西安房地產市場報告2011.5區位規劃經濟市場報告目錄區位規劃經濟市場區位大區位分析西安北京上海廣州重慶中國目前共有五個經濟圈，分別為：華北經濟圈代表城市——北京華東經濟圈代表城市——上海華南經濟圈代表城市——廣州西北經濟圈代表城市——西安西南經濟圈代表城市——重慶東部地區三個經濟圈開發較早，目前增長普遍放緩；在國家大力開發西部的大背景下，西部地區經濟近年來迅猛增長。區位分析西安市西安是陜西省的省會，中國七大區域中心城市之一；國家授時中心在西安市；中國大地的原點就位于西安。西安的地理位置位于中國的心臟位置中國大地原點。城市概況西安，古稱“長安”，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，絲綢之路的發源地，是中華民族的搖籃、中華文明的發祥地、中華文化的代表。

西安標志性建筑之一鐘樓當今的西安是新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市。綜合科技實力居全國前列。是活力四射的內陸新特區，中國中西部和北方內陸地區的金融中心、交通中心，以及關中—天水經濟區的核心，國家賦予西安的定位是：建設現代化國際大都市。

雁塔北廣場、芙蓉晚照、未央區、浐灞斜拉橋城市遠景2009年國家頒布的《關中-天水經濟區發展規劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三“國際化大都市”。在關中—天水經濟區規劃實施的大背景下，西安面臨千載難逢的好機遇，西安將要建為面積800平方公里、人口1000萬以上的國際化大都市，形成整個國家經濟戰略化的平衡點、區域協調化的帶動點。

區位小結在國家西部大開發的背景下，西安在西部地區的門戶地位日趨明顯；關中——天水經濟區的建立更為西安的發展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市”。區位規劃經濟市場規劃規劃大西安空間發展戰略規劃研究分為以下四個層次，分別為：

第一層次大西安都市圈輻射范圍

區域范圍：成都、重慶、武漢、鄭州、太原、包頭、銀川、蘭州。

第二層次大西安都市圈范圍

區域范圍：西安、咸陽、楊凌、富平、扶風、黃陵、銅川、渭南、華陰、柞水。

第三層次大西安規劃范圍

包括西安市整個行政轄區、渭南富平縣城及咸陽市秦都、渭城、涇陽、三原“兩區兩縣”。

第四層次大西安主城區規劃范圍

北至涇陽、高陵北交界，南至潏河，西至澇河入渭口及秦都、興平交界，東至灞橋區東界。到2020年，西安的目標指標大部分將達到國際化大都市的標準。城市規模將達到1329平方公里，城市人口將達到1000萬-1200萬人，進入國際化大都市之列。2010年至2020年正是西安發展的關鍵10年。主城區規劃灃渭新區是城市特色功能區和生物產業聚集區；涇渭新區以裝備制造業為主導；浐灞新區集會展、國際合作交流、現代服務、居住等功能為一體；潏滈新區以創意文化產業為主導；空港區將被打造成空港新城；高新區仍是高新技術研發區；物流區將成國際港務能源產業承接區；生態區是生態、農家休閑養生區。中心城區空港區涇渭新區物流區浐灞新區生態區潏滈新區高新區灃渭新區大西安主城區將形成“一心、八區”的主導產業、職能產業綜合體。規劃空間格局——一心八區、組團發展城市交通：西安是全國六大交通樞紐城市之一，未來西安將建成面向國際的航空運輸中心、國內重要的公路和鐵路交通樞紐。城市交通實施公交優先戰略和交通一體化戰略，分散老城區交通壓力，形成“棋盤”涵“環”涵“放射線”的“三橫三縱三環八放射”路網格局。未來西安市將建成6條軌道交通線，總長251.8公里。形成以軌道交通為主體，快速公交為補充，普通公交為輔助的多元化，快速、高效、環保的西安都市圈的城市公共交通系統。城市交通規劃西安市目前已在建兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲（一號線），三橋后圍寨至紡織城（二號線），全長50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號線2012年建成通車,2015年一、二號線全線建成通車。地鐵規劃規劃小結在這關鍵的10年，西安將在以往發展的基礎上，獲得更大層次的提升，進入一個新的發展階段。軌道交通的建設將會為城市的格局帶來巨大的轉變和發展，是一個非常好的機會點。

