山東威海房地產市場研究匯報（-7-17）目錄框架一、【土地市場】（一）市場綜述（二）供應分析1.供應量2.供應構造3.區域供應（三）成交分析1.成交量2.成交構造3.成交區域分析二、【房地產銷售市場】（一）供應分析（二）成交分析1.年度銷售數據變化2.月的數據變化3.區域成交概況4.各戶型成交狀況5.銷售價格6.銷售排行三、【樓盤資料簡介】一、威海在售樓盤數量二．樓盤參照（一）.市場綜述（二）案例四、【附件】（威海簡介）（一）威海名稱來由（二）威海區位（三）中華人民共和國（四）中國最大水產都市（五）中國距日韓近來的都市（六）中國最適合人類居住的地方（七）世界上第一座模塊式高溫堆試驗核電站（八）人口（九）民族一、【土地市場】范圍：威海四區——環翠區、高區、經區、工業新區數據來源：國土資源局供應量指國土局出讓的土地成交量指國土局成交的土地（一）市場綜述威海土地市場延續了、的市場概況，共成交土地99塊，季度均20塊以上，處在均衡走勢，第三季度（7-9月）土地成交量最大，第四季度房地產市場調控，但威海土地市場未受明顯影響。成交土地重要集中在環翠區、經區。（二）供應分析1.供應量住宅用地供應346萬㎡增至435萬㎡，增長26%；住宅用地供應521.34萬㎡，相對于增長19.7%。第一季度土地供應27塊，面積152.63萬㎡；第二季度供應33塊，供應面積163.19萬㎡；第三季度天地供應31塊，面積76.53萬㎡；第四季度供應46塊，面積175.8萬㎡。2.供應構造威海市供應居住用地91塊，供應面積521.34㎡，相對于大幅增長，超額完畢年度供地計劃，估計在未來一年中不會有大量土地集中推出；商業用地供應40塊，供應面積99萬㎡，占年度總供應量16%。3.區域供應，區域供應最大為環翠區，供應面積222萬㎡，供應數量40塊；另一方面為經區和高區沒供應面積基本相似，經區土地供應40塊，170.6萬㎡，高區供應27塊，169.8萬㎡；工業新區土地供應至少，僅10塊，42.36萬㎡。（三）成交分析1.成交量威海市房地產市場居住與商業土地成交共85幅，成交面積430萬㎡；威海市土地市場成交346萬㎡，土地成交435萬㎡，相對下跌0.96%。延續了土地市場的余溫，成交量相對很好，成交土地22幅，成交總量為116萬㎡，第二季度略微放緩，第三季度伴隨威海房地產銷售市場旺季到來，土地市場也集中爆發，成交數量及面積均為年度首位，第四季度因國家調控白熱化，開發商銷售壓力增大，拿地熱情驟減，也相對謹慎，本季度無論從成交數量稻面積均為年內末位。2.成交構造威海市居住用地58塊，成交面積374.6萬㎡，占總成交面積的86.9%；商業用地成交27幅，成交面積56.24萬㎡，占總成交的13.1%。住宅用地為威海市房地產市場的主流。3.成交區域分析，土地成交量最大的區域為環翠區，成交土地51幅，成交面積278.9萬㎡；另一方面為高區成交土地19幅，成交面積137萬㎡；經區第三位，成交土地23幅，成交面積98萬㎡；工業新區成交土地僅9幅，成交面積18萬㎡。結論：土地供應和成交均以環翠區和高區為主，環翠區大幅成交地塊處在都市外圍區域，如張村鎮、溫泉鎮、羊亭鎮等，從第四季度土地成交狀況來看，，伴隨政策深入，房地產市場的深度調控，開發商由于資金等問題，拿地態度愈加謹慎，拿地壓力也將會越來越大，土地市場也將進入冬眠期。二、【房地產銷售市場】范圍：威海四區——環翠區、高區、經區、工業新區數據來源：威海房地產交易網供應量指威海房管局下發預售證為準銷售量指實際網簽數據為準均價指打折后優惠的實際成交價格（一）供應分析威海市房源供應249萬㎡，相比304萬㎡下降了18.25%。其中銷售旺季5-9月市場供應量最大，總量為175萬㎡，5個月供應量占整年總供應量的70.5%。（二）成交分析1.年度銷售數據變化受國家宏觀調控影響，成交量及成交面積相對增長緩慢。成交套數相比增長36.8%，僅增長5.12%；成交面積相對增長42%，相對僅增長2.59%，成交面積及套數正在逐漸下滑。2.月的數據變化威海房地產市場成交火熱其重要集中在5-10月份，成交套數占整年58%，成交面積占整年57%；1-8月份成交套數和成交面積同比1-8月份均處在增長走勢。9月后來，無論成交套數還是成交面積均少于，下六個月也是全國房產政策進入嚴風格控期，一線都市房地產市場量價齊跌，威海房地產市場受到了一二線都市影響，處在量跌狀態。3.區域成交概況從區域成交狀況來看，威海市四區中，房地產相對活躍區域為經區和環翠區，同步，環翠區重要集中在張村鎮、溫泉鎮等相對外圍區域，從成交區域可以看出，威海市整體房地產正逐漸向都市外延發展，主力購房客群首選為經區和環翠區外圍區域，主力購房客戶也為剛性需求客戶。4.各戶型成交狀況從各面積區間成交數據來看，60-100㎡剛性需求住宅占主導，占總成交的68%，另一方面120㎡以上的改善型住宅市場也占據相稱大的比例。5.銷售價格威海市四區房屋銷售均價為5442元/㎡。60㎡如下小戶型及120㎡以上的改善型住宅價格相對較高。6.銷售排行銷售排名項目名稱銷售套數銷售面積（㎡）1風林小區985819322藍星萬象城972686853小城故事923678794御鑫家園833649185錦繡北山798711966溫泉明珠3期720688477蔚海新天地501381988萊茵小鎮440408019樂天世紀城4383281910望島名郡4134301311托斯卡納蘭溪堡3772669712威高花園3774581213仁和家苑3743140314城南人家3652746915金域世家33729544三、【樓盤資料簡介】一、威海在售樓盤數量環翠區文登市乳山市榮成市高區經區工業新區1451281621151331008二．樓盤簡介【附件】（威海簡介）（一）威海名稱來由威海歷史悠久，新石器時代中期，境內就有人類聚居。夏、商、周三代，今市境為東方夷之地，屬青州，有菜夷聚居。北齊天統四年（568年），境內設文登縣，今市境盡屬之。此后，朝代更替，但從屬文登縣未變。

