第2頁/共55頁第1頁/共55頁遵義大學城平安街遵義大學城平安街物業承接查驗實施方案二○一六年七月遵義大學城平安街物業承接查驗方案根據【遵義大學城平安街】交付進展時間安排，承接查驗工作將陸續展開，為使承接查驗及工程整改、保修工作有序進行，建議：擬制定《承接查驗手冊》，報開發商審批。成立承接查驗、保修領導小組。由開發商提供施工單位、設備廠家、供應商聯系對接人姓名及聯系方式，物業公司盡快與對接人聯系，落實交底、培訓及備品備件、專用工具交接。正式查驗前，做好預驗收，以加快正式驗收進度。驗收后及時匯總，召開整改工作會議，落實整改責任單位及整改期限。提供關于印發《物業承接查驗辦法》的通知、《承接查驗手冊》、《承接查驗表格》。附件一關于印發《物業承接查驗辦法》的通知附件二《建設部房屋接管驗收標準》附件三《承接查驗手冊》PAGE62PAGE55附件一 關于印發《物業承接查驗辦法》的通知 建房[2010]165號 各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。中華人民共和國住房和城鄉建設部二〇一〇年十月十四日物業承接查驗辦法第一條為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。第三條物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。第四條鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。第五條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。第六條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。第七條建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。第八條建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。第九條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。第十條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規規定的其他條件。第十二條實施物業承接查驗，主要依據下列文件：（一）物業買賣合同；（二）臨時管理規約；（三）前期物業服務合同；（四）物業規劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規、政策、標準和規范。第十三條物業承接查驗按照下列程序進行：（一）確定物業承接查驗方案；（二）移交有關圖紙資料；（三）查驗共用部位、共用設施設備；（四）解決查驗發現的問題；（五）確認現場查驗結果；（六）簽訂物業承接查驗協議；（七）辦理物業交接手續。第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（五）承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第十五條物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。第十九條現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。第二十條現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。第二十一條建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。第二十四條建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。第二十五條物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。第二十七條分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。第二十八條物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。第二十九條物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：（一）前期物業服務合同；（二）臨時管理規約；（三）物業承接查驗協議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其它承接查驗有關的文件。第三十條建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。第三十二條物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第三十三條物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第三十四條自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。第三十五條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。第三十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。第三十七條建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。第三十八條建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。第三十九條物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。第四十條建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。第四十二條建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。第四十四條物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。第四十五條前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。第四十六條省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。第四十七條本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。附件二 房屋接管驗收標準1991年2月4日，建設部ＺＢＰ30001—901．主題內容與適用范圍

1．1為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。

1．2凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管。依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執行。

1．3本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。2．引用標準

ＧＢＪ7建筑地基基礎設計規范

ＧＢＪ10鋼筋混凝土結構設計規范

ＧＢＪ11建筑抗震設計規范

ＧＢＪ14室外排水設計規范

ＧＢＪ16建筑設計防火規范

ＧＢＪ45高層民用建筑設計防火規范

ＧＢＪ206木結構工程施工及驗收規范

ＧＢＪ207屋面工程施工及驗收規范

ＧＢＪ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范

ＧＢＪ242采暖與衛生工程施工及驗收規范

ＣＪ13危險房屋鑒定標準

3．術語和定義

3．1接管驗收

地方政府設置的房屋管理部門（以下簡稱“房管部門”）接管建設單位移交的新建房屋和實行產權轉移的原有房屋進行的驗收。

3．2按規定交房管部門接管的房屋

指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規定把產權劃歸政府的房屋，人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應由政府接收并決定交房管部門接管的房屋。

