蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目定位及營銷推廣溝通案人文|運(yùn)動(dòng)|智慧|健康|科技|生態(tài)|一生一棟20180608蔚藍(lán)海岸定位及營銷溝通案第一部分市場(chǎng)分析1經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展情況經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2Part1經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展情況

城市概況經(jīng)濟(jì)情況人口動(dòng)態(tài)區(qū)位交通規(guī)劃配套區(qū)位：臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于沂河下游臨沂市東南面，臨沂機(jī)場(chǎng)南側(cè)，沂河?xùn)|岸。距臨沂老城中心人民廣場(chǎng)11公里；距市政府14公里。范圍：北接老327國道；南到引沂入沭運(yùn)河；東臨東環(huán)大道；西靠沂河。臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總面積223平方公里總?cè)丝?6萬，常住人口18.5萬行政規(guī)劃西臨沂河、東靠沭河、南傍引沂入沭人工運(yùn)河，三面環(huán)水，背靠皇山。轄3個(gè)街道（鎮(zhèn)），105個(gè)村居。經(jīng)開區(qū)作為新興城市區(qū)，發(fā)展速度不如東城新區(qū)，但有產(chǎn)業(yè)人口支撐，有活力城市概況經(jīng)開區(qū)城市道路“三橫五縱”：三橫—沂河?xùn)|路、臨工路、華夏路五縱—濱河路、香港路、沃爾沃路、廣順路、東縱路發(fā)達(dá)交通讓經(jīng)開區(qū)能夠直通主城，生活便利程度大大提高。開羅大橋?yàn)I河?xùn)|路鐵路、飛機(jī)、公路，立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，能夠與縣鎮(zhèn)無縫連接區(qū)域交通臨沂飛機(jī)場(chǎng)火車站飛機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)情況：近年來經(jīng)開區(qū)GDP呈穩(wěn)定增長趨勢(shì)，2017年GDP達(dá)218.84億。房地產(chǎn)投資開發(fā)：2017年房地產(chǎn)投資額與施工面積下降明顯，根據(jù)以往預(yù)測(cè)2018年將呈上漲態(tài)勢(shì)。2014-2017年經(jīng)開區(qū)GDP走勢(shì)（億元）2014-2017年經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)投資額走勢(shì)（萬元）和施工面積走勢(shì)（萬㎡）沂河路臨工路國人路華夏路香港路沃爾沃路廣順路東縱路12345897610111213141516經(jīng)開發(fā)區(qū)被稱為臨沂工業(yè)的后花園，目前已形成七大園區(qū)，產(chǎn)業(yè)主要集中于沃爾沃路以東，沂河路以南區(qū)域，除華夏重工、國人西服、臨工、眾泰外，華為大數(shù)據(jù)中心等于2018年落戶經(jīng)開區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口，特別是廠區(qū)職工。產(chǎn)業(yè)情況華為大數(shù)據(jù)中心沂河產(chǎn)業(yè)集中區(qū)經(jīng)開區(qū)北是河?xùn)|區(qū)，其他三面被沂河、沭河包圍，空間拓展有限，主要方向?yàn)閮?nèi)部優(yōu)化，居住生活區(qū)沿西沂河分布，內(nèi)部是向南向東推進(jìn)。經(jīng)開區(qū)西部居住區(qū)“三帶、二區(qū)“布局三帶——沂河濕地景觀帶、李公河濕地景觀帶、皇山公園景觀帶兩區(qū)——芝麻墩片區(qū)、高爾夫球場(chǎng)片區(qū)高爾夫球場(chǎng)片區(qū)：該區(qū)域政府未來規(guī)劃為二級(jí)產(chǎn)品基地，臨沂一中分校搬遷至此，周邊學(xué)區(qū)房較多芝麻墩片區(qū)：區(qū)政府駐地，目前經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)以區(qū)政府為核心，沿沂河路兩側(cè)至沂河呈現(xiàn)橫向發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品均為剛需類產(chǎn)品城市規(guī)劃內(nèi)部優(yōu)化，空間向南向東發(fā)展，西部是城市居住群落成熟，東部欠缺。