鴻坤全品類客戶研究——天津站集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷部2017年11月2方法論——以生命周期、支付力及置業(yè)動(dòng)機(jī)作為客戶細(xì)分的基礎(chǔ)，結(jié)合人口總量增長(zhǎng)趨勢(shì)及細(xì)分，研究城市不同置業(yè)客戶群體特征及市場(chǎng)容量生命周期年齡結(jié)構(gòu)及比例家庭結(jié)構(gòu)聚合分巢等變化支付力決定客戶不同階段的置業(yè)需求及置業(yè)路徑客戶趨勢(shì)人口總量、增長(zhǎng)趨勢(shì)、代際特征關(guān)鍵指標(biāo)支付力生命周期置業(yè)人群特征坐標(biāo)系低中高低中高客戶細(xì)分首次剛需首次改善學(xué)區(qū)房投資二次改善資產(chǎn)投資終極改善周末休閑養(yǎng)老度假客戶研究的四大指標(biāo)置業(yè)動(dòng)機(jī)不同生命周期、支付力及家庭結(jié)構(gòu)下的置業(yè)動(dòng)因城市客群總量增長(zhǎng)城市客群年齡結(jié)構(gòu)城市客群就業(yè)分布城市客群收入結(jié)構(gòu)城市客群地域特征全國(guó)宏觀宏觀人口增長(zhǎng)及年齡結(jié)構(gòu)更迭趨勢(shì)下置業(yè)動(dòng)機(jī)分類增長(zhǎng)量城市中觀細(xì)分微觀整體客群細(xì)分、代際更迭及特征年齡結(jié)構(gòu)及代際更迭置業(yè)人口總量年代分布增長(zhǎng)率年齡結(jié)構(gòu)比例人口代際更迭代際特征城市客群規(guī)模增長(zhǎng)、收入結(jié)構(gòu)特征下的客戶細(xì)分城市客群置業(yè)價(jià)值觀城市客群置業(yè)路徑家庭結(jié)構(gòu)年齡分級(jí)支付力置業(yè)動(dòng)機(jī)嬰兒潮置業(yè)人口的代際特征置業(yè)人口代際轉(zhuǎn)換不同城市人口增長(zhǎng)趨勢(shì)不同，年齡結(jié)構(gòu)比例因此形成較大差異；產(chǎn)業(yè)不同，總體收入結(jié)構(gòu)不同客戶訪談與全項(xiàng)目篩選城市客群細(xì)分分類城市客群分布特征客群置業(yè)敏感點(diǎn)窮盡客戶置業(yè)目的的全細(xì)分模擬客戶置業(yè)共性特征客戶畫像、置業(yè)敏感點(diǎn)城市客群收入特征城市客群總量及年齡特征城市客群的分布特征客戶體系研究的層級(jí)關(guān)系報(bào)告核心內(nèi)容——12天津人口增長(zhǎng)及收入結(jié)構(gòu)分析全國(guó)人口增長(zhǎng)及代際趨勢(shì)3天津全系客戶研究及細(xì)分總結(jié)4天津城市客戶地圖板塊劃分5鴻坤目標(biāo)客戶細(xì)分及客戶地圖4第一部分內(nèi)容——全國(guó)人口增長(zhǎng)及代際趨勢(shì)，研究框架及指標(biāo)體系5指標(biāo)類別人口總量年齡結(jié)構(gòu)代際更迭指標(biāo)體系建國(guó)后的人口增長(zhǎng)建國(guó)后人口增長(zhǎng)率建國(guó)后新生兒統(tǒng)計(jì)建國(guó)后出生率統(tǒng)計(jì)全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)總體特征全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)不同年齡段人口比例特征分析置業(yè)客戶群體代際更迭不同代際群體特征分析分析重點(diǎn)歷次嬰兒潮、人口增長(zhǎng)規(guī)模及趨勢(shì)判斷當(dāng)前年齡結(jié)構(gòu)及未來(lái)變化趨勢(shì)客戶置業(yè)需求迭代趨勢(shì)分析結(jié)論1.

第三次嬰兒潮恰逢生育高峰，第四次嬰兒潮來(lái)臨，進(jìn)而帶動(dòng)改善需求短期：未來(lái)5年內(nèi)置業(yè)年齡客戶規(guī)模穩(wěn)定，剛需及養(yǎng)老比例提升，

改善比例下降但二孩化帶動(dòng)改善增長(zhǎng)長(zhǎng)期看未來(lái)5-10年壯年置業(yè)人口比例持續(xù)下降主流置業(yè)群體轉(zhuǎn)變?yōu)?0后-90后未來(lái)5年，代際財(cái)富傳承與支付力較之前有明顯提升全國(guó)人口總量增長(zhǎng)沿革——近20年人口自然增長(zhǎng)率始終低于歷史平均水平，2009年后，低于5‰；二胎全面放開(kāi)后，2016年開(kāi)始明顯增長(zhǎng)，“短期家庭結(jié)構(gòu)變化將帶動(dòng)改善需求集中釋放”27.1415.77(10)(5)055.8610152025303501234567891011121314 401949年1950年1951年1952年1953年1954年1955年1956年1957年1958年1959年1960年1961年1962年1963年1964年1965年1966年1967年1968年1969年1970年1971年1972年1973年1974年1975年1976年1977年1978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年總?cè)丝?年末) 自然增長(zhǎng)率建國(guó)以來(lái)全國(guó)人口總量變化沿革（億人、‰）自然增長(zhǎng)率零線自然增長(zhǎng)率平均線10‰建國(guó)后隨著公共衛(wèi)生系統(tǒng)的完善，我國(guó)人口進(jìn)入快速增長(zhǎng)，除了大躍進(jìn)3年特殊時(shí)期人口下降之外，在1962-1974年人口自然增長(zhǎng)率一直在1.6-2.7%，此后，在長(zhǎng)達(dá)20年的獨(dú)生子女政策下，1995年以后，人口自然增長(zhǎng)率進(jìn)入0.5-1%階段，即過(guò)去長(zhǎng)達(dá)20年中，人口增長(zhǎng)率徹底控制在1%的低增長(zhǎng)水平6全國(guó)歷次嬰兒潮分析——“第四次嬰兒潮即將到來(lái)，帶動(dòng)大規(guī)模改善置業(yè)需求”：第三次嬰兒潮普遍進(jìn)入生育年齡+二胎政策全面放開(kāi)，改善群體規(guī)模大，且出生率大幅增長(zhǎng)05101520253035404550340032003000280026002400220020001800160014001200100080060040020001949年1950年1951年1952年1953年1954年1955年1956年1957年1958年1959年1960年1961年1962年1963年1964年1965年1966年1967年1968年1969年1970年1971年1972年1973年1974年1975年1976年1977年1978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年20162012012012022027E

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1E年新生兒數(shù)量出生率第四次嬰兒潮到來(lái)！全國(guó)在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)16年的人口低潮增長(zhǎng)后，長(zhǎng)期人口低潮期因政策釋放補(bǔ)償性生育+第三次嬰兒潮回聲1950-1957年建國(guó)初期政府鼓勵(lì)人口增長(zhǎng)“第二次嬰兒潮”補(bǔ)償性生育歷史新生兒平均線2067萬(wàn)“第三次嬰兒潮”1962-1975年 1982-1994年生的回聲嬰兒潮二胎政策放開(kāi)后新生兒數(shù)量上升“人口增長(zhǎng)低潮期”1999-2015年新生兒的父母主要為75-86年生人人口數(shù)量較少且獨(dú)生子女比例不高人口政策不能支撐人口快速增長(zhǎng)預(yù)測(cè)部分中央頂層多次提出實(shí)施計(jì)劃生育工作1965-1966年1973年國(guó)務(wù)院成立計(jì)劃生育領(lǐng)導(dǎo)小組各地區(qū)成立專門工作機(jī)構(gòu)計(jì)劃生育以法律形式寫進(jìn)憲法1978年1982年計(jì)劃生育定義為基本國(guó)策雙獨(dú)二胎政策全國(guó)實(shí)行2002年2013年單方獨(dú)生子女二孩政策實(shí)行二胎政策全面放開(kāi)2015年“人口低潮期”776-81年三年自然災(zāi)害后國(guó)民經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的