3．3新建房屋

建成后未經確認產權的房屋。

3．4原有房屋

已取得房屋所有權證，并已投入使用的房屋。

4．新建房屋的接管驗收

4．1新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

4．2接管驗收應具備的條件：

ａ．建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格；

ｂ．供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用；

ｃ．房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

4．3接管驗收應檢索提交的資料

4．3．1產權資料：

ａ．項目批準文件；

ｂ．用地批準文件；

ｃ．建筑執照；

ｄ．拆遷安置資料。

4．3．2技術資料：

ａ．竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ｂ．地質勘察報告；

ｃ．工程合同及開、竣工報告；

ｄ．工程預決算；

ｅ．圖紙會審記錄；

ｆ．工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

ｇ．隱蔽工程驗收簽證；

ｈ．沉降觀察記錄；

ｉ．竣工驗收證明書；

ｊ．鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

ｋ．新材料、構配件的鑒定合格證書；

ｌ．水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

ｍ．砂漿、混凝土試塊試壓報告；

ｎ．供水、供暖的試壓報告。

4．4接管驗收程序

4．4．1建設單位書面提請接管單位接管驗收。

4．4．2接管單位按“4．2”和“4．3”條進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

4．4．3接管單位會同建設單位按“4．5”條進行檢驗。

4．4．4對驗收中發現的質量問題，按“4．6．1”和“4．6．2”條處理。

4．4．5經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽置驗收合格憑證，簽發接管文件。

4．5質量與使用功能的檢驗

4．5．1主體結構

4．5．1．1地基基礎的沉降不得超過ＧＢＪ7的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

4．5．1．2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過ＧＢＪ10的規定值。

4．5．1．3磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4．5．1．4木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合ＧＢＪ206中2．1．1條的有關規定。

4．5．1．5凡應抗震設防的房屋，必須符合ＧＢＪ11的有關規定。

4．5．2外墻不得滲水。

4．5．3屋面

4．5．3．1各類屋面必須符合ＧＢＪ207中4．0．6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

4．5．3．2平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

4．5．3．3陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

4．5．4樓地面

4．5．4．1面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

4．5．4．2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

4．5．4．3木樓地面應平整牢固，接縫密合。

4．5．5裝修

4．5．5．1鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

4．5．5．2進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

4．5．5．3木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

4．5．5．4門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

4．5．5．5抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

4．5．5．6飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

4．5．5．7油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現象

4．5．6電氣

4．5．6．1電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1ＭΩ／ＫＶ。

4．5．6．2應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

4．5．6．3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4．5．6．4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合ＧＢＪ232的要求。

4．5．6．5電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過ＧＢＪ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

4．5．6．6對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。

4．5．6．7除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

4．5．7水、衛、消防

4．5．7．1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合ＧＢＪ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。

4．5．7．2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

4．5．7．3衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8ｍ，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4．5．7．4衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

4．5．7．5水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

4．5．7．6消防設施必須符合ＧＢＪ16、ＧＢＪ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

4．5．8采暖

4．5．8．1采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

4．5．8．2鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

4．5．8．3爐排必須進行12ｈ以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。

4．5．8．4各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。

4．5．8．5爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

4．5．8．6管道的管徑、坡度及檢查井必須符合ＧＢＪ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

4．5．8．7設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須答合ＧＢＪ242的規定。

4．5．8．8鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

4．5．8．9經過48ｈ連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

4．5．9附屬工程及其它

4．5．9．1室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合ＧＢＪ14第二章第2．3．4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

4．5．9．2化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5ｃｍ。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應起過兩個彎。