沂河沭河河?xùn)|區(qū)羅莊區(qū)臨沭縣皇山公園景觀帶沂河濕地公園景觀帶芝麻墩片區(qū)高爾夫球場(chǎng)片區(qū)李公河濕地公園景觀帶帶整體配套環(huán)境仍待完善，特別是東部，配套環(huán)境遠(yuǎn)不如西部沿河片區(qū)。配套環(huán)境第三醫(yī)院李公河濕地公園東方城經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)皇山小學(xué)2會(huì)展中心月亮灣農(nóng)貿(mào)區(qū)政府九州超市外國語學(xué)校三十一中經(jīng)開區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)三十二中沂河路臨工路香港路沃爾沃路經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)長安小學(xué)經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園分布特征：經(jīng)開區(qū)核心配套主要集中于臨工路以北，沃爾沃路以西區(qū)域；沂河路商業(yè)帶：區(qū)域商業(yè)沿沂河路分布，進(jìn)口商品直銷中心、東方城、九州超市；教育集中區(qū)域：經(jīng)開區(qū)教育資源分布兩個(gè)區(qū)域：皇山路周邊區(qū)域（皇山小學(xué)、經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園）、臨工路沿線（一中、三十一中、外國語學(xué)校、經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)一小）進(jìn)口商品直銷中心配套較完善區(qū)經(jīng)開區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，與周邊縣區(qū)聯(lián)系密切；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，務(wù)工人員多，務(wù)工人員購房需求近年來得到釋放，新增產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地將帶來城市利好；區(qū)域內(nèi)配套整體水平一般，西部沿河明顯好于東部，配套和居住環(huán)境仍需進(jìn)一步優(yōu)化；經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展為內(nèi)部優(yōu)化，主要是向南向東優(yōu)化，東西差距大，整體發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域較疲軟，2017年以來客戶認(rèn)可度明顯提高，城市活力不斷增強(qiáng)。小結(jié)經(jīng)開區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，與周邊縣區(qū)聯(lián)系密切；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，務(wù)工人員多，務(wù)工人員購房需求近年來得到釋放，新增產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地將帶來城市利好；區(qū)域內(nèi)配套整體水平一般，西部沿河明顯好于東部，配套和居住環(huán)境仍需進(jìn)一步優(yōu)化；經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展為內(nèi)部優(yōu)化，主要是向南向東優(yōu)化，東西差距大，整體發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域較疲軟，2017年以來客戶認(rèn)可度明顯提高，城市活力不斷增強(qiáng)。小結(jié)Part2經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