調(diào)控生效+上次嬰上次嬰兒潮群體進(jìn)入生育年齡產(chǎn)兒潮群體未進(jìn)入生育年齡“第一次嬰兒潮” 三年自然災(zāi)害計(jì)劃生育政策發(fā)展歷程1973年開(kāi)始全面推行的計(jì)劃政策犧牲了50-72年生群體的生育需求，他們的可生育年齡完全被計(jì)劃生育政策覆蓋，且二胎放開(kāi)時(shí)已錯(cuò)過(guò)生育期客群的代際特征——“改善客戶恰逢生育高峰，功能型改善需求量大”：嬰兒潮81-97年獨(dú)生子女處于適齡生育階段，從代際撫養(yǎng)壓力和支付力看，預(yù)估這部分客群功能型改善需求短期放大0%1%2%3%4%5%32002800240020001600120080040001949年1950年1951年1952年1953年1954年1955年1956年1957年1958年1959年1960年1961年1962年1963年1964年1965年1966年1967年1968年1969年1970年1971年1972年1973年1974年1975年1976年1977年1978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年新生兒數(shù)量當(dāng)前生育率平均線2067萬(wàn)20歲1997年25歲1992年30歲1987年35歲1982年40歲1977年45歲1972年50歲1967年55歲1962年60歲1957年25-40歲年齡段人口如嬰兒潮81-97年適齡生育人群處于收入高增長(zhǎng)階段，77-80年富裕中產(chǎn)處于搶生狀態(tài)，短期二胎帶動(dòng)家庭結(jié)構(gòu)變化，改善需求短期放大50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 00年代50后60后70-75年80-85年90后主要置業(yè)需求嬰兒潮帶來(lái)的置業(yè)需求變化受嬰兒潮影響不大，養(yǎng)老需求基本已解決，置業(yè)需求很低受嬰兒潮影響不大，養(yǎng)老需求旺盛，會(huì)影響85-95年人置業(yè)判斷72-75年人口由于政策放開(kāi)搶生，部分提高改善需求二胎需求壓抑多年爆發(fā)，搶生潮，大幅提高改善需求90-92年群體首置將更追求一步到位，93-95年置業(yè)需求將逐步釋放生育率水平由于政策放開(kāi)提高，改善需求增加，首置追求一步到位整體生育率水平由于政策放開(kāi)提高，首置更追求一步到位養(yǎng)老養(yǎng)老改善首置改善改善改善/首置父輩年齡子輩年齡75-80年85-90年34-43歲24-33歲19-23歲即將出生/新生兒14-18歲7-11歲2-6歲82-91歲72-81歲67-71歲42-51歲62-66歲57-61歲52-56歲8全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期趨勢(shì)——“老齡化/少子化特征，未來(lái)5-10年壯年人口持續(xù)下降”：未來(lái)5-10年，從代際更迭看，20-30歲年齡人口比例大幅降低，剛需群體整體規(guī)模呈縮減趨勢(shì)80以上80以上中國(guó)-緩慢增長(zhǎng)型，有向零或負(fù)增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)化可能 美國(guó)-緩慢增長(zhǎng)型，各年齡段人口數(shù)量均衡日本-零或負(fù)增長(zhǎng)型，人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重75-8075-8075-8070-7470-7470-7465-6965-6965-6960-6460-6460-6455-5955-5955-5950-5450-5450-5445-4945-4945-4940-4440-4440-4435-3935-3935-3930-3430-3430-3425-2925-2925-2920-2420-2420-2415-1915-1915-1910-1410-1410-145-95-95-90-40-40-480以上人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題：全國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)從紡錘形向倒三角型（日本老齡化）轉(zhuǎn)變，表明人口年齡結(jié)構(gòu)可能呈零或負(fù)增長(zhǎng)型，勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)面臨勞動(dòng)力短缺、高度老年化2015年中、美、日人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比9全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)趨勢(shì)——“2020年前置業(yè)客戶細(xì)分規(guī)模穩(wěn)定”：2015-2020年，50-65歲養(yǎng)老客戶群體將增加，改善客戶比例略降但隨二胎放開(kāi)改善需求釋放，剛需群體比例持續(xù)增加0%2%4%6%8%10% 12%10-14歲5-9歲0-4歲20-24歲15-19歲30-34歲25-29歲45-49歲40-44歲35-39歲55-59歲50-54歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲0%2%4%6%8%10% 12%10-14歲5-9歲0-4歲20-24歲15-19歲30-34歲25-29歲45-49歲40-44歲35-39歲55-59歲50-54歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲0%2%4%6%8%10% 12%10-14歲5-9歲0-4歲20-24歲15-19歲30-34歲25-29歲45-49歲40-44歲35-39歲55-59歲50-54歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲70歲以上60-69歲50-59歲35-49歲4.3%8.8%22.2%19.7%15.9%22.9%5.8%12%26.1%14.9%17.1%16.6%6.5%13.2%24.6%16.7%12.8%16.5%6.2%7.5%9.7%25-34歲15-24歲0-14歲人口現(xiàn)狀分析：五普以來(lái)人口老齡化問(wèn)題加劇，50-59歲和35-49歲的養(yǎng)老和改善群體比重大幅增加，剛需置業(yè)群體和青少年兒童比重大幅縮減結(jié)構(gòu)變化預(yù)測(cè)：五年內(nèi)，全國(guó)老齡化將進(jìn)一步加重，50-59歲的養(yǎng)老主力群體比重將增加，35-49歲的改善主力群體數(shù)量保持穩(wěn)定，25-34歲的剛需主力群體數(shù)量將有下降趨勢(shì)第五次人口普查普 比例 第六次人口普查普 比例 2015年人口抽樣調(diào)查 比例10當(dāng)前人口年齡結(jié)構(gòu)總結(jié)——“兩端靠量，中間靠生，支撐5年需求規(guī)模”：25-29歲的適婚剛需與支付力較強(qiáng)的40-49歲人口比例高；30-39歲比例雖低，但生育帶動(dòng)需求釋放350030002500200015001000500010%8%6%4%2%0%20-24歲25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55-59歲歷年新生兒數(shù)量和相對(duì)應(yīng)2015年的人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比“第三次嬰兒潮”1982-1994年“人口低潮期”1976-1981年“第二次嬰兒潮”1962-1975年7.3%9.3%7.4%7.1%8.6%9.0%7.6%5.6%11當(dāng)前主流置業(yè)客戶群體代際特征——“將由過(guò)去的50后-80后轉(zhuǎn)變?yōu)?0后-90后”：60后進(jìn)入預(yù)備養(yǎng)老的人生階段；未來(lái)剛需置業(yè)群體置業(yè)支付力將受惠于代際財(cái)富傳承1960年1970年1980年2000年1990年1950年1960年1970年1980年2000年1990年50后60后70后80后90后目前122020年50后60后90后70后 80后50后-80后轉(zhuǎn)變?yōu)?60后-90后主流置業(yè)群體1950年50后——大風(fēng)大浪中飽受洗禮的一代，經(jīng)歷坎坷，生育高峰期受計(jì)劃生育嚴(yán)格管控，中年經(jīng)歷下崗潮，主流群體58-67歲，80后父母，多數(shù)財(cái)富積累不多，當(dāng)前進(jìn)入退休含飴弄孫的養(yǎng)老狀態(tài)他們生在新時(shí)代、長(zhǎng)在紅旗下，被認(rèn)為是第一代的紅色接班人，他們成長(zhǎng)的年代政治運(yùn)動(dòng)狂飆突進(jìn)、中國(guó)傳統(tǒng)文化斷層，童年經(jīng)過(guò)了天災(zāi)的物質(zhì)匱乏，青年少年之時(shí)又感受了文革的動(dòng)蕩，經(jīng)歷了上山下鄉(xiāng)的波折與滄桑，在成為家里頂梁柱的中年又遇到國(guó)企下崗潮的生活來(lái)源的危機(jī)，他們比其他年齡的群體更能體會(huì)生活的艱辛，他們工作勤奮、待人真誠(chéng)、敢于擔(dān)當(dāng)，當(dāng)前已經(jīng)逐漸走下工作崗位，享受含飴弄孫的生活年齡：30-40歲

獨(dú)生子女當(dāng)前需求：50后的孫輩已經(jīng)出生，有拜托50后照顧撫養(yǎng)孩子的需求需求預(yù)判：未來(lái)五年內(nèi)持續(xù)以改善享受需求為主年齡：82-91歲當(dāng)前需求：50后的父母垂垂老矣，很多都已過(guò)世，健在的父母需要人陪護(hù)和照顧需求預(yù)判：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老主要需求和支付力判斷主要需求：50后絕大部分已經(jīng)退休，多數(shù)在退休前已完成退休生活置業(yè)方案，部分為獨(dú)生子女一代父母，外地老人退休后與外地子女團(tuán)聚，當(dāng)前有養(yǎng)老需求和與子女住臨近社區(qū)的需求支付力：50后人生坎坷，在工作、成長(zhǎng)的黃金年齡遭遇社會(huì)動(dòng)蕩和體制改革，財(cái)富積累大多較少，較多數(shù)人處于社會(huì)普通階層，藍(lán)領(lǐng)工人，基層人員總量龐大子女狀況分析父母狀況分析自然災(zāi)害 文化大革命 計(jì)劃生育 恢復(fù)高考/改革開(kāi)放 下崗潮1959-61年 1966-76年 1973年 1977/78年 1998年4-6歲 11-21歲 18歲 22-23歲 43歲1360后——享受發(fā)展紅利的幸運(yùn)一代，48-57歲，處于事業(yè)、職場(chǎng)及收入的巔峰階段，資產(chǎn)型財(cái)富與個(gè)人收入積累較多，多數(shù)子女成年，具有終極享受、預(yù)備養(yǎng)老、為子女置業(yè)等多重資產(chǎn)配置計(jì)劃60后從一個(gè)被后世否定的時(shí)代走來(lái)，他們的成長(zhǎng)經(jīng)歷中，幾乎在每一次的社會(huì)

