米羅灣項目前期物業管理招標文獻招標單位：青島市新海園房地產有限公司單位地址：青島市青山路618號聯系電話：87971521日期：二○一一年八月目錄前言……………………..物業概況……………………物業服務內容和規定………投標闡明……………………評標原則和辦法……………附件……………………..前言米羅灣項目是由新海園房地產公司開發建設，項目占地16.7100平米，總建筑面積為296869.88平方米。按照《中華人民共和國招標標法》和《青島市物業管理招標方法》的規定，擬采用邀請招標的方式選聘本項目的物業管理公司。物業概況一、物業項目名稱：米羅灣項目二、座落位置：青島市李滄區惠水路518號范疇：東：賓川路南：習水路西：惠水路北：惠水路三、規劃基本狀況（一）開發單位介紹：新海園房地產公司，始于1997年，公司以“用心構筑建筑生活”的經營理念，專注于都市的安居工程建設，有其興建的福林苑社區，榮獲“全國健康住宅生態社區”。光陰，潛心深耕青島，累計開發量近80余萬平方米，100多萬平方米儲藏土地，新海園地產以誠信品質鑄就了公司堅實的品牌地基。作為歷史悠久的本地開發商之一，新海園房地產，以其雄厚實力，超前規劃，過硬建筑品質，全力營造公司里程碑力作—新海園·米羅灣。項目介紹：新海園·米羅灣，坐落于中央生態居住區核心地段——九水路南側、賓川路以西地塊，集聚俊美的雙峰山山林景觀和李村河上游靈秀，36萬㎡的市區稀有超低密度洋房社區，地中海建筑風情，多重園林景觀，賦予了新海園·米羅灣近山親水的花境洋房生命（三）物業基本數據1.招標項目基本狀況項目占地16.71萬平方米，總建筑面積近30萬平方米：地上建筑面積約20萬余平方米，其中別墅部分地上面積2.77萬平米。規劃總戶數約1776戶，本項目的建筑密度為19.2%；綠化率為：40.5％；項目主出入口5個；車庫出入口7個2、市政公建設施狀況地下變電站6個，分別為150—200平方米地下換熱站1個，150—200平方米燃氣調壓站1個，40平方米垃圾投放點19處，公共衛生間2處分別為60平方米3、配套設施垂直運行客運電梯：118部安保監控系統:1套（80個監測點以上）消防監控聯動系統：1套（160個探測點以上）安全消防監控室：1處綜合商業網點5480平方米30個班小學學校1所，占地27700平方米，建筑面積25100平方米。9班幼兒園1所，建筑面積2450平方米。文化站1處，建筑面積550平方米社區健身場2處，占地1390平方米社區衛生站1處，建筑面積370平方米物業用房1處，建筑面積1450平方米物業服務內容和規定一、物業服務的內容房屋建筑共用部位的維修、養護、管理：本物業項目范疇內的公用設施及場地（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、管道、電梯）的使用、維修、護養和管理：公共場合，房屋公用部位的清潔衛生：公共生活秩序，安全，消防等事項的協助管理和服務（不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任）：公用綠地、花木、建設小品等的養護和管理：區內交通與車輛停放秩序的管理：裝修管理：管理與物業有關的工程圖紙，住戶檔案和竣工驗收資料：社區文化的開展，根據社區實際制訂年度社區活動計劃，并不定時開展豐富多彩的社區活動：法律政策及合同規定的其它事項。二、物業服務的規定1、綜合管理服務質量規定（1）負責制訂物業管理服務工作計劃，并組織實施：（2）每年一次對設施設備進行安全普查，根據普查成果制訂維修計劃，組織實施：（3）白天有專職管理員接待住戶，解決服務范疇內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴：夜間有人值班，解決急迫性報修，水，電等急迫性報修及時到現場。碰到停水停電氣提前在社區張貼告知：（4）業主在本物業突發疾病或遭遇意外傷害，協助聯系并送往醫院：（5）協助召開業主大會并配合其運作：（6）管理規章制度健全，服務質量原則完善：（7）應用計算機系統對業主及房產檔案，物業管理服務及收費狀況進行管理：（8）全體員工統一著裝，佩戴工作牌上崗：（9）每年進行一次物業管理服務滿意率調查，增進管理服務工作的改善和提高，征求意見顧客不低于總戶數85%：（10）建立應對地震、火災、煤氣泄漏、交通事故，傳染病流行到呢個公共突發事件的應急救援預案，涉及組織機構，人員和具體方法等。