2023年房地產估價師《房地產估價案例與分析》模擬試卷四

［問答題］1.某房地產開發商擬購置一寫字樓用于出租經營，合同

價為1億元。開發商自有資金的投入額為4000萬元，其余投資利用銀行貸款，

年貸款利率為5%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本

息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望

收益率為8%,有關數據如表10-1所示。請根據已知條件完成表10-2和表10-

3,并用凈現值法，分別從全部投資和自有資金投資的角度判斷該投資是否滿足

要求（不考慮所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響）。

表10-1項目現金流量表（單位：萬元）

時間012?67?1112~1920

自有資金20002000

借款6000

租金收入1000120013001300

經營費用200300300300

轉售收入8000

表10-2全部投資現金流量表（單位：萬元）

時間012―61?1112~1920

現金流入量

現金流出量

凈現金流量

表10-3自有資金現金流量表（單位：萬元）

時間012~67?1112?1617~1920

現金流入量

現金流出量

凈現金流量

參考答案：詳見解析

參考解析：（1）完成表10-2和表10-3：

①表10-2的完成情況見表10-4。表10-4全部投資現金流量表（單位：萬

元）

時間012?67?1112?1920

現金流入量1000120013009300

現金流出量20008000200300300300

凈現金流量-2000-800080090010009000

②表10-3的完成情況見表10-5和表10-6o表10-5自有資金現金流量表（單

位：萬元）

時間012?67~1112?1617?1920

現金流入量600010001200130013009300

現金流出量20008000778.05878.05878.05300300

凈現金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000

或者表10-6自有資金現金流量表（單位：萬元）

時間012?67—1112?1617?1920

現金流入量10001200130013009300

現金流出量20002000778.05878.05878.05300300

凈現金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000

表10-6中除最后一年，各個時間的現金流入量均為租金收入；最后一年的現金

流入量為租金收入加轉售收入=1300+8000=9300（萬元）；

第2年有租金，開始還本付息，因而現金流出量包含還本付息及經營費用。

年等額還本付息額為：

A=Pi+1--?一,

二6000x5%+1------------

［（1+5%）

二578.05（萬元）

因此，2?6現金流出量=578.05+200=778.05（萬元）；

7?11現金流出量=578.05+300=878.05（萬元）；

12?16現金流出量=578.05+300=878.05（萬元）；

由于15年還清貸款，則從17年開始現金流出量僅為經營費用，即17?19、20

現金流出量=300萬元。由凈現金流量=現金流入量一現金流出量，可得每年的

凈現金流量如表10-6最后一行。

（2）凈現值的計算公式：

20

NPV二ZS-。。）解+丁

r=0

二6000x5%+1-------------

I(1+5%-

⑶計算貸款的年還本付息額：=、78.05(萬元)

(4)計算項目的全部投資經濟效果：

11900

即匕7。。。+理+嗎-----------------X---------------+--------X

1+8%8%(1+8%)'(1+8%)8%

/—

9000

1________x________p____x1-________x_______

(1+8%)5(1+8%)68%(1+8%/(1+8%)：(1+8%)”

=209.94(萬元)

NPVl>0,所以可以滿足全部投資的經濟效果評價要求。

(5)計算項目的自有資金經濟效果：

-2000221.9511

NPV.=-20004一---------r-X----------------+

1+8%8%(1+8%)'(1+8%)

321.95421.95

8%8%

-|--1--0-0-0-]_?_____1____x____1_____|-----9--0-0--0---

8%[(1+8%)3](1+8%)16(1+8%戶

=1184.11(萬元)

NPV2>0,所以可以滿足自有資金投資的經濟效果評價要求。

[問答題]2.某家庭購買了一套90m之的商品住宅，售價為4000元/m?。該家庭首

付了房價總額的30%,其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公

積金貸款和商業貸款的利率分別為4.5%和6.8%,貸款期限為15年，按月等額

償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。問：如果該家庭以月收入的

35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為

多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業貸款本

金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？

參考答案：詳見解析

參考解析：已知：P0=4000X90=360000（元），P=360000X（1-30%）=

252000（元），住房公積金貸款：Pl=100000（元），商業貸款金額：P2=

252000-100000=152000（元）。第4年初提前償還商業貸款本金：P'=

50000（元）；住房公積金貸款月利率：il=4.5%/12=3.75%。；商業貸款月利

率i2=6.8%/12=5.67%。；月收入中用來還款的比例：f=35%；n=15X12=180

（個月）,nl=3X12=36（月），n2=180—36=144（個月）。

（1）每月應付公積金貸款：

工+4）"

4二4

O+ijT

、120

3.75%x(l+3.75%)

:100000X———0........一九。"0

(1+3.75%。)⑻-1

=764.99(元/月)