環(huán)境變革中都踏準(zhǔn)了節(jié)奏；他們躲過(guò)了三年自然災(zāi)害，雖然吃的是粗茶淡飯，但是有糧票、有吃、有喝；他們錯(cuò)過(guò)了上山下鄉(xiāng)，迎來(lái)了恢復(fù)

高考，接受了更好的教育；在大學(xué)學(xué)習(xí)或是剛參加工作時(shí)迎來(lái)了改革開(kāi)放機(jī)

遇，迎來(lái)了發(fā)展紅利，如今的他們多數(shù)已經(jīng)

有所成就、衣食無(wú)憂。他們身上有明顯的保守和滄桑感，但是卻是目前中國(guó)社會(huì)實(shí)實(shí)在在的成功一代和中流

砥柱年齡：20-30歲

獨(dú)生子女當(dāng)前需求：處于戀愛(ài)或新婚階段，當(dāng)前以首置需求為主需求預(yù)判：未來(lái)隨著子女出生會(huì)有改善需求產(chǎn)生年齡：72-81歲當(dāng)前需求：年歲已高，已經(jīng)不能從事體力勞動(dòng)，需要人照顧需求預(yù)判：處于富貴享受或者終極改善的年齡階段主要需求和支付力判斷主要需求：逐步進(jìn)入退休年齡，是未來(lái)幾年養(yǎng)老置業(yè)需求的絕對(duì)主力群體，隨著孫輩的陸續(xù)出生會(huì)有與子女住在臨近社區(qū)的需求經(jīng)歷福利分房與早期商品房開(kāi)發(fā)時(shí)代，至少有一次商品房置業(yè)經(jīng)歷，資產(chǎn)性財(cái)富積累多支付力：年輕時(shí)不斷的社會(huì)發(fā)展紅利經(jīng)過(guò)時(shí)間積淀轉(zhuǎn)化為個(gè)人財(cái)富，60后是當(dāng)前社會(huì)的主力財(cái)富階層，支付力普遍較高子女狀況分析父母狀況分析文化大革命 計(jì)劃生育 恢復(fù)高考/改革開(kāi)放 下海潮 下崗潮1966-76年 1973年 1977/78年 1992年 19981-11歲 8歲 12-13歲 27歲 33歲1460后置業(yè)目的分析——主力90后父母，逐步進(jìn)入預(yù)備養(yǎng)老或退休年齡，是當(dāng)前城市終極改善及養(yǎng)老度假的絕對(duì)主力，同時(shí)考慮為子女置業(yè)，“帶動(dòng)90后首置置業(yè)年齡提前”年齡 3年后 來(lái)源 置業(yè)驅(qū)動(dòng)47-57歲50-60歲本地戶籍候鳥(niǎo)式養(yǎng)老改善退休生活享受型置業(yè)非本地戶籍異地度假養(yǎng)老改善養(yǎng)老城市終極改善異地移民養(yǎng)老與子女團(tuán)聚類型子女由20-30歲到25-35歲進(jìn)入結(jié)婚及婚育高峰期60后逐步進(jìn)入退休年齡，進(jìn)入有錢有閑階段本地戶籍/非本地戶籍分巢/落戶置業(yè)為子女置業(yè)除自身改善之外，60后當(dāng)前置業(yè)目的集中于子女，對(duì)于在一二三線城市大學(xué)在讀或者參加工作不久的子女而言，60后父母是其置業(yè)的經(jīng)歷后盾。受長(zhǎng)期資產(chǎn)增值觀念影響，60后父母普遍為子女提前置業(yè)，即對(duì)當(dāng)前小康家庭的90后青年首置的客戶群體而言，大學(xué)買房或畢業(yè)買房逐步成為主流，預(yù)測(cè)：剛需首置置業(yè)群體或?qū)⒏贻p化1570后——從理想主義走向世俗的一代，38-47享受房地產(chǎn)紅利的一代，當(dāng)前處于事業(yè)旺年階段，資產(chǎn)升值作為家庭財(cái)富的重要來(lái)源，實(shí)力雄厚，多次置業(yè)，具有較高的支付力70后是文革前后出生的一代，接受了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的理想主義教育，非常年代決定了他們的精神世界是純粹的、理想主義的，并沒(méi)有被其他雜亂的思想所腐蝕。他們是

第一代的文藝青年和追星族。這代人渴望成功、重視自身發(fā)展，努力達(dá)到高點(diǎn)來(lái)彌補(bǔ)上代人所沒(méi)能得到的價(jià)值體現(xiàn)他們也是隨著中國(guó)社會(huì)體制轉(zhuǎn)型成長(zhǎng)起來(lái)的一代人，他們要面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的事實(shí)，與之前的一代人相比，他們開(kāi)始注重物質(zhì)因素、追求生活品質(zhì)。實(shí)用主義、功利主義使得70后開(kāi)始世俗化、現(xiàn)實(shí)化。時(shí)代的特征注定這一代人是承上啟

下的一代人，是最富有理想主義和務(wù)實(shí)最具家庭社會(huì)責(zé)任心的一代。年齡：5-23歲

獨(dú)生子女當(dāng)前需求：良好教育資源的需求，部分70后子女已經(jīng)進(jìn)入大學(xué)，逐步走入社會(huì)需求預(yù)判：改善需求正當(dāng)年，或?yàn)樽优脴I(yè)的需求年齡：62-71歲當(dāng)前需求：尚屬于活躍老人階段，可以照顧家庭，有養(yǎng)老需求和與子女住附近社區(qū)的需求需求預(yù)判：——主要需求和支付力判斷主要需求：趕上分房及低價(jià)房時(shí)代，絕大多數(shù)擁有住房，未來(lái)五年隨著人生階段變化，70-75后將進(jìn)入預(yù)備養(yǎng)老階段，并且隨著二胎政策的全面放開(kāi)，75-80后的改善需求旺盛，有部分投資需求支付力：經(jīng)過(guò)多年的社會(huì)打拼，有大量的財(cái)富積累，是和60后財(cái)富量級(jí)并列的富裕年齡段，空閑資金較多可以為家庭提供改善或幫助子女購(gòu)房子女狀況分析父母狀況分析恢復(fù)高考/改革開(kāi)放 下崗潮 加入WTO 全國(guó)總體達(dá)到小康1977-78年 1998年 2001年 2002年2-3歲 23歲 26歲 27歲1670后置業(yè)目的分析——享受房地產(chǎn)增值時(shí)代紅利較多，資產(chǎn)多，置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，尤其是體制內(nèi)中產(chǎn)公積金積蓄較多，支撐終極改善、休閑度假及預(yù)備養(yǎng)老置業(yè)目前生活狀態(tài)未來(lái)3年45-50歲40-45歲城市高端改善城市改善型置業(yè)資產(chǎn)置換，終極置業(yè)階段家庭積蓄逐漸增多，置業(yè)實(shí)力增強(qiáng)人生階段及外圍環(huán)境變化未來(lái)外圍置業(yè)需求近遠(yuǎn)郊休閑度假兼預(yù)備養(yǎng)老學(xué)區(qū)房或?qū)W區(qū)+改善置業(yè)70-75年出生，42-47歲體制內(nèi)為主，自住房及子女學(xué)區(qū)房已經(jīng)通過(guò)體制內(nèi)低成本解決，且多數(shù)已經(jīng)完成舒適型改善需求，多套房，資產(chǎn)較多75-80年出生，37-42歲體制外大量出現(xiàn)，雖然趕上低價(jià)房時(shí)代自住房低成本解決，目前搶生二孩階段，家庭結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化，且目前相當(dāng)比例面臨學(xué)區(qū)房及自身改善住房等問(wèn)題，改善型需求潛在需求大逐漸進(jìn)入預(yù)備養(yǎng)老階段生二孩，三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目谥?0后為當(dāng)前的消費(fèi)力較強(qiáng)的中產(chǎn)階層。70-75后子女逐漸長(zhǎng)大，處于有錢有閑改善享受生活階段。部分75-80后在二胎政策放開(kāi)后，以高齡育齡“搶生”二孩，面臨家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對(duì)于不同房?jī)r(jià)水平的一二三線城市而言，改善需求呈現(xiàn)多元化特征70后，趕上分房及低價(jià)房時(shí)代，公積金繳納額度高，絕大多數(shù)擁有2套或以上住房，資產(chǎn)性財(cái)富積累為主，是當(dāng)前終極

