張江國際創(chuàng)新中心項目匯報上海萬科產(chǎn)業(yè)事業(yè)部2015年9月28日目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項設(shè)計條線建筑平面、設(shè)備123結(jié)構(gòu)拆改、加固空服室內(nèi)立面效果4其余室內(nèi)、景觀主樓室內(nèi)

56設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點-主樓一層華夫板、T型中庭、外立面結(jié)構(gòu)拆改、東面四層（公共部位）（公共部位）（公共部位）9月28日結(jié)構(gòu)改造B版，供招標10月30日前分步提供結(jié)構(gòu)改造真實版10月30日立面招標圖12月15日前提供結(jié)構(gòu)其他區(qū)域10月15日方案圖11月30日施工圖11月26日施工圖9月26日政府確認方案11月5日方案11月30日招標圖12月15日方案1月15日施工圖建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備1一層室內(nèi)2已完成方案設(shè)計已完成擴初設(shè)計原計劃10月20日

推遲到11月30日施工圖設(shè)計輔樓總體設(shè)備消防驗收212月24日消防、生活水系統(tǒng)圖紙12月1日泵房結(jié)構(gòu)圖紙11月18日泵房建筑圖紙12月24日變電站系統(tǒng)圖紙16年1月7日變電站結(jié)構(gòu)圖紙設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點-總體設(shè)備、輔樓建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備111月1日方案設(shè)計11月30日施工圖設(shè)計（含生活水泵房）設(shè)計條線申江路龍東大道丹桂路張東路1.2KM建筑總體區(qū)位基地北臨龍東大道，南靠丹桂路，東側(cè)毗鄰集電港四期東塊LEED鉑金級辦公項目，基地形狀大致呈扇形，基地北側(cè)有一條約為32m寬的代征綠地，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美設(shè)計條線主樓輔樓停車加商業(yè)（二期）停車庫景觀停車華鑫三期華鑫一期申江路龍東大道總體布局改造后：主樓、輔樓地上面積9.4萬㎡，地下面積4980㎡,地上地下共計9.9萬㎡改造前：用地面積6.3萬㎡，建筑面積：8.03萬㎡丹桂路張江管委會設(shè)計條線在申江路設(shè)貨車專用出入口，避免貨車對丹桂路交通產(chǎn)生影響各地塊內(nèi)部車行交通組織統(tǒng)籌考慮在丹桂路南側(cè)綠地內(nèi)建設(shè)地下機動車庫，滿足停車需求(2015年10月立項)新增道路開口-申江路設(shè)計條線鳥瞰人視室內(nèi)人視連橋人視原投標效果圖設(shè)計條線主樓效果主樓效果

主樓-外立面政府確認深化版設(shè)計條線

主樓-中庭室內(nèi)政府確認深化版設(shè)計條線

主樓-中庭室內(nèi)政府確認深化版設(shè)計條線主樓-平面布局設(shè)計條線

施工順序加固主軸線上的4根框架梁拆除主軸線上四個柱加固區(qū)隔正中的兩根800*800肋梁拆除區(qū)隔正中一個柱加固框架梁負筋區(qū)域樓面上整鋪一層60mm厚現(xiàn)澆混凝土板主樓-華夫板區(qū)域的改造將涉及結(jié)構(gòu)構(gòu)件的加固與拆除經(jīng)初步估算，此部分的費用為200元/m2，共1.2萬㎡，總計費用約240W設(shè)計條線輔樓透視一輔樓透視二室內(nèi)透視一室內(nèi)透視二輔樓-外立面政府確認深化版設(shè)計條線地上總計：8396㎡，地下總計：4980㎡輔樓-平面布局設(shè)計條線目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項投資條線障礙及解決方案-國資招投標張江文控50%上海萬科50%圓豐文化劍騰二期100%民資50%國資張江文控50%上海萬科50%機打追溯至原始股東（華潤）國資50%國資招投標股權(quán)架構(gòu)問題解決方案上海美蘭華府自貿(mào)區(qū)內(nèi)庫博公司上海萬科半年后轉(zhuǎn)外資現(xiàn)進行到轉(zhuǎn)股階段，擬10月下旬召開董事會2015/07/14合作框架協(xié)議核心條款簽署2015/08/11掛牌2015/08/26摘牌2015/09/10獲取交割單2015/10/15萬科內(nèi)部轉(zhuǎn)股工作（至自貿(mào)區(qū)內(nèi)庫博公司）預(yù)計2015/10/25第一次董事會2015/09/24工商變更（上海美蘭華府）投資條線目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項開發(fā)條線報批報建條線-擬2016/03/10獲取改建施工許可證2015/08/17管委會報建工作匯報完成，明確：啟動改建項目報建流程（不改變用地性質(zhì)及用途）縮小裝修報建內(nèi)容至僅包括空服中心同步啟動增加容積率工作2015/08/20開道口專報報送區(qū)交警（08/24現(xiàn)場勘查完成）2015/08/25管委會審批中心完成改建報建流程梳理2015/08/31完成改建立項2015/10/30完成改建立項及裝修報建修改2015/11/15獲取裝修施工許可證2016/03/10獲取改建施工許可證 預(yù)計開發(fā)條線工程條線-2016/11/30完工交付工作內(nèi)容計劃完成（決策2）實際完成差異影響因素/措施確定設(shè)計單位2015.7.16按期無