明洪武三十一年（1398年），為防倭寇侵擾，設威海衛，威海即由此而來。1898年，英國強租威海衛。19，設威海衛行政長官署，屬英國殖民部。1930年10月，中國收回威海衛，置威海衛行政區，直屬國民政府行政院。

1950年5月，成立文登專區，轄威海、榮成、文登、昆崳、乳山、海陽、牟平、福山等8縣。1956年2月，文登專區撤銷，今威海地區改屬萊陽專區。1958年10月，萊陽專區改為煙臺專區，1967年2月，煙臺專區更名為煙臺地區，今威海地區屬之。

1983年8月撤銷煙臺地區，設煙臺市（地級），同步威海市改為省轄縣級市，由煙臺市代管，文登、榮成、乳山3縣歸煙臺市管轄。

1987年6月15日，威海市升為地級市，原縣級威海市設為環翠區;煙臺市的榮成、文登、乳山3縣劃歸威海市管轄。1988年10月，文登縣改為省轄縣級市，由威海市代管;11月，榮成縣改為省轄縣級市，由威海市代管。1993年7月，乳山縣改為省轄縣級市，由威海市代管。

傳說在很早此前的時候,威海是一種被視為仙界的地方,這里山水奇麗,風景入畫,住著諸多的神仙.閑來無事的時候,神仙們會聚在一起,乘云踏浪到海上垂釣極為美味的仙物,吃了能增長道行,修煉功力,,常人吃了有如百神護體,可以青春不老,脫凡胎而成仙體.于是歷朝歷代眾多夢想長命延年,天界為仙的人,都不遠萬里紛紛前來尋求不老仙方和仙物.那就是威?；掖虆?因此威海灰刺參便具有了極品海參的品質,以及諸多的神奇的食補食療功能.

