當前房地產投資中金融風險形成的原因及完善對策研究TOC\o"1-3"\h\u29500一、前言 摘要房地產行業的發展趨勢大致與當前的宏觀經濟政策發展相一致，并且波動很大。當大量財產注入房地產行業時，最終將導致房地產價格過高。當全國房價上漲到一定水平時，房地產泡沫將急劇上升，因此房地產行業的抵押貸款將具有較高的信用風險和破壞合同的風險。這進一步加劇了資源分配和工業發展計劃的不平衡。在此基礎上，從銀行信貸的角度分析了房地產投資的主要金融風險誘因，銀行信貸對房地產業構成金融風險，泡沫塑料積累對房地產業構成金融風險，并且房地產金融體系參與者缺乏標準化。分析的主要重點是從三個方面制定預防措施：改進銀行房地產業的信用風險管理方法，改善房地產業的金融體系以及改善宏觀經濟政策。在社會實踐中，這有效地反映了中國房地產業身心健康發展趨勢以及身心健康系統。關鍵詞：房地產投資金融風險風險防范一、前言房地產業是社會經濟中的重要產業，在促進經濟發展中發揮著重要作用。它與普通百姓的生活息息相關，是政府部門宏觀經濟政策的關鍵領域。金融業是社會經濟發展的血腥夜晚。房地產業也離不開金融業的應用。隨著房地產業金融市場的適當發展，房地產業本身已成為非常有害的投資和資產管理商品。房地產行業的過熱將導致出色的房地產泡沫。一旦泡沫滴落，泡沫就會擴散到所有金融市場甚至中國的實體經濟中。美國金融危機的爆發很典型。由美國次級債券銷售市場引起的全球金融動蕩向關注房地產行業金融風險的任何人敲響了警鐘。從中國的特殊情況來看，近年來經濟的快速增長，城市化進程的不斷推進以及匯率的預期上升，表明中國房地產業出現了過熱的趨勢。在一線和二線城市，尤其是一線城市，土地所有者數據不斷更新，房地產價格持續上漲，人均收入水平難以維持。不能考慮合理的住房要求。“買房難”已成為居民生活中的主要困難之一。房價上漲引起的社會現象值得大家關注，因此房地產投資中出現的新興金融風險更值得您關注。在目前的情況下，對房地產投資的財務風險進行研究非常重要。作為市場對象，金融產品既是主體機構在交易中的投資對象，也是風險轉移的載體。因此，對風險問題的研究不能脫離產品框架，而應該從這種分析開始。研究與房地產投資相關的風險因素可提供識別，預防和減輕風險的對策。二、相關概念界定（一）房地產投資從理論上講，房地產投資的目的是房地產和房地產權益。房地產具有原始資產，例如房地產開發和設計投資，購買產業投資等，屬于直接投資；房地產權益是一種特定的房地產資產，例如購買出售的證券，適用于房地產的債券或歸類為間接投資的證券。（二）房地產金融風險當房地產行業的金融風險出現在宏觀層面時，它們會迅速升級為金融風險，并損害整個經濟發展的金融體系。當由于房地產融資具有明顯的負面外部性而在外部經濟中存在金融風險時，社區的核心會質疑新項目或組織的穩定性，可靠性和流動性。逐漸會出現流動性不足和個人信用風險等導致財務風險的困難。一些專家學者認為，房地產行業的金融風險可以分為兩個層次：有針對性和非系統性。系統軟件風險是指：存在的政策風險，銷售市場風險和監管風險存在于宏觀經濟方面。非系統性風險是房地產行業的風險，金融公司面臨的風險以及自己的抵押貸款的風險。（三）房地產項目投資風險的類型建設工程屬于固有產業，高投入、高回報、高風險，因為其資金流動量巨大并且風險非常不穩定，所以不能與其他產業投資相提并論，投資收益反饋的時間長，并且十分復雜特殊，導致了房地產工程投資具有各式各樣的風險問題，分為以下幾類：1.政策風險因為房地產工程的經濟收益比較依賴位置和當地政府的政策，導致投資伴隨著不確定性的政治風險。因為當國家城市相應的政策發生改變，相關稅也會發生改變，會對項目的投資造成一定影響。因此國家方面會給房地產工程投資帶來諸多的制約，在政策發生改變之后，對投資公司的預期收益產生影響，導致出現投資的政策風險。2.市場環境風險因為投資者不知道該房地產工程區塊以后的銷售市場是否光明，從而導致投資者的投資會伴隨著市場環境分享，這是當前房地產工程投資最大的風險問題。隨著經濟時代的發展，新項目如同雨后春筍一般出現，各個項目相互競爭，導致了未來市場的不確定性，可能會出現成本都無法收回的慘狀，因此市場環境風險是最可能發生的。3.