確定策劃單位2015.3.10按期無

定位報告2015.4.15按期無

策劃報告2015.4.25按期無

勘查報告2015.6.30按期無

方案設(shè)計通過2015.7.102015.10.15+95d各方領(lǐng)導(dǎo)對設(shè)計方案非常關(guān)注，調(diào)整時間較長項目報建2015.7.302015.8.31+31d管委會要求作為改建項目報建結(jié)構(gòu)拆改圖紙2015.8.302015.10.25+55d

拆除單位進場2015.9.302015.10.30+30d

施工圖設(shè)計2015.9.102015.12.25+105d

總包進場2015.9.302015.10.30+30d

結(jié)構(gòu)改造2016.1.302016.3.18+48d

空服中心交付使用2016.8.302016.4.15-135d管委會新增要求外立面改造2016.4.102016.7.16+106d

綜合機電、室內(nèi)裝修2016.5.302016.9.14+106d

戶外景觀和室外總體2016.7.102016.9.29+79d

竣工驗收2016.7.302016.10.30+90d

交付運營2016.8.302016.11.30+90d

目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項成本條線開發(fā)成本（八大類）序日成本項目可售面積單位成本總成本（萬元）決策2總成本（萬元）與決策2差異（萬元）產(chǎn)品單方合計產(chǎn)品單方合計合計

建筑面積99035.0099035.0095745.0095745.00/

可售面積/持有物業(yè)99035.0099035.0095745.0095745.00/一土地及政府規(guī)費8188.9781099.468470.481099.85-0.39二配套及地下室費102.11011.18105.611011.180三基建及管網(wǎng)費2301.3622791.522317.6222190.05601.47四室內(nèi)精裝修工程費00000五裝飾及環(huán)保費719.517125.65358.633433.733691.92六環(huán)境提升費145.4144094900540七開發(fā)管理費629.146230.71530.785081.951148.76八資本化利息3374.67334213342130718.42702.6

開發(fā)成本15461.15153119.5215085.40144435.158684.366注：開發(fā)成本增加8694萬元。其中：建安費用增加4832萬元，開發(fā)管理費中設(shè)計費增加1149萬元（已發(fā)生：設(shè)計費1223萬元，前期定位70萬元，補償金160萬元）資本化利息增加2703萬元相較決策2開發(fā)成本增加8694萬元，建安費用增加4832萬元，開發(fā)管理費中設(shè)計費增加1149萬元成本條線建安費用增加

