我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

改革開放以來，中國(guó)的房地產(chǎn)工業(yè)已經(jīng)從繁榮走向新的歷史發(fā)展階段。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革,伴隨而來的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)正在由單純的投資拉動(dòng)向投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,必然將產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的房地產(chǎn)業(yè)擺在重要位置,使之成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。1房地產(chǎn)的興起當(dāng)前我國(guó)的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長(zhǎng)期,隨著住房分配制度的變革,取消了福利分房,我國(guó)原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏,最終被客觀現(xiàn)實(shí)所突破,在全國(guó)范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng),出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到高潮,由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會(huì)問題,但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大,房地產(chǎn)業(yè)從1994~1996年進(jìn)入一個(gè)緩慢發(fā)展時(shí)期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象,尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國(guó)已形成國(guó)有、集體、民營(yíng)及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊(duì)伍,日趨發(fā)展壯大,并拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位,成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“寒暑表”。2房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱，其重要性和必然性2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家,據(jù)統(tǒng)計(jì)人均土地面積還不及世界平均水平的1/3,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要,應(yīng)該充分利用有限的城市用地,高度集中各項(xiàng)城市機(jī)能,推進(jìn)城市的綜合開發(fā)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已從幼稚走向成熟,市場(chǎng)化程度越來越高,房地產(chǎn)從單項(xiàng)獲利,轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)總體利潤(rùn)的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要地位越來越突出,是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)、波動(dòng)是緊密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展,是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的先鋒,可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環(huán)境,有利于吸引外資,加快改革開放的步伐,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,解決大量的勞動(dòng)力就業(yè)問題,完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系,促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2.2住房金融業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)五大重要產(chǎn)業(yè)之一,為促進(jìn)住房消費(fèi),推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,促進(jìn)投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的培育,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。據(jù)零點(diǎn)公司最新進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)查表明,買房作為個(gè)人支出的首選比例達(dá)到43%,而目前已購(gòu)置房地產(chǎn)的個(gè)人僅占有1.7%,兩者相差懸殊。由此可見,個(gè)人購(gòu)房能夠成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。人民住房消費(fèi)水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展,是房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計(jì),每增加1萬元房地產(chǎn)的產(chǎn)值,就可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬元的產(chǎn)值。另一方面,在經(jīng)過一段時(shí)期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)良性循環(huán)的階段,承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任,必然成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。3加快住房市場(chǎng)的發(fā)展,進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主線首先,政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會(huì)提出:“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè),推廣和規(guī)范物業(yè)管理。”政府將住宅作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行培育,加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。1997年初國(guó)家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目,并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策,全面開放住房市場(chǎng),進(jìn)一步拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主線。第二,在住房分配上實(shí)現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國(guó)家的住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)者住房消費(fèi)的貨幣分配,住房公積金的比例將上升到工資比例的30%,由此為基礎(chǔ),銀行就可以比較放心地向購(gòu)房者提供抵押貸款,住房商品化的步子就會(huì)大大加快。第三,要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為,因此必須要有明確、健全的法律體系來保護(hù)消費(fèi)者和投資者的正當(dāng)權(quán)益和義務(wù)。第四,要有良好的金融服務(wù)體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾,只有通過發(fā)展住房金融事業(yè),以住房消費(fèi)信貸增強(qiáng)消費(fèi)者的有效購(gòu)買力,刺激有效需求,才能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。4落實(shí)住房分配貨幣化政策,保證住房制度化隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日益提高,住房建設(shè)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),但房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)必須采取更加有效的措施予以保證。首先,要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè),加大房改力度,轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)住宅