PAGE目錄TOC\o"1-6"\h\z第一章 市場研判 3一、 重慶房地產市場發展總態勢 3（一） 回溯過去 3（二） 展望未來 4（三） 冷靜反思 4二、 南岸區房地產市場現狀及走勢預測 5（一） 對南岸區房地產市場現狀及特征的研判 5（二） 南岸區房地產市場的前景展望及走勢預測 6三、 項目競爭環境分析 7（一） 區域外競爭環境研究 7（二） 區域內競爭環境研究 10（三） 市場機會點分析 13第二章 項目SWOT分析 15一、 優勢（S） 15二、 劣勢（W） 15三、 機會（O） 15四、 挑戰（T） 16第三章 項目定位 17一、 形象檔次定位 17二、 產品定位及依據 18（一） 定位依據 18（二） 產品定位 18三、 目標市場定位 19（一） 主力市場——居家人士（60%） 19（二） 輔助市場——商務辦公（20%） 20（三） 潛在市場——投資人士(20%) 20四、 價格定位 20（一） 定價原則 20（二） 價格制定 21五、 付款方式定位 22第四章 規劃建議 23一、 項目規劃構想的依據及指導思想 23（一） 規劃依據 23（二） 指導思想 23（三） 總體規劃應考慮的原則 23二、 建筑產品規劃建議 23（一） 總體規劃 23（二） 建筑風格 24（三） 戶型建議及配比 25（四） 建筑配置的說明 25三、 交房標準建議 27（一） 公共部分設施及裝修標準 27（二） 商務公寓（清水房）設施及裝修標準 27四、 物業管理服務建議 28第五章 營銷推廣 29一、 銷售時機選擇 29二、 項目“賣點”整合分析 29三、 營銷組合 29（一） 蓄集能量階段： 29（二） 內部認購階段： 30（三） 新盤推出階段 30（四） 平穩推廣階段 30（五） 銷售后期階段 30四、 促銷策略 31（一） 承諾制銷售策略 31（二） 異地賣場設置策略 31（三） 網絡銷售策略 31（四） 房地產交易會推廣策略 31五、 價格策略 31六、 項目包裝 32七、 廣告推廣 32（一） 廣告宣傳的基本原則 32（二） 廣告效應分析 32（三） 廣告宣傳的主題 32（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 33（五） 實施監控與效果評估 33八、 營銷費用預算 33市場研判本章著重對重慶市房地產市場和項目區域市場進行了較為全面的市場研判，為項目的全面定位提出詳實的依據。重慶房地產市場發展總態勢回溯過去1997年3月14日，重慶成為中國第四個直轄市。經過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農村共同發展的政治、經濟新格局基本形成。直轄和西部大開發為重慶提供了廣闊的發展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經濟發展帶來了巨大的動力。目前，重慶經濟發展總趨勢良好，呈現持續上升趨勢，有力地推動了房地產市場的發展。自1997年以來，重慶市房地產開發呈現跳躍式增長態勢：房地產投資以每年上升30億元的速度增長，年平均增長速度達27.4%；1998年重慶市住宅施工面積首次突破1000萬平方米，到2000年住宅施工面積達1896萬平方米，接近2000萬平方米大關，增幅達到24.7%；2001年重慶市房地產開發更是呈現出火熱的狀況，保持高速增長態勢：全市房地產開發呈現穩步增長態勢去年前三季度，全市房地產開發施工面積達2619.59萬㎡，同比增長28.3%。其中，新開工面積達871.73萬㎡，同比增長46%；住宅施工面積增長39.7%，高出施工總量增幅11.4個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業營業用房分別下降或小幅增長。商品房呈現供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產開發呈現供銷兩旺，雙雙走高，出現消化市場存量的大好形勢：一方面是開發企業越來越注重市場需求，開發產品適銷對路，全市商品房空置總量呈現下降趨勢。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至380.02萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業則有著不同程度的上升），較去年末下降10%。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區商品房銷售面積就達505.13萬㎡，同比增長36.5%，金額112.54億元，同比增長40.4%。商品房銷售總量大于竣工總量，多212.6萬㎡。在投資增長、施工面積擴大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發投資增大全市前三季度，在經歷1999年、2000年連續兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現強勁反彈，全市購置土地面積206.93萬㎡，同比增長41.1%，比去年同期增速上升49.4%。完成開發土地面積148.16萬㎡，增長45.8%。土地開發投資額達7.4億元，增長10%。展望未來從最近幾年房地產及商品住宅的開發投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產市場處于一個蓬勃發展時期或者說是第二輪熱潮期。房地產業總體發展態勢良好，發展前景看好：首先，重慶整體宏觀經濟形勢走好。2001年全市GDP增長9%；財政金融形勢看好，財政收入增長20%多，金融貸款余額增長11%，而存款增長17%，存貸差約300億，房地產有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長7%。其次，重慶未來的城市發展前景遼闊。據第五次全國人口普查公布，截止2000年11月1日，全市總人口3090萬人，其中城鎮居民1023萬人，全市城鎮化率33%，低于全國平均水平。根據預測，未來10年，按6‰的人口平均自然增長率和1.5%的城鎮化增長率估計，到2010年末，全市總人口將達到3281萬人，其中城鎮人口將為1509萬人，城鎮化率達到46%。按國家建設部提出的2010年人均居住面積達到14㎡的住房發展目標估算，重慶市現有1023萬城鎮人口因其9.6㎡的現狀人均居住標準較低而在未來10年內將新增4501萬㎡的住房需求，此外，10年中因新增486萬城鎮人口也將形成6804萬㎡的住房需求。因此，在未來10年內，重慶市因城鎮化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬㎡以上，按主城區城鎮人口占全市城鎮總人口比重估計，主城區新增住宅需求總量則每年約為500萬㎡左右。第三，重慶房地產業看好還在于正在加緊進行以交通為中心的基礎設施建設。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有7條鐵路和6條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外，“8小時重慶”以及“半小時主城區”工程都將極大地促進居住條件的改善。冷靜反思市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。統計資料數據顯示：重慶市房地產市場每年的商品房成交面積和成交金額節節攀升，“錢途”一片光明。去年秋季房交會又創成交金額34.2億元歷史新高，這將進一步刺激開發投資商的投資欲望。