百勝麒麟〔南京〕建設進展麒麟城工程可行性爭論報告第第10頁百勝麒麟〔南京〕建設進展麒麟城工程可行性爭論報告一、工程概況1、工程背景本工程為招商引資工程，我公司于1994年7月20日與江寧縣土地局簽訂了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日與江寧縣土地局簽訂了4平方公里土地50%1995年11月14日批復了9實施分期開發打算，南京市計委于1995年12月6日以寧計投字[1995]759號文下達了《關于同1997年8月13日批復了麒麟城1120152608畝1997年6月10〔97〕字第0070號領取了首期開發1084畝的國有土地使用權證，1995年我公司與江寧區麒麟鎮政府簽訂了拆遷協議并支付了大局部4合作協議并由我公司出資建設了寧滬高速麒麟出口，首期擬開發1084畝商住用房。2、地理環境4公里處，寧杭大路以北，寧滬高速以南，自然環境速。3、工程周邊環境經濟人文環境紫金山是全國最大的城中山，南京市區的綠肺，東郊中山陵園風景區是南京風景最秀麗風景秀美，人文環境優越，區位優勢得天獨厚。全鎮總面積62平方公里，3萬余人口，2023年全鎮GDP6.47億元，實現利稅1.1億元，是江蘇省文明鄉鎮、江蘇省型示范小城鎮、江蘇省實施現代化工程示范鎮。交通環境北接佛教勝地棲霞山，屬規劃建設中的南京仙林市區范圍。南京市仙林大學城有三分之一在麒麟鎮區域內，現代交通四通八達：寧杭大路、滬寧高速大路穿境而過，南京繞城大路下來僅130312國道、生圩港、滬寧鐵路、寧蕪鐵路構成融水、陸、9車有55路、314路、309路。由于地塊周邊高速交通興盛，且二環出口及寧滬高速出口對小區內業主免收往來南京的通行費，會給有車一族經濟方面更大的刺激。4、宗地狀況農田為主，中間有少量農民房，周邊風景秀麗，無不良景觀。二、市場調查〔一〕整體大勢及走勢善和房地產市場效勞系統的不斷增加，房地產交易與權屬登記工作呈現出快速進展的勢頭。商品房交易持續進展，存量房交易突飛猛進，個人購房貸款穩定增長，已購公房上市成倍增長，房屋租賃治理步入正軌。1．2023年1-8月份南京房地產市場運行狀況房地產投資和消費保持較高的增幅，市場呈現供需兩旺的局面。今年上半年全市房地產開發投資完成49.28億元，增長16.6%,比去年同期增幅高出6.5個百分點，其中商品房36.5638.4%成都、杭州，居第5位，增長速度低于杭州、武漢、蘇州、寧波、西安、無錫、青島、沈陽、濟南、深圳，居第11位。1-8月份，全市合同銷售商品房2萬余件，銷售面積240萬平方米，銷售金額87億元，分別比上年同期增長21.74%、25.04%和32.85%。今年上半年全市商品房屋19.02萬平方米，下近兩年在個人住房消費的帶動下，隨著我南京市人均GDP的增長〔估量2023年超過3000美元〕以及居民消費恩格爾系數的下降，房地產市場整體形勢看好，資金回收和投資回報率較高。1-833444件，交易面積303.6萬平方米，交易金額79.62億元，分別比上年同期增長94.4%、交易件數〔件〕首次超過商品房交易件數〔件〕48.6%，今年年底存量房交易面積有望超過商品房交易面積。其中已購公房上市交易12064件，交易面積72.68萬平方米，交易金額16.18億元，分別比上年同期增長97.90％、101.89％和128.60％住房二級市場全面放開，利好政策活潑房市。為進一步深化住房制度改革，激活房地產市場，推動住房消費，拉動我市經濟快速增長，今年5月1日市政府出臺了關于《進一步搞活房地產市場的假設干意見》，提出全面放開搞活住房二級市場，住房消費實行多項稅費放開公有住房使用權有償轉讓限制；放開外地人員購置存量房限制，實行購房落戶政策，具體稅費優待政策有房改房上市免收土地出讓金；個人購房契稅由原來的2%實行由財政補貼1.25%，個人只交0.75%；鼓舞“賣小買大”的梯級住房消費，只收超額局部契稅以及個人購房免交個人所得稅等。政策出臺四個月來，房地產市場發生幾個明顯變化，一是存量房交易5-8月存量房月平均交易件數到達2876件/1-4月份的1862件/月，增幅達54.46%，同時月成交面積與金額也同步大幅增長。