土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)2021年6月16日1.基本概念2.舊房征管3.新房征管目錄/contents基本概念開放市場炒買炒賣國家收益土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（一下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。納稅人單位：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織個人：包括個體經(jīng)營者土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。征稅范圍國有土地：按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。建筑物附著物：建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施和附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。（繼承、贈與）不屬于征稅范圍的企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議等有效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅的通知》（財稅〔2018〕57號超率累進稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額

30%扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額

40%-扣除項目金額

5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額

50%-扣除項目金額

15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額

60%-扣除項目金額

35%舊房征管2舊房的定義新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省，自治區(qū)，直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）舊房的定義凡簽訂存量房買賣合同（協(xié)議）的均屬于存量房，按照存量房轉(zhuǎn)讓計征土地增值稅。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號轉(zhuǎn)讓收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的不含增值稅收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入（包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益）《條例》、《細(xì)則》、財稅〔2016〕43號文件、總局2016第70號公告適用增值稅一般計稅方法的，應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額適用簡易計稅方法的，應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額按評估價確認(rèn)收入條例第九條下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格（價值）計算征收。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的正當(dāng)理由下列情形可視同為有正當(dāng)理由：（一）各級人民法院的生效判決或裁定；（二）公開競價拍賣；（三）個人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；（四）主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他情形。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號調(diào)解書×（不可以）類似的問題主管稅務(wù)機關(guān)可以參考認(rèn)定1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的自建房重置成本價乘

以成新度折扣率后的價格；3.自建房的評估費；4.與轉(zhuǎn)讓自建房有關(guān)的稅金。自建的：扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號扣除項目金額自建房計算扣除項目金額800×50%+30=430（萬元）增值額500-430=70（萬元）增值率70÷430×100%=16.28%某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關(guān)稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？應(yīng)納稅額70×30%=21（萬元）1.購置房原發(fā)票載明的金額；2.按規(guī)定加計的金額；3.與轉(zhuǎn)讓購置房有關(guān)的稅金

購置房：扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號扣除項目金額購置房計算扣除項目金額200×（1+6×5%）+30+200×3%=296（萬元）增值額500-296=204（萬元）增值率204÷296×100%=68.9%某人出售一間商業(yè)用房，取得收入500萬元，銷售時繳納有關(guān)稅費30萬元（不考慮營改增是否含稅等情況）。其6年前購置時發(fā)票金額為200萬元，請問這個人銷售商業(yè)房應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？應(yīng)納稅額204×40%-296×5%=66.8（萬元）對于購置房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提供購置時的原始發(fā)票，對于不能提供的，如果稅務(wù)機關(guān)能證實納稅人購置房地產(chǎn)原始價格的，可以依據(jù)這個視同發(fā)票扣除。

對于“凡未提供評估價格但能提供購房發(fā)票的…”這句話如何理解：

確實，從《條例》和總局文件來看“提供評估價格”是納稅人的權(quán)利。但在實際征管中，對于購置房轉(zhuǎn)讓的，我們要引導(dǎo)納稅人按照發(fā)票扣除，不到萬不得已不允許按照評估價格的方式計算扣除。

如果按評估價格方式計算的，我們對于評估價格要重點審核，必須明確的是評估價格應(yīng)為房屋的重置成本乘以成新度折扣率后的金額（這里是不包含地價的），同時其購置時所繳納的契稅就不能另行扣除了財稅字﹝1995﹞48號第十一條特別強調(diào)對取得土地使用權(quán)以后，沒有進行開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了。這種情況計算增值額的時候，只允許扣除取得土地使用權(quán)時候支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。沒有加計扣除的環(huán)節(jié)特別強調(diào)《土地增值稅宣傳提綱》國稅函發(fā)﹝1995﹞110號第六條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。關(guān)于納稅期限的問題

根據(jù)條例第十條，第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字〔1995〕48號第十六條如果有未申報或者未按照核定期限繳納稅款的行為，依據(jù)《稅收征管法處理》相關(guān)條款對其進行處罰或加收滯納金處理。納稅時間

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。納稅地點稅收減免符合文件要求的改制重組、分立、兼并以及投資等情況，暫不征收土地增值稅。財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知2018年57號其他事項納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則核準(zhǔn)類管理普通住宅增值率不超20%因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則核準(zhǔn)類管理國家依法征用收回核準(zhǔn)類管理因“城市實施規(guī)劃”而搬遷：