當我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費市場在拓展，有潛力可挖），而開發量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續下滑，從98、99年的85%、83%，跌至2000年的79%。同時，商品房空置量每年以平均25%的速度上升！進入2002年，醞釀已久的外地房地產巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產，加上海外房地產巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。誠然，海內外房地產巨頭兵臨城下，將會提升整個地產市場的品質，但對當前活躍于市場的開發商來說，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業做大做強，開發商就應著眼于未來啟動長線戰略，進行人才儲備和土地儲備。在知識經濟時代，最重要的是人才，最關鍵的是資金融通。而對房地產企業而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。南岸區房地產市場現狀及走勢預測對南岸區房地產市場現狀及特征的研判市場現狀土地供應數量2001年上半年南岸區房地產開發項目土地供應情況表：受讓單位地塊位置年限用地性質總面積（㎡）重慶彩瑞商貿有限公司南岸區黃桷埡聯合村50餐飲娛樂7887吳琪毅南岸區長生橋鎮涼風村501333重慶南岸區長虹汽車配件廠南岸區南坪瑪瑙溪131-2號50工業3068重慶自力房地產開發有限公司南岸區黃桷埡鎮新力村50商業住宅6500王遠賢黃桷埡鎮龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂2310陳素英南岸區黃桷埡鎮龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂1595周勛華南岸區黃桷埡勞動社50餐飲娛樂957重慶制鉗廠南岸四公里廣黔路70號50工業25695合計49345從以上土地供應情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區旅游資源——南山的優勢凸顯，這必將進一步強化“吃在南岸”的服務業規模經營優勢。商品房預售數量2001年2季度，南岸區發放商品房預售許可證的項目有：四海花園四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區等項目，預售總面積近25萬平方米，較其它地區而言，其市場競爭壓力相對較大。商品房成交數量2001年2季度，南岸區商品房成交1935套，成交面積245589.3m2，成交金額50106.64萬元，銷售態勢喜人。在去年秋季房交會上，南岸區更是力拔頭籌：據統計，南岸房交會分會場共有8.89萬人次參加展會，成交金額達27.637億元，其中，房屋成交額為5.077億元，顯示出“住在南岸房價水平及其變化2001年2季度南岸區住宅平均銷售價格為1688.75元/㎡（經濟技術開發區1969.78元/㎡），商業用房銷售均價為2909.35元/㎡（經濟技術開發區2514.99元/㎡），與整個重慶主城區房價相比，無論住宅還是商業用房都存在一定的差距，說明南岸區房地產市場有著巨大的發展潛力，同時亦在一定程度上說明區域購買力不強。市場特征南岸區自2000年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現以下三大特征：樓盤品質全面提升南岸區開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽·騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破2000元/m2，這些個案的出現表明了南岸區的房地產住宅市場在政府的強勢引導下邁上了一個新的臺階，同時也對南岸區住宅市場的發展起到引導和推動作用。投資環境日益完善南岸房地產市場的發展依賴于基礎設施、投資環境、政策的進一步完善，對此南岸區政府與開發商已達成共識，所以在項目選址、規劃設計、政策導向等方面都有了很大的改進，這些都將成為南岸區房地產持續發展的重要支撐點。區域競爭日趨激烈、產品結構日趨合理近年來，南岸區房地產中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產高檔市場競爭的序幕。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規劃、規范運作、政府引導），從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理），市場細分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體）。南岸區房地產市場的前景展望及走勢預測前景展望南岸區是重慶市規劃的商貿副中心，全區以經貿、金融和旅游為主的第三產業比較發達。值得一提是，中國西南地區唯一的國家級經濟技術開發區位于南岸區境內。目前，已建成綜合商貿區、回龍工業區、電子工業區、丹桂工業區，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產業。經濟技術開發區在新世紀的第一個十年計劃已啟動：在繼續抓好和完成南坪地區9.6平方公里開發的同時，努力搞好拓展新區的開發建設工作。力爭到2010年實際利用外資達15億美元，國內生產總值、工業總產值、稅收入庫年均增長15%以上，分別達到100億、300億、24億，高新技術產品產值比重達到45%以上，科技進步對經濟增長的貢獻率達到65%左右。毫無疑問，隨著我國入世和國家政策進一步向中西部傾斜以及經濟技術開發區的投資環境逐漸完善，勢必有大批的國內外企業涌入經濟技術開發區。國內外高新技術企業的大量涌入，必然會增大對工業廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業及駐華機構會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內居住，這會擴大中高檔住房的需求?？梢灶A見，在隨后的10年里，南岸區必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點區域。走勢預測在新近出爐的，由重慶市規劃局、重慶規劃設計研究院、城市綜合交通研究所聯合所作的重慶市“半小時主城”規劃匯報提綱中，菜園壩復線大橋的修建規劃得到了確認：時間２００３年。路橋，對南岸區的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區域經濟騰飛的絆腳石。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區與南岸區可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠。菜園壩復線大橋，最直接的效應就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此從更高的角度分析，整個南岸區在外區人頭腦中的心理距離將會大大縮短。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區的房價上揚！石門大橋成了沙區和北部新城的紐帶！輕軌的規劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區域行為更為增多！