（二）威海區位威海市是山東省下轄的一種地級市，地處山東半島東部，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東及東南與朝鮮半島和日本列島隔海相望，西與煙臺市接壤。威海市是全國投資硬環境40優都市，也是全國綜合經濟實力50強都市。1984年成為第一批中國沿海開放都市，1990年被評為中國第一種國家衛生都市。1996年被建設部命名為國家園林都市。1997年10月13日被國家環境保護部授予國家環境保護模范都市。1999年1月成為第一批中國優秀旅游都市、10月6日成為國內第一種獲得聯合國人居獎的中國都市。5月7日被評比為國家森林都市。（三）中華人民共和國1949年10月至1987年6月，境內先后屬東海專區、文登專區、萊陽專區、煙臺專區和煙臺地區、煙臺市。1950年5月9日，經政務院同意，撤銷膠東行政區和東海專區，組建文登專區，專人公署駐文登。其時，境內有威海、榮成、文登、昆崳、乳山五縣。1954年10月，威海市由專區轄市改為省轄市（縣級），由文登專區督導。1956年2月24日，經國務院同意，撤銷文登專區，所屬縣市并入萊陽專區，專人公署駐萊陽。其時，境內設有文登縣、榮成縣、乳山縣和威海市。1958年10月18日，經國務院同意，萊陽專區更名為煙臺專區，專人公署遷煙臺市。同年，威海市由省轄市（縣級）改為專區轄市，屬煙臺專區。1967年2月，經山東省革命委員會同意，煙臺專區改稱煙臺地區，今境內屬之。1983年8月30日，經國務院同意，撤銷煙臺地區，煙臺市升為省轄市，威海市仍為省轄縣級市，由煙臺市代管。1987年6月15日，經國務院同意，威海市升為地級市，原縣級威海市行政區域改設為環翠區；同步，將煙臺市所轄榮成、文登、乳山三縣劃歸威海市管轄。1988年10月，文登縣[1]改為省轄縣級市，由威海市代管;11月，榮成縣改為省轄縣級市，由威海市代管。（四）中國最大水產都市威海海域廣闊，淺海和潮間帶有豐富的生物資源。據資料記錄，全市海域平均生物量為353克/平方米，平均生物密度586個/平方米;有生物資源779種，其中，動物647種，植物132種。動物中，魚類重要有大黃魚、小黃魚、梭魚、鯔魚、鱸魚、鲅魚、青鱗魚、太平洋鯡魚、鯧魚、黃姑、比目魚等100余種;、蝦蟹類重要有鷹爪蝦、對蝦、毛蝦、脊尾白蝦、三疣梭子蟹等；貝類重要有櫛孔扇貝、鮑魚、泥蚶、菲律賓蛤仔、文蛤、毛蚶、魁蚶、牡蠣、中國蛤蜊、四角蛤蜊、貽貝、青蛤等;棘皮類中有刺參、海蜇、馬糞海膽、海星等。植物中，藻類重要有海帶、裙帶菜、石花菜、條斑紫菜、大葉藻等。（五）中國距日韓近來的都市威海市地處山東半島最東端，是中國大陸沿海距韓國近來的都市，近來距離只有93海里。在很久此前，威海就與韓國有頻繁的往來，地級威海市成立后來，威海與韓國民間往來愈加親密，1990年，威海率先開通了我國至韓國的第一條海上航線，架起了威海與韓國經貿往來的“金橋”，尤其是我國與韓國建交后來，威海迅速成為我國對韓經貿往來的橋頭堡，目前有3條航線直航韓國，韓國也逐漸成為威海最大的出口市場和外資來源國。（六）中國最適合人類居住的地方威海市由于在“改善人居和都市環境方面的突出奉獻”，榮獲“聯合國人居獎”。這個“改善人居和都市環境方面的突出奉獻”（“聯合國人居獎”）（七）世界上第一座模塊式高溫堆試驗核電站石島灣核電站位于榮成市石島管理區寧津街道辦事處轄區，榮成市以南偏東23公里，北距威海市約68公里、西北距煙臺市約120公里、西南距青島市約185公里。由于日本福島核泄露事故影響，中廣核集團3月18宣布，已成立6個檢查組，對集團所屬在建、在運核電站全面展開核電安全工作大檢查，并且對于核電站新廠址，會組織用最先進的原則對所有核電新廠址進行安全評估，重新篩選廠址。（八）人口威海市記錄局公布了該市第六次人口普查的重要數據。數據顯示，本市目前的常住人口為280.48萬人。該人口普查于11月1日零時正式啟動。數據顯示，該市常住人口比第五次全國人口普查時增長了20.78萬人。其中，環翠區常住人口為36.39萬人，高區常住人口為26.95萬人，經區常住人口為18.98萬人，工業新區常住人口為8.50萬人，文登市常住人口為60.97萬人，榮成市常住人口為71.44萬人，乳山市常住人口為57.25萬人。全市常住人口中，男性為141.32萬人，占總人口的50.39%；女性為139.16萬人，占總人口的49.61%，總人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）由第五次全國人口普查的100.69上升為101.55。數據顯示，全市常住人口中，0至14歲的人口為28.28萬人，占10.08%；15至64歲的人口為218.36萬人，占77.85%；65歲及以上的人口為33.84萬人，占12.07%。同第五次全國人口普查相比，0至14歲人口的比重下降了6.26個百分點，15至64歲和65歲及以上人口的比重分別上升了3.92個百分點、2.34個百分點。其中在全市常住人口中，具有大學（指大專以上）受教育程度的為26.70萬人；具有高中（含中專）受教育程度的為52.85萬人；具有初中受教育程度的為123.96萬人；具有小學受教育程度的為57.69萬人。同第五次全國人口普查相比，每10萬人具有大學受教育程度的由3870人上升為9519人；具有高中受教育程度的由15316人上升為18844人；具有初中受教育程度的由40353人上升為44196人；具有小學受教育程度的由28550人下降為20567人。此外，在全市常住人口中，文盲人口（15歲及15