是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，

是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。（財稅〔2006〕21號）

由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本（條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。）免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字〔1995〕第6號自行轉(zhuǎn)讓新房征管3新房的定義新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）新房也就是增量房（能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)），俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。取得土地使用權(quán)項目籌備項目立項初步設(shè)計規(guī)劃審查竣工驗收報建審查開工商品房預(yù)售可行性研究報告核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明房地產(chǎn)項目開發(fā)過程項目管理工作有條件的實施項目專用票據(jù)管理措施主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。關(guān)注會計核算，督促分期分項目歸集收入、成本、費用。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）金三系統(tǒng)登記項目登記從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目立項后應(yīng)進行土地增值稅項目登記。然后稅管員應(yīng)及時做好項目的稅費種認(rèn)定工作。預(yù)繳土地增值稅為什么

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，分別按每月取得的商品房轉(zhuǎn)讓不含增值稅收入，乘以下列預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。

對按政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造出售的經(jīng)濟適用房、限價商品房等社會保障性住房項目暫不預(yù)繳土地增值稅，待項目符合清算條件后進行清算。《關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》津政發(fā)【2011】2號《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號每平方米銷售價格2萬元（含）以下的，預(yù)征率為2％；每平方米銷售價格2萬元至3萬元（含）的，預(yù)征率為3％；每平方米銷售價格3萬元以上的，預(yù)征率為5％。坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。(2019年8月1日起執(zhí)行）實際預(yù)繳土地增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)確認(rèn)0102房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款《營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個稅計稅依據(jù)問題》（財稅[2016]43號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》2016年第70號主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)清算條件應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的取得開發(fā)項目最末一張銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的什么情況可以清算天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）清算發(fā)起應(yīng)清算的項目，或稅務(wù)機關(guān)確定清算并向其下達(dá)清算通知書的項目，自納稅人滿足應(yīng)清算條件或應(yīng)收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）清算申報納稅人攜帶相關(guān)資料辦理土地增值稅清算申報手續(xù)：（一）土地增值稅清算表及其附表、（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及相關(guān)資料（具體詳見文件）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）及附屬資料。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）清算受理主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送資料齊備的，予以受理，并出具受理通知書。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）213對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)出具補充材料通知書，并要求納稅人在15日內(nèi)補齊，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料后，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理。對不符合清算條件的項目，主管稅務(wù)機關(guān)不予受理，并出具不予受理通知書告知納稅人原因。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。懲處措施符合清算條件的納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)，并依據(jù)稅收征管法有關(guān)規(guī)定處理。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）《征管法細(xì)則》第九十六條規(guī)定，納稅人拒絕提供有關(guān)資料的依據(jù)《征管法》第七十條一萬以下，或情節(jié)嚴(yán)重的1-5萬以下的罰款。稅款申報對已受理的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)啟動清算審核程序。需補稅的，直接辦理稅款入庫手續(xù)；需退稅的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，依照有關(guān)規(guī)定辦理。清算及審核流程金稅三期操作系統(tǒng)啟動審核主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)啟動清算審核程序，90日內(nèi)完成審核工作，形成審核報告留存?zhèn)洳椋⑾蚣{稅人出具清算核準(zhǔn)通知書，明確補、退稅金額和辦理期限。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）審核時，問題一次性講清楚結(jié)合“補充材料通知書”列明需要納稅人提供的資料。在與納稅人針對某個疑點問題交換意見時，讓納稅人提供加蓋公章的書面證明材料。做好證據(jù)固定，再根據(jù)文件規(guī)定確定是否能計入扣除項目、能否價計扣除。納稅人自行進行清算委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算涉及清算退稅的項目繳納稅款的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)管理部門對提交資料核準(zhǔn)后，直接辦理納稅手續(xù)對符合清算條件且報送的清算資料齊備的對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的清算及受理方式予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》要求納稅人在30日內(nèi)補齊，并出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料后，予以受理主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在90日內(nèi)組織清算審核，并出具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》清算及審核流程土地增值稅以納稅人與國土房管部門簽訂的土地出讓合同所列范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。