南方上格林90位的業主來自渝中區是很好的例子！此外，南岸區在近年來與江北區的比較當中，無論商貿還是居家，南岸均已占據壓倒性優勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創展等地產巨子到南岸區“安營扎寨”就是明證。因此我們可以大膽預測：在不遠的將來，南岸區在重慶將扮演至關重要的角色，南岸將成為重慶房地產開發最炙熱的區域。項目競爭環境分析區域外競爭環境研究對本項目而言，很大程度是與渝中區爭奪客戶資源，其成敗的關鍵在于如何引導以改變潛在客戶群落戶渝中區的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節”的新生代；當然，江北區的間接競爭對渝中區客戶資源的分流作用也不容忽視。渝中區總體特征物業集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態，渝中區的物業多集中在傳統的商業中心的周圍。以重慶市的傳統商業中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務、體育、交通中心商圈周邊，物業分布較為密集；江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發展了道路建設，尤其是濱江路的建設，從而為房地產業的發展又開拓了一條戰線，“江景房”的概念一直炒到現在；大多物業為單體樓：渝中區現有物業大多為單體住宅，它們缺少配套和綠化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準備，同時也有較高的投資回報價值。樓盤要素統計物業的規模及類型：渝中區的物業規模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區的房地產也涌現了一批品質好、配套好、有特色的都市區產品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創造渝中區房價之最的地王·名仕閣；同時以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區類住宅也以其高品質、合理規劃和良好的配套與綠化進入市場，并很快成為領導渝中區住宅市場的先鋒；由于現有的都市空間已很難再作出較大規模的規劃，所以渝中區住宅市場將以城市改造為主，走小規模的開發并結合市場需求做有特色的產品將是渝中區住宅發展在未來一段時間內的主導；戶型面積設定：目前渝中區的住宅戶型設計以一室一廳（60平方米）和三室兩廳（130平方米）為主導；三室兩廳面積在130平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區型住宅中，以及目前渝中區房地產市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補充的形式（約占10%的比例）大量出現在各個樓盤中；而60平方米左右的一室一廳設計所考慮的因素主要和個案所在區位密切相關，處于中心地段的物業相對較偏遠的物業在面積上一般會有所控制，主要出發點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了38平方米，并且在規劃、配套和管理服務方面做得相當完善，渝中區便利的交通條件和一應俱全的生活設施是短時間內其它地區無可比擬的優勢；價格(渝中區以各片區樓盤均價計算:)片區解放碑片區上清寺-兩路口片區大坪片區住宅均價(元/㎡)350025002000目前渝中區的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在3500元/m2，最高單價達到了7000元/m2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區域的商住樓和住宅小區，它們的價位在2000-3000元之間，之所以與解放碑的價格差有1000元左右，最主要的原因是區位的價差。這類樓盤由于價格和居住環境的關系，受到鄰近區域，尤其是江北區樓盤的沖擊較大。個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通·云鼎國際商務公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王·名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。地王·名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131-228m2，全是以大戶型為主，但現在銷售天倫華苑也是以大戶型為主（131m2以上），目前銷售率已達70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價5000元/m2要便宜1200元/m2；二是因為其戶型設計較好，面積控制出色，細部設計人性化；三是由于其商場運作成功巴渝世家銷售持續穩定，平均每個月銷售金額達到600萬，其賣點是：封閉花園小區，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設計差。恒通·云鼎國際商務公寓更是嗅出解放碑的市場氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年11月6日開盤至今，吸引了大量的白領人士、中產階層人士和投資者。銷售狀況良好，目前銷售率直逼70%?？傮w評價渝中區具有便利的交通條件和完善的商業、生活配套設施，使該區域的樓盤檔次定位一般較高，由此導致住宅總價過高，從而與目前重慶市民的購買力水平脫節。目前區域內除一些產品定位準確，樓盤個性突出的物業銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進展緩慢。因此對本項目而言，渝中區雖有明顯區位優勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優勢對其仍具有較強的吸引力。江北區江北區房地產起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區開發已具規模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強了江北區房地產的競爭優勢，特別是小區型的住宅其輻射力可以達到主城各區。但也就因為其房地產開發時間較早，政府規劃不力，市政配套設施未跟上房地產開發速度。因此對渝中區的廣大客戶而言，解放碑附近物業價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關門、新世紀進退兩難的尷尬、現代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優勢更加突出。因此我司認為江北區對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。