土地情況新房市場(chǎng)開發(fā)水準(zhǔn)客戶情況板塊競爭土地情況2016-2017年經(jīng)開區(qū)新增供應(yīng)和成交土地較少，隨著經(jīng)開區(qū)認(rèn)可度的提高，前期爛尾項(xiàng)目也被轉(zhuǎn)手，如銀河龍門花園，大牌房企也有意向進(jìn)駐，據(jù)了解萬科有進(jìn)駐經(jīng)開區(qū)意向，正在接洽土地項(xiàng)目。本地塊處于經(jīng)開區(qū)相對(duì)不錯(cuò)的位置2018年經(jīng)開發(fā)區(qū)沒有土地成交本地塊預(yù)計(jì)競拍壓力較大，估計(jì)一線&本土實(shí)力房企參與。地塊周邊近期成交地塊較少，部分轉(zhuǎn)讓地塊，土地成交多集中在北部東城新區(qū)板塊，成交地塊多為地王。2017-0522017-047項(xiàng)目：中梁壹號(hào)院占地：6.39萬㎡容積率：1.59成交地價(jià)：427萬/畝成交樓面價(jià)：4005元/㎡項(xiàng)目：泰鑫東望府占地：9.47萬㎡容積率：1.58成交地價(jià)：459萬/畝（河?xùn)|地王）成交樓面價(jià)：4305元/㎡史丹利·沂景花園-2017.9面積54850㎡成交地價(jià)78萬/畝樓面價(jià)730元/㎡2017-0532017-0662017-011占地：15.17萬㎡用途：商住容積率：≤4.0地價(jià)：220萬/畝成交樓面價(jià)：825元/㎡占地：4.01萬㎡）容積率：≤1.2總成交價(jià)：6019萬元地價(jià)：100萬/畝成交樓面價(jià)：1250元/㎡占地：2.83萬㎡容積率：≤2.2總成交價(jià)：5103萬元地價(jià)：120萬/畝成交樓面價(jià)：818元/㎡JK-2017-021銀河龍門花園地塊的轉(zhuǎn)讓濱河名邸與皇家藝墅的合作日月城與儒辰合作冠亞星城與致遠(yuǎn)合作福布斯灣地塊轉(zhuǎn)讓200萬/畝新房供銷2017年經(jīng)開區(qū)供應(yīng)97.93萬㎡，成交81.18萬㎡，年成交約7000套，市場(chǎng)在擴(kuò)容。成交量（萬㎡）供應(yīng)量（萬㎡）近3年的市場(chǎng)成交和供應(yīng)分析:供應(yīng)量：經(jīng)開區(qū)的供應(yīng)量有減少的趨勢(shì),2017年供應(yīng)97.93萬㎡，同比2016年增長13%。成交量：相較供應(yīng)，成交量顯著提高，特別是2017年成交81.18萬㎡，較2016年增長92%，成交量走高反應(yīng)出經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)活躍度的升高，2015-2017年經(jīng)開區(qū)供應(yīng)和成交走勢(shì)圖新房量價(jià)價(jià)格：2017年經(jīng)開區(qū)新房成交均價(jià)4350元/㎡（沿河6500元/平米）同比漲幅12%。庫存：2017年去庫存量明顯，庫存保持在低位，同比減少26.79萬㎡。量價(jià)分析：經(jīng)開區(qū)屬于臨沂市的房價(jià)洼地，前期認(rèn)可度不如北城、蘭山及河?xùn)|，房價(jià)漲幅度小；2017年臨沂房價(jià)高漲，客戶被擠壓導(dǎo)致經(jīng)開區(qū)成交量上漲，去庫存明顯，經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)逐漸被認(rèn)可度。2018年市場(chǎng)價(jià)格：進(jìn)入2018年，一季度經(jīng)開區(qū)房價(jià)上漲明顯，目前成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5274元/㎡，房價(jià)的上漲反應(yīng)出市場(chǎng)樂觀的心態(tài)。2018年經(jīng)開區(qū)一季度新房變化推貨量：一季度市場(chǎng)推貨量和成交量呈正比，一季度的推貨量較少，多數(shù)為老盤，二季度已知入市項(xiàng)目較多，如：文博苑、海聯(lián)·江山里、掌舵東岸等項(xiàng)目集中入市，屆時(shí)二季度推貨量和成交量將大幅度增長。伴隨掌舵東岸等項(xiàng)目啟動(dòng)，板塊熱地極速上升；2018年房價(jià)上漲明顯，預(yù)計(jì)二三季度推貨和成交量將出現(xiàn)較大漲幅。