(2)每月應付商業貸款：

4二—

一一(1+b-1

,v1on

=152000x型2比普

（1+5.67%。戶-1

二1349.62（元/月）

（3）每月應付住房抵押貸款額：Al+A2=764.99+1349.62=2114.61（元/

月），家庭最低月收入:（A1+A2）/f=2114.61/35%=6042（元/月）。

（4）因為第4年初（第3年末）償還商業貸款Pl=50000（元），所以第4年

起每月應減少商業貸款：

z2(i+z2r

H二P

(l+zj'—l

144

5.67%0(l+5.67%0)

=50000x

144

(1+5.67%O)-1

=508.98（元/月）

（5）因為從第4年起每月應付商業貸款A3=A2-A'=1349.62-508.98=

840.64（元/月），所以從第4年初起每月應付住房抵押貸款額Al+A3=764.99

+840.64=1605.63（元/月）。

［問答題］3.北京某住宅樓在建工程抵押價值評估報告（封面、目錄、注冊房地

產估價師聲明略）致估價委托人函

北京X義房地產開發有限責任公司：

承蒙貴公司委托，我公司對位于北京市XX區XX鄉XX新村一期（XX

X苑）B5#、B7#住宅樓在建工程及土地使用權價格進行了評估，為貴公司以估

價對象在金融機構進行抵押貸款提供參考依據。

估價對象如下：

一、土地使用權狀況

土地使用證號：京海國用（2002出）字第XX號

土地使用權面積：12713.54m?

土地用途：住宅

土地使用權性質：國有出讓

土地使用權終止日期：2072年6月29日

出讓合同中的建筑面積：35932.8911?（地上29004.4611）2,地下6928.43m?）

二、在建建筑物狀況表2-5

建筑物狀況

B5與、B7#樓規劃建筑面積單位：m2

樓號B5#B7H合計

規劃建筑面積18019.4518049.3636068.81

其中：地上14570.1914570.1929140.38

地下3449.263479.176928.43

注：表中面積摘自B5#、B7#樓建設工程想劃許可證.

B5#、B7#樓建筑結構以及工程形象進度

層敬高度

桂號鰭構工程形象進度

地上地下(m)

B5*剪力地12334.8地上3層主體結構完工

B7W剪力地12334.8地上4層主體結構完工

注：形象進度依據2002年9月25日的施工進度計劃報審表以及現場勘察

確定。

在整個評估工作中，我們本著公平、公正、客觀的原則，在對現場進行實

地勘查，廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估

價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的房地產價格進行

了評估，最終確定估價對象在2002年9月25日的房地產市場價格為11438萬

元，單價為3171元/m?。XX房地產評估有限責任公司估價的假設和限制條件

一、估價的假設條件

我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行

銷售的正常合理價格，它依據如下假設：

1.任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方有關法律、法規，并

支付了應繳稅費。

2.在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不受任何權利限制，可以在

公開市場上合法地進行轉讓。

3.在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4.有一段合理的洽談時間，可以通過考慮房地產性質和市場情形進行議