區域內競爭環境研究總體特征開發企業本地化，開發水準參差不齊：但近期已有市內知名開發企業和外資開發企業在南岸區投資開發大規模物業，而且還有較多開發企業在南岸區圈地等待時機上市，這些有實力的開發企業的進駐將有力的推動南岸區整體開發水平；上市樓盤體量偏小：目前市場上供應樓盤多集中在10萬平方米以下的規模，以小區型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發規模大于25萬平方米的物業已在南岸區出現，并且占到一定的比例，南岸區房地產市場開始向大規模開發的發展勢頭強勁；物業以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業的進駐，南岸區房地產市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細分化趨勢明顯；二房、三房面積趨?。?1-100平方米的二房和101-140平方米的三房的供應是市場的主流，一房比例較少，但60-80平方米的小二房和101-120平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發商在目標客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。樓盤要素統計開發商：南岸區現有各樓盤的開發商多數為本地企業，并且開發經驗豐富的為數不多。較有實力的開發企業主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創展具有外資背景；知名開發企業的進駐對提高南岸區房地產市場的整體開發水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發企業形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。物業類型：（定義：多于2棟以上的樓盤為小區型物業，少于2棟（含2棟）為單體型物業）。評述：目前南岸區主要樓盤按物業類型分類有小區型物業25個，單體樓11個，小區型物業占了近七成的比例；南岸區由于地形較平坦且可供開發的土地資源較多，未來開發更多小區型物業的空間較大。建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業的供應棟數統計得來）。評述：南岸區樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業有四海花園、溯源居、靜丹苑3個；純小高層物業有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣5個；單體樓全部為高層物業，純高層的小區型物業有南坪商業城、金色家園2個；物業建筑類型的多樣化趨勢反映了開發商在物業定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。上市時間：（注：以本次報告劃定的36個項目為統計對象）。上市時間2000年6月以前2000年7-12月2001年1-6月2001年7-12月尚未開盤樓盤個數786510評述：從以上數據可以看出南岸區樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2001年內開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發售的樓盤占近三成的比重，預示著今年上半年可能將會出現較大的供應量，南岸區樓市2002年的競爭將更趨激烈。價格：（注：以價格已公開的30個樓盤作為統計對象，并根據南岸區的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）均價（元／㎡）＜1500（含1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數量5101041檔次低檔中低檔中檔中高檔高檔評述：南岸區樓盤均價主要集中在1500-2100元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出1501-1800元/㎡和1801-2100元/㎡的物業所占比例相當，說明這兩個價格段的物業的競爭是最為激烈的。房型：（注：以目前在售及已內部認購樓盤為統計對象）。

評述：目前南岸區樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應；一房所占的比例最小，表明目前南岸區市場上一房的小戶型供應量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有19.5%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比：評述：81-100平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，60-80平方米的小二房較101-120平方米三房面積配比：評述：101-140平方米的三房是主力，供應量合計占近九成的比例；101-120平方米的小三房和121-140平方米物管公司評述：南岸區近七成的樓盤選擇自行進行物業管理，聘請其它專業物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區開發商的物管理念還未達到相應的高度，其物管水平也有待進一步提高。有近二成的樓盤采取聘請國內知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。個案分析樓盤名稱騎龍山莊海棠曉月青青佳苑陽光華庭貝迪龍庭江南明珠知音閣樓盤地址南坪西路南坪東路南湖路南坪福利社南坪惠工路南坪南路19號南坪東路7號交通條件交通條件較差公交網絡交通便利目前交通條件較差公交網絡交通便利交通便利交通比較方便交通環境優越周邊配套周邊生活配套不完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套極盡完善生活配套完善生活配套完善公共設施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學、商業中心、會所社區溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態園林、底層私家花園，、水景、游泳池會所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業管理/顧問深萬科自行管理景洲物業錦繡山莊顧問貝迪物業自行管理渝海物管占地面積（萬㎡）6.533.354.93約4萬(一期)0.4890.4420.16建筑面積(萬㎡)13.578011.981055.23.2規劃形態小區小區小區小區單體單體單體容積率2.092.82.52.710.2512.3220綠化率40%(綠地率)60%60%56.30%31%規劃戶數900多戶2000多戶857戶一期400多戶120多戶194356交房期2002年3月一期現房二期2002年12月一期現房一期現房現房現房2003年3月得房率87%82%83%91.02%83%86%76%最低價1700元/㎡1800元/㎡1860元/㎡1800元/㎡1800元/㎡1780元/㎡1580元/㎡平均價(元/㎡)多層1950220021002000190019501800付款方式一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性8.8折；銀行提供7成20年按揭(9.0折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)總體比較分析規模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽·騎龍山莊其次。容積率：小區容積率以泰正花園最高達4.1，金陽·騎龍山莊最低為2.09;單體樓容積率知音閣已接近20。綠化率：綠化率海棠曉月最高為60%，金陽·騎龍山莊為40%(統計量為綠地率)。