4．5．9．3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

4．5．9．4房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

4．5．9．5房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

4．5．9．6掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

4．5．9．7單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

4．5．9．8群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

4．6質量問題的處理。

4．6．1影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

4．6．2對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

5．原有房屋的收管驗收

5．1接管驗收應具備的條件

ａ．房屋所有權、使用權清楚；

ｂ．土地使用范圍明確。

5．2接管驗收應檢索提交的資料

5．2．1產權資料：

ａ．房屋所有權證；

ｂ．土地使用權證；

ｃ．有關司法、公證文書和協議；

ｄ．房屋分戶使用清冊；

ｅ．房屋設備及定、附著物清冊。

5．2．2技術資料：

ａ．房地產平面圖；

ｂ．房屋分間平面圖；

ｃ．房屋及設備技術資料。

5．3接管驗收程序

5．3．1移交人書面提請接管單位接管驗收。

5．3．2接管單位按5．1和5．2條進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

5．3．3接管單位會同移交人按5．4條進行檢驗。

5．3．4對檢驗中發現的危損問題，按5．5條處理。

5．3．5交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。

5．3．6經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。

5．3．7移交人配合接管單位按接管單位的規定與房屋使用人重新建立租賃關系。

5．4質量與使用功能的檢驗

5．4．1以ＣＪ13和國家有關規定作檢驗依據。

5．4．2從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

5．4．3檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

5．4．4查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5．5危險和損壞問題的處理

5．5．1屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。

5．5．2屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。

5．5．3屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

6．交接雙方的責任

6．1為盡快發揮投資效益，建設單位應按4．2和4．3條的要求提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢、及進簽發驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

6．2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

6．3房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

6．4新建房屋自驗收接管之日起，應執行建筑工程保修的有關規定由建設單位負責保修，并應向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實結算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。保修保證金和保修費的標準由各地自定。

