標桿房地產工程方案運營管理及龍湖經驗分享主講：董老師目錄2建立運營體系目的3集團運營體系——投資論證、設定工程基準收益目標實現預定收益指標4龍湖運營體系5運營組織架構——矩陣式組織6矩陣式組織7一、工程根本開發流程投資決策土地購買項目設計項目建設項目銷售項目交房8二、工程開發關鍵控制點明確工程投資決策確定土地權屬確定土地資金支付方案簽定國土合同取得設計條件辦理國土證拆遷及交地建立工程團隊完成前期調研完成工程啟動會投資決策土地購置工程啟動9概念設計方案設計初步設計二、工程開發關鍵控制點概念設計確定概念中標方案方案設計方案上會并取得方案審查意見書初步設計初設上會并取得初設審查意見書辦理?建設工程規劃許可證?下達工程目標本錢10施工圖設計施工準備二、工程開發關鍵控制點施工圖設計施工圖審查景觀概念方案設計景觀擴初設計景觀施工圖設計取得建設用地規劃許可證取得建設工程規劃許可證考察并確定施工單位及監理單位完成招投標手續辦理施工許可證完成工程管理大綱完成三通一平景觀設計11工程建設工程銷售二、工程開發關鍵控制點根底工程主體結構施工到可售狀態主體結構封頂砌體抹灰內裝/外裝/設備安裝工程精裝修工程室外管網/道路工程景觀綠化施工導示系統施工工程銷售策略方案〔方案版/初設版/預熱版/開盤版/強銷版/持續版/尾盤版〕推廣開盤銷售售樓處樣板房建設選址、定位建筑設計精裝修設計景觀設計土建施工環境施工精裝修施工裝飾12二、工程開發關鍵控制點竣工驗收備案物業移交向業主交房工程總結竣工移交業主入住商場開業項目結束13價值工程14工程負責人在各因素間尋求平衡，獲取工程價值最大化銷售工期其他資金工程價值最大化工程負責人使命本錢擠壓擠壓擠壓擠壓獲取15研發經理——在本錢和效果之間做平衡的人。本錢效果16本錢經理——對總本錢進行控制，同時在各個本錢分項上做成加減的人。分項本錢分項本錢17營銷經理——在銷售價格和銷售速度之間尋求最正確平衡的人。銷售價格銷售速度

18工程經理——在工期和質量之間尋求平衡的人。工期質量

19一、工程方案管理20如何做好方案管理21方案管理體系22二、工程本錢管理23如何做好本錢管理24本錢管理體系25本錢管理對象及責任人界定26本錢管理系統27本錢管理原理目標成本