價格：從價格來看，小區高于單體樓，均價在1800-2200元/㎡，付款方式：一次性付款基本為9.5折，銀行提供7成20年按揭。環境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區位、市政配套和交通條件較好，金陽·騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認為本項目周邊最大的競爭對手應是擬建中的天龍廣場和世紀名苑。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年10月18日竣工；二期工程（高級商住樓及73層超高層酒店）擬定2004年12月30日竣工。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優勢，檔次、質素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區占地230畝，總建筑面積50萬平方米，小區配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學、運動場），定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區配套和綠化環境，又享受都市中心的繁華，對本項目潛在客戶的分流不容忽視。市場機會點分析政策大力支持房地產業南岸區政府大力支持南岸區房地產業的發展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區的整體形象。本項目作為區域標志性建筑，順勢推出必將得到政府的有力支持和相關政策的優惠。市政配套設施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區，極大地改善了南坪的生活環境；商業步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區商業氛圍更為濃厚，這使南岸區整體配套設施更為完善，增加了本區域的居住吸引力。而規劃中的菜園壩復線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區到渝中區、江北區更為便捷。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區。成熟商圈有利于商務辦公本項目地處南岸商圈核心位置，經濟技術開發區、南岸區的遠景規劃及毗鄰渝中半島，將使本項目的“CBD商務公寓”定位得到有力支撐。高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區房地產市場逐漸升溫，價格、開發量、銷售量都不斷攀升，并出現了綜合素質較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區的房產品質和形象有了極大的提高。但轉盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務完善的商務公寓還沒有，本項目搶占了這一市場空白點。挖掘細分市場潛力大南岸區房地產市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-100平方米（35%）為主力戶型，經濟實用總價低，具有競爭優勢?！敖鑴荻谩蹦习秴^的樓盤宣傳力度較大，而且優質樓盤也頗有“獨領風騷”的氣勢，已吸引了渝中區、九龍坡區、江北區的不少購房人，置業的地域化觀念正在打破，為本項目“借勢而用”創造條件?！扒赏趬δ_”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準客戶吸納入本項目。項目SWOT分析本章旨在分析項目的優勢和劣勢，找出市場的相對唯一性，為我們的定位和營銷策略提供有力的依據，供營銷揚長避短，吸引客戶。優勢（S）位于南坪商圈中心位置及商業步行街二期工程環繞本項目，區位有絕對優勢。交通非常方便，公交網線可通達全市各區域。項目規模較大，便于規模經營和集約經營。西南標志性建筑，輻射范圍廣。完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。周邊幾乎無上檔次、服務完善的商務公寓。裙樓的成功銷售及經營，將為公寓帶來大量潛在客戶。與渝中區比較而言，價位具有絕對優勢。卓越的智能化系統。開發商的實力和品牌吸引力。劣勢（W）作為服務性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。作為寫字樓，周邊低擋次、廉價的競爭樓盤有較大的分流作用。作為住宅，價格、綠化環境與經濟技術開發區住宅小區相比，競爭優勢不明顯。項目的北面受地勢限制，人氣較差。區域購買力水平不高。機會（O）區內的經濟技術開發區將吸引大量的外資企業涌入，勢必拉動對寫字樓、商務公寓的需求。鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復線橋的擬建，正逐步改善南岸區的交通環境，拉近了與九龍坡區、渝中區及江北區的距離，將有效吸引更多的人群來置業。步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。經濟的發展，大量的企業入駐經濟技術開發區，勢必增加就業機會，將會提高區域購買力水平。挑戰（T）整個重慶市寫字樓市場低迷，供大于求，有效需求不足。怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢，如何引導CBD南移，將決定本項目的成敗。項目周邊規劃在建和擬建樓盤，其中包括小區樓盤，將給本項目帶來較大挑戰。項目定位通過前二章分析研判，本章結合本項目所處區域，進行切合實際的、全面而系統的定位。形象檔次定位鑒于本項目的地理位置和區域市場特征，考慮中低檔樓盤同質化競爭激烈，并結合商業物業的定位，建議本項目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產項目形象與企業品牌有機的結合。（一）項目名稱定位項目名稱總體貫徹CBD商務公寓的思路，我司綜合考慮后，推薦以下幾個名稱供貴公司參考：正揚·天辰華府項目定位為區域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。正揚·天賦之都喻指上蒼賦予的都市，為知識密集型企事業單位、人中俊杰傾情打造的CBD都市樂園。正揚·陽光國際城陽光：意指正揚集團及入住業主的事業正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規模大、檔次高，其業主將是來自五湖四海的各界俊杰。（二）項目品牌的塑造現代企業無論生產什么產品，都在致力于培養對其產品的“追隨者”，從而實現“只認企業品牌而不看產品”的銷售最高境界。如萬科的物業在公眾心目中是“免檢”的產品，即便價格高出同區域其它樓盤30%，仍然暢銷不止。這是萬科從1990年至1997年這七年中艱苦培育的企業品牌發揮的作用。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發公司。本項目品牌的建立，須有一個由表及里的過程，最終目的是塑造項目及貴公司的品牌，即建立了發展商的無形資產，為企業培養一大批“追隨者”。建立統一的識別系統（VISUALIDENTITY）VI識別系統需專業公司設計標識方案，并確定標識的標準色、標準字以及標識的演變形式，交與正揚集團存檔，以便統一應用。本項目的售樓書、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統一的設計。