資金管理風險通常指的是因為房地產工程企業沒有及時獲得建筑的資金，也有可能是資金流動出現困難，最終造成了因為資金不足出現投資失敗的結果。所以進行房地產工程投資之前，一定要做好對甲方公司的經濟財務情況進行了解，并進行科學合理的分析。4.投資主體經營風險所謂經營風險是因為房地產工程企業出現了決策性的失誤，最終導致經濟收益比預期收益要低的情況，房地產工程投資者最重視的就是開發商所指定的策略方針和執行管理能力，如果開發商的經驗不夠或者系統體系與企業規劃不符合，那么投資主體經營風險出現的可能會大大提升。三、我國房地產投資基本狀況房地產行業是資源密集型產業鏈，因此每個鏈中必須使用大量資產。除了評估結算需求外，房地產還對資本增值產生影響。隨著國家經濟的發展以及房地產業的繁榮跡象，每個人都以原始房地產作為抵押品來申請貸款以投資房地產新行業，因此金融支持會帶動房地產需求。房地產價格上漲。房地產價格上漲引發了人們的心理預測，吸引了許多人投資房地產。此外，金融機構將分發大量貸款，許多放貸銀行將進入房地產行業，這使房地產價格被大大低估，并造成了房地產泡沫。房地產價格泡沫塑料的輕質性取決于房地產行業投資和獨立性的特點，宏觀經濟政策干預措施以及評估房價上漲的一般現象。因此，如果土壤資源的供應相對有限，土地資源需求的多樣化和外幣的投機將不可避免地導致土地價格的上漲。這進一步推高了房價并產生了房地產價格泡沫。在資金來源和資金期限方面，銀行和其他金融機構具有天然的不可逆轉性：銀行不得不消化和吸收低風險和循環儲蓄，以便更好地隨時隨地考慮現金存款賬戶的基本規定。但是，為了更好地發揮作用并發展其趨勢，銀行需要向這些資產放貸，這些資產缺乏資金，流動性低，獲得高回報的高風險。兩相測量的結果通常是增益。因此，銀行和其他金融機構所面臨的利率風險是客觀而真實的：震驚的是，它們不太可能僅僅處于崩潰的邊緣。因為金融系統中的負面外部性將不可避免地在整個金融系統中擴散，并產生有針對性的金融風險。盡管我國沒有次級貸款，但它也面臨著類似的情況。中國流動性過剩的問題變得更加嚴重。因此，我們需要從美國金融危機中學習，合理管理流動性過剩的問題，非常關注房地產價格的波動，并了解控制經濟發展的程度和方向的關鍵問題。由于當前的政策選擇發生了重大變化，這樣的成功經驗更好地創造了良好的經濟狀況，并避免了對房地產業的負面影響。眾所周知，房地產行業的金融風險是由房地產泡沫破裂引起的。例如，亞洲地區的金融動蕩發生在房地產價格泡沫過大而無法維持時。從這一成功的經驗中可以看出，房地產行業金融風險的出現比其他行業帶來的金融風險致命得多。金融風險將從一家金融公司轉移到許多金融公司，并從一個地區轉移到其他地區，這將刺激宏觀經濟發展。金融國家面臨的風險導致了更大的破壞。四、當前房地產投資中金融風險形成的原因（一）商業銀行信貸誘發房地產投資中的金融風險1.商業銀行追逐利潤引發信貸風險為了趕上經濟發展的權益，估計所有權期間的能源收入。所有權指數價值的折現率和未來利潤轉換的選擇是決定該物業隨時間推移的基本使用價值的要素。當一個國家的經濟發展準備提前改善時，房地產的收入就不容易如此具有可塑性。由于存在相對利潤機會，價格波動使得銀行業的利潤預期進一步提高，這可能是由于具體價格超過了基本使用價值所致。房地產權益溢價泡沫。因此銀行業必須承擔很大的風險。此外，在社會發展的短期內，投機資產也涌入房地產業，造成項目投資過度。這一因素將使金融機構在擴大銀行信貸時面臨諸多風險。2.房地產融資風險過度集中于商業銀行在中國的房地產投資來源中，約占25％至35％。公司自有資金份額為18％至25％。來自房地產開發的貸款，約占50-60％。其他資金來源-來自銀行。來自信譽。對于目前為房地產開發商融資的方法，這種方法非常簡單。由于當前房地產金融管理體系缺乏對銀行與擔保資產評估機構及中介機構之間合作的法律有效監督和控制，房地產信用風險無法分散，過度風險集中在銀行。3.商業銀行信貸管理存在操作風險在現階段，信貸管理方法在金融機構的執行和管理中不可靠，在審查新的信貸項目時強調主觀性，缺乏定性分析，現階段沒有更合適，科學，全面的風險評估體系；房地產信用分析指數的價值在任何時候都沒有根據金融和經濟環境以及管理和控制規則和法規的變化進行適當調整。