已購公房上市交易7264件，月均交易達1816件/月，較1-4月份的1120件上升64.14%；二是房地產投資觀念正在形成，房屋租賃1-863.576628860.73將自有住房出租，同時購置居自住來改善居住條件，另外以投資為目的購房出租也在逐步興起；三是公房承租權轉讓禁令放開，承租權轉讓市場逐步形成。今年5月1日我市允許公房232759018728.07246732.75-7月共辦理購房入戶1406戶，3512人，其中：購置存量房入戶377戶、937人，分別占總量的26.8%和26.7%，為落戶南京購房的外地人員逐步增多。〔按揭〕業務成為金融機構開拓重點，存量住房貸款增長快速。今1-8月份，全市共辦理個人購房按揭貸款10739戶，擔保債務價值28.3億元，分別比上年同2.8%和38%，其中個人購置存量房住房的貸款為1499戶，貸款金額13128萬元，分別增415%和465%。來自人民銀行的統計，今年全市購房按揭不良貸款〔主要為延期還款〕不到1%，相比其他貸款業務，屬于優質資產。2、南京房地產市場的利好因素分析隨著宏觀經濟環境不斷趨好，南京房地產市場面臨著眾多有利于進展的因素：一是房地產業的進展目標更加明確。依據“2023－2023年我市房地產業進展目標與任產業”，從現在起到2023年，全市房地產業保持每年18%增幅，年增加值將突破160億元，在GDP中比重超過8%。和人才進入南京，有利于房地產投資和消費的進一步擴張。邊城鎮產生猛烈的集聚和輻射功能。1供給了更好的機遇。余年南京的房地產業進展歷程，特別是近十年來南京房地產業進展速度可以初步推想將來五年南京房地產業可以培育為支柱產業，其量化指標分別為：〔1〕2023年南京房地產業占GDP的比重達8%平；為實現8%以上的比例，房地產業增長速度將高于其他產業的同期增長速度，其年160億元以上；與房地產業增加值160在確定的規模之上，房地產年均投資應到達130億元以上；房地產市場進一步富強與標準。每年房地產交易額超過100交易按面積比達4:6，按件數比達3:7，年房屋租賃租金總額超過20億元，租賃代征稅3億元。〔二〕政府宏觀調控力度加大對土地價格的影響分析統一拍賣。由于政府的調控，使得南京市土地價格快速攀升，依據對最近拍賣的土地進展分析，位于紫金山麓北側聚寶山地塊地價已達128萬元/畝，位于馬群四周的地價也到達30～50萬元/畝，與本工程地塊離市區距離相近的江寧開發區的住宅開發用地地價也達50萬元/畝，靠近南京市區的岔路口地區及寧南地區更高達100～150萬元/25～30萬元/畝的地價被嚴峻低估，具備巨大的升值空間。〔三〕城東片區麒麟板塊市場形勢局部私營業主和機關工作、有私家車并崇尚田園生活的都市白領。而一般的公寓不僅滿足了當地一般老百姓改善生活的需要，同時也疏散了局部主城拆遷市民。由于地處始終被人們認為風水較好的南京東郊，擁有著獨特的景觀和地理優勢，該地區的樓市將保持一種平穩上升的態勢。但該地區目前缺少政策利好的沖擊，幾乎沒有上規模、上等級的高品質樓盤。目前麒麟地區房地產開發大盤開發比較成功的有兩個案例，陽光之旅和錦繡花園，這兩個樓盤都銷售卻特別好〔見典型樓盤分析〕，說明市民對該區域居住的認同度格外高。〔三〕麒麟鎮典型樓盤分析1、錦繡花園進展商：江蘇錦繡房地產開發總占地面積：1000畝；總建筑面積：約61萬平方米；一期20平方米，別墅比例22.1%；容積率：前兩期0.9850%建筑規模：公寓475400平方米，聯排別墅14600平方米，雙聯別墅52500平方米，獨立別墅67500平方米；B型公寓二房二廳一衛85.65平方米；C型公躍層〕四房二廳二衛152.57平方米；F型公寓〔躍式〕221.5平方米；價格：公寓最低1440元/平方米，最高1750元/平方米；別墅最低2300元/平方米，最高3800元/平方米；連排別墅花園300元/平方米，獨立別墅花園700元/平方米，地下室1500元/平方米；裝修：無物業治理費：公寓0.4元/平方米/月，連排別墅1.0元/平方米/月，雙聯別墅1.2元/平方米/月，獨立別墅1.6元/平方米/月；20%〔以南農大、南理工、農科院公務員消費群體為主〕；城東南白下區20%〔機關、電視臺、企業白領〕城東北玄武區30%〔機關、企事業單位、私營業主〕；其它地區20%左右。