建立統一的信息傳達系統（OUTPUTIDENTITY）即嚴格按有系統性的廣告推廣計劃實施。品牌效應的形成通過告知手段建立本項目的知名度，然后通過優質服務和產品優勢建立本項目的美譽度，再通過堅持不懈的優質服務、產品信譽和公司信譽達到本項目的忠誠度。產品定位及依據定位依據市場機會點分析詳見第一章熱銷樓盤的借鑒最先以酒店式管理面市的時代天驕成為重慶樓市的亮點；開盤不久的恒通·云鼎國際公寓以小戶型（最大127.19㎡）填補渝中區的市場空白，銷售率直逼70%；女人廣場的成功運作，帶動天倫華苑（大戶型）的暢銷；提出酒店式商務公寓概念的帝豪名都（面積在58-168㎡之間，配套服務齊全）“走”得很俏。新經濟、入世等題材為重慶市寫字樓的開發帶來了新的契機隨著中國加入WTO，中國加入全球經濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業，如電信、金融、保險業等。因此跨國公司進駐中國市場，搶占灘頭陣地已是大勢所趨，毫無疑問對寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求量會越來越大。重慶市作為中國的第四個直轄市、西部大發展的龍頭重鎮，對大量的外資企業具有很大吸引力。而擁有“地利”（經濟開發區位于境內、緊臨渝中半島）、“人和”（經濟開發區的優惠政策、南岸區政府服務至上的務實態度）的南坪將成為其首選。同時，國內公司經濟實力的增強，許多實力雄厚的企業也開始注重樹立公司品牌和企業形象，辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。此外，第三產業的繁榮，私營企業比例的增大和服務性智力密集型企業的增多，會加大對寫字樓的需求，促進對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐?，F有商務公寓的“缺陷”最近，我司對重慶商務公寓市場進行了專題調查（走訪式、電話咨詢、座談會等），結果發現入駐這些商務公寓的客戶中有近45％對現駐的商務公寓不滿意。這樣的調查結果令人堪憂。調查發現，這些不滿意主要集中于三個方面，即電梯數量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。產品定位根據上述定位依據的分析，結合市場研判的結論，我們建議本項目產品總體定位為：一個傲居都市繁華中心的城市CBD商務公寓。CBD（CentralBusinessDistrict）－－中央商務區，是指大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務等配套設施的城市中綜合經濟活動的核心地區。CBD起源于二十世紀20年代的經濟發達國家，并形成了不同的發展模式，如：高強度開發戰略——紐約曼哈頓，軸線發展戰略——巴黎德方斯，自由企業區戰略——倫敦道克蘭，多核心城市結構發展戰略——東京。雖然重慶人公認其CBD在解放碑，但南岸區作為重慶主城區的重要組團和南大門，是重慶規劃建設的金融、經貿中心和風景旅游重點區。根據南岸區的遠景規劃，以南坪轉盤為中心的商業圈將成為一個數字化、綠色的、可持續發展的、集辦公、文化、娛樂、居住等多功能為一體的綜合商務區，這就是本項目定位CBD商務公寓的先決條件。由于考慮市場容量和為降低投資風險，本項目CBD商務公寓其功能涵蓋純寫字樓、服務式公寓（面向短期出差、有住房預算的跨國公司及國內集團公司的高層管理人員）、商住公寓（具備小型家庭辦公的優勢而將占據一定的市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務辦公”為輔。目標市場定位主力市場——居家人士（60%）本項目定位為CBD商務公寓，其目標客戶群主要鎖定居家人士。引導兩個概念：在CBD安個家——工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式的服務——省心、省時，全面提升您的生活質量。區域內成功人士。如私營企業老板、大型集團CEO及職業經理人等，商務服務中心將為他們的業務洽談、商務辦公提供極大便利，區域標志性建筑更彰顯其尊貴身份。這類客戶群將消化掉本項目的所有躍層和部分大戶型。區域內高級白領。如從事證券、金融、投資、咨詢、IT行業等高薪人士，他們一般追求高質量、快節奏的生活方式，CBD商務公寓正為其量身打造。這類群體將是本項目一室一廳和二室二廳的主力軍。區域內經商人士。在南坪商圈內經商戶，特別是在本項目商業物業內的經商者，將是本項目三室二廳的主要潛在客戶。區域內集團購買戶。如南坪附近有實力的集團公司、經濟技術開發區內的外資企業都有集團購買的傾向。渝中半島的新生代。如部分“母城情節”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業的外來一族，他們都是購房群體中的生力軍，但經濟實力又不能承受渝中區的房價，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價格和完善服務，本項目將是他們的首選。另類市場。這類市場是指購房出于某種特殊的目的，如我司在代理時代天驕酒店公寓期間，經我司成交的1700萬交易金額中，為女士購房的約占五成。因此我們估計此群體將占購買總數的5%。輔助市場——商務辦公（20%）從2000年開始，幾乎所有的國內銀行都已入駐重慶開設分支機構，這一訊息說明了資金進入重慶的速度已比以前加快。入世的利好及西部大開發的契機，預計在今后2-3年將有許多國內外大機構進入重慶，這些機構的進入首先就是解決在哪里辦公的問題，而且他們普遍會選擇中、高檔寫字樓/商務公寓。但他們大多需求的是現房，所以本項目應加快開發進度，盡早切入市場。國內外大機構的辦公樓。經濟技術開發區內投資商的駐渝辦事處。國內外小型企事業單位的商住樓。潛在市場——投資人士(20%)本項目地處南坪商圈核心位置，商業氛圍濃厚，各種機構繁多，商務辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。所以，本項目極具投資價值，升值潛力大。區域內投資人士。如區域內的政府機關公務員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選擇地段較好的物業進行置業投資。區域外投資人士。如渝中區、九龍坡區及巴南區的二次置業投資者，他們看好本項目的升值潛力。重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。重慶市的涪陵、萬州等地直轄前就是具有相當規模的地級市，尤其涪陵地區目前已有5家上市公司，地方經濟發展有較高水平。直轄后與重慶主城區的經濟聯系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿集散地，近幾年發展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%的購買數。價格定位定價原則我們通過對目前渝中區和南岸區主要樓盤的調查分析和本項目目標市場的研究，以及對房市走向的預測，認為本項目價格體系擬定首先應遵循以下原則：入市關注原則入市價格應有一定的吸引力。隆重推出“CBD商務公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢”。目前南岸區還沒有出現真正的標志性建筑，開盤入市時以西南標志性建筑和星級物管來吸引潛在客戶，聚集人氣。低開高走原則將入市價定在具有競爭力的格調上，讓先期入市的買家有物業升值的感受，即低開高走的價格更容易形成口碑，吸引客戶成交。