價。

二、估價的限制條件

1.本報告評估的估價對象規劃建筑面積以《建設工程規劃許可證》（2002

海規建20字XX、XX號）上登記為準，由于房地產價格受規劃限定條件的影

響較大，若在此方面有變化，估價結果應作相應的調整。

2.估價對象土地使用權條件以《國有土地使用證》和《土地使用權出讓合

同》登記的條件為準。

3.委托方提供的法律文件是此次估價的重要依據，我們并未向政府部門核

實，對于該資料的真實性和準確性由委托方負責，對由此而引起的后果及相關

責任，我公司不承擔任何責任。

4.本評估報告中對估價對象市場價值的把握，是相對于估價時點估價對象

的工程形象進度確定的，并未考慮工程建設的應付款和預付款對估價對象價值

的影響。

5.本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設條件市場

狀況而言，并未考慮市場價格波動、稅費率變化、國家經濟政策發生變化以及

其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運用本報告的結果確定

抵押價格時應予以充分考慮。

6.本報告僅作為委托方在金融機構進行抵押貸款時提供價格參考依據。不

得用于征收補償、涉案糾紛等其他用途，若用于其他用途，對使用者造成了損

失，我公司不承擔任何責任。估價結果報告

一、委托估價方

單位地址：北京XX房地產開發有限責任公司

北京市XX區XX園義號樓

聯系人：XXX

聯系電話：XX

二、受托估價方

單位地址：（略）

資質級別：建設部一級

資質證書編號（略）

三、估價對象概況

（一）整體概況

本項目屬于義義區XX鄉XX地區綠化隔離帶項目的一期工程，該隔離帶

項目分三期建設，其中一期工程位于整個綠化隔離帶項目的東部，東臨學清

路、北臨八家東西路、西臨雙清路、南至“非常宿舍”和林業大學住宅。

一期工程包括三部分，西側的公建項目和回遷樓，東側為商品房，西回遷

樓為A區，東側商品房為B區，即：><><><苑。XXX苑規劃建設10棟板式小

高層，目前正在施工建設B3#-B7#共5棟住宅樓以及B2#地下停車庫，此次評估

的B5#、B7#樓為><><><苑其中的兩棟。目前正在建設的一期工程已辦理了

以下工程建設的法律文件：

1.綠化隔離帶項目批復等文件

2.審定設計方案通知書

3.建設用地規劃許可證

4.B3#-B7#樓的建設工程規劃許可證

5.B3#-B7#樓和B2#地下停車庫的土地使用證

6.B3#-B7#樓的商品房預售許可證

根據上述法律文件，B3/B7#樓具備預售的條件。

（二）估價對象范圍的確定

此次北京X義房地產開發有限責任公司委托評估的估價對象，是指截止

2002年9月25日義義X苑B5#、B7#住宅樓的在建工程及土地使用權價格。

B5#、B7#住宅樓的具體情況如下：

1.土地使用權狀況

土地使用證號：京海國用（2002出）字第義義號

土地使用權面積：12713.54m2

土地用途：住宅

土地使用權性質：國有出讓

土地使用權終止日期：2072年6月29日

出讓合同中的建筑面積:35932.8911?（地上29004.46m?,地下6928.43m,）

2.在建建筑物狀況（見表2-5）

3.紅線內外市政工程狀況

估價對象的宗地內達到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程

的進度，安排挖槽鋪設正式管道。

四、估價目的

確定估價對象的房地產市場價格，為委托方以估價對象在金融機構進行抵

押貸款時提供價格參考依據。

五、估價期日

2002年9月25日，即現場勘查之日。

六、價格定義

本報告的估價結果是指估價對象在規劃限定條件下，具備轉讓、出租、抵

押的權利，地上建筑物在現狀條件下，于估價時點2002年9月25日的房地產

公開市場價格，它依據如下假設：①任何有關估價對象運作方式、程序符合國

家和地方有關法律、法規，并支付了應繳稅費；②在估價時點估價對象不存在

任何產權糾紛，不受任何權利限制，可以在公開市場上合法地進行轉讓；③在

估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場；④有段合理洽談時

間，可以通過考慮房地產性質和市場情形進行議價。

七、估價依據（略）

八、估價原則（略）

九、估價思路和方法

根據估價對象開發的實際狀況，此次選用了成本法和假設開發法分別測算

估價對象的房地產價格。

1.成本法

所謂成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折

舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。經測算采用成本法評估

的結果為10034萬元，單價為2782元/m?。

2.假設開發法

估價對象為在建工程，具有再開發價值，因此選取假設開發法進行測算。

假設開發法是指項目開發或再開發完成后的總價值，扣除尚需投入的成本、稅

費和利潤等，得到項目剩余價值的估價方法。經測算采用假設開發法評估的結

果為12841萬元，單價為3560元/m:

3.估價結果的確定

上述兩種方法從不同角度反映了估價對象的房地產價格，兩種方法估算結

果相近。最終評估結果取上述兩種方法的平均值，經測算最終評估結果為11438

萬元，單價為3171元/ml

十、估價結果

在整個評估工作中，我們本著公平、公正、客觀的原則，在對現場進行實

地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估

價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的房地產價格進行

了評估，最終確定估價對象在2002年9月25日的房地產市場價格為11438萬

元，單價為3171元/ml

H^一、估價人員（略）

十二、估價作業日期

2002年9月8日至2002年9月25日

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期為一年。

（2002年9月25日至2003年9月24日）估價技術報告

一、個別因素分析（略）

二、區域因素（略）

三、市場背景分析

20世紀90年代以來，國內居民消費疲軟以及集團購買力的限制，商品房市

場的需求曾出現下滑趨勢，但隨著北京申辦2008年奧運會的預期效應和入世的

影響，在一定程度上刺激了北京房地產市場，對擴大投資抱有積極的態度，其

中包括對物業的投入，而這必將為房地產發展帶來更多的機會。特別是目前對

舊城區的改造開發，使眾多被征收戶向外搬遷，這部分被征收戶成為目前北京

市商品房消費的一個很大的群體。

但是，北京市房地產市場從1999年初至今，房地產開發投資連續三年保持

了高速增長，在產品結構中，住宅產品占了絕大比例，而且目前住宅用地儲備

量較大，住宅產品推陳出新，產品更新換代的速度加快，消費者購買行為日趨

成熟，因此，住宅市場在未來2?3年或更長時間內競爭會越趨激烈，這將會給

住宅市場價格帶來很大的壓力。

四、最高最佳利用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

（-）采用成本法測算估價對象的房地產價格

所謂成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折

舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據估價對象的實際開

發程度，估價對象的開發成本構成包括土地使用權價格、紅線內外市政工程

費、建筑安裝工程費、專業人員費、管理費、投資利息、投資利潤、銷售稅

費。

1.土地使用權價格

（1）土地取得費及稅費：根據對北京市歷年土地出讓項目的比較分析，并

考慮區域內住宅項目用地的稀缺性，確定估價對象的土地取得費及稅費為1260

元An?,估價對象總建筑面積為36068.8Im?,則估價對象的土地取得費及稅費

為：1260X36068.81=4544.67（萬元）。

（2）土地使用權出讓金：根據委托方提供的《國有土地使用權出讓合同》

（京地出［合］字（2002）第義義號），估價對象B5#、B7#樓的土地使用權出讓

金為754.12萬元。

（3）估價對象土地使用權價格：為上述兩項之和，即5298.79萬元。

2.建筑安裝工程費

根據2001年建筑工程概預算定額標準，類似于估價對象的建筑結構和裝修

標準的項目，建成后的建筑安裝工程費為1850元/n?。

根據委托方提供的施工進度計劃報審表以及估價人員的現場勘查，B5#樓截

至2002年9月25日僅完成了地上三層的主體結構，B7#樓僅完成了地上四層的

主體結構，由此可測算B5#樓主體的工程形象進度為（3層+3層）/（12層+3

層）=40.00%,B7#樓主體的工程形象進度為（4層+3層）/（12層+3層）=

46.67%o由此可測算B5#樓和B7#樓已投入的建筑安裝工程費為：

B5#樓=1850*68%*40.00%><18019.45=906.74（萬元）；

B7#樓=1850X68%X46.67%X18049.36=1059.69（萬元）；

B5#樓和B7#樓已投入的建筑安裝工程費合計為1966.43萬元。

3.紅線內市政工程費

宗地內達到臨時施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的進度，

安排挖槽鋪設管道。已投入的紅線內市政工程費大約占已投入的建筑安裝工程

費的3%：1966.43X3%=58.99（萬元）。

4.專業人士費

包括工程前期進行的工程設計、勘查、可行性研究以及招投標管理費等，

該費用約占建成后建筑安裝工程費的2.5%,B5#樓和B7#樓完工后的建筑安裝工

程費為1850元/n?,則專業人士費為：1850X36068.81X2.5%=166.82（萬

元）。

5.管理費

該項費用是指在建設施工過程中的發生的管理費，包括人員工資、福利

等，該項費用約占已投入建筑安裝工程費和紅線內市政工程費的5%,則管理費

為：（1966.43+58.99）義5%=101.27（萬元）。

上述5項費用合計為7592.3萬元。

6.投資利息

利率按年存款利率5.85%計算。類似于估價對象的正常建造期為2年，其中

取得土地及場地平整為0.25年，房屋建設期為1年，紅線內外市政工程建設期

為0.75年。B5#樓和B7#樓達到現狀的正常建設期為0.5年。假設已投入的土地

使用權價款、建安工程費、紅線內外市政工程費、專業人士費及管理費在整個

建設期內均勻投入，投資利息按復利計，則投資利息為：7592.3X[（1+

5.85%）0.75/2-1]=163.60（萬元）。

7.投資利潤

以上述土地使用權價款、建安工程費、紅線內外市政工程費、專業人士費

及管理費之和為基數，考慮項目開發具有良好的前景，利潤率取30%,則投資利

潤為：7592.3義30%=2277.69（萬元）。

8.采用成本法測算的房地產價格

采用成本法測算的房地產價格為上述7項之和：

總價=7592.3+163.6+2277.69=10034（萬元）；

單價=100340000+36068.81=2782（元斌）。

（二）采用假設開發法測算估價對象的房地產價格

假設開發法是指預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成

本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

1.估價對象建成后的可實現的總價值

（1）最有效利用狀況

①規劃限定條件：住宅用途，建筑面積為36068.81m2（全部可銷售）；

②建成后的小區標準：管道天然氣，市政生活用水，小區集中供暖，光纖

電纜入戶，全部地下車庫，小區封閉式管理；