2、房屋及社區公用設施設備日常維護服務質量規定（1）房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容觀瞻現象；（2）房屋編號、單元號有明顯標志、設有引路方向平面圖；（3）保障護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；（4）道路、步道、活動場地達成基本平整、邊溝涵洞暢通：（5）確保雨水、污水、管道保持暢通、定時清掏化糞池、雨水井、有關設施無破損；（6）負責社區智能化設施的日常運行維護；（7）房屋小修、急修及時、合格率達100%、有維修統計和回訪統計；（8）道路、停車場平整暢通、井蓋五缺損、丟失、路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標志齊全規范。3、綠化服務質量規定（1）保持原有綠化設計格局；（2）綠化有專人養護和管理，對綠化、花木等定時澆水、施肥、修剪、去除枯葉和病蟲害防治。修剪辦法對的，喬灌木無枯死枝，綠籬五空膛，殘花黃葉及時去除。病蟲害防治及時，植物無明顯病蟲害現象；（3）草坪春夏季常綠，不枯黃。4、保潔服務質量規定（1）社區內設有果皮箱等保潔設施，環衛設施完善；（2）設定垃圾集納地點，并每日將服務范疇內的垃圾歸集到垃圾樓、站、對垃圾（專用）站、桶及垃圾進行管理；（3）每天對本物業進行清掃保潔，涉及樓梯間、門廳、走廊、公共座椅、做到整潔美觀，無明顯積塵；（4）按政府有關規定向服務范疇內噴灑，投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（5）雨天應及時對區域內道路積水進行清掃；（6）社區內路邊管理有序；（7）社區內無臨時建筑、無亂堆、亂貼、亂畫等現象；（8）發生突發公共事件時，應快速組織人員對物業的公用部分共用設施設備進行通風，清潔和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。5、保安值守與公共秩序維護服務質量規定（1）封閉式管理，做到社區重要出入口24小時有專人值守：（2）維護交通秩序，包裹對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度，臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛暢通：（3）協助公安機關進行秩序監控和巡視等工作，建立防止性安全防備體系并設立應急機制。（4）看護公共財產，涉及樓內的門，窗，消防器材及社區的表井蓋，小品，樹木等：（5）夜間對服務范疇內重點部位，道路進行防備檢查和巡邏，每天做好統計備查：（6）有發生治安案件，刑事案件，交通事故的處置預案；發生時，及時報警和配合公安部門進行解決；6、消防管理服務質量規定：（1）有消防管理制度，建立消防責任制；（2）消防設施有明顯標志，每月定時檢查消防設施，確保能夠隨時啟用；（3）配備專職或兼職消防管理人員，每六個月定時進行一次消防演習；（4）消防通道暢通；（5）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散，救助人員等。7、裝修管理服務質量規定（1）有健全的裝修管理服務制度：（2）查驗業主裝修方案，與業主，施工單位訂立裝修管理合同，告知業主裝修注意事項：（3）裝修期間，對裝修現場進行巡視和檢查，嚴格治安，消防和房屋安全管理，對進出社區的裝修車輛，裝修人員實施出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；（4）業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修合同的規定立刻整治，問題嚴重的報行政主管部門；（5）及時清運裝修垃圾。8、檔案管理的質量規定（1）需妥善保管的檔案資料涉及：·規劃圖，竣工總平面圖；·單位建筑，構造，設備竣工圖；·附屬配套設施，地下管網工程圖；·物業質量保修文獻和物業使用闡明文獻；·其它竣工驗收材料；·設施設備安裝，使用闡明；·產品合格證明和維護保養等技術資料；·業主基本狀況資料；·物業管理所必須的其它資料；（2）以上資料投標人不得丟失，損壞，招標人隨時有權檢查，查閱。