優劣檔次拉開原則制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優、良、中、差排位，根據其相應的價值比制定出對應的價格。價格制定商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。出售物業多采用成本法和市場比較法，而出租物業常用市場比較法和收益還原法。本項目定位為CBD商務公寓，可售可租。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價格。市場比較法定價◆計算公式P=∑PiWiPi=Qi∏(100/影響因素)P——本項目比準價格Pi——可比項目修正價格Qi——可比項目的價格Wi——賦予的權重◆計算結果在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數對價格進行調整，計算出本項目的比準價格為1996元/㎡?？杀软椖烤鶅r區位環境配套交通戶型PiWi江南明珠1900971001001039919200.4知音閣18009995979510220360.35星宇花園210099102103999920600.25收益還原法定價計算公式P=A/IP——本項目收益價格A——年租金純收益I——還原利率計算結果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率5.85%再加上3%的風險利率。關于租金的取值，我們參考了金臺大廈（30元/㎡含裝修）、臺灣花園（12-16元/㎡）、昌龍商務大廈（16元/㎡）、福天大廈（20元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅費因素，以16元/㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為2169元/㎡。綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準價格賦予0.9的權重值，而收益價格取0.1的權重值，計算出本項目的售價為2013元/㎡。通過價格分析，結合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為2000元/m2。提示：真正的價位體系制定，必須在規劃設計、戶型設計、環境設計等完成之后并針對當時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。付款方式定位付款方式的設計旨在最大程度地調動購買者和擴大購買者層面，為體現“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執行報告予以詳細說明。規劃建議做什么樣的產品？才能符合目標客戶群體，是本項目必須回答的問題。本章根據前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規劃，戶型配比等構想和建議。項目規劃構想的依據及指導思想規劃依據1、本案的市場研究結論。2、政府對該地塊的規劃及約束。3、該地塊的地質初步勘察。4、地塊的地形條件。指導思想1、注重大區域市場需求。2、關注產品生態環保。3、突出產品規劃創新。4、強調經濟效益和社會效益的協調統一。總體規劃應考慮的原則最大使用效率原則。最大經濟效益原則。最低市場風險原則。最完美形象的原則（在上述前提下）。建筑產品規劃建議總體規劃1、方案一：由2幢25層高層構成，布置在臨南坪北路主干道一側，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應，大樓氣勢恢弘，定能成為區域標志性建筑?！羲峭队盀榉秸矫妫瑢Ξa品戶型設計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值。◆有利于本項目現代建筑風格設計的最佳效果發揮。◆天橋的利用建議在18層左右，長度控制在30米左右，需專業論證。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋將南北塔樓有機的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現了現代建筑風格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上。◆兩座塔樓相對獨立，產品戶型的采光、通風較好。◆此方案建設難度較大，可能出現成本較高現象。2、方案二：由2幢25層高層構成，兩座塔樓相錯配置在北端，分A、B座，主要理由如下：其理由是：◆布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應?！裘娣e利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態花園利用率較高?！艚ㄖ后w集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標志性建筑?！舫杀鞠鄬^低?！舢a品戶型可能出現局部“死角”現象，即采光差、通風不好等?！艨赡軐θ箻侵袕d產生影響。綜合上述兩個方案，根據我們的經驗，結合對重慶及至西部地區市場敏感，我們建議取方案一，此方案應與設計院溝通后，由設計院拿出具體設計方案。建筑風格我們認為本項目在總體上應體現：現代建筑風格要求外墻簡潔、明快、富有現代時尚感，講求現代流線美，表現出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應，強調與城市風格有機聯系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。前衛屋頂造型屋頂部分可進行標新立異的造型，應體現現代建筑風格，與大樓有機的結合，屋頂造型主題可以企業文化為主題、也可以城市文化為主題等。外墻色調由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。戶型建議及配比戶型比例及面積控制根據我司對南岸區房地產市場的調查后發現：目前南岸區無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛和三室二廳雙衛戶型為主，其中二室二廳面積為81-120m2占到67.9%，三室二廳雙衛面積為101-140m2占87.5%，面積為141-160m2有11.6%，戶型建筑面積主臥（經理室）次臥（經理室）兒童房（經理室）客廳開間客廳面積（公共辦公區域）配比一室一廳單衛40-6015————3.91830%二室二廳雙衛60-801510——3.92020%三室二廳雙衛80-1001813104.22835%100-1201815124.2288%四室二廳雙衛120-1401815134.5305%躍層(五室三廳雙衛)150-1802018155.4402%建筑設計提示廳室方正，盡量避免異形房。動靜分區、干濕分區、公私分區、主次分區、潔污分離。每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預留空調位、洗衣機位、冰箱位。戶與戶之間的安全性和私密性問題。主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。各戶型主臥室應布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應大于寬度的4倍。建議在處理好上述細部設計基礎上，將公攤系數控制在20%以內。