別墅區物業部日常管理別墅區物業部日常管理

一、計劃管理

根據物業的業戶情況和公司的經營管理的總體目標,物業部要制定出各種配套計劃,以使工作更加主動、有效和協調。主要計劃有：

（一）編制和控制部門年度的各項預算；

（二）根據物業業戶情況制定每月工作計劃；召開每周業務工作會議，確保工作區域處于良好狀態。

（三）制訂每月培訓計劃并監督實施。

（四）制定好物資設備的管理計劃。

二、組織管理

根據物業的規模及管理體制,設置、調整和完善物業部的各種機構和崗位，明確各種崗位的職責和任職要求，并制定各項工作的操作程序和業務流程，以及各項規章制度。

三、人員管理

根據各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握物業部工作的職業態度、職業知識、職業技術和養成職業習慣。同時，通過有效的獎懲與激勵管理，使員工能始終積極、主動地進行工作。

四、物資設備管理

制定好物業部物資設備的管理計劃。與財務部、倉庫、工程部等部門分工合作，做好物業部物資設備的采購、領用、安裝、維修、保養、更新等各項工作，以減少資金的耗費與占用。

五、質量管理

培訓員工樹立質量意識，實行全面質量管理。通過對物業部各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進這樣一個不斷循環往復的過程，不斷保持和提高物業部的服務質量和工作質量水平。

六、預算管理

按照責任會計制度的要求，編制和控制物業部年度的各項預算。通過向總經理提出各種有利于單元的出售出租的建議，來不斷增加收入。同時，在審批部門領用的物資時，努力在不降低規格的前提下，盡可能降低成本。

七、協調管理

協調好物業部與物業內及物業外各部門的關系。前者如與銷售、保安、工程、財務、行政及人事、保潔的關系，后者如與公安局、航空公司、郵局等的關系，以取得它們對客務服務工作與管理工作的支持和合作。

篇2：物業部內部管理規定

一、值班管理規定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者,作違反勞動紀律處理;造成損失的,追究其經濟責任。

2、值班員工必須集中精力,保持警覺,認真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

3、值班員工必須服從組長的安排,聽從調配,執行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發現隱患,迅速排除故障,保證設備安全運行。

5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機,保持聯系。

6、值班員工(來自:.)必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件,應保持冷靜,果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現場的保護工作,收集有關數據和原始記錄,等候上級到場處理。

8、值班人員必須做好當班的工作記錄,按欄目要求認真如實填寫。

二、值班員(巡視值班員)交接班規程

(一)接班員須知

1、上一班設備運行情況;

2、正在檢修的設備情況;

3、設備故障的處理經過和結果。

(二)交接班程序

1、按規定時間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況,設備故障的處理結果和經過。

3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢,接班檢查,交班隨從巡查。

4、報告檢查結果。

5、正常:接班人員簽字,交接班結束。

6、不正常:由交班人員處理,接班人員配合;一時難以完成的,轉由接班人員進行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中,雙方簽字認可。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時立即通知主管到現場處理。

1、巡視記錄與實際情況不符時。

2、交接班人數不齊或不在場時。

3、接班人員精神狀態不良,包括倦怠、醉酒和傷病等時。

4、設備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時。

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

三、供電值班員交接班規程

(一)接班員須知

1、上一班設備運行情況;

2、正在檢修的設備情況;3、儀表指示是否正確;

4、設備故障處理的經過和結果。

(二)交接班程序

1、按規定時間由交班員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前,交班背對圖板,接班面對圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次,接班檢查,交班隨從巡查。

5、報告檢查結果。

6、正常:接班人員簽字,交接班結束。

7、不正常:由交班負責處理,接班配合;一時難以完成的,轉接班繼續進行。

8、交接班情況記錄在當值日志上,雙方簽名確認。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設備記錄與實際運行狀況不符時。

二次裝修管理、迎接業主遷入新居等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

一介入期

根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

(1)根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛;

(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;

(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智能化系統提出專項建議;對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;

(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試;

(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理;

(6)配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;

(7)業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告;

(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯系人、聯系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應;

(9)與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;

(10)建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;

(11)與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;