缺乏信用風險評估的特定工具，信用風險評估的方法和技術尚未成熟。所有這些導致銀行業無法準確地管理房地產信貸風險，從而暴露了金融風險，從而無形中增加了房地產信貸帶來的房地產金融風險的可能性。（二）泡沫聚集引發房地產投資中的金融風險1.銀行信貸擴張加劇房地產泡沫銀行貸款業務造成了房地產泡沫。從宏觀經濟的角度看，房地產基礎設施必須獲得多種資產的運用。金融機構已經以較低的年利率為房地產企業制定了有益的股權融資標準。促進房地產基礎設施建設。然而，當許多資產進入房地產業時，房地產泡沫就會出現。銀行業向房地產開發商發放銀行信貸時，主要依據的是房地產質押的使用價值。大多數銀行業評估房地產價格時參考當今銷售市場的成交價格。從而形成房地產價格泡沫。2.房地產投機促進泡沫形成房地產價格上漲通常是由于現行政策的改善，例如較低的年利率，利率調整等，這就是投資者評估房地產市場的原因。當前，商業投資者和個人投資者在房地產市場上進行了大量投資，面對全國房價上漲，他們已經獲利。金融機構為房地產借貸創造了更為平靜的自然環境，使缺乏財產的投機者能夠利用這一機會投資房地產。如果您繼續吸引大量投資者，您的個人信用將會增加。這些人將把金融機構的資金用于投資房地產，積累零錢，通過干預措施增加對耕地的需求，使房地產價格偏離房地產的使用價值，并在泡沫破壞造成財務風險時造成房地產泡沫。此外，房價的快速上漲將對大多數消費者而言超過了機會，并且仍有許多投機性主張有效地推動了房地產價格的上漲，應予以有效遏制。（三）房地產金融市場參與主體缺乏規范性至于所涉及的參與者缺乏標準化的情況，我們可以大致整合所有參與者，從以下幾個方面進行詳細的分析：首先是房地產開發商，即房地產開發商。土地資源和財產是房地產開發的兩個重要因素。在資產級別，當發起方向金融機構和金融機構提供有關貸款的信息時，某些實際信息可能會保留或隱藏在特定類別中，從而阻止金融機構有效執行貸款。貸款的估值將進一步破壞隨后償還的貸款，這將導致金融危機。在土地收購方面，開發商可能會根據自己的意愿采取違規管理做法，從而破壞了土地報價的公平性和公正性。第二個與客戶的個人交易有關。更多的房地產投機者根據銷售市場狀況或他們的工作經驗來選擇房地產行業的價格上漲，然后進行大量的項目投資和大量的轉售。為了更好地應對平均價格的積極差異并鼓勵房地產價格上漲，這導致了兩極分化并導致了金融危機。第三是個人客戶信用研究的問題。金融機構由于信息不同而無法完全理解貸方的信譽。這一系列負面影響也將導致財務風險。五、防范房地產投資中金融風險對策及建議（一）加強商業銀行房地產投資中的信貸風險管理1.規范房地產開發項目貸款的管理對于房地產開發公司，在申請房地產開發信貸業務時，銀行業要嚴格把關，嚴格把關房地產開發項目和辦理貸款的房地產開發商，并注意貸前核查工作。金融機構要嚴格檢查公司的具體財產、經營范圍和經營能力，對投資于新項目開發設計的公司債務、或有負債和非資本性自有資金進行詳細分析，避免非理性因素造成流動性損害。房地產業務的擴張已經產生。此外，還要調查信貸公司自有資金，防止將金融機構資金用作資產。新項目開發設計的總投資必須符合有關文件的規定，防止騙取資金，劃分新項目，減少總投資，或根據總投資的增加，結合金融機構對新項目的資產管理規定，擴大項目規模。發放貸款后，需要在貸款后采取良好的管理方法。檢查后信貸處理人員短缺，而檢查不力是中國銀行業普遍缺乏信貸的原因。確實，鑒于信貸現金流量的特征，后續的貸款后跟蹤管理技術同樣重要。特別是，需要改進房地產行業中信貸的監控和管理方法，并任命專職人員立即監控現金收入，以確保及時，順暢地進行資產調整和管理。如果發現房地產公司違反規定使用信貸，應立即提供書面形式指定或終止信貸協議，必要時還可以起訴或通知監管機構；其次，您應該隨時隨地了解房地產公司的經營狀況，以確保如果有證據表明違反合同，房地產公司的經營狀況良好。信用風險水平和監管范圍應立即改善。最后，它還解決了房地產行業的還貸和營運資金狀況，以創建貸款后評分，為與房地產公司進一步合作奠定了基礎，并為風險控制評估提供了有價值的信息。因此，銀行業必須允許信貸經理密切關注貸款后信息的借用，立即識別風險因素，提供反饋并進行評估，并仔細收集和分析關鍵信息以避免風險。