建筑配置的說明關于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創造一個至親至善活動的交流場所。關于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風格設置經典別致的入口。高層的入口按大堂風格設計，大堂風格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細小設計也會令買家賞心悅目。電梯配置現有寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業管理的麻煩和使用上的不便。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補，但物業管理的不精心更加劇了這類情況的發生。這是造成客戶最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進口名牌電梯，內置閉路電視監控系統和對講系統，并進行高、低區域分類運行管制（分15F以下、16-30F和31F以上三個運行區域）。車庫設置停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來，白領們開車上下班將成為一種時尚，車位數量將成為客戶選擇商務公寓/寫字樓的重要指標。從發展的角度看，建議至少按每套一個車位配置。關于會所配置會所可設置在天橋層面，也可在裙樓屋頂花園上設置。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務等于一體，服務項目高檔茶樓、美容美發、網吧、水吧、健美中心、商務服務中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫療保健中心等。關于智能化配置客戶對寬帶網的建設已投入了相當大的興趣，隨著網絡時代的來臨，客戶希望新的商務公寓/寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。隨著市場的發展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對講及室內安防系統監視監控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機成像監控，確保業主安全。通訊聯網：中央管理機、副管理機、門口機、分機互聯通話?？梢暦辣I對講：與來客對話，并可成像確認來客身份，可視對講機應采用名牌產品。防盜、防爆保安監控周界紅外線系統紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監控；緊急聲光報警。所有公共通道、外墻和出入口均設置電視攝像鏡頭，且圖像經中央監控室統一處理，立體監控整個大樓，為業主提供優質的保安體系。三表遠程計量系統電表、水表、氣表采用IC卡智能表。停車場管理系統設IC卡門禁智能系統，對車輛出入等實現全方位自動管理。可使得停車場的管理井然有序，業主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。綜合布線系統實現數據通訊功能，方便與外界實行數據通訊；任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、或電話、傳真機等；實現快速上網。中央集成信息管理系統各子系統中央集成管理，使系統間互通信息，方便工作協調、資源共享，實現集中、高效管理。通訊系統每戶預留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動報警、自動噴淋系統每戶設有報警器，與監控中心連接；火災自動報警、自動噴淋、消防栓系統智能聯網，全面保障居家安全。智能化配置是CBD商務公寓的基本標志，有關智能化系統的具體配置應根據項目的具體情況及成本而設定，建議由相關智能化專業公司設計并提供預算。交房標準建議公共部分設施及裝修標準塔樓外墻：高級材料配置。公寓大堂：高級材料配置。電梯大堂：高級材料配置。中央空調：名牌產品配置信報箱：集中設置每戶專用啞光不銹鋼報箱。商務公寓（清水房）設施及裝修標準墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。地面：水泥沙漿抹平。門：品牌防火防盜門。窗：優質塑鋼窗，品牌產品。供水：分加壓，二次供水，接入戶。供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護裝置。供氣：自動抄表系統和煤氣泄漏報警裝置。通訊：預留寬帶數據接口入戶。閉路電視：有線電視網閉路線入戶。消防系統：設有消防自動報警及自動噴淋系統。物業管理服務建議物業管理是現代物業必須配置的軟件部分，特別是CBD商務公寓物業管理要求更高。本項目物業管理的運作模式可采取兩種方式：一是開發商自己組建物業管理公司，聘請先進物業管理公司作為顧問公司，推廣時可將顧問公司推出以增加賣點；二是項目物業管理委托專業物業管理公司，可以競標方式選擇物業管理，通過競標也可增加目標客戶的置業信心，樹立項目口碑形象。物業管理公司選擇必須具備規模性和管理的先進性。我們對物業公司提出以下要求：具有管理的規模性，現已管理規模達到20-50萬m2以上的。高的資質等級。公司被評為全國、省、市先進物業單位，物業管理口碑好。具有先進的管理模式，人性化的服務標準，高品質的服務規格。特推薦以下物業管理公司以作參考：——深國貿物業：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業有“流金歲月”“沙龍廣場”等物業?！搴Ｎ飿I：榮獲ISO9002國際質量認證，為重慶市著名大型物業管理公司，目前管理的物業面積超過50萬m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區等。我們認為：本項目應尋求一家有實力，管理先進，富有經驗專業物業管理公司進行物業全方位管理。營銷推廣本章較系統地提出了總體營銷思路、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系。銷售時機選擇一個項目的開發過程是一個長期的過程，它隨著自身的開發和房地產市場的發展規律不斷地創造賣點，把握銷售時機。本項目的銷售時機要隨項目的開發進程、商業裙樓的租售情況，并結合宏觀市場環境的變化相機而定。項目“賣點”整合分析尋求并營造“賣點”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是項目的幾個賣點，以供參考：——“精致的裙樓花園”賣點——“個性化空間設計”賣點?！熬窌辟u點?！拜p松付款”賣點?！皟炘降牡囟挝恢谩辟u點?！俺渥愕娜藲狻辟u點?！盁o限的商機”賣點。——“智能化系統”。——“步行街、綠化廣場”賣點?！皩I化的營銷”賣點。營銷組合配合營銷的五個階段，宏佳公司將廣告推廣也劃分為五個階段：蓄集能量階段：這個階段的主要目的是項目形象建立，主要包括：——現場包裝：與廣告公司確定項目的VI標志后，在項目現場做LOGO墻（顏色和外形加以統一），展示項目的標志和企業形象。由于本項目地理位置較好，可以在LOGO墻上設立一些戶外廣告位，既能起到廣告的作用，又可節約廣告費用。售樓中心的包裝事關企業形象，可以采用鋼結構建造，既大氣又可循環利用。（見附圖示意）——軟文造勢：在相關媒體發布軟性文章，既可向目標受眾發布信息，又可廣泛引起社會關注。——異地展示：在南坪宏聲廣場、大都會等地設立推廣咨詢中心，擴大本項目信息的受眾面。內部認購階段：