vs動態成本

xx費項110

xx費項100

合約規劃110

合約規劃220

合約規劃310

合同110

合同220

合同330系統自動累加目標本錢為設定值或依據工程收益反推或依據更細的費項累加測算或依據歷史／行業數據預估在工程開發的關鍵環節設定目標本錢，過程中系統實時自動統計動態本錢；通過對目標本錢與動態本錢的比較，檢查、發現和解決問題，從而到達管控工程本錢的目的。舉例：28三、工程階段成果管理29工程階段成果管理30工程階段成果審批流程31四、工程投資收益跟蹤32如何進行收益跟蹤五、工程會議管理34會議管理體系35半年年度總結會PMO月度運營會項目周例會與經濟分析會合并拿地前取得土地后15日內項目階段成果審查根據需要6月15日或12月15日每月前3個工作日每周五4567PMO預案決策會PMO項目啟動會階段成果審查會PMO關鍵決策會123公司運營會議體系36辦公周例會季度綜合指標回顧會跨部門研討會高層座談會半年年度總結會年度總結會每周一每季結束后15日內根據需要每季或不定期半年年度142356公司非運營會議體系37會議管理要素38如何開會？成果送達會議時間主持人參會人員會議成果成果整理成果審批會議目的議題準備議題審批召集人會議內容列席人員39如何開好會？1、一個會議成功的關鍵在于：會議的準備、主持人的控制以及成果的處理；2、沒有初稿、方案、預案的議題盡量不要放在例會的議程之內，只宜放在專題會中的“頭腦風暴會”之中；3、若某種會議較多的時間總在通報某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關人員傳送；4、在會上傳送或者展示的信息如果越多，盡量采用PPT的形式；如果傳遞的信息很專業，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復雜，且又需要幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實物等；5、公司會對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求；406、主持人與召集人應謹慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴大會議；會議可以連續開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時召集人應給出預告；7、主持人對突發的占用太多時間的議題，應有權及時打斷、中止；對一時難以決定的議題，應立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔任跟蹤檢查者；8、公司會對某一類會議的紀要定義出模板，給出明確要求；對會議要求落實的事項，除非系統中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應指定跟蹤檢查者，或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者；9、會議紀要通常要在會上宣讀一次(特殊情況除外)，會后由召集人送主持人審批后生效(不再多人會簽)；如何開好會？41如何運營決策？1、PMO會議中最重要的兩個議題是：預案決策會和項目啟動會；2、預案決策會的質量取決于對市場趨勢的判斷、對城市地段及發展的解讀、預案深度、企業在溢價和成本上的競爭力；3、關鍵中的關鍵會議是項目啟動會，若該會議質量差，通常會導致后期會議大量增加；4、每次PMO會議必須作出決定；5、不能決策、無決策能力、無決策權力的人員不能參會，不愿承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會議上就承諾內容(往實施深度的方向)向承諾人追問；42如何運營決策？7、項目職能負責人總傾向于把職能負責人牽進與他項目相關的決策會議，表現出項目職能負責人的能力有待提高；8、動輒即將問題推向PMO會議或者頻繁動議召開臨時PMO會議，表明該項目職能負責人、項目負責人或PMO召集人的能力有待提高；9、上訴會議是根據不同目的作出的定義，實際操作中公司根據情況會將某些會議合并召開；43辦公周例會會議目的1、著眼于組織發展、企業文化、企業外部市場、政府、競爭環境的研究和解決；2、除項目運營之外的企業問題研究決策會議內容1、周辦公例會的決議執行情況滾動追蹤；2、就行業發展、市場、政府、競爭等外部環境的新動向以及城市規劃的新趨勢等內容進行通報；3、企業文化以及與員工溝通情況的通報與分析(包括:核心價值觀、工作習慣、標準等)4、部門建設與部門間的協調(包括:對部門的內部管理方式及心得、需各部門配合解決的事物等)5、公司及各職能部門與外部公共關系的管理(包括政府、媒體、掌握話語權的重要人士和組織等)6、人力資源問題(包