2.強化信用風險評估面對中國經濟持續增長的現狀和房地產貸款的風險日益增加，在中國銀行業現階段，迫切需要解決發展設計和科學研究以適應中國經濟發展狀況的需要，符合國情和制造業特點。評估方法要加強信用風險評估方法和方法。現階段應結合國外較為完善的風險計量方法和風險控制方法，逐步選擇并運用到金融機構的具體工作中；結合我國宏觀經濟政策現狀和商業銀行的偏好，流動資金，立即增加房地產貸款的風險評估，管理方法和解決風險的方法。3.加快構建科學完善的個人征信系統房地產行業高信用風險的關鍵在于個人信用信息系統軟件的基本設計不夠完善，還有很多地方需要改進。特別是，個人信用信息系統的軟件必須確保數據的準確性，并保證立即更新，立即將惡意事件通知侵權者，并根據具體情況增加對違反合同的罰款；在公平和可靠的氣氛中，公司會受到當前適用的政策或法律法規的約束，以記錄個人行為，而為避免信用風險而違反個人行為的個人或公司將受到相應的處罰或警告。（二）完善優化房地產投資中的金融體系1.加強社會全方位信用體系的構建從某種意義上說，個人信用基礎設施可以降低風險的可能性。有必要減輕由于金融業信息不對稱所引起的不利影響，并在一定程度上降低組織風險防范和控制措施的難度。另外，房地產業必須有很多資產作為支撐點，運用足夠的資產可以合理地降低金融動蕩的風險。因此，拓寬融資方式以確保資產有足夠的流動性也是減少金融動蕩可能性的有效途徑。2.建立健全房地產金融市場的監督管理體系目前，我國房地產金融業務監管相關法律法規尚不完善，對此問題的監管尚不明確。報告和制裁制度應不斷完善，以確保財產財務管理系統的身心健康。健康詳細。為了使房地產金融達到穩定的發展態勢，關聯公司還需要標準和嚴格的檢查。（三）完善房地產金融市場參與主體的規范性1.完善土地出讓制度中國應該擺脫各國政府提供土地的絕對權力，改善土地供應的控制和審批階段，或者終止多方供應。根據土地管理部門的文件記錄，假設土地與土地元素的偶然遷移有關的改革和創新規定合理地允許集體土地和城市的公共非土地，這與新城市的總體規劃和全國范圍內的獨立土地交易相一致。市場宣布轉移。在此基礎上，已建成城鎮的統一土地要素提供了銷售市場，對農村集體土地和城市中同類型土地具有相同的權利和價格，并完成了統一的土地管理計劃。在新的監管框架下，土地被包括在公開市場操作中，以便進行買賣和實際完成土地資源的分配，以進行市場經濟決策。在規模經濟等規則和法規的約束下，大多數土地已經完全具有流動性，土地權益不再適用于政府，并且規范和法規可確保政府檢查的公正性和準確性。2.制定和實行差別化的房地產調控政策從2014年開始迄今為止，對中國房地產市場的控制一直基于特定于城市的政策和差異化的控制政策。基于該地區的經濟發展和房地產行業，隨著時間的推移，它形成了針對性的政策。關鍵是對經濟發展較發達的城市采取差異化的“五管齊下”政策，而其他三，四線城市則在采取減容政策。從2020年該指數的總價值來看，這項政策的實施取得了一些效益，但從長遠來看，這仍然是一個漫長而全面的過程，城市政策中房地產市場的調控仍然具有一定的意義。六、結論隨著中國房地產業的不斷發展，以金融機構為主體的金融體系對房地產業產生了巨大的拉動作用。中國的房地產融資也導致了快速的擴張，房地產行業的發展高依賴為金融業帶來了潛在的風險，尤其是在美國遭受嚴重的金融危機之后。房地產業作為社會經濟中的主要制造業，其身心的穩定發展是需求改革的關鍵問題。作為經濟發展的血腥夜晚，金融在推動房地產業發展方面發揮了重要作用。它們之間有著密切的聯系，并相互鼓勵，以創建一個繁榮的房地產金融銷售市場，以開發各種房地產金融產品。眾所周知，隨著房地產業與金融之間的關系越來越緊密，房地產業的金融風險不斷擴大。金融商品是風險轉移的一種手段，對于預防也很重要。根據房地產投資研究，存在理解風險分散規律性和增強風險防范能力的風險。為降低房地產行業的財務風險，完成對房地產行業的資金投入，促進中國房地產行業的長期穩定健康發展。參考文獻[1]王春楠.試論房地產金融的發展與風險[J].商訊,2020,No.214(24):87-89.[2]耿小龍,白春梅.淺析西安市房地產泡沫及其帶來的