區位規劃經濟市場經濟

20002001200220032004200520062007200820092010GDP總值（億元）689733.85823.5940.410951270.714501737.1219025203241經濟指標西安近年經濟發展指標2010年全市生產總值（GDP）3241.49億元，按可比價格計算，比上年增長14.5%，增速與上年持平，高于全國4.2個百分點。經濟發展迅猛，城市GDP年增幅穩定在14%左右，將帶動房地產高速發展。GDP增速與房地產發展關系宏觀經濟增長房地產發展狀況小于4%萎縮4%—7%停滯7%—10%穩定發展大于10%高速發展經濟指標人均GDP（美元）19992002200820092010100020003000473750002010年人均生產總值超過5000美元。人均GDP達到5000美元之后，無論是城市發展還是個人生活，都將發生重要變化，意味著這個地區居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發展型。城市化進程會明顯加速，房地產、旅游、文化等三產發展會出現一個很大的躍進。

全國陜西省西安市絕對額增長速度（%）絕對額增長速度（%）絕對額增長速度（%）生產總值（億元）963119.72343.3913.6706.1213.7第一產業59803.597.303.417.504.5規模以上工業增加值（億元）-14.41116.2317.5208.9116.5固定資產投資（億元）3946525.01012.2828.3353.3229.2社會消費品零售總額（億元）4292216.3894.1717.0462.4019.0城鎮居民人均可支配收入（元）596312.3488114.8635116.4農村居民人均現金收入（元）218720.6161629.2233527.4商品零售價格指數（上年同期=100）--104.104.1103.83.8住宅銷售價格指數（上年同期=100）----105.45.42011年1-3月全國、全省、西安市主要經濟指標經濟指標今年1-3月，西安經濟持續高速發展，增長勢頭迅猛。經濟小結經濟發展迅猛，城市GDP年增幅穩定，帶動房地產高速發展。人均GDP顯示居民消費步入享受型、發展型。房地產發展將會有很大的躍進。區位規劃經濟市場市場市場板塊劃分內城區為商業集中區；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開發了大批項目。高新區自97年建立初期至06年也發展了不少項目。城東板塊于07年始西安本地幾個大型國企開發了上千畝土地趨熱，加上西安世園會的炒作，目前集中了許多開發項目。城南板塊由曲江新區的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區，高檔樓盤林立。城西板塊開發較晚，目前開發盤量較少。城內板塊城北板塊

中檔城南板塊

高檔高新區

中高檔城東板塊

中檔城西板塊

中檔長安區西安市房地產板塊以內城為中心，分城東南西北四個板塊，加上高新區及06年由縣升區的長安區，共有七個板塊。目前集中開發的板塊為城東與城南板塊。一級市場供應隨著房地產市場的穩步上漲，西安2010年土地供應量同比增長17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業辦公綜合工業其他合計10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應分析土地供應區域分布萬平米2010年全年，城南區供應土地共43宗，位居第一；其次為城東區，供應41宗；城北、長安和高新區分別供應15宗、15宗和13宗；仍以城南城東為主要的供應區域。年份宗數占地面積（畝）建筑面積（萬方）成交總價（億元）樓面地價

（元/平米）平均容積率2010年12880661467.5148.910152.732009年945040990.9939402.952008年643843804.9804.97342.06土地成交情況一級市場成交2010年，土地成交增長幅度較高達到60%，規劃建筑面積增幅48%。成交土地區域成交土地樓板價城東區由于浐灞地區的帶動；城南區由曲江新區的帶動，成交面積位居前列。城南區成交土地的樓面地價在各區域中最高，為1290元/平米。一級市場小結房地產市場穩步上漲，土地供應成交放量。區域和板塊的利好，促使主要供應及成交集中在城東及城南板塊。二級市場供求分析2010年商品房供求走勢歷年商品房成交走勢2010年西安商品房供應達到1284萬平米，成交量達到1420萬平米，整體供求表現為供不應求。02年-06年，西安市場處于穩步上升階段；07年市場出現井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開始出現火爆局面；10年繼續延續了09年的成交熱度，并小幅超過，成交價格水平均價達到6568元/平米。住宅市場分析西安歷年成交量走勢2010年住宅月度供求走勢受政策影響，10年西安住宅市場成交量1275萬平米，出現少量下跌；但在通脹、購房恐慌心理及剛性需求等因素的驅動下價格出現上漲，達到6211元/平米、漲幅28%，出現量跌價漲的局面。2010年全年供應量為1135萬平米，成交量為1275萬平米，整體表現為供不應求。在政策從嚴的背景下，打壓效力也波及到了剛需購房者，增加了購房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。商業及辦公市場分析2010年辦公市場走勢圖2010年商業市場走勢圖西安辦公市場整體發展相對落后，在商品房市場中所占比例較低，同時其供求受個案項目影響較大。2010年西安商業市場整體供求關系波動較大，但在年底由于看到國家對住宅市場的大力調控，許多投資人轉向投資商業地產，商業項目需求明顯放量。二級市場小結房地產二級市場總體表現為供不應求，市場持續增長。住宅為主力供應，成交量略微減少但價格上漲，剛性需求依然旺盛。商業地產受政策影響，需求開始放量。排行企業名稱成交面積