9、其它招標人有權制訂項目臨時管理規約：三、人員配備，重要管理人任職資格及員工培訓1.提供物業管理人員配備計劃：2.管理處經理的任職資格：大學專科以上學歷，持有物業管理經理證書，含有3年以上同類型管理處任職資歷：3.管理人員的任職資格：大專以上學歷，持有物業管理上崗證書，1年以上從業資歷：4.技術工作人員的任職資格：持有與所就職的崗位對應的技術資格證書；5.制訂完善系統的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，持證上崗。四、物業服務經費：（1）物業服務費包含下列項目：①物業管理原則，實施包干制報價；②報價方式：按元/月．平方米報價。（2）物業服務費測算涉及下列項目①本項目配備的管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共有部位、共有設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業服務公司固定資產折舊費；⑧其它費用，涉及稅金、利潤等；五、物業服務期限：自訂立物業服務合同之日起計算，至本項目依法成立業主委員會并與新物管公司訂立物業服務合同生效之日止。投標闡明投標人的資格規定依法注冊登記，含有獨立法人資格，并有三級資質以上(涉及三級資質)的物業管理公司；受招標單位邀請的公司；二、投標文獻的規定1.投標人的證明文獻應涉及；（1）有效工商營業執照（復印件加蓋公章）；（2）有效物業管理公司資質等級證書（復印件加蓋公章）；2.投標文獻正文及附件應包含下列內容：（1）公司基本狀況；（2）項目概況分析及整體管理構想；（3）擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓和管理；（4）擬采用的工作計劃；（5）管理規章制度和檔案的建立與管理；（6）針對該項目的物業管理服務原則、方法、特約服務；（7）物業維修養護計劃；（8）擬采用的安全應急事件解決預案；（9）社區文化活動構想；（10）物業服務費測算；三、標書的其它規定1.投標書一律使用簡體中文，A4幅面；2.投標書一式5份，一正四副；3.投標書密封包裝，并在密封處加蓋投標人公章。四、招標承接方承接單位：青島市新海園房地產開發有限公司公司地址：青島市李滄區青山路618號聯系電話:87971521聯系人：李海五、日程安排1.邀標書發放時間：年月日2.招標文獻領取及報名時間：年月日，響應招標邀請參加投標的單位須在規定時間報名，經招標人確認后發放招標文獻。3、投標截止時間：年月日，各投標人應將投標書密封后于年月日17時之前送達招標人，逾期送達，視為無效標書。4、開標時間：年月日時分。開標地點：以招標方電話告知地點為準。六、開標1、參加開標會議的應是投標單位的法定代表人或授權委托人，未準時參加開標會議的投標人，視為自動棄權。2、開標會議由XXX公司主持。3、投標文獻開封前，投標人應對投標文獻的密封狀況舉辦檢查，并簽字確認。4、有下列狀況之一者，視為投標文獻無效。（1）無法定代表人授權委托書或授權委托書填寫不全的；（2）投標文獻未按截止時間送達的；（3）投標文獻實質上不響應招標文獻規定的。5、招標人對招標文獻核查后，當眾宣布核查成果，并宣讀有效招標的投標人名以及招標人認為適宜的其它內容。6、對投標文獻的啟封、核查、宣讀次序按投標人送達投標文獻的先后次序。七、評標、定標1、招標人根據國家及青島市有關管理規定組建評標委員會，其中招標公司2人、市物業評標專家3人（由招標人代表在青島市房地產管理局物業管理專家庫隨機抽取）；2、評標委員會根據有關法規對投標人的資質、投標文獻及公開答辯成果進行綜合評定，并將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦中標候選人；3、招標人根據評標委員會提出的書面評標報告，在推薦的中標候選人中擬定中標人，并在5個工作日內向中標人發出中標告知。