銀行二手房住房按揭貸款業務法律風險研究銀行二手房住房按揭貸款業務法律風險研究孫承愛個人二手房住房按揭貸款業務歷來是一項頗受各商業銀行重視卻又較易發生不良貸款的個人金融業務。作為多年從事個人金融訴訟業務并為多家銀行效勞的律師，在實踐中，切身感受到銀行二手房住房按揭貸款面臨較大風險。一、二手房住房按揭貸款業務法律風險分析〔一〕借款人及共同還款人身份及資質的真實性風險1、“借用身份〞情形二手房住房貸款業務訴訟中，存在相當數量的無法找到借款人的情形。此類案件呈現的共同特征為：借款人的戶籍地均為外地且大多數為農村地區；無固定的工作和收入；提供的、住址(暫住證的地址〕及工作單位均無法聯系；抵押房屋的價值被嚴重高估且借款人還款一期或兩期就出現違約，即使抵押物順利變現也無法滿足銀行全部債權；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在內；借款人無任何其他財產如房產、銀行存款、車輛等可供執行；一旦違約，借款人不在乎自己的不良信用記錄。上述案件的產生是借款人將自己的身份證、結婚證、戶口薄等證件提供應他人并在貸款申請書、貸款合同、貸款借據中簽字納印幫助他人完成從銀行貸款的過程。一旦銀行放款，借款人可以從中得到一筆承諾的“好處費〞或其他利益，幕后的借款人往往象征性地歸還一期、兩期或根本不歸還。一旦出現違約，銀行無法聯系上借款人只能通過訴訟程序拍賣抵押房屋來實現其債權。由于被告常常下落不明或者成心躲避法院，不到庭開庭者居多。借款人在簽訂貸款合同時，不留真實地址，使用已過期或舊的身份證，由于銀行審查不嚴，導致在借款人違約后，原告提供不了購房者的真實地址。無法找到當事人，在訴訟的各個環節包括訴訟和執行中均通過公告送達的方式推動抵押物變現進程，大大增加變現本錢和拖長了變現時間，影響了清收效果。2、“偽造身份〞情形借款人偽造身份證、戶口薄及結婚證(或無婚姻登記的證明〕等證件向銀行貸款，直接導致騙貸事件的發生。在我們經辦的案件中出現過提供假結婚證騙貸的情形：甲是借款人的法定配偶，貸款時，借款人提供了與乙的偽造的結婚證，并且乙作為其“配偶〞承諾共同還款并簽字納印。在訴訟中我們從婚姻登記處查證得知在貸款時甲是借款人的真實配偶，辦案律師在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶〔本案借款人〕將房屋抵押貸款一事。由于此案涉及借款人與乙串通偽造結婚證、房產證等騙貸情形，法院認為不屬于民事法律關系裁定將該案移送公安機關偵查。偽造身份騙貸的情形一旦產生，轉入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影響清收效果。3、收入證明及工作單位不真實收入證明及工作單位的真實性決定著借款人的償債能力。具體表現為以下幾種形式：⑴借款人并非在提供收入證明的工作單位工作；⑵收入證明出具單位經工商核查早已注銷或撤消或根本不存在；⑶借款人私自挪用單位公章加蓋收入證明；⑷收入證明上加蓋的公章系偽造；銀監會在《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中明確規定“應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下〔含50%〕，月所有債務支出與收入比控制在55％以下〔含55%〕〞。銀行信貸人員如果出現道德風險，為了完成任務可能出現信貸人員根據上述規定及貸款情形向借款人明示或暗示應當填寫的收入證明的數字。住房貸款業務中，借款人的收入是歸還貸款的首要來源，一旦收入不穩定或真實收入水平不能歸還貸款，銀行的債權將受到嚴重的威脅。〔二〕交易行為真實性的風險由于個人住房按揭貸款期限長、利率低，因此很多借款人編造購房等證明文件以騙取銀行住房按揭貸款到達融資的目的。具體表現為以下兩種情形：1、虛假交易房屋的產權人即為借款人，借款人與“賣方〞虛構一個虛假的房屋買賣合同關系，并偽造首付款收據、賣方的房地產權證、契稅證明等向銀行申請二手房住房貸款。