項目9月27日版決策2與決策2差異說明

建筑單方（元/M2）合計（萬元）建筑單方（元/M2）合計（萬元）合計（萬元）結(jié)構(gòu)及粗裝修

947.09

9,379.51

885.96

8,774.15605.37因幕墻費用增加，導(dǎo)致照管費增加。

輔樓地下室增加費用建筑立面及部品

552.19

5,468.63

181.24

1,794.923673.71提升外立面品質(zhì)，增加采光天窗園林環(huán)境工程

135.31

1,340.00

80.78

800.00540.00提升綠化品質(zhì)，增加屋頂綠化合計

16,188.14

107,114.074819.08

注：產(chǎn)品類型面積調(diào)整及外立面增加費用，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)及粗裝修費用及照管費共增加605萬。外立面決策2測算按立面面積500元/M2，部分改建。現(xiàn)按立面面積1200元/M2，考慮全部拆除及按最新方案調(diào)整。增加天窗，按投影面積1800元/M2包括支撐體系。景觀造價原為200元/M2，現(xiàn)提升為600元/M2。成本條線合約規(guī)劃分類主要合同采購方式合同模式合同范圍整體主樓輔樓建筑工程總承包工程招標固定單價合同臨時工程（含甲方臨時用房、圍墻、大門等）、室外總體（含雨污水管、井等）拆除、加固、新增結(jié)構(gòu)、二結(jié)構(gòu)、粗裝修拆除、加固、新增結(jié)構(gòu)、下沉式廣場及通道樁基、圍護、土方（含開外、外運、短駁、回填）、二結(jié)構(gòu)、水電安裝（含管線預(yù)埋、橋架）、粗裝修、外立面鋁門窗及天窗、消防（不包括驗收）、弱電橋架、外立面及天窗供貨安裝招標固定總價合同/外立面及中庭、主樓天窗包含在總包范圍內(nèi)綜合機電工程招標

/給排水、電氣、及暖通排管包含在總包范圍內(nèi)消防工程招標消防工程施工及驗收施工包含在總包范圍內(nèi)，已完成工程消防驗收弱電工程招標安防、智能化工程施工及驗收泛光照明工程招標泛光照明工程精裝修工程（如有）招標公共區(qū)精裝修工程（如有）景觀綠化工程招標綠化、景觀、鋪裝、小品等建筑、物業(yè)標示標牌零星采購樓棟日牌、室內(nèi)標示、物業(yè)標示供貨安裝交通設(shè)施及劃線工程零星采購交通指示、限速、導(dǎo)向、停車場、地面劃線等空調(diào)供貨安裝集采或招標/風(fēng)冷熱泵室外機甲供、VRV供應(yīng)加安裝電梯供貨安裝集采/

供貨及安裝防火門及防火卷簾供貨安裝集采或招標/供貨及安裝甲供材料其他甲供材料集采/零星采購固定單價訂單內(nèi)、外墻涂料、膩子、保溫材料、防水材料、室內(nèi)墻地磚、開關(guān)插座面板、PVC、PPR、UPVC管材及管件、潔具（馬桶、臺盆等）、龍頭及五金、精裝修室內(nèi)燈具、外墻面磚等上述項目的供應(yīng)工程。目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項財務(wù)條線項目相關(guān)財務(wù)指標

銷售凈利率IRR資金峰值現(xiàn)金流回正時間決策223.66%14.30%2017年一季度，11.77億2021年二季度目前測算19.56%12.54%2016年四季度，12.56億2021年二季度年份201620172018201920202021（退出）EBITDA率決策21.31%6.12%7.01%7.80%8.21%

目前測算-0.42%4.60%6.29%6.72%7.65%7.63%注：目前測算，不包含管委會開發(fā)補貼目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項招商條線關(guān)鍵節(jié)點2015/08/30招商團隊組建完成2015/09/08大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金會簽署意向協(xié)議2015/10/31廣告設(shè)計公司聘用及執(zhí)行2015/11/20折頁/單頁/樓書/招商手冊完整版2016/03/31招商中心、示范區(qū)開放預(yù)計2015/12/31模型制作完成定位&招商2015/09/30輔樓公寓招商簽署意向協(xié)議29基礎(chǔ)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地、科技金融高地、產(chǎn)學(xué)研高地集聚

張江經(jīng)歷20多年發(fā)展，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢凸顯，在培育新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新要素不斷衍生融合的基礎(chǔ)上，形成“芯片制造”（集成電路）和“軟件研發(fā)”+大數(shù)據(jù)。動力上海一日課題：建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心“雙自聯(lián)動”驅(qū)動下，以上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心重大部署為核心載體，將張江國際創(chuàng)新中心成為一個承載“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”空間需求、大體量、多功能的創(chuàng)新綜合體。定位