(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊(業主入伙時發放給業主)。

(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

序號

項目

內容

時間

一

前期介入參與規劃設計和建設

1、項目實地考察、研究規劃設計意圖，掌握工程施工現狀;

2、從物業管理的角度提出合理化建議。

20**年5月至

20**年10月

二

擬訂物業管理服務方案

1、總結同行業物業管理服務的成功經驗;

2、對大儒世家項目深入調查研究;

3、針對大儒世家新區特點擬訂管理方案。

20**年5月至

20**年6月

三

組建物業管理服務隊伍

1、物業處組織架構的建立、相關人員的招聘;

2、人員培訓;

3、人員上崗。

20**年5月至20**年11月

四

完善管理及辦公條件

1、安排管理用房;

2、安排員工宿舍;

3、管理物質裝備。

20**年10月至20**年11月

五

制定管理規章制度

1、制定或完善切合實際的各項制度;

20**年6月至20**年7月

六

對業戶的宣傳及對員工的培訓

對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現場指導、培訓。

20**年10月至20**年3月

七

物業的驗收與接管

1、根據標準，逐項檢查發現問題督促整改;

2、與開發商辦理書面移交手續，做好工程遺留問題備案。

20**年9月至20**年11月初

八

內業檔案

建立與管理

1、收集檔案資料;

2、科學分類;

3、建檔;

4、運用。

20**年5月起

二入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

(1)與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備;

(2)銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理;入住服務;

(3)一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務;

(4)事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙;

2、提供入住期的便民服務措施

(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等;

(2)通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收;

(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題;解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

(1)裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

(3)落實二次裝修跟蹤監管責任制。

(4)制定違章裝修處理流程。

(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

(1)建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

(2)確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。

車位、車主、車型、車色)

(3)實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛崗)、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動;

(4)完善并發揮智能化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表

序號項目內容時間

一入住手續辦理

1、準備好業主入住資料;

2、合理設置辦理入住手續的流程與崗位;

3、為業戶辦理入住手續，提供便利服務。

20**年11月起

二住戶裝修管理

1、對業戶和裝修隊伍的宣導、培訓

(發通知、公示、面談、現場交流);

1、裝修申報審批;

2、裝修施工過程監管;

3、裝修驗收。

20**年11月起

三業戶檔案建立與管理

1、收集檔案資料;

2、科學分類;

1、建檔;

2、運用。

20**年5月起

三常規期管理

1、培訓工作

通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物

業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。

(1)安管培訓計劃

項次培訓主題/教材培訓人培訓對象

1消防甩帶(二節)/依據考核標準

安管

隊長

全體隊員

2《安管員考核細則》

安管

隊長

全體隊員

3“三流”管理

依據《安防管理培訓教案》《預案》

安管

隊長

全體隊員

4《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、

安管

隊長

全體隊員

5中隊訓練(每周星期三、五進行)

依據考核標準

安管

隊長

全體隊員

6隊伍建設/自編和依據《中國保安》

安管

隊長

全體隊員

7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案》培訓

保安經理

全體隊員

8《崗位職責》

安管

隊長

全體隊員

9新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據相關材料分階段進行

新隊員

老隊員

10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點;如何在現場及時傳遞業戶的投訴、報修;

全體隊員

11高層樓宇消防預案現場培訓及演練

全體隊員

(2)綠化培訓計劃

項次培訓主題/教材培訓人培訓對象

1綠化工崗位職責

綠化

班長

綠化工

2綠化基礎應知應會

綠化

班長

綠化工、樓管員

3割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養/依據產品使用說明書

綠化

班長

綠化工

4安全操作規程

綠化

班長

綠化工

客戶主管

5苗木習性管養特點

綠化

班長

綠化工

客服主管

6各類表單使用的培訓/依據現場使用表單

綠化

班長

綠化工

樓管、客戶主管

7氣候、土壤水分與苗木的關系

綠化

班長

綠化工

客戶主管

8苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據綠化施工及相關材料

綠化

班長

綠化工

樓管、客戶主管

(3)行政培訓計劃

項次培訓主題/教材培訓人培訓對象

1物業相關法律法規培訓

物業部經理

2學習本項目的《新建商品住宅質量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》

物業部經理

全體客服人員

3社區概況/書面與現場相結合

物業部經理

全體客服人員

4新樓管員上崗培訓

物業部經理

全體客服人員

5學習《業主臨時公約》、《前期物業管理協議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業主基本情況登記表》等