對于分期開發(fā)的項目以區(qū)級（含）以上發(fā)展改革部門備案的項目為單位進行清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別進行土地增值稅清算。天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號）審核清算單位（一）直接銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟利益確認(rèn)收入。直接銷售收入

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟利益確認(rèn)收入。直接銷售收入

房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應(yīng)確認(rèn)為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的收入。《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》（2016年第25號）實際征管中的處理方法：不預(yù)繳，清算時一并歸集最新規(guī)定其他清算收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條視同銷售收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。自用房產(chǎn)收入確認(rèn)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）

縣及以上政府要求售房時代收的各項費用，如果是計入房價一并收取的，可計收入、可扣除，不加計；否則不計收入、不扣除。（財稅字〔1995〕48號）發(fā)展新型墻體材料專用費散裝水泥專項基金煤氣建設(shè)費消防設(shè)施建設(shè)費渣土管理費加計？or不加計？能扣？不能扣？供電工程貼費基礎(chǔ)設(shè)施配套費代收費用處理

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的普通住宅，按我市公布的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進行確定，其適用時間以納稅人簽訂商品房買賣合同的時間為準(zhǔn)。同時滿足以下三（兩）項標(biāo)準(zhǔn)的住房確定為普通住房1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0及以上2.單套建筑面積在144平方米及以下3.住宅成交單價符合的條件以當(dāng)年發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》文件中規(guī)定的成交單價為準(zhǔn)。普通住宅劃分天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告（2016年第22號）六部門促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見（津國土房市【2014】224號）結(jié)合我市征管實際，現(xiàn)將涉及相關(guān)稅收政策執(zhí)行問題通知如下：自2014年10月30日起，在全市范圍內(nèi)，凡同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0及以上、單套建筑面積在144平方米及以下兩項條件的住房，確定為普通住房。該標(biāo)準(zhǔn)適用于契稅、營業(yè)稅、土地增值稅。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)需要關(guān)注的資料:１、立項批文。２、建筑工程規(guī)劃許可證。３、施工許可證。４、測量報告。５、銷售許可證。６、產(chǎn)權(quán)證。7、項目現(xiàn)場實地查驗的情況面積審核所依據(jù)的相關(guān)資料：商品房銷（預(yù)）售許可證物價部門核價批復(fù)房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表銷售合同及合同登記簿（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）銷售發(fā)票信息房產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)項目銷售公示表等收入審核結(jié)合項目總平面圖、分層分戶平面圖及實地核查情況，計算確認(rèn)該清算項目可售總套數(shù)，并與銷售臺賬可售總套數(shù)指標(biāo)核對結(jié)合商品房銷售許可證，測量大隊實測報告中測繪面積、銷售合同面積，房地產(chǎn)開票系統(tǒng)建筑面積與銷售臺賬可售面積、已售面積指標(biāo)核對審核企業(yè)貨幣資金、主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、應(yīng)收應(yīng)付、長期投資賬目和相關(guān)年度利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表確認(rèn)是否與銷售臺賬已售房款金額相符按照政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗收備案書》記載的時間和確定普通住房若干標(biāo)準(zhǔn)分別清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入總額審核要點1）房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)是否關(guān)聯(lián)；2）對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的是否按規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓收入調(diào)整。3）有無價格明顯偏低情況。4）有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。5）預(yù)售收入是否及時轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓收入。6）是否有轉(zhuǎn)讓收入計入“其他應(yīng)付款”。收入完整性審核7）是否有賬外隱匿收入、企業(yè)體外循環(huán)。8）是否將可售面積作為不可售面積，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時其收入未合并計算土地增值稅。9）是否有購房人分次付款的，按實收款計收入，余款不計轉(zhuǎn)讓收入。10）是否有銷售精裝修房，精裝收入與房屋轉(zhuǎn)讓收入分別記帳，未合并計算土地增值稅？11）是否將轉(zhuǎn)讓收入截留在委托銷售公司，少計轉(zhuǎn)讓收入。12）拆遷安置（產(chǎn)權(quán)置換）的差價款是否計入收入？13）代收費用、代墊費用已作為開發(fā)費用扣除的，是否計入轉(zhuǎn)讓收入。收入完整性審核商品房銷（預(yù)）售許可證物價部門核價批復(fù)房產(chǎn)部門房屋測繪面積相關(guān)項目銷售窗口表銷售合同及合同登記簿銷售發(fā)票開具情況“主營業(yè)務(wù)收入”科目結(jié)合售樓處現(xiàn)場銷控表勘查相關(guān)資料互相驗證