③建成后的建筑結構及戶型：板式小高層，地上12層、地下3層，剪力墻

結構，南北通透，地上每三層一個戶型組合，一層客廳5m挑高、二層客廳下

錯、三層為平面層，戶型從二居到四居等多種戶型；

④建成后的裝修標準：外墻外保溫，外墻面為涂料，首層地面和墻面為石

材，每個單元設一部1000kg電梯；戶門采用雙開子母門，中空鋁合金窗，室內

地面水泥找平，墻面刮膩子找平。

（2）估價對象未來開發價值

目前估價對象所在區域內有多個正在銷售的商品房項目，銷售實現的平均

價格在6000元/m2以上，與估價對象同在學清路的富潤家園的平均價格為6400

元An?,目前該項目已銷售完畢，通過對兩個項目戶型、環境等個別因素進行比

較，估價對象預期正常的銷售平均售價在6460元Ai?左右，實際上估價對象B5#

樓已開始內部認購，其平均已達到了6460元/m:而且在市場上具有非常強的吸

引力，估價對象B5#樓和B7#規劃樓總建筑面積為36068.8加2,由此可測算估價

對象未來的開發總價值為：6460X36068.81=23300.45（萬元）。

（3）銷售房地產應交納的兩稅一費

含營業稅、城市維護建設費用、教育費附加，按銷售價格的5.5%計算：

23300.45X5.5%=1281.52（萬元）。

（4）銷售房地產的廣告宣傳代理費

按銷售價格的1.2%投入廣告宣傳代理費：23300.45X1.2%=279.61（萬

元）。

（5）估價對象建成后可實現價值

可實現價值為：23300.45-1281.52-279.61=21739.32（萬元）。

2.估價對象續建需投入的費用

（1）續建的建造成本

①尚需投入的建筑安裝工程費

根據2001年建筑工程概預算定額標準，類似于估價對象的建筑結構和裝修

標準項目，建成后的建筑安裝工程費為1850元/inZ,類似于估價對象的主體結構

工程造價大約占建筑安裝工程總造價的68%o

根據委托方提供的施工進度計劃報審表以及估價人員的現場勘查，B5#樓截

止2002年9月25日僅完成了地上3層的主體結構，B7#樓僅完成了地上4層的

主體結構，由此可測算B5#樓主體的工程形象進度為（3層+3層）/（12層+3

層）=40.00%,B7#樓主體的工程形象進度為（4層+3層）/（12層+3層）=

46.67%0

由此可測算估價對象續建尚需投入的建筑安裝工程費為：

B5#樓：1850X68%*（1-40.00%）X18019.45=1360.11（萬元）；

B7#樓：1850X68%*（1-46.67%）X18049.36=1210.92（萬元）；

續建尚需投入的建筑安裝工程費合計為2571.03萬元。

②紅線內外的市政工程費紅線內外的市政工程包括供暖、給水、排

水、弱電、道路等工程，估價對象所在區域的現狀基礎設施條件目前較差，整

個八家地區的市政條件將重新規劃建設，另外由于估價對象屬于綠化隔離帶項

目，需投入資金建設綠化隔離帶并進行維護。參考目前市政工程建設標準，紅

線內市政配套費取得150元An?（建筑面積），估價對象大約已投入了58.99萬

元的市政配套費，紅線外市政配套費按250元/W計算（包括分攤綠化隔離帶的

工程建設費），則續建需投入的紅線內外的市政工程費為：

（150+250）X36068.81-589900=1383.76（萬元）

③管理費該項費用是指在建設施工過程中發生的管理費，包括人員工

資、福利等，該項費用按上述兩項費用的5%,則續建應發生的管理費為：

（2571.03+1383.76）X5%=197.74（萬元）。④不可預見費用按上

述三項費用之和的3%計算，則不可預見費為：(2571.03+1383.764+197.74)

X3%=124.58(萬元)。

⑤續建尚需投入的建造成本

2571.03+1383.764+197.74+124.58=4277.11(萬元)

(2)續建的正常投資利息

利率按年貸款利率5.85%計算。類似于估價對象的正常建造期為2年，其中

取得土地及場地平整為0.25年，房屋建設期為1年，紅線內外市政工程建設期

為0.75年。B5#樓和B7#樓達到現狀的正常建設期大約為0.5年。假設已投入的

土地使用權價款、建安工程費、紅線內外市政工程費、專業人士費及管理費在

整個建設期內均勻投入，投資利息按復利計算，則投資利息為：4277.11X[(1

+5.85%)(0.5+0.75)/2-l]=154.71(萬元)。

(3)續建投入的利潤

以續建尚需投入的建造成本為基數，考慮項目開發具有良好的前景，利潤

率取30%,則投資利潤為：

4277.HX30%=1283.13(萬元)。

(4)根據《土地使用權出讓合同》，B5#、B7#樓出讓的總建筑面積為

35932.89m2,而按規劃建成后出售的建筑面積為36068.glm?,因此屆時需補交

36068.81-35932.89=135.92(m2)的出讓金，該項目的土地使用權出讓金260

元/m:則應補交的出讓金為3.53萬元。

(5)開發余值=建成后可實現收益一續建尚需投入的建造成本一續建的正

常投資利息一續建的投資利潤一補交的出讓金=21739.32-2571.03-154.71-

1283.13-3.53=17726.92萬元。

(6)估價對象房地產價格預算

設估價對象房地產價格為x；購買手續費為0.5%；

估價對象續建的正常建設期為0.5年，紅線內外市政工程的正常施工期按

0.75年計算，假設購買費用一次性投入，則購買估價對象房地產的利息：

1.005x[(1+5.85%)(0.5+0.75)-1]。

購買房地產正常利潤率為30%,則購買房地產的利潤=1.005xX30%；

則開發余值=1.005xX{1+[(1+5.85%)(0.5+0.75)-1]+30%}=

1.380520361X；

則采用假設開發法測算估價對象房地產價格為：

總價=17726.92+1.380520361=12841(萬元)(取整)；

單價=128410000+36068.81=3560(元/n?)(取整)。

(三)估價對象在建房地產最終價格確定

采用成本法和假設開發法測算的結果見下表：

成本法測算的房地產價格是指重新建造估價對象所必須花費的費用和開發

應得的正常利潤。假設開發法測算的房地產價格是指項目繼續開發竣工后的總

開發價值，扣除尚需投入的費用和利潤。上述兩種方法從不同角度反映了估價

對象的房地產價值，兩種方法估算結果差異不大。因此，本報告最終的結果取

上述兩種方法的平均值作為最終結果，即總價=(12841+10034)/2=11438

(萬元)(取整)，單價=(2782+3560)/2=3171(元/m?),經測算最終評

估結果為11438萬元，單價為3171元/?。

七、估價結果確定(略)附件(略)