潛在供應(yīng)區(qū)域未推貨量北部沿河174南部沿河248內(nèi)陸片區(qū)155一中片區(qū)52合計(jì)：629根據(jù)樓盤分布情況，經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分四大板塊，潛在供應(yīng)量達(dá)629萬㎡，按2017年去化81萬㎡計(jì)算，去化周期約7.7年，周期長，壓力大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)未來競爭將比較激烈。根據(jù)各板塊情況，潛在供應(yīng)主要集中在南部沿河板塊，南部沿河板塊市場(chǎng)情況不樂觀。御山河伊麗莎白東岸史丹利皇山景城海博長安府掌舵東岸冠亞星城花漾福布斯灣龍樾府恒大綠洲天悅城清華苑金榜龍城二期迪尚學(xué)府港灣新里程優(yōu)詩美地珠嘉會(huì)館盛通紅郡都市陽光盛德桂園爛尾項(xiàng)目在售項(xiàng)目御河灣江山里桂龍學(xué)府綠城十里風(fēng)荷潛在供應(yīng)文博苑德馨園一品觀園濱河·歐洲名邸北部沿河板塊南部沿河板塊內(nèi)陸板塊一中板塊四大板塊：根據(jù)樓盤情況，經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分四大板塊，其中南部沿河板塊存量最高，去化周期最長！開發(fā)水平多數(shù)項(xiàng)目是本土企業(yè)或南方企業(yè)，專業(yè)性一般，大多是滿足社區(qū)生活常規(guī)化要求，而缺乏對(duì)于客戶需求缺乏深層次的挖掘。經(jīng)開區(qū)大多項(xiàng)目只重視外部配套的規(guī)劃和擁有如：商圈、交通、配套等缺乏對(duì)社區(qū)內(nèi)部配置的挖掘和客戶深層需求的挖掘如：游泳池、健身會(huì)所、兒童活動(dòng)中心、老人康樂中心、鄰里中心等社區(qū)內(nèi)部配置、生態(tài)環(huán)境、科技智能1.4萬余平奢闊大湖、0.52萬平休閑會(huì)所、1.9萬平運(yùn)動(dòng)中心、7萬平米風(fēng)情園林、0.3萬平米社區(qū)幼兒園、恒大影城、風(fēng)情步行商業(yè)街！宜居的生態(tài)環(huán)境、靈動(dòng)的經(jīng)典戶型、豐富的生活配套、國家一級(jí)金碧物業(yè)恒大綠洲內(nèi)部配套經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)一般，多是本土或外地小房企，缺乏客戶深層次需求的挖掘。產(chǎn)品情況經(jīng)開區(qū)各樓盤產(chǎn)品多樣化，除恒大綠洲純高層外，其他樓盤都是高層、小高和洋房或者別墅搭配組合，建筑風(fēng)格以歐式、美式為主，中式稀缺，小高層和洋房目前是開發(fā)區(qū)的主要產(chǎn)品類別。恒大綠洲(精裝）新古典主義冠亞星城（簡歐）海博長安府（歐式）伊麗莎白東岸（英式）御山河（美式）皇山華府（歐式）經(jīng)開區(qū)部分樓盤產(chǎn)品圖示戶型產(chǎn)品平米伊麗莎白·東岸御山河皇山景城長安府盛德桂園冠亞星城恒大綠洲80100110120130140150180第一暢銷面積第二暢銷面積注：以剛需（首置、首改）戶型為主，戶型跨度較大，能滿足各層級(jí)要求，區(qū)域主要暢銷戶型120㎡左右三室，整體供需結(jié)構(gòu)平衡。……300….500在售樓盤產(chǎn)品情況項(xiàng)目戶型主力戶型交房標(biāo)準(zhǔn)伊麗莎白·東岸120-178

124/130

毛坯御山河104/124/132300/579121/124毛坯盛德桂園81-135

129毛坯冠亞星城洋房118/122/129/136/155，高層：94-121118/130毛坯皇山景城小高層：80/110/120/147/170109/117毛坯海博長安府111/131/117/124/142/156/164117/131毛坯恒大綠洲90-147112/129精裝客戶成分變更購房群體：剛需客戶是經(jīng)開區(qū)主要的購房群體，特別是縣鎮(zhèn)人群中的年輕人。購買要素：價(jià)格是購買的首要因素，其次是位置，客戶對(duì)于位置的要求甚至高于價(jià)格。產(chǎn)品要求：客戶希望在價(jià)格承受的范圍內(nèi)能夠買到三室的戶型，三室兩廳兩衛(wèi)最受歡迎！臨沂房價(jià)的洼地從北向南臨沂,各縣鎮(zhèn)客戶成分占比逐漸增加，地緣客和外溢客戶逐漸減少。