改善置業(yè)、第二居所、價(jià)值投資的主要群體，部分75-80后因二胎出生產(chǎn)生學(xué)區(qū)+改善需求在擬定子女工作地為子女置業(yè)子女成年，上大學(xué)較多的空巢階段二三線舒適型改善+一線功能性改善并存受不同城市城市房?jī)r(jià)+限購(gòu)影響1780后——獨(dú)生子女為主，28-37歲，父母為財(cái)富積累較弱的50后，房奴孩奴等身份中掙扎，經(jīng)濟(jì)壓力重，二胎放開(kāi)政策受益最大撫養(yǎng)壓力也大，子女撫養(yǎng)依賴于父母，與父母居住關(guān)系最緊密80后是中國(guó)計(jì)劃生育政策造就出的第一代獨(dú)生子女，家庭資源的集中澆灌讓他們得到了更好的培養(yǎng)，與他們的前輩對(duì)比，他們擁有更高的教育程度、更多的人在非公機(jī)構(gòu)就業(yè)并處于流動(dòng)狀態(tài)、更擅長(zhǎng)使用互聯(lián)網(wǎng)獲取和交流信息，已經(jīng)在社會(huì)中占據(jù)越來(lái)越重要的地位他們也是改革開(kāi)放之后的第一代，他們完整地見(jiàn)證了改革開(kāi)放的漸進(jìn)過(guò)程，因此他們對(duì)物質(zhì)的要求非常強(qiáng)烈。如今已經(jīng)是而立之年的80后，面臨著兩方四位老人的贍養(yǎng)問(wèn)題、大城市愈發(fā)高漲的房?jī)r(jià)問(wèn)題、自身

子女的教育問(wèn)題等，在物質(zhì)方面飽受壓力年齡：2-11歲

享受二胎當(dāng)前需求：即將全面進(jìn)入入學(xué)年齡，有學(xué)區(qū)房需求需求預(yù)判：中短期內(nèi)需求變化不大年齡：52-61歲當(dāng)前需求：養(yǎng)老置業(yè)群體，能夠孩子照顧孫輩，有和子女住在附近社區(qū)的需求需求預(yù)判：未來(lái)將全面轉(zhuǎn)入養(yǎng)老置業(yè)主要需求和支付力判斷主要需求：當(dāng)前80后已經(jīng)大部分完成首置，隨著二胎政策的放開(kāi)，會(huì)新增部分的剛改需求，同時(shí)孩子逐漸進(jìn)入入學(xué)年齡，有學(xué)區(qū)房的需求支付力：80后走入社會(huì)時(shí)間不長(zhǎng)，有部分財(cái)富積累但總量不高，父母為50后，經(jīng)歷坎坷財(cái)富積累相對(duì)不足，多數(shù)80后首置舉全家之力完成；80后面臨父母贍養(yǎng)和子女撫養(yǎng)的壓力大，經(jīng)濟(jì)壓力負(fù)擔(dān)較重子女狀況分析父母狀況分析義務(wù)教育普及 加入WTO 全國(guó)總體達(dá)到小康2000年 2001年 2002年15歲 16歲 17歲18目前生活狀態(tài)未來(lái)3年變化35-40歲，二孩居多，家庭姐都變化促使很多家庭面臨現(xiàn)有改善的需求，以及孩子的學(xué)區(qū)房需求功能或者舒適滿足四口之家未來(lái)外圍置業(yè)需求80-85年出生，目前32-37歲工作年數(shù)相對(duì)較長(zhǎng)，且部分人趕上了房?jī)r(jià)瘋漲前最后的購(gòu)房機(jī)會(huì)，大多數(shù)人已經(jīng)完成結(jié)婚置業(yè)過(guò)程，家庭相對(duì)富裕的在核心區(qū)域完成首置，相對(duì)拮據(jù)的多數(shù)在外圍完成置業(yè)對(duì)于外地戶籍而言，外地父母為退休年齡階段，要過(guò)來(lái)照顧小孩，需要同時(shí)解決父母養(yǎng)老問(wèn)題學(xué)區(qū)+父母隨遷外地戶籍開(kāi)始考慮父母養(yǎng)老30-35歲，家庭下一代出生，二孩在計(jì)劃當(dāng)中，已置業(yè)家庭面臨改善的需求，未置業(yè)家庭將安家85-90年出生，目前27-32歲工作年數(shù)不長(zhǎng)，處于合適生育年齡，多數(shù)在這個(gè)階段完成二孩計(jì)劃，同樣面臨家庭結(jié)構(gòu)變化的問(wèn)題。普通家庭難以短期完成改學(xué)區(qū)及改善置業(yè)，但對(duì)于小康家庭的85后來(lái)說(shuō)，父母資金實(shí)力較強(qiáng)，通常居全家之力完成改善功改、學(xué)區(qū)+父母隨遷普通家庭的首置置業(yè)解決學(xué)區(qū)及父母養(yǎng)老80后置業(yè)目的分析——過(guò)去5-10年的首置群體，當(dāng)前隨收入增長(zhǎng)、資產(chǎn)增值及家庭結(jié)構(gòu)變化，將進(jìn)入學(xué)區(qū)房、父母養(yǎng)老、自我改善等多元置業(yè)階段，為最主流的功改型客戶，總價(jià)控制及實(shí)用性要求高對(duì)于80后獨(dú)生子女而言，上有父母下有二孩，撫養(yǎng)壓力大，生活壓力大，工作壓力，相較于60和70后，工作處于高壓狀態(tài)，對(duì)個(gè)人健康追求高，在總價(jià)支付力控制下，一方面是因家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生多房間需求，另一方面是對(duì)于保證健康與生活品質(zhì)的追求，對(duì)居住產(chǎn)品的功能型要求高，如獨(dú)立的書房、獨(dú)立的健身空間、獨(dú)立的子女游戲空間等等；從社區(qū)角度看，兒童友好社區(qū)、兒童游憩及教育配套成為除產(chǎn)品之外的關(guān)鍵需求80后，部分在過(guò)去房?jī)r(jià)較低時(shí)候完成首置，部分85后趕上了房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的時(shí)代，處于房?jī)r(jià)較高、家庭結(jié)構(gòu)預(yù)期快速變化的多重復(fù)雜需求交織的狀態(tài)；工作中的骨干，工作壓力大，對(duì)健康需求高，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較多功能型要求1990后——個(gè)性化的樂(lè)觀富裕一代，18-27歲，父母為60后與70初，家庭普遍較為富裕，個(gè)性突出，追求新鮮事物，愿意為我喜歡與自我實(shí)現(xiàn)買單的一代，置業(yè)靠父母資助90后是享受改革開(kāi)放成果的一代，個(gè)性是突出的、鮮活的，他們具有鮮明的自我意識(shí)，他們堅(jiān)持自我，在認(rèn)定的事情上不會(huì)輕易妥協(xié)。而從每個(gè)個(gè)體去看，90后的個(gè)性是多元的、差異化的，他們拒絕被代表，他們每個(gè)人鮮活的個(gè)性都是無(wú)法復(fù)制的；他們?cè)谌蚧畔⒒睦顺敝虚L(zhǎng)大，他們是指尖上的一代

。90后的消費(fèi)觀是“只要我喜歡”，他們生長(zhǎng)在相對(duì)富裕的年代，他們中有很多是月

光族，追求極致的享受。他們的父母是成功的60后，所以他們追求更多的不是財(cái)富而是自我實(shí)現(xiàn)，更加尊重人的個(gè)性和自由，包容新鮮事