（萬平米）成交均價

（元/平米)成交均價

（億元）主力板塊1海榮47.26563726.64城北2恒大43.55618826.95城東3融僑41.15743630.6城東4紫薇38.55736728.4高新5中新30.69551016.91城東6中海26.19978625.63城南7萬科23.83919421.91城南8天地源20.65709014.64高新9經發19.65592911.65城北10綠地18.071455526.3城南企業成交排行2010年開發企業成交面積前十排行西安市場現狀為本地大型國企與國內地產大鱷雙分天下的局面。主力成交板塊為城東及城南，成交均價城南高于其他區域。房地產市場行業分析根據邁克爾.波特的五力模型，有五種力量決定一個行業的競爭激烈程。如下圖，主要來自五個方面的競爭：

替代品威脅現有企業間的競爭供應商議價能力購買方議價能力潛在進入者威脅房地產市場結構分析現有企業間的競爭由于西安房地產市場供不應求，所以競爭其實幷不激烈，目前影響一個項目銷售好壞的主要是區位地段、項目自身配套、價格、戶型等這些基本要素。品牌地產的質量受到認可，售價也較高，隨著西安房地產行業的發展，品牌地產的優勢將逐漸擊現。西安房地產潛在進入者包括港澳臺地區的房地產巨頭及國內逐步發展的開發商許多都已進入西安市場，由于目前西安房地產業收益高，還是會有不少潛在進入者。供應方議價能力隨著住宅用地價格持續上升，土地供應商議價能力將更強，同時金融與建材供貨商議價能力增強，都將壓縮開發商的利潤空間，全國皆此。

購買方議價能力占購房者比例很小的投資型購房者議價能力雖然較強，但是目前西安絕大部分自住型購房者議價能力較弱，所以目前購房者還沒有什么能威脅到開發商。替代品威脅雖然經濟適用房供應量稍大，與商品住房供應量還是有很大差距，但目標客戶與商品住宅也相近，所以對中低檔商品房有一定威脅；房改房及二手房交易費用高，上市量小，所以威脅較小；廉租房威脅很小。

市場供不應求、企業競爭不激烈、潛在進入者眾多、

購買方議價能力弱、替代品威脅不大市場個案——繽紛南郡項目名稱繽紛南郡區位城西南開盤時間2010.11類型高層總建面50萬方容積率3.5開發商中鐵長豐置業項目優勢：1.緊鄰都市之門的區位優勢提升項目的整體價值；2.成熟社區，高品質配套全面到位；3.中國中鐵置業的企業品牌號召力銷售及價格10年11月21日開盤，首推4、12、14號樓，主力為79平米2房及130-150的大3房，當日去化率近50%。目前銷售優惠93折，均價7800元市場個案——繽紛南郡立面效果圖中央水景效果圖124平米戶型圖項目名稱曲江千林郡區位城南開盤時間2010.11類型高層、小高層總建面50萬方容積率3.7開發商陜西英泰置業項目優勢：1.曲江新區核心地段，內部及周邊文商配套設施完善；2.戶型豐富，滿足剛需及改善客戶群體；3.景觀依托周邊皇家御園及生態園區，結合自身原創坡地景觀設計；4.營銷分期、分批推盤，坡地園景皆有實景展示銷售及價格面積段為85-180平米，10年11月7日開盤，首推2棟33層高層，當日推出500多套，去化400套，成交均價6800。目前銷售8000元市場個案——曲江千林郡市場個案——曲江千林郡148平米戶型贈送面積13.66平米小區實景圖小區入口效果圖項目名稱紫薇曲江意境區位城南開盤時間2011.6類型高層、小高層總建面33萬方容積率3.6開發商西安紫薇投資項目優勢：1.曲江新區擴展中心地段，周邊配套設施日趨完善為項目升值提供條件；2.戶型豐富，一房至五房均有，滿足不同群體需求；3.景觀依托自身地形，獨創5層臺地式立體園林；4.本土老牌開發企業，當