參考答案：詳見解析

參考解析：(1)致委托方函、估價結果報告和技術報告中未明確假定未設立法

定優先受償權利下的市場價值、估價師所知悉的法定優先受償款和抵押價值。

(2)致委托方函中缺致函日期。

理由：致估價委托人函的寫作內容應包括：致函對象、估價目的、估價對象、

價值時點、價值類型、估價方法、估價結果、與估價結果和使用估價報告有關

的特別提示、致函日期。

(3)土地使用權狀況中缺土地使用權出讓起始年份。

(4)受托估價方中缺單位全稱和法人代表名稱。

(5)價格定義的用語不規范，應是價值定義。

理由：估價報告內部審核主要針對技術報告，圍繞影響估價結果的幾大方面展

開，審核重點主要包括以下幾方面：①估價報告的完整性；②估價假設和限制

條件；③估價目的及價值定義；④估價對象的界定、描述和分析；⑤市場背景

描述與分析；⑥最高最佳利用分析；⑦估價方法選用；⑧數據來源與確定、參

數選取與運用及計算過程；⑨估價結果確定及結論表述；⑩估價報告的規范

性、文字表述、審核結論。

(6)估價期日的用語不規范，應是估價時點。

理由：估價結果報告應記載以下事項：估價委托人、房地產估價機構、估價目

的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、不同

估價方法的測算結果和最終的估價結果、注冊房地產估價師、協助估價的人

員、實地查勘期、估價作業期。

(7)結果報告中缺風險提示。

理由：如果是房地產抵押估價報告，估價結果報告還應包括變現能力分析、市

場風險提示。

(8)結果報告中缺變現能力分析。

理由：如果是房地產抵押估價報告，估價結果報告還應包括變現能力分析、市

場風險提示。

(9)市場背景分析中缺對估價對象所在區域的同類房地產市場過去、現在和未

來的分析。

理由：市場背景描述與分析應簡要說明估價對象所在地區的經濟社會發展狀況

和房地產市場總體狀況，并應有針對性地較詳細說明、分析過去、現在和可預

見的未來同類房地產的市場狀況。

(10)成本法中土地取得成本計算未考慮土地使用年限的修正。

(11)在按工程形象進度來計算已投入的建筑安裝工程費是不科學的，因為這

種高層住宅的地下部分造價要明顯高于地上樓層價。

(12)成本法計算中缺少公共配套設施建設費。

理由：建設成本是在取得的土地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的費用

等，主要包括下列幾項：①前期費用；②建筑安裝工程費；③基礎設施建設

費；④公共配套設施建設費；⑤其他工程費；⑥開發期間稅費。

(13)成本法計算中缺少其他工程費。

理由：建設成本是在取得的土地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的費用

等，主要包括下列幾項：①前期費用；②建筑安裝工程費；③基礎設施建設

費；④公共配套設施建設費；⑤其他工程費；⑥開發期間稅費。(14)成

本法計算中缺少開發期間稅費。

理由：建設成本是在取得的土地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的費用

等，主要包括下列幾項：①前期費用；②建筑安裝工程費；③基礎設施建設

費；④公共配套設施建設費；⑤其他工程費；⑥開發期間稅費。

(15)成本法計算中管理費計算基數不對，應取土地取得成本和建設成本之和

的一定比率。

理由：管理費用是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動的必要支

出，包括房地產開發企業的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為

土地成本與建設成本之和的一定比例。因此，管理費用通常按照土地成本與建

設成本之和的一定比例(如4%)來測算。

(16)成本法計算中缺少銷售費用。

理由：成本法計算中將房地產價格構成分為土地成本、建設成本、管理費用、

銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤7大項。

(17)成本法計算中缺少銷售稅費。

理由：成本法計算中將房地產價格構成分為土地成本、建設成本、管理費用、

銷售費用、投資利息、、銷售稅費和開發利潤7大項。

(18)投資利息不應按年存款利率計算，應用年貸款利率計算。

(19)在計算投資利息時，土地取得成本與其他項目的計算周期數不同，不能

合并計算。

(20)運用假設開發法計算宜采用現金流量折現法，采用傳統方法估價應說明

理由。

(21)缺少假設開發法計算公式。

(22)在用假設開發法計算時應說明采用被迫轉讓前提。

理由：評估待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法

的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。

(23)在估算估價對象的未來開發價值時，只選用一個可比實例進行比較是不

嚴謹的，所得出的結論依據不夠充分。

(24)假設開發法計算時缺少取得估價對象的稅費。

理由：假設開發法最基本的公式為：房地產開發價值=開發完成后的價值一后

續開發的必要支出及應得利潤。其中，后續開發的必要支出及應得利潤為待開

發房地產取得稅費與后續開發的建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、

銷售稅費及開發利潤之和。

(25)假設開發法計算出“開發余值”即為估價對象價值，后面的計算為重復

計算。

［問答題］4.某正常營業中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中

心等由該酒店業主自行經營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產估價機構接

受委托評估該酒店房地產的市場價值。注冊房地產估價師進行了實地查勘和市

場調查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。針對上述情況，請分別

說明該酒店各類功能用房收益測算的技術思路？

參考答案：詳見解析

參考解析：該酒店各類功能用房收益測算的技術思路如下：

(1)對于酒店自營的功能用房可基于營業收入測算凈收益，對于出租的功能用

房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術思路如下：

基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收

租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用；

基于營業收入測算凈收益，凈收益為營業收入扣除營業成本、經營費用、營業

稅金及附加、管理費用、財務費用、商業利潤。

(2)對于包含題意中多種收益類型的房地產，其凈收益視具體情況采用下列三

種方式之一求取：

①把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應

的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。其中，變動費用是指其總額隨

