業主大會議事規則第一章總則第一條為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的正當權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，制訂本議事規則。第二條本業主大會的全稱為：南安市**業主大會；物業類型：住宅區；建筑物總面積：60873.48平方米；第三條本業主大會由物業管理區域內的全體業主構成，業主委員會由業主大會依法選舉產生，依法維護全體業主的正當權利。第四條業主大會或者業主委員會的決定，對業主含有約束力。第五條業主大會和業主委員會，對業主損害別人正當權益和業主共同利益的行為，有權根據法律、法規以及管理規約，規定停止侵害、賠償損失。第六條業主大會、業主委員會應當自覺接受房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府和社區居委會的指導和監督，主動配合有關行政管理部門，依法推行自治管理職責，規范運作。第二章業主大會第七條業主大會決定下列事項：（一）制訂和修改業主大會議事規則；（二）制訂和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；（四）制訂物業服務內容、原則以及物業服務收費方案；（五）選聘和辭退物業服務公司；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）變化共有部分的用途；（九）運用共有部分進行經營以及所得收益的分派與使用；（十）法律法規或者管理規約擬定應由業主共同決定的事項。第八條業主身份的認定，普通以房屋產權證記載的全部權人為準。依法登記獲得或者根據物權法第二章第三節規定獲得建筑物專有部分全部權的人，應當認定為業主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經正當占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理全部權登記的人，能夠認定為業主。第九條業主的投票權數由專有部分面積和業主人數擬定。業主在業主大會會議上的投票權根據住宅套數等因素擬定。住宅區以一套房屋為一票（車位、店門等特定空間不計入用于擬定業主投票權數的專有部分數量）。但建設單位尚未出售和已出售但未交付的部分，以及同一買受人擁有一種以上專有部分（套房）的，按一人（一票）計算。第十條業主大會會議分為定時會議和臨時會議。業主大會定時會議應每年由業主委員會（業主大會籌辦組）組織召開一次，召開時間為2個月。業主委員會（業主大會籌辦組）應當于會議召開十五日前將業主大會會議時間、地點、議題和議程告知業主和物業所在地居民委員會。有下列狀況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主建議；（二）業主委員會委員人數局限性總數的二分之一；（三）發生重大事故或緊急事件需及時解決的；（四）法律法規、管理規約規定的其它情形。第十一條業主大會會議采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有占總人數過半數的業主參加，參會業主以書面意見表送達的業主計算。第十二條采用書面征求意見形式的，書面意見表可用下列方式發放與收集：（一）設立投票箱；（二）上門發放、收集業主意見表；（三）郵寄：以掛號或者特快專遞方式發放、收集業主意見表。業主書面意見表回收時限屆滿后，如參會業主的總票權數未達成業主大會總票權數法定比例的，可由業主委員會（業主大會籌辦組）公示全體業主延長投票時間，并組織人員催收業主意見表。鑒于本物業的實際狀況，屬下列情形之一的，均視為書面意見表已送達業主：1、當面領取或送達，由業主本人或同住的的親屬或者被授權主體簽收的。2、按照業主提供的聯系地址以掛號信或者特快專遞的方式郵寄。被送達人簽收后即視為送達，未簽收的，以投遞回執日第5天視為己送達。3、與業主電話確認，投入該戶業主在本物業的信報箱或者房屋內。采用此方式的，經兩個以上的其它業主或者居民委員會工作人員見證后即視為已送達。業主書面意見表回收結束后，由業主委員會（業主大會籌辦組）組織公開唱票、計票，對業主意見進行統計匯總，并公示表決成果。公示表決成果時一并公示書面意見表的送達狀況。第十三條采用集體討論形式議事的，本業主大會選擇下列第2種方式：（一）由全體業主參加業主大會會議；（二）由業主推選業主代表參加會議。以業主代表參加的方式召開業主大會會議的，到會業主代表應當能夠代表過半數的業主。第十四條業主大會表決規則（一）業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第七條規定的其它共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。（二）一種專有部分有兩個以上全部權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。（三）業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。（四）有表決權的業主因故不能參加業主大會會議的，可書面委托別人參加。業主委托代理人參加業主大會會議應符合下列規定：1、業主是自然人的，能夠書面委托其它業主或者親人參加，但受托人代理份額不能超出物業管理區域內業主總人數的10%。2、業主是單位法人或其它組織的，能夠書面委托代理人參加業主大會會議，但應出具法人或單位蓋章、法定代表人或負責人簽字的授權委托書。（五）業主代表因故不能參加業主大會會議的，可書面委托所代表的業主中的一人參加，具體委托事項、期限、權限等應當在委托書中載明。（六）已送達的業主書面意見表，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，其投票權數計入已表決的多數票。（七）業主大會對所建議案已經作出決定的，業主在6個月內不得以同一內容再建議召開業主大會會議進行表決。第十五條業主大會會議應當作出書面統計并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。第三章業主委員會第十六條業主委員會由業主大會會議選舉產生，設委員9名，其中主任1名，副主任1－2名。業主委員會委員實施任期制，每屆任期5年，可連選連任。