物業部經理

全體客服人員

6服務禮儀/依據禮儀培訓資料結合現場

物業部經理

全體客服人員

7各項物業費用收取標準、正確開票據時注意事項/依據公司計財部相關要求

物業部經理

客服、收款員

8各類相關表單使用

物業部經理

全體客服人員

9入住親情服務、有償服務項目講解

物業部經理

全體客服人員

10現場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓

物業部經理

(4)新區工程部培訓計劃

項次

培訓主題/教材

培訓人

培訓對象

1新員工入職培訓物業公司簡介、(規章制度，崗位職責)/依據管理規范文件培訓

物業部經理

全體工程人員

2公司管理文件培訓

物業部經理

全體工程人員

3安全知識、及禮節、文明禮貌用語培訓。

工程

主管

全體工程人員

4現場培訓：組織現場人員到社區熟悉環境及根據樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內給排水走向，五金門配件產地品名等。

工程

主管

全體工程人員

樓管員

5現場操作表單填寫、各崗位操作規程、規章制度的培訓

工程主管

全體工程人員及樓管員

6建筑電氣工程施工質量驗收規范，智能化系統驗收規范，針對各口負責人進行專項培訓/依據建設部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。

工程

主管

全體工程人員

7小區變配電糸統知識、給排水系統知識培訓。

工程

主管

全體工程人員

8業主交接樓驗房知識培訓。

工程

主管

全體工程人員及樓管員

9業主二次裝修、日常監督巡查注意事項培訓。

工程

主管

全體工程人員

10電梯安全技術知識培訓。小區智能化系知識培訓。

工程

主管

全體工程人員

2、常規期工作計劃表

序號項目內容時間

一房屋及公共設施維修保養

1、制定房屋養護和維修計劃方案;

2、制定維修基金的收集及管理辦法;

3、房屋的養護及維修管理。

06年12月起

06年12月起

06年12月起

二機電設備的維修養護

1、設備的基礎資料管理

2、設備的運行管理;

3、設備的維修管理;

4、設備的能源和安全管理。

06年9月起

視移交時間而定

三安全防范管理

1、治安管理;

2、交通秩序車輛管理;

3、消防管理

06年12月起

06年12月起

四智能化設施管理

1、智能化設施的日常使用操作;

2、智能化設施的維護;

3、智能化系統的完善。

06年9月起

視移交情況定

五小區環境管理

1、園林綠化管理;

2、清潔衛生管理

3、環保管理

篇4：管理處物業部20XX年度工作總結

自20**年8月1日成為公司員工以來，我一直都在努力適應工作環境和工作崗位，虛心學習，履行職責，認真完成各項工作。現將物業部20**年度的工作總結如下：

一、公共環境衛生監督工作。

履行衛生檢查制度，發現大廈環境保潔不到位時向外包單位發出《不合格通知書》或《警告通知書》，沒有及時整改者，即將情況向領導匯報。原外包單位(鴻鑫清潔服務有限公司)在屢次發出《不合格通知書》及《警告通知書》的情況下，未能整改完成，物業部積極配合管理處于12月1日更換外包清潔單位。新的清潔單位(瑋盛物業管理有限公司)由于人手不足，影響到大廈公共衛生的保潔不到位，管理處于1月1日再次更換清潔外包單位(遠航清潔服務有限公司)。清潔單位的更換過程中，物業部順利地完成交接工作和履行監督工作。

二、處理投訴意見工作。

物業部接待和處理投訴意見，20**年度關于服務工作的投訴有五宗，物業部于12月26日對該五宗投訴都做了年度回訪(其中有一宗由于聯系業主有苦難，暫時未回訪成功)。年度回訪的結果甚是令人歡喜，業主對管理處的工作都表示滿意與支持。

三、檔案管理工作。

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