成為極具競爭力、輻射力和廣泛影響力的前端國際創(chuàng)新新能級和創(chuàng)新業(yè)態(tài)新標桿定位&招商項目定位契機新一輪課題：張江高科技園區(qū)打造成為張江科技城

煥發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)新生，帶動區(qū)域創(chuàng)新激活，以點帶面，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、北區(qū)更新、中區(qū)崛起。上海建設(shè)科技創(chuàng)新中心的一日試點項目張江產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級張江北區(qū)更新的先行先試*/46張江基礎(chǔ)1998年：發(fā)展集成電路、軟件、生物醫(yī)藥三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2011年：形成信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、低碳環(huán)保四大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2013年：提出新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、新材料五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期立足傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將聚焦升級“醫(yī)”和“E”兩大產(chǎn)業(yè)集群基于張江成熟的芯片制造產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)本項目聚焦下一代新興產(chǎn)業(yè)——“人工智能+位置服務(wù)”1.區(qū)域變化：產(chǎn)業(yè)升級定位&招商張江產(chǎn)業(yè)升級路徑五大產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保新一代信息技術(shù)生物產(chǎn)業(yè)高端裝備制造新材料四大產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)生物醫(yī)藥文化創(chuàng)意芯片制造1998-傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)2011-基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2013-新興產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集成電路軟件生物醫(yī)藥1.區(qū)域變化：產(chǎn)業(yè)升級定位&招商互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)+云平臺+智能芯片演化產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)業(yè)趨勢麥肯錫研究認為：高級機器人、物聯(lián)網(wǎng)、無人駕駛、3D打印、移動互聯(lián)、文化產(chǎn)業(yè)自動化等將成為未來12大顛覆商業(yè)模式的技術(shù)張江基礎(chǔ)芯片制造產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)本項目特殊性空服入駐：未來上海海關(guān)邊檢物流通用平臺++人工智能+位置服務(wù)可穿戴設(shè)備、機器人、工業(yè)4.0、云服務(wù)、信息技術(shù)、圖像識別、5g技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)、位置服務(wù)（FDI,4PL）

32創(chuàng)新孵化加速成長總部經(jīng)濟創(chuàng)新辦公研發(fā)機構(gòu)空服中心核心功能創(chuàng)新展示中心公共服務(wù)中心國際路演中心輔助功能創(chuàng)意咖啡休閑娛樂文體活動特殊餐飲…配套功能定位&招商功能定位—四大核心+三大輔助+兩大平臺+完善配套打造具有全球影響力的科技創(chuàng)新成果重要策源地成果轉(zhuǎn)化平臺知識產(chǎn)權(quán)交易平臺兩大平臺

33

定位&招商功能要素-展廳+全球路演發(fā)布中心打造融合展示、發(fā)布、推廣、交易、演藝等綜合性平臺創(chuàng)新交流路演活動階段性成果展派對俱樂部活動移動式工作站座談會研討會專場展會世界美食匯、機器人餐廳、米其林餐廳類型

34與創(chuàng)新空間形成配套，涵蓋特色公寓、戶外運動、創(chuàng)客咖啡等，通過“8+16”的工作生活新方式，滿足7*24全時段工作生活圈，打造新型街區(qū)生活方式車庫咖啡、3W咖啡、Binggo咖啡、京東奶茶全家、羅森、好德等書吧、愛知書店大魯閣、健身會所、蒸汽SPA室內(nèi)足球、室內(nèi)棒球、籃球、乒乓球、臺球、羽毛球等創(chuàng)客咖啡配套服務(wù)文體活動便利購物休閑娛樂圖書閱讀精品餐廳