客戶情況核心客戶：臨沂各縣客戶，占比約50%重要客戶：地緣性客戶，占比約30%邊緣客戶：主城外溢出客戶，占比約20%，主城區(qū)客戶占比逐漸增加目前御山河來訪客戶城區(qū)占比達(dá)50%儒辰集團(tuán)入會(huì)客戶城區(qū)占比達(dá)60%史丹利景城花園：縣區(qū)占1/3，經(jīng)開區(qū)1/3，其他的1/3客戶關(guān)注點(diǎn)逐漸從價(jià)格、戶型等基本置業(yè)價(jià)值觀向服務(wù)、生活等細(xì)化深層需求變化首要關(guān)注點(diǎn)：基本層面深層需求價(jià)格門檻、高性價(jià)比（承付能力直接制約）地段、配套、交通（與生活和工作便利相關(guān)）環(huán)境、品質(zhì)（居住生活質(zhì)量）二級(jí)關(guān)注點(diǎn)：三級(jí)關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展?jié)摿ΑW(xué)校（家庭成長的需要，增值的需求）社區(qū)配套、服務(wù)（日常生活需求、追求享受）延伸關(guān)注點(diǎn)：服務(wù)、健康、生態(tài)環(huán)境、享受、生活關(guān)懷發(fā)展脈絡(luò)當(dāng)前客戶關(guān)注核心層未來客戶主要關(guān)注層面經(jīng)開區(qū)各板塊特征御山河伊麗莎白東岸史丹利皇山景城海博長安府掌舵東岸冠亞星城花漾福布斯灣龍樾府恒大綠洲天悅城清華苑金榜龍城二期迪尚學(xué)府港灣新里程優(yōu)詩美地珠嘉會(huì)館盛通紅郡都市陽光盛德桂園板塊特點(diǎn)北部沿河區(qū)域產(chǎn)品：高層、洋房、別墅賣點(diǎn)：河景、品質(zhì)價(jià)格：洋房6500小高5900高層5500南部沿河區(qū)域產(chǎn)品：別墅、洋房、高層賣點(diǎn)：河景價(jià)格：高層3600內(nèi)陸片區(qū)產(chǎn)品：小高、洋房、多層賣點(diǎn)：配套價(jià)格：洋房5600小高4500一中片區(qū)產(chǎn)品：多層、洋房、小高賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)、價(jià)格價(jià)格：洋房4000根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況，分為以北部沿河為主的四大片區(qū)。爛尾項(xiàng)目在售項(xiàng)目御河灣江山里桂龍學(xué)府綠城十里風(fēng)荷潛在供應(yīng)文博苑德馨園一品觀園濱河·歐洲名邸北部沿河伊麗莎白東岸高層5500御山河洋房6500掌舵東岸冠亞星城12小高預(yù)計(jì)5500花漾小高4800北部沿河片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目信息項(xiàng)目入市時(shí)間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價(jià)格未推貨量（萬㎡）掌舵東岸2013.378洋房高層別墅高層6500洋房750032御山河2013.433別墅洋房高層洋房650015掌舵東岸2018.652小高洋房高層/52冠亞星城2011.9120洋房小高別墅小高580040花漾2014.1246洋房高層小高480035東岸花漾地塊主要競爭區(qū)域，認(rèn)可度較高南部沿河福布斯灣龍樾府恒大綠洲精裝高層5300卓新天悅城洋房3900高層3500南部沿河片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目信息項(xiàng)目入市時(shí)間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價(jià)格未推貨量（萬㎡）福布斯灣2011.668洋房高層別墅死盤64龍樾府2013.738洋房原為龍門花園，海博收購20濱河歐洲名邸2018.513洋房小高——13恒大綠洲2012.8114高層高層5300精裝74卓新天悅城2015.1167洋房高層洋房3900高層350057德馨園2018.520洋房小高——20恒大綠洲天悅城一品觀園聯(lián)排8000濱河歐洲名邸綠城十里風(fēng)荷德馨園區(qū)域借力河景資源，新增供應(yīng)項(xiàng)目多以前期爛尾為主，綠城進(jìn)駐該區(qū)域最南側(cè)，內(nèi)陸片