八、中標與招標人訂立前期物業管理合同1、中標人在接到中標告知后7個工作日，按照招標文獻和中標人投標文獻所訂立前期物業管理合同，具體合同內容見附件；2、中標人應當嚴格按照國家和青島物業管理有關規定和物業服務合同，對社區物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧；3、本項目的物業管理公共服務收費原則由物業管理公司根據服務項目核算；九、其它事項投標人在物業管理招投標工作中違反招投標文獻規定，或在招投標過程中有違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業服務合同，負責人承當一切后果。第四章評標原則和辦法一、評標原則和辦法評標重要涉及資格證明文獻（10分）、正文技術方案（50分）、商務報價（30分）、現場答辯（10分），四項之和得出綜合評分。資格證明文獻評分（10分）正文技術方案（50分)1、公司基本狀況10分；2、項目概況分析及整體管理構想5分；3、擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓和管理5分；4、擬采用的工作計劃和物資裝備狀況5分；5、管理規章制度和檔案的建立與管理5分；6、針對該項目的物業管理服務原則、方法、特約服務5分；7、物業維修養護計劃5分；8、擬采用的安全應急事件解決預案5分；9、社區文化活動構想5分；（三）商務報價(30分)；1、物業費用測算指標（10分）：根據物業費收支測算的正當性、有關性、對應性及合理性進行評分；物業費報標（20分）（1）以招標單位設定的物業服務基準價為本項目經濟標底；（2）各有效投標人的投標報價與招標人的標底價相比，等于或在標底價正負1%之內的價格得滿分，正負標底價2%--10%之間的投標報價扣5分，正負標底價16%--25%的投標報價得0分。（四）、現場答辨（10分）（1）答辯人物業管理知識和法規熟悉程度。（2）答辯人的思路、條理性、針對性和回答下列問題的精確性。（五）本次招標文獻解釋權歸XXX公司。附件（一）投標邀請致：我單位擬對米羅灣項目物業管理服務項目進行邀請招標，貴公司如故意愿，請認真理解本邀請書內容，于年月日之前聯系我司報名及領取招標文獻。邀請單位：青島新海園房地產有限公司公司邀請對象：含有三級以上物業管理資質的公司將來標的：山東省青島市李滄區“米羅灣”項目招標項目基本狀況：項目位于李滄區惠水路581號使用性質為：商品住宅建筑面積為：29.28萬平方米聯系人：聯系電話：聯系及領取標書地址：青島市李滄區青山路618號XXX公司附件（二）投標函致：公司我方確認收到貴方提供的青島市“米羅灣項目一期”前期物業管理的招標文獻的全部內容，我方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（投標單位名稱）作為投標單位在此提交的投標書為正本壹份，副本肆份。我方已完全明白招標文獻的全部條款規定，并重申下列幾點：1、我方決定參加青島市“米羅灣項目一期”前期物業管理的投標。2、本投標文獻的使用期為投標截止日至《中標告知書》發出之日，如中標，使用期將延至合同終止日為止。3、我方已具體研究了招標文獻的全部內容涉及修正正文（如果有）和全部已提供的參考資料以及有關附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權利。4、我方承諾投標文獻中的一切資料、數據是真實的，并承當由此引發的一切責任。5、我方同意按照貴方可能提出的規定而提供與投標有關的任何其它數據或信息。6、我方理解貴方不一定接受最低標價。7、我方如果中標，將確保推行招標文獻以及招標文獻修改書（如果有的話）中的全部責任和義務，在招標文獻規定的時間內訂立《物業管理委托合同》，并嚴格按國家有關法規推行自己的全部責任，按質、按量、按期完畢《物業管理委托合同》中的全部任務。8、全部與本招標有關的函件請發往下列地址：地址：郵政編碼：投標單位（單位公章）：法定代表人或委托代理人（簽名或蓋章）：日期：年月附件（三）授權委托書公司：茲委托（居民身份證號碼：）、（居民身份證號碼）為我單位的委托代理人，代表我單位就前期物業管理招投標有關事宜辦理訂立投標文獻、進行談判、簽定合同和解決與之有關的一切事物。特此證明授權委托單位（蓋單位公章）法