括:各部門提出的人力資源需求和人力資源調配問題，并討論解決辦法)7、非項目運營層面的和推薦給公司非項目運營層面的知識管理內容(知識管理內容包括:制度、流程、模板、指引的創建、更新和案例剖析)8、例外管理(對公司或部門遇到的突發性、特殊事務的處理方式進行討論，沉淀管理方法，減少例外發生)9、宣講公司的戰略意圖及重大決定；44會議時間會議時間:周一下午，通常在1-2小時與會人員參會人員:公司總經理，各職能部門負責人列席人員:經總經理批準可擴大到職能板塊項目組負責人或其他臨時列席人員辦公周例會45PMO預案決策會會議目的1、新項目的研討及決策；會議內容1、就發展、營銷、設計提供給資料進行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；2、找出關鍵計劃節點、決策點和重要敏感指標，討論如何提高項目競爭力和風險控制水平；3、對項目達成共識，對重要計劃節點、工作包和工作質量作出承諾；會議時間會議時間:不定期，項目取得前；通常會持續3-6個工作小時甚至更長與會人員參會人員:PMO成員列席人員:經總經理批準列席的人員46PMO項目啟動會會議目的盡快對項目進行推演和設定決策點、控制點；作出項目第一次(也是最重要的)決策；會議內容1、在項目獲得后對項目進行審視、推演；2、對項目一二級計劃及目標成本預案進行梳理；3、向項目負責人及項目職能負責人交底；4、進一步達成共識，對計劃、成本以及相關工作包、工作質量作出承諾，完成資源匹配會議時間會議時間:項目取得后15個工作日內；通常會持續12-24個工作小時與會人員參會人員:PMO成員、項目負責人、項目職能負責人(盡量)列席人員:經總經理批準列席的人員47PMO階段成果審查會會議目的對項目階段性成果進行審查會議內容1、由項目負責人將階段性成果逐項向PMO成員展示；2、與會成員對照上一階段的階段性成果系統分析討論其間的聯系、成果的質量，揭示可能的瑕疵風險以及提出改進意見會議時間會議時間:按計劃擬定的時間召開；通常會持續1-2個工作小時與會人員參會人員:PMO成員(人力資源負責人可不參加)、項目負責人、項目職能負責人列席人員:經總經理批準列席的人員48PMO項目關鍵決策會會議目的遇到《項目周例會》中第(3)和(4)情況時會議內容1、由項目負責人表述問題和遇到的決策困難；2、與會人員討論決策；3、達成共識或由公司總經理最后裁定。會議時間會議時間:不定期，根據實際需要，但PMO召集人應事先預告與會人員參會人員:PMO成員(人力資源負責人可不參加)、項目負責人、項目職能負責人列席人員:經總經理批準列席的人員49PMO項目月度運營會會議目的以月為單位，對項目運營進行回顧會議內容1、有財務審計部和項目負責人展示項目在售價、現金流、成本等三個維度的變化引起的財務指標變化；2、對項目一、二級計劃進行回顧；3、與會人員圍繞變化的關鍵節點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策4、相應職能負責人就改進措施和時間做出承諾。會議時間會議時間:每月最后3個工作日之前與會人員參會人員:PMO成員(人力資源負責人可不參加)、項目負責人、項目職能負責人列席人員:經總經理批準列席的人員50PMO年度或半年運營總結會會議目的以半年或年度為單位，對項目運營進行回顧；可與當月的月度運營會合并召開；會議內容1、有財務審計部和項目負責人展示項目在售價、現金流、成本等三個維度的變化引起的財務指標變化；2、對項目一、二級計劃進行回顧；3、與會人員圍繞變化的關鍵節點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策4、相應職能負責人就改進措施和時間做出承諾。。會議時間會議時間:半年或年末最后3個工作日之前與會人員參會人員:PMO成員(人力資源負責人可不參加)、項目負責人、項目職能負責人列席人員:經總經理批準列席的人員51項目周例會會議目的每周在四個項目職能負責人之間自行回顧并做出判斷、決策；會議內容1、不影響公司項目關鍵節點，項目負責人和各項目職能負責人達成共識并得到承諾后，可直接調整計劃。2、不影響公司關鍵節點的完成，項目負責人和各項目職能負責人不能達成一致時，項目負責人可要求相關職能負責人參加并達成共識，會后可直接調整計劃；3、不影響公司項目關鍵節點的完成，項目負責人和個項目職能負責人、個職能負責人未能達成共識且未能得到承諾后，職能負責人應在會后當日(最遲不超過第二天)召開專題會議討論，并達成共識，否則上報公司總經理裁決，或由項目召集人提請PMO會議決策。4、項目負責人預測到如影響項目關鍵節點，立即上報公司PMO召集人，判斷是否立即召開PMO會議決定會議時間會議時間:每周五定期召開(也可臨時增加召開，由項目負責人決定)與會人員參會人員:①項目負責人+項目職能負責人；②項目負責人+項目職能負責人+某些職能負責人52