區(qū)皇山景城小高5300盛德桂園小高4200港灣新里程珠嘉會(huì)館盛通紅郡多層5000都市陽光多層4800海博長安府洋房5800御河灣小高4000優(yōu)詩美地小高4400內(nèi)陸片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目信息項(xiàng)目入市時(shí)間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價(jià)格未推貨量（萬㎡）皇山景城2017.517洋房小高小高53002海博長安府2017.636洋房小高別墅洋房600032都市陽光2014.523多層480014盛通紅郡2016.711多層別墅50007.5福泰御河灣201246多層洋房小高死盤36江山里2018.520洋房小高—20優(yōu)詩美地2013.312洋房小高小高44007港灣新里程2014.1025.5小高死盤21沂景花園2018.513洋房小高預(yù)計(jì)5月中旬入會(huì)13江山里史丹利沂景花園近兩年熱度不斷提升，因項(xiàng)目品質(zhì)等不同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售速度差異較大一中片區(qū)一中片區(qū)金榜龍城多層4000桂龍學(xué)府清華苑多層3600迪尚學(xué)府洋房3900一中三十一中片區(qū)項(xiàng)目信息項(xiàng)目入市時(shí)間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價(jià)格未推貨量迪尚學(xué)府2017.1215洋房

小高洋房390013金榜龍城2013.1115多層洋房小高一期多層40008清華苑2013.514多層小高多層36006文博苑2018.520洋房小高預(yù)計(jì)7、8月份開盤20桂龍學(xué)府/5洋房死盤5金榜龍城文博苑文博苑區(qū)域依托學(xué)區(qū)與李公河濕地公園，整體品質(zhì)較低整體去化速度較慢經(jīng)開區(qū)各版塊樓盤案例御山河基本情況開發(fā)商：臨沂假日星瀚置業(yè)有限公司占地197664平方米建面333729平方米容積率0.7綠化率54%建筑類別：洋房、別墅、高層戶數(shù)1500戶物業(yè)費(fèi)1.5元/平方/月物業(yè)公司：天元車位1650特色：純洋房和別墅社區(qū)低密度，美式褐石建筑風(fēng)格、法式園林、宮廷會(huì)所（澳洲特產(chǎn)供應(yīng)區(qū)、恒溫游泳館、高溫瑜珈、健身房、私家家庭影院）、獨(dú)立院落、戶戶有贈(zèng)送面積現(xiàn)狀：當(dāng)前以銷售前期剩余房源為主，售價(jià)6500左右因工程節(jié)點(diǎn)較慢，目前洋房26.27.37#認(rèn)籌，1萬抵2萬，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格6800元/㎡，一樓帶花園7000-9000元/㎡；別墅剩余4棟獨(dú)棟，售價(jià)12000元/㎡營銷：代理公司銷售，渠道主要是老帶新北部沿河—御山河557968676059585756706971787776757273746365646166622010987654322423222125已推未推洋房為主住區(qū)，多以老帶新為主，口碑較好冠亞星城項(xiàng)目情況位置沂河路與濱河?xùn)|路交會(huì)處開發(fā)商：冠亞集團(tuán)占地面積：466666平方米建筑面積：平方米容積率：2.88

綠化率：0.4332建筑類別高層、洋房、小高樓棟總數(shù)：36棟總戶數(shù)：10000戶停車位：11755停車位。物業(yè)公司：香港艾嘉物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.30元/㎡·月