著業務量的變動而變動的費用。當業務量增加(如生產更多產品)時，由于需

要更多的原材料，費用也因此而增加。如客房部分的變動費用是與入住客人多

少直接相關的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數直接相關的

費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數直接相關的費用，商場部分的變動費

用是與商品銷售額直接相關的費用，等等；固定費用是指其總額不隨業務量的

變動而變動的費用，即不論業務量發生什么變化，都固定不變的費用。是指人

員工資、固定資產折舊費、房地產稅、保險費等，不管客房是否有客人入住、

會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發生的

費用。

②首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費

用。

③把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根

據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

(3)酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現出來的，其凈

收益不要單獨計算，否則就重復了。

（4）對于娛樂中心、商場還要看是否有租約。如有租約，首先分析判斷租約是

否正常合理，如正常合理則在租約期內采用租約租金，在租約期外采用市場租

金；如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場

租金測算。

［問答題］5.XX在建工程房地產抵押價值評估報告封面及目錄（略）致委托方

函（略）估價師聲明（略）估價的假設與限制條件（略）房地產估價結果報告

一、委托方（略）二、估價方（略）三、估價對象1.區位狀況

（略）2.實物狀況（略）3.權益狀況（略）四、估價目的為

委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

五、估價時點2005年4月18Ho六、價值定義本次估價采用公開

市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價

值。七、估價依據（略）八、估價方法估價人員進行了實地查

勘，通過認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設

開發法、成本法作為本次估價的基礎方法，其中假設開發法中開發完成后的價

值采用市場法估價。九、估價結果經測算，估價對象在估價時點2005

年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫金額：人民幣肆仟柒佰玖

拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業日期

2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價報告應用的有效期

（略）估價技術報告一、個別因素分析（略）二、區域因素分析

（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價方法選用估價對象

為在建工程，估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價對

象的特點及估價目的，選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法，其

估價技術路線如下：1.根據《房地產估價規范》，“具有投資開發或再開

發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法”，因此

選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路，可將預

計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常的開發本、管理費用、投資利

息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客

觀合理價格或價值。2.估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投

入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路，以建造估價對象

房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和，求取估價對

象的客觀合理價格或價值。3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，

最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程（一）假

設開發法分析測算過程假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣

除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或

價值的方法。1.采用的公式估價對象價格=開發完成后的房地產價值

一續建開發成本一管理費用一投資利息一銷售稅費2.估價對象開發完成后

房地產價值的測算運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。市場

法是將估價對象與在時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房

地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方

估價對象比準價格=可比實例成交價格

法。（1）（）100（）

（2）所選可比實例（見表179）表1-19可比實例情況表

例與估價對象ABC估價對象

比較項目

項目名稱XX苑XX樓XX園XX園

項目坐落XX新村XX路XX號XX道XX號XX大道XX號

土地使用權取得方式出讓出讓出讓出讓

土地等級住宅IV級住宅IH級住宅III級住宅IV級

建筑結構鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層

規劃用途住宅住宅住宅住宅

成新狀況十成新十成新十成新

交易情況正常正常正常

交易日期2005.32005.32005.4

成交價格/（元/nn310031002960

（3）交易情況修正可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，

交易情況修正系數均為100/100。（4）交易日期調整近期XX市房地

產市場狀況穩定，可比實例A、B、C均屬近期交易，交易日期無需調整，調整

系數均為100/100。（5）房地產狀況調整因權益狀況相同，將房地產

狀況調整分為區域因素、個別因素調整。①區域因素調整根據可比實

