個人住房商品房期房款強制發展亟需解決的法律問題

最近，在政府的房地產監管和市場監督管理的雙重重要作用下，房地產泡沫可能會破裂。中國金融學會金融統計研究專業委員會在京舉辦的“房地產金融風險管理”座談會上,部分參會商業銀行代表認為,銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊,但是房價下跌20%后會不會誘發恐慌性拋售、拋售現象出現后有關方能否采取有效措施控制其連鎖反應,是銀行和企業更加關心的問題。房價的下跌使商業銀行期房按揭貸款中蘊藏的風險更加凸顯。一、商品房預售方式按揭的通俗意義是指用預購的商品房進行抵押貸款。期房按揭貸款,即預售按揭,指商品房還在建設期間,購房人、開發商和銀行之間約定,開發商與購房人簽訂商品房預售合同,由購房人向開發商預付一部分的房款,其余部分由購房人向銀行申請貸款,購房人將其預購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款,同時開發商作為貸款擔保人的購房形式。這里主要分析期房按揭貸款。二、物權法上的民事法律行為在商品房預售按揭貸款中通常涉及四方當事人,即購房者、銀行、開發商和保險公司。他們在商品房預售按揭貸款中產生了包括商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為,主要存在以下法律關系:(1)開發商與銀行之間的合作關系。(2)購房人與開發商之間的商品房買賣關系。(3)銀行與購房人之間的借貸關系。(4)購房人與銀行之間的抵押關系。(5)開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。(6)購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。(7)開發商與銀行的回購關系。三、商品房信貸期限延長按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》的規定,商品房按揭貸款的期限最高為30年。如此長期的借款期限,銀行要承擔因各種自然原因和社會原因造成的風險。期房按揭貸款所牽涉的四方當事人,每一方當事人在某一個環節上出現問題,都將給銀行帶來貸款不能按期收回的風險。(一)銀行貸款的聯動這種風險通常可以分為三種情形:第一,借款人基于經濟利益考慮而故意違約,可以稱作是“理性違約”。比如借款人在繳納違約金之后其未償還的按揭款還能再買一處更好的房產,這種情況下借款人會選擇違約,從而給銀行貸款帶來風險。在當前的房產形勢下,這種風險最為突出。第二,因借款人失業或其所在單位倒閉、被撤銷等個人無法抗拒的原因導致其經濟狀況惡化,無力繼續償還按揭貸款。第三,由于我國的信用體系未臻完善,也缺乏在法律中嚴格規范信用機構的措施,對不誠信行為的懲罰力度較低,使得評估機構可以與購房人惡意串通高估住房抵押額以套取銀行資金。(二)房地產開發商的法律糾紛1.借貸時,貸款借貸時導致“攜帶”由于房地產行業的資金需求量大和高風險,開發商在取得貸款后,由于某些特殊情形的出現,可能將貸款挪作他用甚至攜款而逃。如開發商因資金不足,或者房屋銷售不好,通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金的目的,導致銀行無法實現債權。2.不能公民長期向市場交房和履行法治由于開發商經營管理不善或其他原因導致其不能如期向購房者交房,甚至樓盤變成“爛尾樓”,從而無法履行購房合同,進而影響銀行債權的實現。3.貸款不得多以抵押應當說這是銀行自身的責任,由于沒有嚴格審核開發商的資質,是否符合按揭貸款條件等,從而導致貸款不能按期收回。如開發商開發樓盤因未取得土地使用權而無法取得房產證,或者開發商違規預售等,使得購房者所購房屋存在瑕疵,從而因抵觸情緒不愿償還銀行貸款。(三)中小微銀行貸款期限長,貸款期限長銀行房地產信貸部門放貸的資金來源主要是儲蓄存款,基本上屬于短期存款,而住房按揭貸款期限一般較長,因此銀行就存在著以短期資金負擔長期貸款的風險,即流動性風險。另外,銀行在辦理商品房預售按揭貸款中,由于程序復雜,在自身操作上也存在許多風險,主要有個人征信風險、貸款審批條件難以落實的風險和貸后管理風險。(四)政治和法律風險1.房地產金融體系相對單一一方面,我國房地產并非完全受到供求關系的調控,其繁榮與萎縮很大程度上依賴于國家政策。由于國家政策的不可預見性,銀行承擔了很大放貸風險。另一方面,我國房地產金融體系相對簡單,地產金融參與者相對單一。目前我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一金融地產機制,使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。2.從關于工程承包商優先受償權的理解,明確規定了工程承包優先受償權的優先權2002年6月1日,最高人民法院《關于建設工程價款優先受償問題的批復》,明確規定了建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。該司法解釋的出臺,使銀行抵押權的優先受償受到限制。四、準備金融法風險的防范(一)建立個人信用體系對于申請人的資信情況,銀行不能依賴于開發商的提供。應當針對借款人建立一套科學完整的資料收集和審核體系。在提供按揭貸款之前,要詳細了解借款人的個人信用情況、收入來源,對其財產狀況、付款能力等信用狀況進行調查、分析和客觀評估,特別注意持續還貸能力。建立個人信用體系,就要在各金融機構內部建立信息資源庫,利用信息共享平臺,減少信息互通的阻礙。盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人信用檔案聯網,實現信息的共享。還應通過法律手段維護個人信用系統的正常運行,制定相關法律法規,對違背誠信原則的個人給予嚴厲懲罰,使個人違約成本大于違約收益,降低個人住房貸款的違約風險。(二)加強對企業家的審查和監督管理1.評估開發商的信貸模式開發商是否依法設立,是否具有相應的資質和等級,公司的注冊資金是否到位,這些看似簡單的審查直接影響到貸款發放的安全性。2.備案是否履行完整法律手續審查核實開發項目是否按照法律程序報批、登記備案,是否履行完整法律手續。要求開發商提供按揭項目的設計,跟蹤項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的工程進度等。3.保障貸款回收,確保貸款回收效率基于商品房預售按揭貸款中,按揭房產抵押的特殊性,為了保障貸款回收。銀行應當要求增加開發商的保證責任,要求其保證將《房屋產權證》和《土地使用證》交給銀行,并且在借款人不能還款的時候承擔代位清償責任。(三)建立統一的評估體系,科學界定抵押房屋是貸款抵押土地抵押的重要依據銀行應當建立一套科學評估貸款行為的風險監控體系,以保證按揭貸款的良性運作,具體做到:1.科學評估被抵押房產為了合理確定按揭貸款的比例,銀行自身應該建立一套科學評估體系,對預售商品房進行科學評估,嚴禁價格高估,降低抵押房屋所含的債務成分。2.嚴格審核貸款手續借款合同和抵押合同是保全資產的重要法律依據。在簽訂借款合同時,一定要嚴格審核合同條款,對于應當登記備案的,要履行相應法律手續,做到合法有效。3.實時監控借款人的還款情況即使是逾期時間較短的貸款,也應集中精力催收,以及時發現風險,制定相應策略。(四)開發的險種,降低銀行貸款風險由于商業銀行一般難以掌握借款者個人的健康狀況和償還能力的變化可能帶來的經營風險。因此應進一步研究房貸保險問題,充分發揮房貸保險的風險分擔職能,開發新的險種以降低銀行貸款風險,促進房地產業發展。例如,荷蘭的“購房者人壽保險”,其核心是要求購房者購買相應年限和金額的人壽保險作為一種擔保。購房者支付首期房價之后,每月僅需支付貸款的利息,人壽保險期滿后,用保險金還剩余本金。(五)規范期房抵