物和不同的觀念。年齡：即將出生，二胎計(jì)劃多當(dāng)前需求：生育前做好的家庭準(zhǔn)備，包括住房和財(cái)富積累等需求預(yù)判：短期內(nèi)無(wú)置業(yè)相關(guān)需求，中短期要考慮到入學(xué)問(wèn)題年齡：42-51歲當(dāng)前需求：子女已經(jīng)逐步獨(dú)立，孫輩也尚未出生，有部分改善需求和養(yǎng)老需求需求預(yù)判：未來(lái)的養(yǎng)老置業(yè)主力群體主要需求和支付力判斷主要需求：90后剛剛步入大學(xué)或剛走入就業(yè)崗位不久，即將面臨結(jié)婚生子，剛需首置需求是他們的主要需求，由于二胎政策的放開(kāi)他們的首置需求更加追求一步到位支付力：90后資歷尚淺，財(cái)富積累幾乎可以忽略不計(jì)，但他們的父輩60后較為富有，能夠幫助90后解決經(jīng)濟(jì)困難子女狀況分析父母狀況分析義務(wù)教育普及 加入WTO 全國(guó)總體達(dá)到小康2000年 2001年 2002年5歲 6歲 7歲2090后置業(yè)目的分析——將逐漸代替80后成為首置主力，在置業(yè)階段房?jī)r(jià)大漲后，進(jìn)入首置階段，90后將逐步代替80后成為首置需求的主力客群，與80后不同的是，90后父母為60后，在家庭財(cái)富積累層面，給到更多的資金支持，父母出資為子女置業(yè)成為普遍現(xiàn)象年齡3年后首次置業(yè)需求18-27歲21-30歲年齡在22-27歲的90后，作為未來(lái)新增人口的主力，正逐步步入社會(huì)工作，家庭富裕的90后存在首置需求首置需求外圍置業(yè)需求90后逐步步入社會(huì)工作年齡在18-21歲的95后作為未來(lái)新增人口的主力，正逐步步入社會(huì)工作，家庭富裕資產(chǎn)觀念強(qiáng)，表現(xiàn)出提前置業(yè)特征父輩為60后，家庭普遍相對(duì)富裕，資產(chǎn)觀念強(qiáng)，部分90后進(jìn)入提前上車或首置需求釋放階段支付力強(qiáng)，對(duì)城市配套要求高，通常選擇城市成熟區(qū)域或交通便利的區(qū)域，樂(lè)于交際，對(duì)社區(qū)的“年輕圈層文化”敏感。消費(fèi)觀念超前，是車貸、消費(fèi)貸、房貸等各類消費(fèi)貸的擁躉，在置業(yè)區(qū)域選擇上，對(duì)交通便利要求高，對(duì)交通距離不敏感21改善8.6%40-45歲1972-1977年70后40-50后依靠自我資產(chǎn)積累14.5%30-40歲1977-1987年80后為主50后舉全家之力置業(yè)首置 16.6%20-30歲1997-1987年90后為主85后為輔60后為主依賴父母出資（富裕的60后）5.83%5.51%5.18%5.47%7.30%9.35%7.38%7.07%8.56%細(xì)分比例年齡代際特征父母代際父母代際置業(yè)資金來(lái)源9.01%享受27.9%45-65歲1952-1972年50后&60后——分房時(shí)代紅利7.58%5.60%5.68%3.99%2.64%1.93%1.90%0%2%4%6%8%10%12%80歲及以上75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲45-49歲40-44歲35-39歲30-34歲25-29歲20-24歲15-19歲10-14歲5-9歲0-4歲結(jié)論1——年齡結(jié)構(gòu)更迭趨勢(shì)下的三大客戶群體：細(xì)分客戶規(guī)模潛力大222015年人口抽樣調(diào)查不同年齡結(jié)構(gòu)人口比例剛需、改善、養(yǎng)老等三個(gè)主流置業(yè)群體人口規(guī)模、代際及置業(yè)資金來(lái)源對(duì)比總結(jié)2——基于三大時(shí)代變化，主流客戶支付力及置業(yè)需求迭代趨勢(shì)明顯，支付力普遍提升，整體優(yōu)于上一個(gè)房地產(chǎn)時(shí)代全國(guó)人口增量趨勢(shì)變化全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化全國(guó)代際轉(zhuǎn)換及財(cái)富量級(jí)變化受到第三次嬰兒潮人群和二胎政策全面放開(kāi)影響，全國(guó)人口第四次嬰兒潮即將到來(lái)第四次嬰兒潮將改變適齡生育人群的家庭結(jié)構(gòu)和需求從六普以來(lái)至今剛需、及養(yǎng)老群體占比提升，客戶量增加，中年改善群體占比下降核心置業(yè)群體家庭結(jié)構(gòu)特征發(fā)生變化，中年改善群體二胎化，家庭結(jié)構(gòu)普遍從青年三口的2+1到拖家的2+2+2的6口之家轉(zhuǎn)變主力置業(yè)群體60、70后、早期置業(yè)資產(chǎn)升值+收入快速增長(zhǎng)雙重基礎(chǔ)支撐換房需求，60后進(jìn)入終極改善，開(kāi)始進(jìn)入預(yù)備養(yǎng)老階段新增剛需群體90后背后站著富裕的60后父母，支付力水平較高結(jié)論：全國(guó)主流客戶的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、代際特征發(fā)生了明顯的變化，主流客戶支付力及置業(yè)需求迭代趨勢(shì)明顯年輕首置比例增長(zhǎng)+支付力提升23改善家庭二孩化，改善需求爆發(fā)富裕階層享受需求比例提升報(bào)告核心內(nèi)容——12天津人口增長(zhǎng)及收入結(jié)構(gòu)分析全國(guó)人口增長(zhǎng)及代際趨勢(shì)3天津全系客戶研究及細(xì)分總結(jié)4天津城市客戶地圖板塊劃分5鴻坤目標(biāo)客戶細(xì)分及客戶地圖24城市客群總量增長(zhǎng)城市客群年齡結(jié)構(gòu)城市客群就業(yè)分布城市客群收入結(jié)構(gòu)城市客群地域特征全國(guó)宏觀宏觀人口增長(zhǎng)及年齡結(jié)構(gòu)更迭趨勢(shì)下置業(yè)動(dòng)機(jī)分類增長(zhǎng)量細(xì)分微觀整體客群細(xì)分、代際更迭及特征年齡結(jié)構(gòu)及代際更迭置業(yè)人口總量年代分布增長(zhǎng)率年齡結(jié)構(gòu)比例人口代際更迭代際特征城市客群規(guī)模增長(zhǎng)、收入結(jié)構(gòu)特征下的客戶細(xì)分城市客群置業(yè)價(jià)值觀城市客群置業(yè)路徑家庭結(jié)構(gòu)年齡分級(jí)支付力置業(yè)動(dòng)機(jī)嬰兒潮置業(yè)人口的代際特征置業(yè)人口代際轉(zhuǎn)換不同城市人口增長(zhǎng)趨勢(shì)不同，年齡結(jié)構(gòu)比例因此形成較大差異；產(chǎn)業(yè)不同，總體收入結(jié)構(gòu)不同客戶訪談與全項(xiàng)目篩選城市客群細(xì)分分類城市客群分布特征客群置業(yè)敏感點(diǎn)窮盡客戶置業(yè)目的的全細(xì)分模擬客戶置業(yè)共性特征客戶畫像、置業(yè)敏感點(diǎn)城市客群收入特征城市客群總量及年齡特征城市客群的分布特征客戶體系研究 城市中觀的層級(jí)關(guān)系第二部分內(nèi)容——天津人口增長(zhǎng)及收入結(jié)構(gòu)分析：研究體系及相關(guān)指標(biāo)指標(biāo)類別天津人口天津人口年齡結(jié)構(gòu)天津人口支付力未來(lái)人口及收入增長(zhǎng)趨勢(shì)分析重點(diǎn)人口增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)與趨勢(shì)看增量與增量趨勢(shì)不同年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)金字塔型社會(huì)收入結(jié)構(gòu)未來(lái)就業(yè)人才趨勢(shì)及收入增長(zhǎng)趨勢(shì)指標(biāo)體系近10年全市常住人口總量趨勢(shì)近10年全市戶籍人口總量趨勢(shì)近10年全市常住人口年度增長(zhǎng)近10年全市戶籍人口年度增長(zhǎng)近10年全市人口自然增長(zhǎng)率近10年全市自然增長(zhǎng)率與其他同類型城市對(duì)比，高低水平及原因近10年全市常住人口機(jī)械增長(zhǎng)近10年全市戶籍人口機(jī)械增長(zhǎng)全市5普、6普及2015年人口年齡結(jié)構(gòu)特征，各年齡段比例對(duì)比或根據(jù)5-6普年齡結(jié)構(gòu)特征，預(yù)估2015年人口年齡比例預(yù)測(cè)2020年，不同年齡的人口結(jié)構(gòu)變化預(yù)測(cè)（5-6普人口年齡、當(dāng)前常住人口增長(zhǎng)規(guī)模、年齡構(gòu)成等，計(jì)算公式）全市各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員規(guī)模及行業(yè)分布（19個(gè)大行業(yè)，統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)資料）全市二產(chǎn)細(xì)分行業(yè)就業(yè)發(fā)展及趨勢(shì)近5年二產(chǎn)細(xì)分行業(yè)產(chǎn)值與就業(yè)人員增長(zhǎng)對(duì)比分析二產(chǎn)典型40個(gè)細(xì)分行業(yè)行業(yè)特征及就業(yè)人員企業(yè)屬性特征二產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)員工規(guī)模及收入水平三產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展及就業(yè)人員增長(zhǎng)對(duì)比分析（10類行業(yè)細(xì)分）全市一二三產(chǎn)從業(yè)人員人員規(guī)模與收入對(duì)比全市與同量級(jí)城市非私營(yíng)單位從業(yè)人員工資對(duì)比全市與同量極城市一二三產(chǎn)細(xì)分行業(yè)（19類）收入對(duì)比10.三產(chǎn)從業(yè)人員其他收入如公積金制度11.全市居民收入水平與經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比，不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)對(duì)居民收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用新增人口的來(lái)源方向判斷（外地人進(jìn)入+人才引進(jìn)）全市重點(diǎn)大學(xué)生總量、畢業(yè)生量及沉淀率（留津）規(guī)模全市大學(xué)留津畢業(yè)生行業(yè)流向全市重點(diǎn)大學(xué)就業(yè)指南數(shù)據(jù)全市研發(fā)人員增長(zhǎng)狀況全市人才引進(jìn)相關(guān)政策全市教育吸引力判斷（幼兒及中小學(xué)人口等就學(xué)指標(biāo)、常住人口比例指標(biāo)，與同量級(jí)城市對(duì)比）分析結(jié)論常住人口與戶籍人口增長(zhǎng)及轉(zhuǎn)化較快，近三年戶籍人口增長(zhǎng)形成潛在置業(yè)客戶天津戶籍人口快速增長(zhǎng)趨勢(shì)長(zhǎng)期看天津自然增長(zhǎng)率較低未來(lái)人口增長(zhǎng)依賴于機(jī)械人口增長(zhǎng)以及戶籍轉(zhuǎn)化率受益于過(guò)去5年的人口尤其是戶籍人就快速增長(zhǎng)，30-45歲改善年齡段大比例提升二胎政策全面放開(kāi)后30-45歲生育年齡段的改善群體家庭二孩化將帶動(dòng)改善置業(yè)改善客戶群體量大，二孩化推動(dòng)改善爆發(fā)二產(chǎn)從業(yè)人員比例高且收入水平低，藍(lán)領(lǐng)結(jié)構(gòu)特征明顯三產(chǎn)人員占比小幅提升，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)電子信息及金融收入水平遠(yuǎn)低于京寧蘇三市高收入群體藏于具有較高的補(bǔ)充公積金的體制內(nèi)及事業(yè)單位金字塔的收入結(jié)構(gòu)，塔底部較大，塔中及塔尖中產(chǎn)比例相對(duì)低高校留津比例較高，且畢業(yè)生就業(yè)以三產(chǎn)及高附加值二產(chǎn)為主未來(lái)隨著高收入高學(xué)歷等人才比例提升，天津有效置業(yè)客戶群體及支付力有較大提升趨勢(shì)天津人口增長(zhǎng)分析——“40萬(wàn)新增戶籍人口，陸續(xù)進(jìn)入置業(yè)進(jìn)程，需求規(guī)模大”：近5年天津人口快速增長(zhǎng)，戶籍轉(zhuǎn)化率較高，3年常住人口增長(zhǎng)90萬(wàn)，戶籍人口增長(zhǎng)40萬(wàn)”天津從04年開(kāi)始保持常住人口10萬(wàn)量級(jí)以上的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，并于08-13年到達(dá)峰值年增長(zhǎng)50-70萬(wàn)人，從13年開(kāi)始常住人口增量有所下滑從戶籍人口增量上看，戶籍人口在以往年份保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，13年以后戶籍人口增量達(dá)到10萬(wàn)量級(jí)以上，在常住人口量增長(zhǎng)量下降趨勢(shì)下，戶籍人口增量保持持續(xù)上漲，說(shuō)明外來(lái)常住人口轉(zhuǎn)化為戶籍人口效率有所提高，主要原因是北京疏解導(dǎo)致的外來(lái)人口素質(zhì)的提高和天津較為寬松的人口落戶政策2001-2016年天津戶籍、常住人口、非戶籍常住人口總量變化（萬(wàn)人）908885911041261562072483143584204685005205189149199269339399499599699809859969931004101710271044100410071011102410431075111511761228129913551413147215171547156205001000150020002001200220112016非戶籍常住人口戶籍人口常住人口75604530150-1520012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162012 2013非戶籍常住人口2014 2015戶籍人口增量常住人口增量10萬(wàn)量級(jí)272003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102001-2016年天津戶籍、常住人口、非戶籍常住人口增量變化情況（萬(wàn)人）天津人口增長(zhǎng)特征——“人口自然增長(zhǎng)過(guò)低，大幅人口增長(zhǎng)依賴新移民”，天津自然增長(zhǎng)率低于全國(guó)平均水平，由于國(guó)企及體制內(nèi)就業(yè)人口占比高，外來(lái)人口占比小、性別比例失衡等因素限制自然增長(zhǎng)率低：天津市人口自然增長(zhǎng)率近年來(lái)保持在2‰左右，低于全國(guó)5‰左右的平均水平，但與同屬于重工業(yè)地區(qū)的東三省相比自然增長(zhǎng)率情況仍較高，隨著2015年二胎政策完全放開(kāi)，人口自然增長(zhǎng)率同比有顯著增加，預(yù)計(jì)在近3年新增戶籍人口進(jìn)入生育年齡后，增長(zhǎng)率將持續(xù)增長(zhǎng)天津人口長(zhǎng)期處于低增長(zhǎng)率的四大原因：1、城市化水平較高，歷來(lái)城市化水平較高的城市人口出生率低；2、外來(lái)非戶籍常住人口占比低：一般非滬籍常住人口生育率較高，但天津外來(lái)常住人口總量為508萬(wàn)占總常住人口33%，從外來(lái)常住人口數(shù)量和占比上均遠(yuǎn)遜于京滬；3、性別比例失衡：根據(jù)2015年天津1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，天津全市常住人口中，男性人口為840.91萬(wàn)人，占54.36%。女性人口為706.04萬(wàn)人，占45.64%，性別比例嚴(yán)重失衡導(dǎo)致實(shí)際可婚育人口數(shù)量較低，降低剛需需求；4、和天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布相關(guān)：天津二產(chǎn)以大國(guó)企為主，三產(chǎn)以體制內(nèi)事業(yè)單位、教育科研、金融等為主，受計(jì)劃生育政策嚴(yán)格管制；同時(shí)，二產(chǎn)比例過(guò)高，藍(lán)領(lǐng)工人收入水平低，撫養(yǎng)壓力大，生育意愿低1.62.052.192.62.62.52.632.282.140.231.835.285.175.084.874.794.794.954.925.215.83-101234562006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年天津全國(guó)遼寧吉林黑龍江4.96受羊年影響，人口出生率下降80898050837%41%33%20%25%30%35%40%020040060080010001200北京上海天津外來(lái)常住人口外來(lái)常住占比48