例的具體情況，可比實例A、B、C的區域因素略好于估價對象。將區域因素調

整的主要內容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B、C區域因素調整

系數分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表1-20）。②

個別因素調整根據可比實例的具體情況，可比實例A、B的個別因素略差于

估價對象，可比實例C的個別因素略優于估價對象。將個別因素調整的主要內

容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調整系數分別為

100/102、100/102,100/97（具體比較情況見表1-20）。表1-20房地產狀況

因素分析表

例與估價對象

房地產狀疝ABC估價對象

商服繁華程度20212020

交通條件21212320

環境景現10101010

區

公共服務配套

域10101010

發展規劃

因10101010

基礎設施

素10101010

文體娛樂10101010

街道條件10101010

合計101102103100

土地利用程度20202020

臨路狀況20202020

個設施設備10101010

別裝修狀況10101010

因平面布置1212910

素建筑結構10101010

樓棟朝向10101010

面積大小、形狀1010810

合計10210297100（6）比較

修正t卜算表1-21市場法修正計算表

可比成交價格交易情況交易日期區就醫袁個別因素比準價輅

實例（元m?）修正謖整語氣（元m2）

A31001001001001001001011001023009

B31001004001001001001021001022980

C2960100100100100100103100972963從測算結果來

看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術平均數作為市

場法測算結果。（3009+2980+2963）+3=2984（元/m?）（7）預計

開發完成后的總價值估價對象規劃總建筑面積為47799.80m2,其中地下建

筑面積7979.Oom?作為設備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為

39820.80m2,故估價對象預計建成后的總價值為：2984X39820.80=11882.53

（萬元）。3.繼建開發成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟

總建筑面積為24578.00/（含地下建筑面積3998.00m2）,第21、22、23棟總

建筑面積2322L80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經現場查勘，第28棟正

在進行地下混凝土澆筑工程，第21至23棟正在進行樁基礎灌注工程。

（1）續建建筑安裝工程費根據XX市造價管理站《關于發布XX市建筑安

裝工程二OO五年一季度造成價指數的通知》（XX建價字[2005]10號），鋼

混高層住宅樓本期建安造價指標為873.18-970.20元/n?,本次評估取900.00

元An?。另外，依據以上文件，樁基礎增長率加值為80.00元/痛，一般水電安裝

增加值為30.00元/m2,消防設備及安裝增加值為10.00元/inz,電梯及安裝增加

值為50.00元/n?,則續建工程成本為:24578.00X（900.00+30.00+10.00+

50.00）+23221.80X（900.00+80.00+30.00+10.00+50.00）元=4917.95

（萬元）。（2）室外道路管網及綠化等工程費根據類似住宅的技術經

濟指標，按用地面積取30.00元/rA估價對象用地面積為23667.。。而，則室外

道路管網及綠化等工程續建成本為：30.00X23667.00=71.00（萬元）。

（3）估價對象的續建成本合計4917.95+71.00=4988.95（萬元）4.

管理費用主要包括工程續建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平

均水平取續建成本的3%,4988.95X3%=149.67（萬元）。5.銷售稅費

包括廣告宣傳費用及營業稅等，依據類似項目平均標準，取開發完成后房地產

價值的8%,11882.53X8%=950.60（萬元）。6.開發利潤XX置業公

司的投資直接成本利潤率15%,續建成本為4988.95萬元，開發利潤為：

4988.95X15%=748.34（萬元）。7.投資者購買待開發房地產應負擔的稅

費主要包含契稅及印花稅等，為在建工程價值的4.1虬8.運用假設開

發法的測算結果假設開發法的測算結果為：（11882.53-4988.95-

149.67-950.60-748.34）4-（1+4.1%）=4846.27（萬元）（二）成本

法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價

格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象

為在建工程，折舊為零。采用的公式為：估價對象價格=土地取得成

本十開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤1.土地取得成

本運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關稅費。土

地取得成本單價=1717.18元/n^（計算過程略）。估價對象用地面積為

23667.00m2,則估價對象土地總價為：1717.18X23667.00=4064.05（萬

元）2.開發成本（1）勘察設計等前期工程費及開發建設過程中的稅

費：39.82萬元（計算過程略）。（2）基礎設施配套費基礎設施配套

費包括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據

XX市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/n^（按建筑面

積），則合計為318.57萬元。（3）建筑安裝工程費估價對象已建部

分建筑安裝工程費為196.62萬元；則估價對象開發成本為：39.82+

318.57+196.62=555.01（萬元）3.管理費用管理費用包括開發商的

人員工資、辦公費、差旅費等。經調查，管理費一般為開發成本的2%?4%,本

次評估取其中間值，即按開發成本的3%計算。即管理費用為：555.01X3%=

16.65（萬元）。4.投資利息按正常開發進度，整個項目開發周期為

1.5年，假設資金在開發周期內均勻投入。利率取一年期貸款利率5.76%。即投

資利息為：555.01X[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）。5.銷售稅

費估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不