定位&招商功能要素-創(chuàng)新體驗式商務(wù)生活空間*/46

35中心為入駐企業(yè)提供保姆式貼心服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師創(chuàng)業(yè)咨詢培訓(xùn)品牌傳播市場推廣協(xié)辦工商注冊協(xié)辦稅務(wù)登記金融服務(wù)物業(yè)配套政策法規(guī)咨詢天使投資VC風(fēng)險投資PE私募股權(quán)投資銀行的貸款擔(dān)保小額貸款信用保險貿(mào)易融資擔(dān)保融資代辦股份轉(zhuǎn)讓客戶服務(wù)熱線“一卡通”服務(wù)管控中心酒店服務(wù)會所服務(wù)團膳服務(wù)接送班車白板一體機海關(guān)政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、研發(fā)機構(gòu)，平臺中小企業(yè)政策財稅和金融政策人才政策知識產(chǎn)權(quán)政策其他政策星商匯服務(wù)另外，園區(qū)還體提供以下服務(wù)：協(xié)助企業(yè)辦理工商注冊、稅務(wù)登記、提供辦公室租賃、會議室租借等服務(wù)、提供企業(yè)一對一日常經(jīng)營指導(dǎo)、定期組織講座培訓(xùn)，并為企業(yè)搭建交流溝通平臺、對在孵項目的階段性評估與全程跟蹤、協(xié)助傳達和落實各項優(yōu)惠政策

定位&招商功能要素-公共服務(wù)中心運營模式以需求為導(dǎo)向，打造“物”“人”“企業(yè)”三方融合的全方位服務(wù)體系定位&招商

定位&招商功能區(qū)塊與面積配比分類序日項目名產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系人職務(wù)進展物業(yè)需求政府平臺1張江空服中心政府平臺吳一賓張江助理確認合作租金與租賃內(nèi)容10,4182張江科技銀行科技投資銀行馬文剛處長已經(jīng)與馬處長溝通合作意向10,000產(chǎn)業(yè)客戶3藍莓影業(yè)影視內(nèi)容投資平臺鐘偉總經(jīng)理已出設(shè)計方案13,0004滬江互聯(lián)網(wǎng)教育平臺曹建總經(jīng)理助理已現(xiàn)場察看2,0005亞益文化文化傳播、版權(quán)交易平臺孫淵總經(jīng)理已現(xiàn)場察看5,0006實建實業(yè)云計算、大數(shù)據(jù)、機器智能、生物醫(yī)療為投資方向的投資平臺梅雪峰總裁已現(xiàn)場察看5,0007弗徠威智能機器人科技公司機器人研發(fā)中心張殿禮總經(jīng)理6月接觸，有意向入駐3,0008鑫盛投資/高超電影項目影視內(nèi)容開發(fā)、版權(quán)營銷項目李瀚清總裁已委托咨詢公司注冊5009GileadScience吉利德生物醫(yī)藥制劑karen董事8月已考察現(xiàn)場10,000產(chǎn)學(xué)研平臺10復(fù)旦大學(xué)上海藥物創(chuàng)制產(chǎn)業(yè)化開發(fā)中心產(chǎn)學(xué)研平臺邵黎明主任6月接觸，有意向入駐2,00011全球高校實驗室聯(lián)盟產(chǎn)學(xué)研平臺董海濤董事合伙人7月接觸，有意向入駐2,00012北京大學(xué)國家發(fā)展研究院產(chǎn)學(xué)研平臺董海濤董事合伙人7月接觸，有意向入駐2,00013同濟大學(xué)上海國際設(shè)計創(chuàng)新學(xué)院產(chǎn)學(xué)研平臺周正剛?cè)f科多次交流合作細節(jié)，有意向入駐項目5,000孵化器14影視內(nèi)容眾創(chuàng)空間（SMG原副總楊文紅)影視劇制作，騰訊5億投資，眾創(chuàng)空間，影棚、后期制作張弛副總經(jīng)理已現(xiàn)場察看3,0009月跟進，意向入駐15修真網(wǎng)絡(luò)擬設(shè)立游戲投資孵化器陳富明總經(jīng)理已現(xiàn)場察看，有意向入駐10,00016青橙手機穿戴設(shè)備+互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容孵化器王迅總裁7月拜訪，有意向入駐4,00017亞馬遜中國造夢空間投資孵化器趙嘩副總經(jīng)理8月已經(jīng)來考察20,00018FounderSpace投資孵化器

對接管委會楊處長20,00019google中國互聯(lián)網(wǎng)移動開發(fā)周平首席運營對接Google公司首席運營官

20上海創(chuàng)業(yè)接力科技金融集團投資孵化器毛哲文副總經(jīng)理已簽約，正在整合全球孵化器，提出功能需求15,00021U-cloud云服務(wù)解決服務(wù)商巫文捷政府公關(guān)部已簽約2,000商業(yè)配套22足球工廠商業(yè)配套郭奇為