按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式確認(rèn)收入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售合同，而確認(rèn)其實現(xiàn)收入的時間。收入確認(rèn)時點小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售是否涉及土地增值稅？對于清算項目中違章建筑的銷售，清算時不歸集收入也不歸集成本對于未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃的集體土地上建造的房產(chǎn)(俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”)銷售，不征收土地增值稅收入的相關(guān)思考土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則開發(fā)產(chǎn)品委托包銷如何確認(rèn)收入？包銷有多種形式，銷售額的確認(rèn)是個復(fù)雜的問題，如開發(fā)商開發(fā)票給包銷商，包銷商再開發(fā)票給客戶，稅款就不會少；但如開發(fā)商開發(fā)票給客戶，包銷商將差額開（中介）服務(wù)發(fā)票給客戶，收入就會分解成兩個部分，變出來一個不涉及土地增值稅的收入，從而降低增值率，同時，對于購房者來說他的一部分房款還可以免征契稅。那么就可能造成少納土地增值稅。在這種情況下，就要核對與包銷商有無關(guān)聯(lián)關(guān)系。這是避稅的不正當(dāng)方法。規(guī)范的方法是發(fā)票與合同由開發(fā)商提供，包銷公司向開發(fā)商開據(jù)傭金發(fā)票。收入的相關(guān)思考1.實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得抵扣。2.必須是實際發(fā)生、直接發(fā)生或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?.扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。4.分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的采用合理分配方法分?jǐn)偣餐某杀举M用。5.對于銷售未達(dá)到100%，扣除項目應(yīng)按照銷售比例計算扣除項目金額。6.對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策和處理方法，會計核算與稅務(wù)處理不一致的以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。扣除項目處理原則國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）對于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項目滾動開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費用與下期的成本費用。對不屬于當(dāng)期的成本費用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒ǎ右院侠矸謹(jǐn)偂Ｔ趯徍酥校瑧?yīng)當(dāng)分項目核對項目預(yù)決算報告，結(jié)合判斷，核對是否有串用開發(fā)成本的情況。收入與成本配比土地取得的方式出讓方式(招、拍、掛)劃撥方式轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)所支付的金額地價款相關(guān)費用支付的土地出讓金補交的土地出讓金支付的地價款登記、過戶手續(xù)費、契稅、印花稅土地成本房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外，可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：1．《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列用地可以劃撥：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。2．經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。土地的取得方式結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的“土地出讓合同”、“土地使用權(quán)證”、“土地出讓金專用票據(jù)”、“契稅票據(jù)”、相關(guān)費用票據(jù)、銀行支付手續(xù)等資料審核確認(rèn)其票據(jù)的真實、合法、有效及土地使用權(quán)支付金額的真實性。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“土地使用權(quán)證”、“總平面圖”、“建設(shè)規(guī)劃用地許可證”、“面積測繪報告”等資料核對分?jǐn)倻?zhǔn)確性。對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例分?jǐn)偂Ｍ恋爻杀緦徍送恋刭忂M價格是否合理。確認(rèn)土地面積是來源是否有法定的依據(jù)。出讓土地的狀態(tài)及土地用途。審核土地出讓金的內(nèi)涵。土地出讓金中已包含了拆遷補償費，是否有代政府等有關(guān)部門承擔(dān)拆遷費用的情況。有無從關(guān)聯(lián)方取得的土地的情況。審核由母公司支付土地出讓金、土地使用權(quán)直接由子公司登記的情況。土地成本關(guān)注點審核政府給予減免的出讓金、其他費用或給予的補貼是否計入了取得土地所支付的金額。審核以地補路（工程）方式取得土地，是否由政府文件為依據(jù)，道路（工程）的建設(shè)成本是否由政府部門的確認(rèn)文件證書。土地成本關(guān)注點房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補繳土地出讓金、土地閑置費及罰款的扣除問題？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)補繳的土地出讓金，允許計入為取得土地使用權(quán)所支付的款項，準(zhǔn)予扣除。繳納的土地閑置費和罰款不得扣除。對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。土地成本相關(guān)思考某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費用50萬。這筆中介費能否計入土地成本扣除？中介費應(yīng)作為期間費用，計算土地增值稅時在房地產(chǎn)開發(fā)費用已經(jīng)有所體現(xiàn)，故不能再計入土地成本進行扣除。土地成本相關(guān)思考某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年初與甲房地產(chǎn)公司談判，因甲公司有一塊地，該地購入時共付款3000萬，該公司注冊資本金2000萬，最后談判成功，以10000萬獲得甲公司的全部股權(quán)。問：土地成本如何確認(rèn)？如果將來再轉(zhuǎn)讓該宗地塊的土地成本應(yīng)確認(rèn)為3000萬元。土地成本相關(guān)思考建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費前期工程費土地征用及拆遷補償費開發(fā)間接費用公共配套設(shè)施費六項開發(fā)成本