%48%46%52

%52%54%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%45% 100%北京上海天津男性 女性28全國(guó)、天津、東三省自然增長(zhǎng)率對(duì)比（‰）2015年京津滬三市外來(lái)常住人口數(shù)量和比例2015年京津滬三市性別比例天津常住人口增加結(jié)構(gòu)（2001-2016年）天津戶籍人口增加結(jié)構(gòu)（2001-2016年）天津常住人口增長(zhǎng)量，近三年增速下滑，增長(zhǎng)量分別為45萬(wàn)、30萬(wàn)、15萬(wàn)；但戶籍人口增長(zhǎng)進(jìn)入良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近三年增長(zhǎng)分別為12.7萬(wàn)、10.2萬(wàn)、17.1萬(wàn)，表明，常住轉(zhuǎn)戶籍人口，戶籍人口增長(zhǎng)大于新生人口保守估計(jì)不考慮常住人口增長(zhǎng)的置業(yè)需求，未來(lái)戶籍人口及新生兒家庭置業(yè)成為主流置業(yè)主體，新天津人（津籍）增長(zhǎng)，遠(yuǎn)大于人口自然增長(zhǎng)量。新天津人口增長(zhǎng)大于新生人口，新增戶籍多數(shù)依賴于人才引進(jìn)體系，高學(xué)歷年輕人為主體，假設(shè)新天津人以年輕群體為主，表明，從置業(yè)群體轉(zhuǎn)化層面，新增剛需需求潛力較大；另外，由于二孩出生，因家庭結(jié)構(gòu)變化形成的改善型置業(yè)需求潛力較大。1.6

1.51.5

1.72.3

2.63.2

3.4

3.4

3.7

3.4

3.20.42.91.41.52.9

11.61.1

1.417.530.337.758.448.867.652.654.3

55.641.829.612.1010203040506070802001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年自然增長(zhǎng)量機(jī)械增長(zhǎng)量1.5