第十七條業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：（一）含有完全民事行為能力；（二）恪守國家有關法律、法規；（三）恪守業主大會議事規則、管理規約，模范推行業主義務，準時繳納物業管理服務費；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（五）含有一定的組織和協調溝通能力；（六）含有必要的工作時間。第十八條業主委員會委員、主任、副主任的產生：（一）推薦初步候選人。業主大會籌辦組在物業管理區域公布公示，由業主大會籌辦組推薦或業主推薦、自薦業主委員會委員初步候選人。（二）擬定業委會委員侯選人。業主大會籌辦組應當核查參選人的資格，擬定業主委員會委員候選人名單。在業主大會召開15日前張榜公示業主委員會委員侯選人名單及基本狀況。（三）召開業主大會會議選舉業主委員會委員，實施等額選舉。實施等額選舉的，候選人經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主贊同的當選。（四）業主委員會選舉產生之日起7日內召開初次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任和副主任。第十九條業主委員會推行下列職責：（一）執行業主大會的決定和決策；（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施狀況；（三）與業主大會選聘的物業服務公司訂立物業服務合同；（四）及時理解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務公司推行物業服務合同；（五）監督管理規約的實施；（六）督促業主交納物業服務費及其它有關費用；（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（九）業委會根據需要可聘任一種專職秘書。（十）業委會的審批權限：一千元以內由主任審批、一萬元以內由業委會審批、五萬元以內由全體業委會組員一致通過，五萬元以上由全體業主雙半原則通過。（十一）業主大會賦予的其它職責。第二十條業主委員會應當向業主公布下列狀況和資料：（一）管理規約、業主大會議事規則；（二）業主大會和業主委員會的決定；（三）物業服務合同；（四）專項維修資金的籌集、使用狀況；（五）物業共有部分的使用和收益狀況；（六）占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車車位的處分狀況；（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支狀況；第二十一條業主委員會會議應當按下列規則召開：（一）業主委員會每三個月召開一次例會。（二）有下列情形之一的，應當在7日內召開業主委員會會議：1、三分之一以上業主委員會委員建議；2、業主委員會主任建議；3、社區出現特殊狀況需研究解決的。（三）會議由主任負責召集和主持；主任因故不能召集，由副主任負責召集。（四）業主委員會委員因故不能參加會議的，能夠書面形式發表意見，不能委托代理人參加會議。（五）業主委員會應當于會議召開7日前，將告知及有關材料送達每位委員。（六）業主委員會委員含有同等表決權。業主委員會會議應有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上同意（涉及書面意見），且不得違反法律、法規、管理規約及物業服務合同的商定。（七）業主委員會會議應當制作書面統計并存檔，會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公示。第二十二條有下列狀況之一的，業主委員會委員資格自行終止：（一）因物業轉讓、滅失等因素不再是業主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法規以及管理規約規定的其它情形。業主委員會委員有下列狀況之一的，由三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主建議，業主大會或者業主大會授權業主委員會，能夠決定與否終止其委員資格：（一）以書面方式提出辭職請求的；（二）不推行委員職責的；（三）運用委員資格謀取私利的；（四）拒不推行業主義務的；（五）侵害別人正當權益的；（六）因其它因素不適宜擔任業主委員會委員的。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其它屬于業主大會全部的財物移交給業主委員會。第二十三條物業管理區域內以樓梯為單位成立業主小組，業主小組由該梯的全體業主構成。業主小組作出的決定不得與業主大會作出的決定相抵觸。第二十四條業主委員會應當建立健全印章管理規定，并按印章管理規定使用。業主大會、業主委員會印章應指定專人負責管理，印章使用簽字審批人和印章管理人不能為同一人。業主大會、業主委員會印章的簽字審批人為業主委員會主任。經業主大會會議或業主委員會會議決定的事項方可使用業主委員會印章。違反印章管理規定，造成經濟損失或不良影響的，由印章管理人承當對應法律責任。第二十五條業主委員會應當建立檔案資料管理制度，指定專人保管檔案資料。工作檔案涉及下列重要內容：（一）業主大會、業主委員會的會議統計；（二）業主大會、業主委員會的決定；（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；（四）業主委員會選舉及備案資料；（五）專項維修資金籌集及使用賬目；（六）業主及業主代表的名冊；（七）業主的意見和建議。第二十六條業主委員會委員應當加強有關法律法規及業務知識的學習，主動參加有關部門組織的業務培訓，不停提高依法履職的能力。第二十七條業主大會、業主委員會工作經費能夠由業主分攤、業主和社會捐資、物業共有部分經營所得等。工作經費的收支狀況，應當每六個月以書面形式在物業管理區域內公布，并接受業主的監督。第二十八條業主委員會委員人數局限性總人數的二分之一時，應當在6個月內召開業主大會臨時會議重新選舉業主委員會。第二十九條業主委員會換屆（一）業主委員會任期屆滿6個月前，由業主委員會或業主聯名向房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府書面申請換屆選舉并組建換屆籌辦組。（二）換屆籌辦組由業主代表、業主委員會代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表11人構成，構成名單要及時向業主公示。（三）籌辦組應當根據有關法規做好各項籌辦工作，并在業主大會會議召開15日前以書面形式公示并咨詢業主意見。（四）換屆籌辦組應當在任期屆滿前2個月，在物業管理行政主管部門和鎮人民政府及社區居民委員會的指導下，組織召開業主大會會議，選舉產生新