土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、勞動力安置費；耕地占用稅、契稅；有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯话仓脛舆w用房支出。

審核時結(jié)合拆遷合同及土地征用及拆遷補償費支付憑據(jù)與已繳納契稅金額核對，有無追加土地征用及拆遷補償費支付額而少交契稅的情況。拆遷補償費應(yīng)實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。土地征用及拆遷補償費納稅人實物安置回遷戶的，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)原則。

（一）用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）采取異地安置的異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條土地征用及拆遷補償費

實物安置時，如果約定了還遷價格的話，契稅計稅依據(jù)就是還遷價格，但是土增稅是按照視同銷售價格確定補償價格，這兩個會有差異。如果沒有約定價格，補償協(xié)議只是以房還房，那就都一樣了，都是公允價值了。實物安置時，契稅和土增稅的處理不一致土地征用及拆遷補償費前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究等支出；水文、地質(zhì)、勘察、測繪等支出；“X通一平”等支出。注意結(jié)合相關(guān)勘查、設(shè)計合同、發(fā)票等資料，核對列支票據(jù)的開具的內(nèi)容和時間應(yīng)與前期工程階段相吻合，防止發(fā)生“管理費用”擠列前期工程費用的情況。掌握：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督等費用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費用，應(yīng)按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。前期工程費前期開發(fā)費用審核所依據(jù)的資料：土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請資料勘察合同設(shè)計合同人防審批意見書消防審批意見書臨時用地審批意見書繳納各項規(guī)費所依據(jù)文件繳納費用收據(jù)前期工程費

建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。政策規(guī)定：1234567

發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復(fù)計算扣除項目

參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；（綜合運用調(diào)研成果）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。

開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時間內(nèi)支付，但施工方對該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。自2008年1月1日對建筑業(yè)納稅人按項目實施屬地稅收管理，建設(shè)單位或個人在支付工程款項時應(yīng)以項目地《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》為合法憑證。外地進津建筑業(yè)納稅人，由外地施工管理站為其代開《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》（2010年6月1日后）、《天津市外地進津建筑施工企業(yè)專用發(fā)票》（2010年6月1日前）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。建筑安裝工程費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝商品房時，已在商品房買賣合同中注明為精裝房的，其裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并準(zhǔn)予加計扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝后成為房屋的組成部分，且拆除后喪失或影響其使用功能的家具和家電等。1.合同注明2.成為房屋組成部分3.喪失或影響使用功能4.注意符合上述條件的重復(fù)扣除問題《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》（2015年第9號）第四條關(guān)于裝修成本的扣除問題精裝成本扣除審核主要關(guān)注的相關(guān)資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證施工合同工程價款結(jié)算單材料、設(shè)備采購合同工程施工變更合同安裝工程合同裝修合同等。建筑安裝工程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載

的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定

額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列

施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建筑安裝發(fā)票是否在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱建安工程審核關(guān)注點房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：一、臨時性建筑物——應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。

二、項目主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予按規(guī)定扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？建安工程費相關(guān)思考某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)生甲供材行為，所用300萬材料包括混凝土、水泥等，取得了增值稅銷售發(fā)票；700萬工程施工款取得了建筑業(yè)發(fā)票。在土