現(xiàn)狀：沿河小高層38#、39#在認(rèn)籌，5.13開盤，開盤價(jià)格5800元/㎡，商業(yè)銷售6800元/㎡，車位7萬/個(gè)，儲(chǔ)藏室2700元/㎡。營銷：老帶新、戶外廣告牌、單頁等自致遠(yuǎn)接手后，項(xiàng)目推出新的價(jià)值體系，包含霧森系統(tǒng)、指紋密碼鎖、廚房垃圾處理系統(tǒng)、中央凈水系統(tǒng)等與掌舵東岸4.0價(jià)值體系重疊部分北部沿河—冠亞星城致遠(yuǎn)收購后產(chǎn)品力升級(jí)，對(duì)掌舵東岸競爭明顯北部沿河-花漾113027262529283736333435232221201817161531323839871325410121314919會(huì)所設(shè)備用房已推未推花漾開發(fā)商永同昌集團(tuán)項(xiàng)目位置濱河?xùn)|路與金九路大橋交匯處南項(xiàng)目占地173333平方米項(xiàng)目建面460000平方米容積率1.9綠化率35%物業(yè)類型洋房、小高層戶型108-140㎡物業(yè)公司北京西國貿(mào)交房日期：2020現(xiàn)狀：項(xiàng)目整體推售較慢，但隨區(qū)域熱度增加，項(xiàng)目客群面拓寬，且價(jià)格也呈攀升趨勢(shì)銷售：2018年4月推出小高層13、14#，共計(jì)186套房源，面積125、143㎡，均價(jià)4800元/㎡，去化100%借近兩年市場(chǎng)火熱大勢(shì)，認(rèn)可度提升，價(jià)格提升北部沿河-掌舵·東岸掌舵·東岸開發(fā)商臨沂日月置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沂河路與濱河?xùn)|路交匯處項(xiàng)目占地414648平方米項(xiàng)目建面742460平方米容積率1.39綠化率35.20%物業(yè)類型洋房、別墅、多層戶型80-124㎡總戶數(shù)4000戶物業(yè)公司海闊地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)0.80元/㎡·月車位車位配比1:1，地上地下停車位均有。項(xiàng)目狀態(tài)：認(rèn)籌信息：700抵10000認(rèn)籌送蠶絲被，已入會(huì)1430組。近期動(dòng)態(tài)：到訪領(lǐng)取車載大禮包、貼車貼送油卡、5月19日-20日暖場(chǎng)DIY預(yù)計(jì)開盤產(chǎn)品：17棟（14棟洋房+3棟小高）預(yù)計(jì)開盤時(shí)間6月28日海博·長安府開發(fā)商臨沂海博置業(yè)項(xiàng)目位置長安路與海關(guān)路交會(huì)處東北角項(xiàng)目占地187574平方米項(xiàng)目建面362483平方米容積率1.55建筑密度27.18%綠化率35%物業(yè)類型洋房、小高層戶型107-165㎡總戶數(shù)1682戶物業(yè)公司山東和良物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)1.45元/㎡·月交房日期：2019/12/31項(xiàng)目狀態(tài)：該項(xiàng)目2017年8月面世開盤，分2期開發(fā)，目前一期已開12棟花園洋房，2棟已售罄，該項(xiàng)目推盤節(jié)奏較慢，最近一次開盤在2018年2月，2.3.4月無房源推出，預(yù)計(jì)5月底將推出2棟洋房銷售。預(yù)計(jì)售價(jià)6000元/㎡，戶型110-142㎡。內(nèi)陸片區(qū)-海博長安府該項(xiàng)目在經(jīng)開區(qū)屬于較高價(jià)位樓盤，品質(zhì)中上，屬于低密度花園洋房社區(qū)，洋房一層戶戶帶院，頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì)手法，建筑立面采用新古典的建筑風(fēng)格，生活舒適度較高。項(xiàng)目特色：已售12#14#銷售進(jìn)度：該項(xiàng)目目前已經(jīng)推出12棟樓，計(jì)劃5月底推出12#、14#樓約48套洋房，該項(xiàng)目在經(jīng)開區(qū)屬于較高品質(zhì)樓盤，自2018年8月開盤后銷售以來銷售情況較佳，已推盤樓棟無剩余房源。銷售節(jié)點(diǎn)受工程節(jié)點(diǎn)影響較大內(nèi)陸片區(qū)-海博長安府內(nèi)陸片區(qū)-盛通紅郡項(xiàng)目名稱盛通紅郡開發(fā)商盛通置業(yè)有限公司規(guī)模11萬㎡容積率1.2戶型面積120-200㎡物業(yè)類型26棟多層、36套別墅價(jià)格多層5500項(xiàng)目賣點(diǎn)產(chǎn)品、交通項(xiàng)目2016.7入市至今，主要銷售一期13棟多層，約480套房源，銷售均價(jià)由4200漲至5500左右；11月中旬開始認(rèn)籌11-15#，預(yù)計(jì)7月份開盤新入市，經(jīng)開區(qū)入市首個(gè)新中式項