購房者60%以上是二次置業，用于投資或改善居住條件，40%為拆遷戶和第一次購房者〔含外地來寧購房者〕。銷售狀況：一期自2023年初正式推出，推出后10個月公寓售出90%，別墅80%；目前二期除余少量復試公寓、一些不靠中心景觀湖的獨立和連排別墅外，已根本售完。公交線路：55路，314路，309路；工程優劣點分析：規模優勢：近千畝的占地面積；環境優勢：上百畝的湖面于小區中心；套型優勢：從73～221m2，平層、錯層、躍層等套型齊全；獨立、聯排別墅都有；缺點：配套缺乏，產品顯得較為粗糙。2、陽光之旅〔香港泰盈集團全資子公司〕地理位置：江寧區麒麟鎮麒麟門東寧杭大路南側，寶山路；總占地面積：一期100畝，二期86畝；共開發五期近千畝，分批開工、交房，估量2023年底前完畢；總建筑面積：一期8.4萬平方米；其中公寓76500平方米，別墅8510平方米，二期5萬平方米，已開工，尚未定價；容積率：一期1.27綠化率：50%建筑形式：多層磚混構造建筑規模：一期，公寓24幢6層，連排別墅38戶；規劃總入住戶數1100戶，一期624戶，二期近500戶；戶型：二室一廳一衛〔68平方米，86平方米〕，三室一廳、三室二廳〔107平方米〕，四室二廳136~153平方米錯層136~173平方米〕、躍層五室兩廳、六室二廳179~247平方米〕價格：公寓最低1580元/平方米，最高1950元/平方米；別墅最低2475元/平方米，最高2796元/平方米；一期交房時間：2023年8月31日；裝修：無物業治理費：0.48元/平方米/月；客戶群體：麒麟鎮缺乏2%私營業主為主；中山門外至孝陵衛地區30%〔以南農大、南理工、農科院公務員消費群體為主〕；城東南白下區20%〔機關、電視臺、企業白領〕城東北玄武區35%〔機關、企事業單位、私營業主〕；其它地區13%左右。購房者70%以上是二次置業，用于投資或改善居住條件，30%為拆遷戶和第一次購房者〔含外地來寧購房者〕。銷售狀況：一期自2023年6月正式推出，此前已預定30%，推出后4個月售出80%，到2023年11月已根本售完。公交線路：55路，314路，309路；長途過路車：漢府街至作廠，漢府街至句容。由于該工程資金困難，建設進展較慢，今年8月份以前銷售狀況并不好，其銷售走勢與整個房地產市場的利好有直接的關系，房型群眾化，外觀和區內環境尚可，工程的成功一是趕上大氣侯，另外一重要因素是與麒麟門連接，交通較為便利，城東板塊良好的環境因素及50如不抓緊配建將直接影響二期銷售。該樓盤的宣傳推廣承受發傳單形式，銷售由開發商自己組織。三、目標客戶分析1、當地潛在客戶麒麟當地人口狀況36500例約為10%左右，說明開發與引導潛在客戶的購房熱忱顯得尤為重要。潛在客戶構成·為提高生活質量的本地長期居民。·本地及南京城東區域的政府官員、金融機構、公共事業單位職員。·為滿足身份需要及生活品質需要的個體工商業及企業主。員及技術人員。麒麟，對該區域了解最深，最能夠承受片區的生活環境和配套設施。置業特點：·首次置業和二次置業者均有；以中青年與老年住戶為主，年齡構造在26-35歲與45歲-60歲兩個梯段之間；在物業內長期居住人數：3-4人；出比較之后才肯下打算。市場容量：導致當地人員不購房的可能性有以下幾點：·已購物業或已屢次置業；·不打算在本地安家；·已有積蓄，尚缺乏以購房；·其它緣由150—300戶之間，元地市場客戶可達800～1000戶之間。2、南京市內客戶25分鐘的車程，交通比較便利，因此，本工程開發時只要通過提吸引市內客戶前來置業的目的。2023年將建成投入使用的地鐵二號線〔到達馬群〕，更加縮短了依靠公共潛在的市內客戶來源主要有：物業已陳舊過時，有自備交通工具的南京早期創業者。30萬元考慮〕的供款力氣，期望有良好而固定的居住空間，或想通過置業獵取南京市戶口指標。休閑渡假的客戶。主要有兩類：一類因尋常工作壓力大，需在周末或節假日有單獨的休息空間，要環境秀麗，能滿足吃喝玩樂的需求；另一類郊區置業者是用于已退休或擬退休家養老或遷移外地家人來深，年齡較大，不喜都市喧囂，需有良好的居住環境頤養天年。