1.31.01.31.41.62.22.53.13.3

3.43.73.4

3.30.43.00.53.75.95.35.47.98.07.37.81.78.2-6.97.49.49.914.1-10-5051015202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年自然增長(zhǎng)量機(jī)械增長(zhǎng)量人口增長(zhǎng)對(duì)置業(yè)的帶動(dòng)——“新增戶籍人口首置、本地客戶改善需求加速”：未來(lái)置業(yè)群體存于兩大群體：新增戶籍人口首置需求量大；本地家庭二孩化支撐的改善型需求量29天津人口年齡結(jié)構(gòu)特征——“改善群體規(guī)模增加明顯”：受惠于過(guò)去5年的人口快速增長(zhǎng)，30-44歲改善群體比例提升明顯，并隨二胎放開(kāi)，改善需求或?qū)⑦M(jìn)入集中釋放階段0%5%10%15%10-14歲5-9歲0-4歲15-19歲25-29歲20-24歲40-44歲35-39歲30-34歲55-59歲50-54歲45-49歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲10.4%0%5%10%15%15-19歲10-14歲5-9歲0-4歲25-29歲20-24歲30-34歲40-44歲35-39歲55-59歲50-54歲45-49歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲13.2%0%5%10%15%15-19歲10-14歲5-9歲0-4歲25-29歲20-24歲40-44歲35-39歲30-34歲55-59歲50-54歲45-49歲65-69歲60-64歲80歲及以上75-79歲70-74歲*15年人口年齡結(jié)構(gòu)為推算數(shù)據(jù)，通過(guò)各年齡段人口死亡率、11-15年人口出生率、五普六普間外來(lái)人口年齡分布推算得出70歲以上60-69歲45-59歲30-44歲5.1%18.9%27.7%15.5%25.8%5.7%23.3%24.4%23.4%16.1%5.7%22.4%26.3%22.1%13.5%7%7.4%9.9%20-29歲0-19歲人口現(xiàn)狀分析：五普以來(lái)人口老齡化問(wèn)題加劇，50-59歲養(yǎng)老比重增加，改善群體數(shù)量有所減少，剛需置業(yè)群體比例增加，0-14歲人群比重銳減結(jié)構(gòu)變化預(yù)測(cè)：五年內(nèi)，老齡化群體少量增加，50-59歲的養(yǎng)老主力群體比重少量增加，35-49歲的改善主力群體比重大幅增加，25-34歲的剛需主力群體數(shù)量將保持平衡或少量減少第五次人口普查普 第六次人口普查普 2015年人口年齡結(jié)構(gòu)30未來(lái)五年人口結(jié)構(gòu)預(yù)判——“剛需比例銳減，改善比例持續(xù)增加”通過(guò)新增外來(lái)人口和人口迭代預(yù)判推斷天津五年后人口年齡結(jié)構(gòu)變化，天津20-29歲人口下降，30-39歲大幅增長(zhǎng)人口年齡結(jié)構(gòu)預(yù)判要素：人口迭代+新增外來(lái)人口人口迭代計(jì)算方法：通過(guò)當(dāng)前人口年齡結(jié)構(gòu)和各年齡段死亡率，計(jì)算5年的當(dāng)前人口年齡在5年后的年齡結(jié)構(gòu)狀況五年后X+5到X+9歲人口=X到X+4歲人口*（1-該年齡段五年死亡率）新增外來(lái)人口計(jì)算方法：通過(guò)五普十年年齡結(jié)構(gòu)迭代和六普年齡結(jié)構(gòu)做差得出新增外來(lái)人口分布，預(yù)測(cè)五年人口新增量按比例加在各年齡段X到X+4歲新增外來(lái)人口=六普X到X+4歲人口-五普X-10到X-6歲人口十年迭代后數(shù)量五年后X+5到X+9歲人口=X到X+4歲人口年齡+分布比例*五年外來(lái)人口量131.1193.2149.8118.2116.8113.6112.099.625-29歲20-24歲35-39歲30-34歲40-44歲45-49歲50-54歲55-59歲57.5130.8149.1117.5115.8112.1109.320-24歲25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55-59歲106.6155.6164.0130.4124.0116.715-19歲57.615-19歲39.755.8050100 150200250050 100150200250050100150 20025015-19歲20-24歲25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲2015年天津市15-59歲人口年齡結(jié)構(gòu)（不考慮外來(lái)人口因素）（下降31.1%）（下降56.1%）（下降32.3%）192.6

（上漲28.6%）（上漲26.1%）（上漲0.6%）（上漲2%）（上漲0.1%）2020年天津市15-59歲人口年齡結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)（考慮外來(lái)人口因素）（上漲9.8%）

55-59歲

113.0（下降3.1%）（下降18.7%）（下降19.5%）208.（2

上漲39%）（上漲38.7%）（上漲11.6%）（上漲9.1%）（上漲4.3%）（上漲13.5%）31各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員規(guī)模及行業(yè)分布——“二產(chǎn)藍(lán)領(lǐng)比例高”：二產(chǎn)整體占比51%，制造業(yè)從業(yè)人員集中度最高，三產(chǎn)就業(yè)整體占比48%，體制內(nèi)科研金融文教衛(wèi)及公共管理占比高0.56.5110.84.529.54.411.312.19.718.016.515.02.24.17.38.217.911.05.20201008060401202015年天津各行業(yè)從業(yè)人口數(shù)量（萬(wàn)人）32總體就業(yè)人員為294.7萬(wàn)人，其中一產(chǎn)0.5萬(wàn)人，二產(chǎn)151.3萬(wàn)人，三產(chǎn)142.9萬(wàn)人。從業(yè)人口上看，制造業(yè)從業(yè)人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)從業(yè)人口，且持續(xù)保持在高位，110.8萬(wàn)人，總體占比約37.6%；三產(chǎn)從業(yè)人員行業(yè)分散，其中科研、金融、衛(wèi)生及社會(huì)公共管理、文娛等體制內(nèi)領(lǐng)域就業(yè)人數(shù)69.8萬(wàn)人，總體占比約23.7%民營(yíng)經(jīng)濟(jì)全市占比約40%，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資集中在制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。三產(chǎn)重，主要集中在批發(fā)和零售、科技服務(wù)、租賃和商務(wù)等服務(wù)業(yè)領(lǐng)域二產(chǎn)發(fā)展及就業(yè)人員增長(zhǎng)趨勢(shì)——“就業(yè)人員整體微降，集中在資本技術(shù)密集型三大行業(yè)”：交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、專用及通用設(shè)備制造及黑金冶煉，生產(chǎn)效率提升人員微降25.020.015.010.05.00.02011年2012年2013年2014年2015年400030002000100002011年 2012年 2013年 2014年 2015年天津制造業(yè)主要行業(yè)從業(yè)人員變化情況天津制造業(yè)主要行業(yè)產(chǎn)值變化情況天津制造業(yè)以黑色金屬、交通設(shè)備、計(jì)算機(jī)電子等產(chǎn)業(yè)為主，近年來(lái)除交通運(yùn)輸設(shè)備產(chǎn)值和增速較快外，裝備制造成為萬(wàn)億元產(chǎn)業(yè)，高速機(jī)車、海洋工程裝備、超高壓輸變電、大型工程機(jī)械等一批重大裝備實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，航空航天形成了以大飛機(jī)、直升機(jī)、無(wú)人機(jī)、火箭、衛(wèi)星、太空站為代表“三機(jī)一箭一星一站”的產(chǎn)業(yè)格局；電子信息產(chǎn)業(yè)形成以智能終端、高性能服務(wù)器、大容量存儲(chǔ)器、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等為代表的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系；生物醫(yī)藥和新能源新材料產(chǎn)業(yè)規(guī)模雙雙突破千億元，其他制造業(yè)行業(yè)均表現(xiàn)為疲弱走勢(shì)，資源型行業(yè)斷崖式衰落5000336000040000200000800001600002015年342015年天津40個(gè)行業(yè)從業(yè)人口分布（人）就業(yè)人口前五行業(yè)140000120000天津制造業(yè)五大重點(diǎn)行業(yè)100000天津市的二產(chǎn)行業(yè)分類中，計(jì)算機(jī)、通信及電子信息設(shè)備制造業(yè)、汽車、專用設(shè)備、黑金壓延、通用設(shè)備制造、鐵路船舶航空設(shè)備制造業(yè)從業(yè)人員占比高，從行業(yè)特征看，均屬于資金密集、技術(shù)密集及勞動(dòng)密集型特征，體制內(nèi)國(guó)企居多二產(chǎn)細(xì)分行業(yè)就業(yè)規(guī)模分布對(duì)比——“重點(diǎn)行業(yè)制造業(yè)從業(yè)人口高”：電子信息、汽車、專業(yè)設(shè)備、大交通設(shè)備及冶金等重點(diǎn)行業(yè)中，多數(shù)為大型國(guó)企行業(yè)典型企業(yè)員工數(shù)基層員工工資技術(shù)人員工資電子信息天津中環(huán)電子信息集團(tuán)有限公司500003000-4000元4000-7000元天津三星通信技術(shù)有限公司5000-100003500-4500元4000-7500元偉創(chuàng)力電子制造天津有限公司5000-100002000-4000元4000-7000元專用設(shè)備制造業(yè)天津渤海輕工投資集團(tuán)有限公司300003000-4000元4000-6000元天津紡織集團(tuán)1200003000-4500元5000-8000元天津市醫(yī)藥集團(tuán)有限公司50000以上————黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)渤海鋼鐵集團(tuán)10000以上2000-3000元4000-6500元天津友發(fā)鋼管集團(tuán)股份有限公司70003000-4000元4000-8000元汽車制造長(zhǎng)城汽車股份有限公司天津哈弗分公司100003000-6000元3000-7000元天津一汽豐田汽車有限公司10000人以內(nèi)3000-5000元4000-6000元天津一汽夏利汽車股份有限公司120003000-5500元4000-7000元通用設(shè)備制造業(yè)天津百利機(jī)械裝備集團(tuán)有限公司370003000-4000元4000-7000元天津中際裝備制造有限公司——3500-5000元4500-7500元35天津市的二產(chǎn)行業(yè)分類中，計(jì)算機(jī)、通信及電子信息設(shè)備制造業(yè)、汽車、專用設(shè)備、黑金壓延、通用設(shè)備制造、鐵路船舶航空設(shè)備制造業(yè)從業(yè)人員占比高，但典型企業(yè)基層員工收入相對(duì)較低，尤其在黑金壓延與汽車制造行業(yè)天津五大行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)情況一覽二產(chǎn)分行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)員工收入——“基層員工收入低”：電子信息、汽車、專業(yè)設(shè)備、大交通設(shè)備及冶金等重點(diǎn)行業(yè)中，基層員工多工資低，藍(lán)領(lǐng)支付力弱三產(chǎn)發(fā)展及就業(yè)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)——“三產(chǎn)增速快，金融科研就業(yè)人口增速快”：三產(chǎn)各行業(yè)生產(chǎn)總值和從業(yè)人員快速上漲，尤其是金融及科研技術(shù)服務(wù)行業(yè)17.278.916.6614.346.6715.4517.373.8517.8512.138.211.3210.697.3410.9911.0416.5217.974.350151052520批發(fā)和零售業(yè)金融業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸郵政業(yè)科研技術(shù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)修理等服務(wù)業(yè)公管社保和社會(huì)組織教育信息傳輸?shù)确?wù)業(yè)2011年2012年2013年2014年2015年25002000150010005000批發(fā)和零售業(yè)金融業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸郵政業(yè)科研技術(shù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)修理等服務(wù)業(yè)公管社保和社會(huì)組織教育信息傳輸?shù)确?wù)業(yè)2011年2012年2013年2014年2015年36天津三產(chǎn)主要行業(yè)從業(yè)人員變化情況15.01天津三產(chǎn)主要行業(yè)生產(chǎn)總值變化情況天津三產(chǎn)增長(zhǎng)穩(wěn)定，其中金融業(yè)發(fā)展迅速，批發(fā)零售業(yè)和金融業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)較高；各主要三產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量均保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)較快的集中金融業(yè)、租賃及商務(wù)服務(wù)、公管社保及社會(huì)組織等行業(yè)，金融行業(yè)就業(yè)人員增長(zhǎng)最快，高達(dá)36%天津產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員量與收入對(duì)比——“二產(chǎn)藍(lán)領(lǐng)占比高收入低，科研金融教育收入高”：制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)占比高但工資低于7萬(wàn)平均線，科技金融教育類平均收入在10-15萬(wàn)0.56.5110.84.529.54.411.312.19.718.016.515.02.24.17.38.217.911.05.21201008060402002015年天津各行業(yè)從業(yè)人口數(shù)量變化（萬(wàn)人）0500001000001500002015年天津非私營(yíng)單位從業(yè)人員工資變化（元）從業(yè)人口上看，制造業(yè)從業(yè)人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)從業(yè)人口，且持續(xù)保持在高位，就行業(yè)工資水平來(lái)看制造業(yè)2015年平均工資水平僅71931，