7月完成項目考察1,50023車庫咖啡投資孵化器周立瑋創(chuàng)始人9月完成項目考察10024魔方公寓公寓配套嚴俊91office對方已經(jīng)出具合作意向書6,000定位&招商張江國際創(chuàng)新中心客戶儲備清單(總計超150,000㎡)39與上海創(chuàng)業(yè)接力科技金融集團簽署意向協(xié)議，簽約面積15,000㎡，引進以色列英飛尼迪集團、日本瑞可利集團、韓國中小企業(yè)局、美國500Startups、FounderSpace、亞馬遜夢空間等全球知名孵化器，合作共建國際孵化器聯(lián)盟，打造集資源、資本、導(dǎo)師智囊團、成功創(chuàng)業(yè)者“陪練”的創(chuàng)客生態(tài)圈，成為草根創(chuàng)業(yè)和大眾創(chuàng)新的主要載體，成為創(chuàng)客空間的發(fā)源地和集聚地，塑造多元社區(qū)創(chuàng)業(yè)氛圍。定位&招商產(chǎn)業(yè)定制模式1-全球孵化器聯(lián)盟（15,000㎡）40定位&招商產(chǎn)業(yè)定制模式2-空服中心

40達到設(shè)施一流、服務(wù)一流、監(jiān)管一流的國際通關(guān)水準，增強張江園區(qū)跨國企業(yè)參與國際市場競爭能力，打造空運進口貨物通關(guān)提貨一站式操作平臺優(yōu)勢：縮短貨物通關(guān)時間（6-8小時內(nèi)完成通關(guān)、提貨）加強海關(guān)、檢驗檢疫監(jiān)管力度降低貨物破損/被盜風(fēng)險減輕企業(yè)運輸成本提升企業(yè)競爭力復(fù)制自貿(mào)區(qū)政策，優(yōu)化園區(qū)投資環(huán)境特點：口岸功能延伸公共物流平臺“一站式”服務(wù)快件集散中心24小時運轉(zhuǎn)作為政務(wù)平臺，服務(wù)由張江拓展到金橋地區(qū)企業(yè)，輻射整個浦東新區(qū)（10,418㎡）

定位&招商配套定制模式3-魔方公寓其客戶群體，品牌定位與張江國際創(chuàng)新中心的項目定位與入駐企業(yè)人員結(jié)構(gòu)契合度最高魔方公寓品牌定位：為都市白領(lǐng)提供長期獨立居住的標準化解決方案張江國際創(chuàng)新中心入駐企業(yè)主要為國際前沿科技的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，人員結(jié)構(gòu)主要由白領(lǐng)商務(wù)人士和國際青年創(chuàng)客組成，是具備一定經(jīng)濟實力的高素質(zhì)人群與青年夢想家，與魔方公寓的租戶客群非常吻合。青年匯是目前上海最大的高品質(zhì)服務(wù)式青年公寓業(yè)主和供應(yīng)商，在全上海擁有逾6，0000平米的公寓面積，為超過2000名上海都市新青年提供了高品質(zhì)的租住環(huán)境和高標準的社區(qū)服務(wù)意向租金：1.5元/天/平專注于白領(lǐng)公寓租賃和提供物業(yè)管理，是滬上精品租房的領(lǐng)跑品牌，勵志為青年人才解決住房問題。管轄20000余間客房。公司業(yè)務(wù)已基本實現(xiàn)對上海地區(qū)的全覆蓋意向租金：1.8元/天/平滬上首家單身白領(lǐng)合租公寓，專注為滬上都市白領(lǐng)創(chuàng)造高品質(zhì)居住生活。蘑菇公寓打破傳統(tǒng)租房市場格局，利用O2O模式重構(gòu)租房體系意向租金：2.2元/天/平配套定制模式3-魔方公寓項目組遴選出張江地區(qū)三家最具競爭力的公寓運營商進行市場調(diào)研分別是青年匯、青客、蘑菇公寓，平均租金為1.5~2.2元/天/平方米定位&招商定位&招商