6．5新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

6．6執行本標準有爭議而又不能協商解決時，雙方均得申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。

附加說明

本標準由建設部標準定額研究所提出。

本標準由建設部房地產標準技術歸口單位上海市房屋科學研究所歸口。

本標準由南京市房產管理局負責起草。

本標準主要起草人：賈勝年、彭欣祥、張志剛、蔡春升、李桂毓。

本標準由潘其源、鄭秀娟、王廷琪、湛國楠、雷同順、左令、金履范、朱偉年、李汝質同志審改。

本標準委托南京市房產管理局負責解釋。附件三【遵義大學城平安街】承接查驗手冊遵義蓉欣和物業服務有限公司二〇一六年七月目錄前言 20一、 適用范圍 21二、 承接查驗與竣工驗收的不同點 21三、 工作職責 21四、 承接查驗具備的條件 21五、 工作要求 22六、 承接查驗的側重點 22七、 三符合 22八、 承接查驗內容 22九、 承接查驗程序 23十、 驗收表格 25承接查驗會簽表 26公共區域承接查驗遺留問題匯總 27公共區域消防、通風系統承接查驗檢查表（1） 28公共區域消防、通風系統承接查驗檢查表（2） 29樓層公共區域承接查驗檢查表 30屋面設備設施承接查驗檢查表 31園區設施承接查驗檢查表 32樓層豎井承接查驗檢查表 33消防中心控制室承接查驗檢查表 34電梯機房、轎箱及井道承接查驗檢查表 35消防泵房設備設施承接查驗檢查表 36消防水箱承接查驗檢查表 37人防設備設施承接查驗檢查表 38低壓配電室承接查驗檢查表 39水泵機房承接查驗檢查表 40地下車庫設備設施承接查驗檢查表 41室外承接查驗檢查表 42給水管承接查驗檢查表 43污水井承接查驗檢查表 44公共衛生間承接查驗檢查表 45化糞池承接查驗檢查表 46消火栓承接查驗檢查表 47配電箱、柜承接查驗檢查表 48門禁可視對講系統承接查驗檢查表 49保安監控系統承接查驗檢查表 50防盜報警(周界防越報警)系統承接查驗檢查表 51廣播系統承接查驗檢查表 52停車場系統承接查驗檢查表 53巡更系統承接查驗檢查表 54前言為規范【遵義大學城平安街】（以下簡稱本項目）的承接查驗工作，確保物業承接查驗工作得到有效控制，順利完成對項目資料、市政基礎設施、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等進行整體和全面性的驗收。保證本小區樓宇結構、設施設備質量完好，確保物業使用功能正常和安全運行，明確施工單位和物業公司的責、權、利關系，保證入伙、工程返修工作的順利進行。依照住房和城鄉建設部建房[2010]165號關于印發《物業承接查驗辦法》的通知及有關法規、規章和規范，制定本手冊。本手冊經本項目發開商新區地產開發有限公司批準后，抄送總包、分包。遵義蓉欣和物業服務有限公司二○一六年七月遵義大學城平安街承接查驗手冊適用范圍適用于本項目資料和所有設備系統、土建工程等，包括供電、給排水、消防、安防、電梯、等系統和相關設備機房、本小區道路和相關設施、樓體（及相關設備設施、門窗、土建等）、停車場和相關設備設施等承接查驗。承接查驗與竣工驗收的不同點竣工驗收承接查驗性質不同竣工驗收是對設計、施工質量全面檢驗、評定的政府行為承接查驗是以主體結構安全,滿足/方便維修、滿足使用功能為主要內容的再驗收，是企業行為作用不同竣工驗收是施工單位向開發商交付物業，表示物業可以使用承接查驗是開發商向物業公司交付物業，表示物業正式進入使用職責不同竣工驗收時，物業公司是參與者承接查驗時，物業公司是組織者工作職責物業工程部：負責本小區內項目的承接查驗工作，負責工程設備機房、豎井、風機房等鑰匙的接收；設備維護部經理負責組織、監督、指導、跟進各項工程查驗、保修、返修工作，負責與開發商工程管理人員及施工單位負責人進行接洽、溝通、協調。