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：海聯(lián)·江山里開發(fā)商海聯(lián)和深圳東億地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目位置經(jīng)開區(qū)長安路與香港路交匯東300米路北項(xiàng)目占地200畝項(xiàng)目建面20萬㎡容積率1.7綠化率38%物業(yè)類型26棟洋房+1棟公寓戶型110-220㎡交房日期：2019/12/31該項(xiàng)目屬于經(jīng)開區(qū)面世新盤，5月6日營銷中心對(duì)外開放，目前正在全城預(yù)約登記，因考慮風(fēng)險(xiǎn)，以1000元換茶葉名義收取入會(huì)金。項(xiàng)目狀態(tài)：內(nèi)陸片區(qū)-海聯(lián)江山里銷售進(jìn)度：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期將首推7、9#108套洋房，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在7-8月份，價(jià)格將根據(jù)掌舵東岸開盤價(jià)格再定。該項(xiàng)目在經(jīng)開區(qū)檔次較高，整體建筑采取新亞洲、新中式的建筑風(fēng)格，結(jié)合中國傳統(tǒng)四合院布局，從南到北依次展開三院九巷中式園林景觀，移步異景，讓整個(gè)社區(qū)在不失現(xiàn)代韻味的氣質(zhì)空間中，重溫漢唐風(fēng)韻，回歸古典院落。項(xiàng)目特色：內(nèi)陸片區(qū)-海聯(lián)江山里市場(chǎng)總結(jié)土地市場(chǎng)：土地供應(yīng)和成交少，拿地壓力大的背景下本土企業(yè)均選擇合作開發(fā)，追求高周轉(zhuǎn)，新房供需：2017年成交81萬㎡，7000套左右，成交量提升，為近年來最高水平，價(jià)格漲幅較大。市場(chǎng)活力不斷提升，客戶認(rèn)可度不斷升高。新房量價(jià)：經(jīng)開區(qū)潛在供應(yīng)量仍處于高位，去化周期長，未來競爭仍較激烈；在市場(chǎng)活力升高基礎(chǔ)下，經(jīng)開區(qū)房價(jià)上漲明顯，房價(jià)洼地逐漸被認(rèn)可，已推庫存量不斷減少。開發(fā)水準(zhǔn)：經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)一般，本土和外地小房企較多，品質(zhì)一般，整體表現(xiàn)為低總價(jià)剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，隨著越來越多品牌房企進(jìn)駐，樓盤品質(zhì)將得到提升客戶情況：郊縣客戶與地緣性為主，但受城市主流板塊價(jià)格擠壓，外溢性客戶增加較多。板塊情況：從區(qū)域發(fā)展來看，以北部沿河板塊、內(nèi)陸板塊認(rèn)可度較高，其他板塊認(rèn)可度仍有待提升；去化較好項(xiàng)目多位于沿河分布；且經(jīng)開區(qū)為出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目最多區(qū)域，近期部分爛尾項(xiàng)目被收購。Part3經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)市調(diào)總結(jié)市場(chǎng)預(yù)判調(diào)研綜述調(diào)研綜述評(píng)判維度判斷指標(biāo)判斷判斷詮釋城市維度區(qū)位交通：位置交通優(yōu)越，縣鎮(zhèn)無縫對(duì)接經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，臨沂工業(yè)的后花園人口情況：產(chǎn)業(yè)人口多，地域有人口吸附力規(guī)劃發(fā)展：內(nèi)部優(yōu)化，主要向南向東優(yōu)化符合良好城市土壤，特別是產(chǎn)業(yè)人口多，帶動(dòng)城市發(fā)展市場(chǎng)維度土地情況：供應(yīng)成交少，地價(jià)便宜容量水平：年均去化81萬方，年均7000套存去周期：潛在629萬方，未來競爭有壓力價(jià)格水平：目前均價(jià)5200元/㎡左右，

價(jià)格在上漲客戶情況：縣鎮(zhèn)客戶，剛需客戶占據(jù)主