淺談市場經濟環境下如何做好房地產物業管理

新時期是中國房地產管理行業發展、完善、成熟的重要階段。這一階段是競爭激烈、管理完善、服務理念完善的時期。對物業管理行業來說,質量理念和品牌理念的角逐市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新,要求房地產物業管理企業從服務觀念到服務方式及服務質量,從經營理念到市場定位,都要作出相應的變革,才能適應發展的需要。1房地產管理中存在的主要問題1.1業主的被動接受地位由于國家還缺乏健全的物業管理法規,監督機制尚未有效實施監督,國家對物業收費也未訂立統一標準細則,致使物業公司的管理收費行為帶有很大的隨意性和自主性,其物業收費“標準”完全由物業公司自己“制定”,業主完全處于被動接受的地位。部分物業公司為了更多地獲取利益,巧立名目多收費、亂收費;部分物業公司為了獲取更多的利益,甚至單方面制定一系列權力與義務、責任完全不對稱的規章制度約束業主,并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理、收費;業主稍有不從,物業公司便以停水、停電、停氣相要挾,甚至武力相加。物業公司服務態度差,服務不規范、不及時、不到位或越位,隨意定價。其目的只有收費,不服務,巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現象。有問題能推就推,退不了就不管,自己定的規則其管理者也不能熟知,對待業主提出的問題完全任憑自我感覺處理事務。1.2管理者的管理決策缺乏正常的經營規模和模式物業管理質量的好壞對城市的發展、社會的進步以及社區環境是否和諧具有極為重要意義。然而,許多房地產開發企業,對物業管理概念以及責任認識不夠,管理者不僅文化程度相對較低,責任、義務、職業道德也都相對較低。許多計劃經濟時期的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司,老弱病殘、閑散人員、未受過物業管理知識培訓的雜工都混入物業管理行列,不正規就成為必然。事實上,目前我國多數物業管理公司根本達不到正常的經營規模和模式。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低,致使新房在建設時已經安裝的功能得不到有效維護,安全隱患隨處可見。1.3管理模式的缺失房地產物業管理作為一個新興產業,由于相關立法滯后,以及社會相關服務領域發展不平衡,致使我國房地產物業管理在逐步成熟的過程中,受到了各種難以預見因素的制約,因而未能形成具有科學合理的管理模式。行業大多管理規則和服務產品都使消費者難以接受,提供物業服務的主體與接受服務者很難達成共識、和諧、和睦。房地產物業管理產品缺乏特性化、人性化特色服務,產業的服務品種雷同性極高,過度單一粗糙,沒有管理品牌,沒有管理文化。使我國的房地產物業管理企業普遍缺乏競爭力,只能依靠收取物業管理費過日子,不僅限制了企業本身的成長壯大,也制約了企業提高服務水平、開展全方位服務的可能。2改善房地產管理的主要對策2.1強化參與物業管理的內部全體成員的服務觀念房地產物業管理是個新生的事物,它的產生和發展必然伴隨著各方面利益的重新分配,各種沖突和矛盾在所難免。但遇事應先找自身的毛病,是誰的責任應當由誰負責,決不能推脫。要強化參與物業管理的內部全體成員的服務觀念,讓服務對象接受這種我們的管理和服務,首先要讓他們知道管理、服務的內容以及管理者的責任,要讓社會和公眾了解房地產物業管理并監督房地產物業管理。這實際上也是在建立一種物業管理模式,通過各種方式宣傳和傳達物業管理規則,使業主從了解、理解、接受到要求物業提供管理和服務。同時,還要宣傳物業管理給住戶帶來的益處,使業主自愿接受物業管理這一新的事物,行動上支持物業管理。2.2規范物業管理企業的固有權利為了使我國房地產物業管理事業健康迅速地發展,關鍵的是完善物業管理法律法規體系以及相關管理細則和監督體系建設。用法律法規、管理細則及有效監督體系來規范物業管理企業。規范物業管理企業的有償服務收費、無償服務行為。物業管理企業及工作人員必須要嚴格履行的責任,用法律法規規范物業管理企業的企業經營、管理與服務、權利與義務,最終實現人們安居樂業,房地產保值增值,物業產品創品牌,經濟繁榮,社會穩定的目的。2.3組建治理團隊沒有規模的產業很難形成企業文化,不能形成企業文化就很難形成管理模式,沒有嚴格的管理模式就不能約束參與管理者的行為。所以,一個良好的管理團隊必定出自優秀的企業文化和規模經營產業。一方面在規模化管理體系下可以節約管理成本,第二可以通過規模和規范管理創造管理品牌。在市場經濟環境中,通過市場化兼并、重組、聯合來降低總體管理成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展、相互借鑒、共同發展之路,在建立健全企業化經營體制的基礎上,通過合并、重組、更新、提高的方式進行有效擴張,從而有效降低管理成本,達到規模經營。2.4房地產物業管理,應充分利用現代科學條件成熟的房地產物業管理區域,可通過召開業主大會,成立業主委員會,選聘物業管理公司實施專業化的物業管理,房地產物業管理企業應充分利用現代科學技術實施現代物業管理。在政府部門的領導下,按照有關規定簽訂管理合同、制定《業主公約》和《業主大會議事規則》。有了文字性的規范,就必須嚴格按照合同和規范實施管理。在未來的物業管理過程中,如不能達到約定標準則嚴格按照規定進行約束各方。3房地產物業管理的協同作用分析房地產物業管理是一種社會化、現代化的管理服務產業,是房地產綜合開發大生產的生產方式、產品特性與功能相適應的后續服務產業。因此,提高房地產物業管理綜合服務質量,可以充分發揮房地產