驗收記錄和資料存檔等工作。秩序維護部：負責小區大門、單元門、戶門、中控室、通道門、人防、公共衛生間等鑰匙的接收。客戶部：負責產權清冊、面積測繪報告的接收。承接查驗具備的條件竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；各機電系統、所有室外設施、物業服務用房均能正常使用；教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；物業項目名稱，門牌號獲有關部門批準；現場工完、料盡、場地清；工作要求工程部部經理：負責整體工程或指派專業技工跟蹤相關保修、返修、缺陷、遺漏工程事項，并負責跟蹤保修、返修工作的處理過程、完成日期、驗收或復驗工作，做好相關記錄和存檔工作；應掌握施工單位或廠家的保修責任、范圍和保修的期限（起止日期）等，以便判斷保修和維修保養責任，保障物業公司的利益。工程部員工：1）必須掌握本小區《承接查驗手冊》、《承接查驗標準》和建設部、當地專業行業的標準和規范；專業工程技工：1）必須具備相關的工程專業能力，同時應了解其他工程專業的標準，承接查驗工作中遇有不能自行解決的問題必須及時向上級領導匯報和溝通；做好現場相關記錄和拍照并清楚填寫正確的表格；承接查驗的側重點工程質量滿足建設部建標(1991)第69號《建設部房屋接管驗收標準》的相關要求；滿足安全運行要求；方便維修、維護、節能、清潔、安全管理；設計、施工滿足使用功能；外觀達到本市優秀物業管理示范小區標準。三符合設備數量參數與竣工圖相符；主要設備安裝位置與竣工圖相符；技術性能與圖紙相符。承接查驗內容建筑、結構、裝飾裝修工程：地基基礎、鋼筋混凝土、磚石、鋼結構、木結構、外墻面、屋面、樓內墻面、樓內地面、室內外裝修裝飾等工程；電氣工程：變配電系統、電氣線路、照明系統、動力設備系統、業主（住戶）電量計量、防雷系統、接地系統；弱電工程：智能安防系統、消防系統、車場管理系統及戶內有線電視、電話；電梯工程；暖通工程暖氣、空調、通風及防排煙系統；戶內燃氣管道工程；燃氣泄漏報警；水衛工程：給排水、生活冷水、生活熱水、雨、污水、中水；衛生間設備、廚房洗滌設備系統；市政、景觀工程：道路、綠化園林、水景觀廊橋、小品、廣場照明、泛光照明、綜合管網；承接查驗程序驗收的準備報批《承接查驗手冊》，批復后抄送總包、分包；與開發商、施工單位簽訂《承接查驗協議》；組建承接查驗領導小組，承接查驗領導小組由開發商、物業公司、總包單位相關領導組成；組建保修領導小組，保修領導小組由開發商、物業公司、總包單位相關領導組成；編制承接查驗計劃，驗收標準；開發商提供設備設施清單及各承包單位、各分包單位、各設備材料供應商，各有關生產廠家的詳細通信錄；物業公司工程部與總包、分包單位、設備材料供應商，有關生產廠家建立聯系；對參加驗收的人員進行承接查驗注意事項的培訓；施工單位、設備廠家對物業公司維修、運行人員進行技術交底、系統原理、操作、維修、維護保養等培訓。使其會使用、會檢查、會保養、會排除故障；準備好通信、電話、對講機、測試工具、儀表等；施工單位提前將施工人員、保修人員名單，報總包蓋章后送物業公司秩序維護部，由秩序維護部發放出入證；驗收的實施資料驗收：承接查驗正式開始前完成資料交接、驗收。