明顯低于三產(chǎn)從業(yè)人員平均工資水平的87970元；，通信、科研、金融等高收入行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量不足，但近年有穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)一產(chǎn)平均工資68883二產(chǎn)從業(yè)人員平均工資73175三產(chǎn)從業(yè)人員平均工資87970高收入行業(yè)37對(duì)比指標(biāo)人員工資人員結(jié)構(gòu)比例對(duì)比城市天津北京蘇州南京天津北京蘇州南京農(nóng)、林、牧、漁業(yè)688835121459687399650.18%0.52%0.01%0.08%采礦業(yè)1056478843277029564632.21%0.73%0.03%0.16%制造業(yè)7193187581674797028537.58%12.40%69.41%24.87%電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)116003131438107638988581.53%1.11%0.48%0.79%建筑業(yè)6414184021547455218910.02%5.77%5.20%20.55%批發(fā)和零售業(yè)667109452868027632001.48%9.74%3.69%8.56%交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)893898160875840823643.84%8.09%2.25%6.82%住宿和餐飲業(yè)395385473141574466094.11%3.51%1.26%2.20%信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)1343311582101105881419283.29%9.15%1.40%6.85%金融業(yè)1120592857951723421978586.10%5.16%2.04%1.99%房地產(chǎn)業(yè)768428704473058682345.60%5.41%1.88%2.55%租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)7526610450172445603485.09%10.62%1.65%4.10%科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)1233121366871094831112800.75%7.52%0.81%3.81%水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)774597424256305650331.40%1.34%0.72%0.94%居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)396314948156305714172.49%1.15%0.20%0.32%教育9784711552096243872472.78%5.93%3.37%6.92%衛(wèi)生和社會(huì)工作105452142971975981069156.06%3.55%2.10%2.97%文化、體育和娛樂(lè)業(yè)87264132675751911035153.73%2.37%0.30%1.20%公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織9583496659104148962951.76%5.92%3.19%4.32%382015年天津、北京、蘇州、南京等各城市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位從業(yè)人員情況對(duì)比指標(biāo)城市平均房?jī)r(jià)非私營(yíng)單位平均工資水平對(duì)比城市天津北京蘇州南京天津北京蘇州南京指標(biāo)數(shù)據(jù)158474165720694250418009011307372656810752015年天津、北京、蘇州、南京等各城市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位從業(yè)人員情況與其他城市對(duì)比——“二產(chǎn)人多且收入高于其他城市”在制造業(yè)、建筑業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)上就業(yè)占比高，人均工資水平高相對(duì)其他城市有優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)壓力與南京、蘇州對(duì)比相對(duì)較弱各城市公積金政策情況城市2017年公積金基數(shù)上限繳存比例個(gè)人繳存上限公積金政策天津226055%-11%2487分為普通公積金及補(bǔ)充公積金兩部分，普通公積金最高上限為12%，最低為5%，體制內(nèi)人員補(bǔ)充公積金最高上限為30%北京231185%-12%2774——武漢176498%-12%2118——南京202008%-12%24241、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，其繳存比例為單位及個(gè)人各占12%；2、外商、港澳臺(tái)商的企業(yè)，單位及個(gè)人各占10%-12%；3、企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其他企業(yè)，繳存比例為單位與個(gè)人各占8%-12%；4、可申請(qǐng)?zhí)岣吖e金繳存比例，如省屬、部屬單位、金融機(jī)構(gòu)等，最高繳存比例不得超過(guò)15%。蘇州199688%-12%2396——合肥187135%-12%2246——87970399128794904713581000009000080000700006000050000400003000020000100000天津蘇州南京合肥與蘇州、南京及合肥對(duì)比，天津三產(chǎn)人均工資水平較低，但從蘇州、南京及合肥的公積金上限及繳存比例看，僅低于北京天津市市屬機(jī)關(guān)及事業(yè)單位自2003年1月1日起為1999年6月30日以后參加工作員執(zhí)行公積金補(bǔ)充政策，補(bǔ)充比例為上年度職工月均工資總額的30%；截止2017年最新公積金政策，補(bǔ)充公積金比例上限仍為30%2015年重點(diǎn)城市三產(chǎn)人均工資水平（元）三產(chǎn)部分行業(yè)其他收入分析——天津市體制內(nèi)人員補(bǔ)充公積金比例較高，最高可達(dá)30%繳存上限，30-45歲中產(chǎn)階層公積金普遍較高，部分體制內(nèi)補(bǔ)充公積金超過(guò)工資本身從2002年開(kāi)始，天津居民收入增長(zhǎng)一直低于天津整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。居民收入占經(jīng)濟(jì)總量的比例長(zhǎng)期處于持續(xù)下降趨勢(shì)。核心原因在于天津二產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以資本密集型產(chǎn)業(yè)類型相關(guān)。天津市的二產(chǎn)行業(yè)分類中，計(jì)算機(jī)、通信及電子信息設(shè)備制造業(yè)、汽車、專用設(shè)備、黑金壓延、通用設(shè)備制造、鐵路船舶航空設(shè)備制造業(yè)占比高，這些行業(yè)類型技術(shù)裝備大、投資量大，對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較大。相對(duì)于其他城市制造業(yè)而言，二產(chǎn)藍(lán)領(lǐng)工人收入水平全國(guó)對(duì)比來(lái)看，相對(duì)較高-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%020000400006000080000100000120000200220032004200820122014201