借款人由此完成了名為“二手房住房貸款〞實為“持證抵押貸款〞的過程，得到了具有貸款期限長、利率低優勢的二手房住房按揭貸款。此種操作不僅干擾了我國正常的金融秩序，貸款銀行有利息方面的損失，而且由于借款人將貸款用于經營或做其他投資大大增加了貸款歸還的風險。“持證抵押〞案件占據了我們辦理二手房住房按揭貸款案件的大局部，由于借款人將貸款用于高風險的經營或投資將導致不能按時足額歸還貸款。2、關聯交易通過親屬間的關聯交易套取銀行貸款。如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣。這種交易除了產權的過戶外，沒有居住人的變更，也不存在首期付款。舉個例子：甲有一套價值100萬元的房產，現在要貸款70萬元作為商業流動資金，但由于覺得抵押貸款還款時間緊，壓力太大，這時他就采取關聯交易的方式：首先將房子做評估及公證，然后出售給自己的表弟，之后由表弟去向銀行申請房貸，由于表弟沒有住房，所以貸款70萬、30年按揭利率還獲得下浮利率優惠。此交易完成后，外表看房產歸甲的表弟持有，但實際擁有人依然是甲本人，還款也由甲完成。但經過此次操作，甲不僅獲得了急需的70萬流動資金，還獲得了30年較長的還款期限，利率也低于央行基準利率。由于套取銀行的70萬元貸款用作甲的商業流動資金，大大增加了銀行收回貸款的風險。〔三〕房屋中介機構及房產評估機構的信用風險目前從銀行辦理二手房住房按揭貸款流程可以看出，房屋中介機構掌握的客戶資源是貸款業務的源頭。而房地產評估機構在二手房貸款業務中對控制金融風險起著非常重要的作用。由于房產中介機構掌握大量的客戶資源，貸款銀行將其作為業務擴張的主要力量，由此對房產中介機構存在過分依賴的情形。貸款銀行過分信賴房產中介機構對于購房人即借款人信息的真實性的審查，導致出現了大量由房產中介機構深度參與的騙貸案件的產生。例如以上論述中提及的借用身份，虛假交易及關聯交易套取銀行貸款的情形。按揭評估機構的主要流程為：實地看房、根據看房結果做評估、向銀行遞交評估函、銀行根據評估函確認房屋價格、評估公司出示評估報告、銀行給客戶貸款、客戶向評估公司繳納評估費用。從流程中可以看出，貸款銀行將房產評估機構認定的房產價值來確認房屋價格，最后實施貸款。為了取得高貸，房產評估機構應委托人〔買房人〕的要求高評抵押房屋價值，從而從銀行套出更多貸款，從而增加了高貸和騙貸的可能性。在個別極端例子中，貸款金額超過了房屋的真正成交價格。如果房價上漲不多或不漲，借款人幾乎不會還貸，銀行將成為價格風險的最終承當人。〔四〕抵押物存在變現不能的風險二手房相比于一手房，其存在的權利瑕疵使得銀行所持有的抵押房屋物權財產權面臨較大的風險。比方由于賣房人無權處分房產,房屋買賣合同無效導致抵押權無法實現。再比方抵押房屋出租情形的存在，《擔保法》中明確規定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效〞。因此，如不能及時發現這些問題，采取相應防范措施，將直接影響抵押物的處置變現能力。除了物權瑕疵會干擾二手房貸款中的債權保障體系，作為抵押物的房產，其本身的物理狀況也會影響到債權的平安。例如抵押房屋位置偏遠、建成時間久遠、面臨拆遷規劃、戶籍遷出等問題增加了變現的難度。二、二手房住房按揭貸款業務法律風險的防范及化解首先，制定與完善二手房按揭貸款業務貸前審查的制度和程序。強化貸款調查環節，提出貸款調查的具體要求和方式方法，梳理貸款調查的有關內容和流程，必須建立并嚴格執行貸款面談制度，有效鑒別個人客戶身份，把握借款人交易真實、借款用途真實、還款意愿和還款能力真實，嚴防虛假按揭業務的發生，從源頭上保證個人貸款的質量。其次，銀行應該與房產中介機構在貸款業務開展過程中簽訂協議，明確標準各自的權利、義務，這包括銀行對于貸款審核義務的內容和范圍，中介公司對于購房人即借款人信息的真實性的審查義務，銀行與中介公司的風險責任等。一旦出現法律風險，銀行可以根據協議追究房屋中介機構“審查不實〞的法律責任。對有不良記錄或非標準化操作