資料包括：立項文件：紅線圖、現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、綜合管網規劃圖、豎向規劃圖、綠地規劃圖和規劃說明書、環境評估報告書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、施工許可證、商品房銷售許可證、商品房準許交付使用證；施工技術資料：地質報告書、圖紙會審記錄、設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、洽商、工程合同、開、竣工報告、工程預決算分項清單、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖、重要的施工會議紀要；竣工資料：竣工備案資料（一份）、工程竣工備案驗收證書、電檢報告、消檢報告、消防工程驗收審核意見書、供暖系統驗收合格證、避雷檢測合格證、電梯檔案、電梯安全檢驗合格證、二次供水衛生許可證、疾病預防控制中心（防疫站）檢驗報告（二次供水）、供水合同（用水審批表、水費收繳合同）、供氣合同、供電合同、電費結算協議、負荷控制管理終端裝用協議、閉路電視使用協議；設備資料：中文說明書、操作規程、使用手冊、出廠文件（合格證、圖紙）、檢測報告、合同/保修單；其它：房屋質量保證文件，房屋使用說明文件，房屋銷售清單和產權資料，面積實測報告（共用部位、共用設施設備的產權情況、數量、分攤原則和分攤系數）。驗收人員按分工熟悉相關竣工圖紙；現場實物驗收：驗收小組依據驗收計劃、標準進行驗收，施工單位準備全部設備設施隨機提供的工具、鑰匙、易損易耗和必要的備品備件清單，于物業交付使用20日前完成承接查驗；在驗收過程中，檢查出未達到驗收標準和與設計要求不符的項目，進行詳細準確記錄。整改、返修對驗收發現的問題進行匯總；形成書面報告，上報物業項目總經理、開發、總包、分包單位；召集開發工程、施工單位開會確定整改、返修項目，落實責任單位和完成時間，并形成會議紀要；施工單位在會議確定的維修期限內完成維修、整改，由開發工程團隊和物業公司督促維修并驗收消項；原施工單位在物業公司發出保修通知48小時內未進行保修施工時，由設備維護部另聘施工單位維修，費用由開發從施工單位保修款中扣除。試運行承接查驗手續的辦理試運行合格后，由物業項目總經理代表物業公司在《承接查驗會簽表》上簽署意見，自簽署“同意接管”之日起生效；簽署“同意接管”的正常條件：接管項目相關的所有資料齊全、所有設備均正常運行、所有發現的問題均已處理完畢。特殊情況下，如以上條件不能具備，各方可一起約定具體交接條件，由開發、物業公司和施工單位確認；由開發、施工單位、監理公司、物業公司簽字的所有相關資料和記錄以及會議紀要、消項記錄都將作為承接查驗手續的附件。備案 辦理承接查驗手續后30日內，到當地房地產管理部門備案。7．驗收表格承接查驗會簽表交接部位：實物交接日期：年月日建設單位：施工單位：施工單位聯系人：電話：項目目錄編號項目目錄編號竣工備案資料出廠圖紙、說明書、合格證合同及開竣工報告設備設施齊備圖紙會審記錄、設計變更、洽商環境、設備清潔政府部門備案及驗收證明文件操作規程齊備隨機工具、備品備件鑰匙齊備設備設施標識、標牌清晰明確返修完成保修資料、聯系人齊備培訓完成，考核合格施工單位意見開發商意見物業公司意見□同意接管□同意代管□不同意代管、接管單位負責人簽字：單位公章單位負責人簽字：單位公章總經理簽字：單位公章日期：日期：日期：公共區域承接查驗遺留問題匯總項目名稱：檢查日期設備、設施名稱位置遺留問題簡述整改單位整改期限施工單位代表簽字：開發商代表簽字（蓋章）：監理公司代表簽字：物業公司代表簽字：年月日年月日年月日年月日公共區域消防、通風系統承接查驗檢查表（1）項目樓單元檢查人：年月日項目位置模塊箱模塊正壓送風口送風閥排煙風口防火閥排煙閥手報按鈕廣播煙感/溫感報警電話警鈴卷簾門噴淋立管室外接合器

