履行租賃合同虧損嚴重【篇一：商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析】商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析作者：上海市建緯（深圳）律師事務所陳桂平律師商鋪租賃是房地產三級市場的重要組成部分，而商鋪作為市場經濟交易的載體之一，有關商鋪租賃的糾紛也較為常見，而且有關商鋪租賃的糾紛涉及的標的額也并不低，有些商鋪租賃年租金達幾十萬的都有，這個跟商鋪所在的商圈有很大的關系，由此，無論對于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關的風險。一、招商階段的租賃糾紛現在不管是國內的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發生的階段。舉例來說，現在商場為了更便于服務消費者，會對商場的區域進行功能劃分，比如按每一層經營產品或者同一層不同區域經營同一類產品進行統一布置，因此，在招商的時候，就會對經營產品的承租者功能定位進行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經常會開出優惠條件，并且約定了預計開業的時間。但就經本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現以下問題：1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；2、擅自縮小原定的租賃位置；3、商場因招商不足未能如期開業；4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進行功能劃分；5、商場雖開業，但配套的電梯、水電、網絡等不具備，承租者入駐時發覺與預期相差甚遠。因此，對于承租者來說，不應一味的看重商場的招商宣傳，更應該注意租賃合同里的約定以及可能出現的風險，如果租賃合同未對商場可能出現前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關規定進行索賠，從索賠的角度以及保護自己權益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。二、簽約階段的資信審查問題所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發商委托物業代為出租，那么承租人需要注意的是有關的物業獲得開發商的授權手續，另一方面，還需要注意關于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標準的；7、已抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。而發生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關經營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現實中，很多農村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區域是否在拆遷范圍內，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內，因為如果在拆遷范圍內，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。三、商鋪租賃合同的約定問題商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關于租金第一條、店鋪的基本情況㈠店鋪的位臵、面積該店鋪位于，建筑面積約為平方米。㈡店鋪的土地性質該店鋪之土地性質屬于村集體用地，該房產屬于農村宅基地建房，甲方擁有相關產權證書（見附件一）。第二條、租賃期限及租金的支付㈠本協議期限為年，自2011年月日起至年月日終止；㈡店鋪每壹個月租金為元。每壹年租金為元；㈢租金的支付方式：。第三條、甲方的承諾㈠甲方承諾其出租店鋪的產權無任何糾紛，店鋪之上無抵押、擔保等有可能影響該店鋪正常使用的一切糾紛，并承諾該店鋪的出租已獲得其所在村委會的書面同意（見附件二）；㈡若因甲方作虛假承諾而導致乙方無法正常經營的，甲方應在乙方無法正常經營之日其三日內退還乙方的全部租金，并賠償乙方一切損失。第四條、裝修㈠甲方應給予乙方一定的裝修改造期間，該期間為個月，該裝修改造期間為乙方無償使用，不計算在租期之內；㈡乙方裝修改造房屋時，不能損傷房屋結構。協議終止時乙方有權將可拆卸的裝修物件全部帶走，若有不可拆卸的，可折價賣與甲方。第五條、經營期內的相關約定㈠經營期內的水、電、稅等費用由乙方承擔；㈡乙方需自辦營業執照等一切必要的行政手續。合法經營，如有違法行為由乙方自己自身承擔一切法律后果，與甲方無關；㈢乙方在租賃期內可以將租賃的店鋪轉租給第三方，但不得利用該租賃店鋪進行違法活動；㈣在本協議履行期間，若房屋出現包括但不限于抵押、拍賣、房屋本身的安全問題等不可歸責于乙方的事由而導致乙方不能繼續經營的，甲方應及時退還未使用的房屋租金，并賠償乙方一切損失。第六條、協議的變更、終止或解除㈠本協議履行期內，若因政府行為或不可抗力因素使協議不能繼續履行時，本協議自然終止，雙方均不承擔責任，乙方未使用完的租金，甲方應當在本協議終止之日起三日內予以退還；㈡本協議履行期內，若出現乙方嚴重虧損、經營無法持續的情形，乙方可要求變更或解除本協議，甲方在核實乙方虧損狀況后，應同乙方協商解除協議并辦理后續事宜，協議解除后，甲方向乙方退還未使用完的租金和保證金。第七條、其他約定㈠本協議所稱“乙方一切損失”，包括但不限于乙方所有的裝修費、經營利潤、員工工資及各項福利、員工工傷工亡賠償（若存在）等；㈡若有未盡事宜，雙方可訂立補充協議，補充協議與本協議具有同等效力；㈢若出現糾紛雙方可協商解決，協商不成的，任何一方均可向有管轄權的法院提起訴訟；㈣本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。甲方：乙方：時間：時間：【篇三：虧損合同的賬務處理】虧損合同的賬務處理2008-11-413:31:16本站原創字體：大小待執行合同變成虧損合同時，企業擁有合同標的資產的，應當先對標的資產進行減值測試并按規定確認減值損失，如預計虧損超過該減值損失，應將超過部分確認為預計負債。無合同標的資產的，虧損合同相關義務滿足預計負債確認條件時，應當確認為預計負債。企業不應就未來經營虧損確認預計負債。注意：預計負債的金額應是執行合同發生的損失和撤銷合同損失的較低者。貸：預計負債1000完工轉銷時：借：預計負債1000貸：庫存商品1000【例】甲公司與乙公司簽訂合同，銷售10件商品，合同價格每件1000元，單位成本為1100元。如10件商品已經存在，合同為虧損合同，存在標的資產（商品），確認減值損失1000元。借：資產減值損失1000貸：存貨跌價準備1000【例】甲公司2007年1月采用經營租賃方式租入生產線，租期3年，產品獲利。每年租金50萬元，2008年12月，市政規劃要求公司遷址，決定停產該產品。原經營租賃合同不可撤銷，還要持續1年，生產線無法轉租。合同變為虧損合同，按2009年應支付租金確認預計負債。2008年末借：營業外支出500000貸：預計負債500000到2009年應該支付時：借：預計負債500000貸：其他應付款500000【例】甲公司2007年12月10日與丙公司簽訂合同，約定在2008年2月20日以每件200元的價格向丙公司提供a產品1000件，若不能按期交貨，將對甲公司處以總價款20%的違約金。簽訂合同時產品尚未開始生產，甲公司準備生產產品時，原材料的價格突然上漲，預計生產a產品的單