3、其他客戶〔二〕本工程客戶狀況分析相較于錦繡花園和陽光之旅，由于本工程在配套上具有無可比較的競爭力〔配套設施用地面積達608畝且麒麟鎮本地客戶始終沒有被有效開發，信任麒麟當地客戶會超過錦繡花園和陽光之旅當地100110平米/9000當地客戶將占到總量的5～10%左右。仙西城區2023年規劃人口為24景宜人，且價格會有相當的競爭力，估量該區域客戶將達30%左右；40%左右，市內其他地區15～20%左右，外來人口及江寧等其他地區5%左右。四、商業潛力〔含打工購置者多出手租于別人經營。90%4預見將來該區域的商業潛力巨大。〔一〕商業前景及售價商業面積正常售價以4500元/平米計。〔二〕商業建議3～5平米之間，綜合考慮，本工程規劃商業面積建議為4100100面積4平米。〔三〕其它配套對本工程有不利影響：·無法為小區業主供給優質、便利的教育特別是幼兒、小學教育；可能性不大；·該處飲食場所分布零散而薄弱，居民消費不便。不離市”的生活模式。五、進展規劃〔一〕根本數據土地用地面積722670平米，容積率按1.3，計容積率建筑面積939471平米，總建筑面積1067049平米。其中：打算多層住宅面積為650000Townhouse別墅面積為289471平米，商業面積40000平米，小學20230平米，幼兒園15000平米，其他配套15000平米，地下室面積37578平米〔商業、教育及其他配套由于位于配套用地區域，故不計入本工程容積率〕。〔二〕規劃的要求及限制擔建設費用。具體規劃要求待我公司規劃方案完成后，報政府確認。〔三〕打算進展期25萬平米，三、四期約20萬平米。打算進展期為5年。〔四〕建議樓型方案多層為主，局部Townhouse別墅。大型樓盤的多層開發模式已比較成熟，可以確定市內及本區域市場完全承受多層樓型。況很好。綜合考慮各方面因素，我們建議：多層650000平米；Townhouse別墅289471平米，住宅共計939471平米。多層Townhouse別墅合計

面積〔平米〕650000289471939471

69.19%30.81%100.00%

比例〔總建筑面積〕69.19%30.81%100.00%六、營銷籌劃初步安排〔一〕工程優劣勢分析1、優勢：交通優勢：地塊位于寧杭大路和寧滬高速之間，且毗鄰二環高速。此三條道路均為南京市的主要交〔14公里，全高速〕、機場〔約30公里，全高速〕及寧滬高速去無錫、常州、蘇州、上海等地。因此地塊所處位置交通條件較好。規模優勢：本地塊占地面積19121084100由于配套齊全、小區環境秀麗等多方面的緣由，在市場上頗較受置業者的歡送。環境優勢內地勢稍有起伏，有利于利用自然的地形，營造自然的居住環境。競爭優勢麒麟鎮經濟較興盛，但商品房可供量少，本工程在開發當地客源方面競爭對手很少。上高速免費通行南京寧滬高速麒麟出口位于本地塊東北角，由于本工程已與寧滬高速簽訂了共同投資協議，2、劣勢：前期投入大，建設周期長，開發風險大100投入較一般工程明顯要高。地理位置較偏僻4方面的本錢較高。市內不少客戶對麒麟鎮不生疏，啟動市區市場投入較大工程的置業心理。而要改善這種狀況，提高知名度，投入的宣傳推廣費用將較大。品牌劣勢心理帶來確定的不利影響。〔二〕目標客戶初步確定和市場定位比例約為1∶3∶4∶2。〔三〕售價分析2023元/平米，Townhouse別墅類應為3000元/平米。七、進展本錢1、前期費用共計10804萬元，單位銷售面積本錢115元/平方米。2、建安費總額75763萬元，單位銷售面積本錢806元/平方米〔含人防局部費用〕。3、銷售費用為9000萬元，單位銷售面積本錢96元/平方米。、間接費用，包括治理費用和財務費用、營業稅等，總額約為22547萬元，單位銷售面積本錢240元/平方米。5、市政設施費用為28184萬元，平均單位銷售面積本錢300元/平方米。63%4089本錢44元/平方米。7、土地本錢26000萬元，單位銷售面積本錢276元/平方米。17638723484158454萬元，工程投資回報率為33%。八、財務評價1、工程現金流量及來源依據該塊土地預算，已一次性支付土地款26000萬元，另在兩年內發生市政配套費 元，累