公共區域消防、通風系統承接查驗檢查表（2）項目位置：檢查人：年月日項目位置排煙風機及基礎送、排風道正壓送風機及基礎噴淋水管噴淋頭干/濕報警裝置水流指示器壓力開關信號閥門末端試水裝置（閥門、壓力表）快速放氣閥電動閥空壓機消防水管聲光報警施工單位代表人簽字：開發代表人簽字：監理公司代表人簽字：物業公司代表人簽字：年月日年月日年月日年月日

樓層公共區域承接查驗檢查表項目樓單元檢查人:年月日項目位置層標樓地面墻面護欄天棚踢角線步行梯扶手樓梯平臺門及五金件窗及五金件燈具開關電表箱消防箱及設施安指燈其它施工單位代表人簽字：開發代表人簽字：監理公司代表人簽字：物業公司代表人簽字：年月日年月日年月日年月日屋面設備設施承接查驗檢查表項目樓單元層屋面年月日項目質量內容總數量衛生間風帽衛生間風道基礎廚房風帽廚房排風道基礎落水口避雷帶引下線通道門雨簸箕屋面瓦天窗其它問題簡述：施工單位代表簽字：日期：開發代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：園區設施承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容備注水表井及管線綠化水表井及管線雨水井及管線污水井及管線強電井及電纜弱電井及電纜消火栓井及管線消防水泵結合器圍墻及大門柵欄地燈路燈車位化糞池指示牌及路標減速帶噴水池涼亭路面及路牙小品其它問題簡述：施工單位代表簽字：日期：開發代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：樓層豎井承接查驗檢查表項目號樓單元檢查人：年月日樓層水豎井電豎井門、鎖燈標識保溫水表閥門減壓閥支架封堵門、鎖線槽封堵燈插座開關標識施工單位代表簽字：日期：開發代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：消防中心控制室承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容備注火災報警控制器手動消防啟動盤UPS聯動控制盤消防電話主機CRT廣播錄放盤功放主機地板配線地線電話空調照明插座天棚墻面、地面門窗及五金件配電箱煙感/模塊/滅火器施工單位代表簽字：日期：開發代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：電梯機房、轎箱及井道承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容備注機房曳引機及基礎地面天棚墻面門窗及五金件盤車工具控制箱配電柜排風扇、空調燈具、開關曳引繩曳引機標志及顯層標志維修電話/消防電話煙感/模塊/滅火器轎廂地面天花裝飾面顯層指示轎廂操縱箱照明及應急照明風扇廳門轎底轎頂攝像頭井道井道燈、電源插座底坑及爬梯緩沖器基礎防水導軌對重施工單位代表簽字：開發代表簽字：監理公司代表簽字：物業公司代表簽字：年月日年月日年月日年月日消防泵房設備設施承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容備注消防水泵噴淋水泵穩壓水泵水泵基礎泄水閥消防水管及保溫閥門噴淋水管干/濕式報警器閥門壓力表電接點壓力表管件水池液位控制消防弱電控制箱探測器/模塊/滅火器配線消防電話空氣壓縮機穩壓罐集水池提升泵排水管系統支、吊架水位自控照明墻面、地面、天花門窗及五金件其它施工單位代表簽字：開發商代表簽字：監理公司代表簽字：物業公司代表簽字：年月日年月日年月日年月日消防水箱承接查驗檢查表設施位置：編號：檢查項目檢查結果備注蓋板/外觀檢查口爬梯內壁浮球閥防水供水閥/排水閥出水閥自潔器通氣管溢水管環境/水質鎖液位計其它施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：人防設備設施承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容總數量送風機（電、手動）排風機排風管道過濾裝置送風管道送風口風閥土建風道警鈴微壓計水箱給水管道及保溫給水閥門排水管道系統人防門其它燈具開關墻地面、天花煙溫感/模塊問題簡述：施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：低壓配電室承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容總數量配電柜基礎橋架電纜配電柜開關電源線及小母排儀表指示燈二次回路開關接地線二次回路配線三相電度表絕緣墊支、吊架電話插座消防電話照明空調、通風墻面、地面、天花門窗及五金件模塊/煙感/滅火器氣體滅火施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：水泵機房承接查驗檢查表設備位置：編號：設備系統檢查項目檢查結果備注系統/設備加壓泵供水泵隔膜式氣壓罐消毒器水箱（包括水箱蓋、液位計）管道配件管道及保溫閘閥、蝶閥管道支承架軟接頭止回閥壓力表控制/供電控制柜變頻器接線標識機房設施地漏照明照明開關煙感/模塊墻面、地面、屋頂機房門機房門標識滅火器運轉試驗及測試風機運轉試驗(就地開關)單機調試報告(工作性能測試檢定)電動機絕緣試驗其它施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：地下車庫設備設施承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容數量燈（包括安指燈）送風口送風道風閥誘導器電纜橋架車位車位欄桿行車導向標志交通標志崗亭排水溝、雨箅子入口欄桿防撞裝置防雨罩地漏支吊架門管道保溫、標識地坪取水點墻壁其它施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：室外承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容數量外墻護欄風井百葉雨水管雨棚采光井自行車坡道臺階單元門門廳玻璃盲道垃圾筒施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：給水管承接查驗檢查表設施位置：編號檢查項目檢查結果備注地點外觀連接口漏水支架閥門標識保溫其它施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：污水井承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容集水池提升泵軌道壓力表耦合器井蓋液位開關閥門單流閥減震喉整定值運行電流電機額定電流手動運行自動運行配電箱施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：公共衛生間承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容便池小便池感應器水管閥門腳踏閥隔板門窗燈開關面盆水龍頭地漏墩布池排風機地面墻面天花施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：化糞池承接查驗檢查表號樓位置：編號項目檢查結果備注位置規格尺寸進水口隔渣墻排水口井口、井蓋糞泵環境施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：消火栓承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日樓層/車位箱體/門鎖玻璃消火栓按鈕閥門減壓銅板自救盤小槍頭水龍帶大槍頭槍頭托架水龍帶接口滅火器施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：配電箱、柜承接查驗檢查表項目：位置：檢查人：年月日項目質量內容箱體/鎖互投開關接觸器繼電器/模塊熱繼電器轉換開關按鈕接線開關指示燈互感器電度表軟啟動器接線端子導線橋架變頻器液晶屏電流表電壓表標識圖紙施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司代表簽字：日期：門禁可視對講系統承接查驗檢查表項目：檢查人：年月日位置IC卡管理計算機分配器對講主機門口機網聯網絡接口電源箱電磁鎖施工單位代表簽字：日期：開發工商代表簽字：日期：監理公司代表簽字：日期：物業公司工程部代表簽字：日期：物業公司秩序維護代表簽字：日期：