置業有限公司物業地址：鄭州市南三環與機場快速路交匯處物業類型：住宅、商業占地面積：6.7萬方建筑面積：30萬方容積率：2.99綠化率：31%均價：12000元/㎡體量：住宅12棟30層商業1棟兩層建筑風格：新古典主義外立面：四層一下采用泰然石材，以上采用多彩石與鋁板相結合區域總結規劃特征：1、以高層剛需為主，片區物業形態同質化嚴重，競爭加劇，促使開放商不斷提升樓盤品質來