魔方公寓亞朵酒店

宜必思尚品萬科驛城家公寓方案一方案二屬性公寓酒店公寓公寓公寓合作方式租賃租賃租賃租賃租賃+運營分成租金年限十年十年十年十二年十二年起始租金2.8元/平方米/天2.6元/平方米/天2.5元/平方米/天2.5元/平方米/天2.5元/平方米/天十年平均租金3.08元/平方米/天2.8元/平方米/天2.8元/平方米/天2.8元/平方米/天營業(yè)額超出部分分成比例，業(yè)主方提取20%裝修免租期4個月4個月4個月6個月6個月免租期4個月4個月4個月6個月6個月付款方式付二押二付三押一付三押一付三押一付三押一配套定制模式3-魔方公寓對遴選的四家客戶進行比較分析得出，魔方公寓在租金收益、資金實力、行業(yè)影響力、客源儲備等方面的綜合實力優(yōu)勢明顯青年藝術(shù)家培養(yǎng)計劃選擇100位有市場潛力的青年藝術(shù)家，讓藝術(shù)家為我們的房間定制100種不同風(fēng)格作品展示主題空間。不同風(fēng)格空間100種不同風(fēng)格的房間定制（如：夢露主題房間，草間彌生主題房間等）；入住者可提前預(yù)定自己喜歡的房間風(fēng)格。個性空間展示區(qū)域酒店接待區(qū)，過道等公共場地進行藝術(shù)作品展示，并且與酒店音樂酒吧聯(lián)動，把文化、藝術(shù)、音樂完美的結(jié)合。夢露主題空間草間彌生主題空間公共區(qū)域藝術(shù)空間公共區(qū)域藝術(shù)空間

定位&招商與浪花合作模式：主題客房及衍生品分成，預(yù)計合作分成后整年平均租金：3.5元/平方米/天配套定制模式3-魔方公寓目錄設(shè)計條線投資條線開發(fā)條線成本條線財務(wù)條線招商條線空服專報需要公司協(xié)調(diào)事項擬建成“一站式”第三方公共物流通關(guān)操作平臺，具有空運進口貨物通關(guān)提貨一站式服務(wù)，海關(guān)現(xiàn)場通關(guān)、查驗、征稅，檢驗檢疫檢務(wù)、查驗、商檢功能，增加保稅服務(wù)、空運轉(zhuǎn)關(guān)、空運出口等特色服務(wù)功能，復(fù)制自貿(mào)區(qū)相關(guān)海關(guān)政策，服務(wù)企業(yè)由張江輻射周邊金橋等地區(qū)415工程-空服中心-張江空運貨物服務(wù)中心空服專報租金：3.9元/平/天套內(nèi)面積：8856平方米租賃面積：10418平方米交付運營時間：2016年4月15日2016年9月21日接張江集團緊急通知，空服中心交付運營時間提前至4月15日，作為上海自貿(mào)區(qū)2周年慶重要獻禮工程，屬浦東新區(qū)2016年五大重點工程之一（唯一管委會直接掛鉤項目）47申江路道口空服中心使用區(qū)域龍東大道丹桂路空服專報空服總平面布局1F6726㎡2F710㎡3F710㎡4F710㎡空服專報空服中心樓層分布共計：8856㎡49層數(shù)報關(guān)大廳門廳區(qū)域作業(yè)/設(shè)備區(qū)辦公區(qū)域儲藏區(qū)域查驗區(qū)域男女衛(wèi)生快件倉庫監(jiān)管倉庫公共區(qū)域合計1F305184445381463853212013124681567261F改造區(qū)域布局空服專報空服室內(nèi)布局(1F)50層數(shù)辦公區(qū)域接待/會議區(qū)域功能區(qū)域更衣區(qū)域男女衛(wèi)生公共區(qū)域合計2F130108934235302710空服專報空服室內(nèi)布局(2F)2F改造區(qū)域布局51層數(shù)辦公區(qū)域接待/會議區(qū)域功能區(qū)域更衣區(qū)域男女衛(wèi)生公共區(qū)域合計3F160789342353027103F改造區(qū)域布局女衛(wèi)男衛(wèi)辦公區(qū)域接待/會議區(qū)功能