買賣破租賃規則的適用與完善

一、第119條第2款的規定是否過于完善1999年通過的《中華人民共和國教育法》第229條規定，“承租人在租賃期間改變所有權的，不影響租賃協議的效力。”這就是所謂的“買賣不破租賃”規則。原《經濟合同法》第23條第2款“出租方應按照合同規定的時間和標準,將出租的財產交給承租方使用。如果出租方將財產所有權轉移給第三方時,租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”最高人民法院在《關于貫徹(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》(試行)第119條第2款“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新的房主繼續有效。”《合同法》第229條是對上述兩法律條文的統一性規定。那么該條的規定是否足夠完善呢?首先來對本條進行解讀:何為租賃物?是包含動產、不動產,甚至權利在內的一切物權的客體嗎?什么是租賃期間,它的起算點是租賃合同成立時還是租賃物以公示的方式存在于承租人手中時呢?該條規定是發生所有權變動,而所有權的變動有基于法律規定,也有基于當事人之間的約定,是否都可以適用該條呢?所有權變動之外的其他物權的變動,如設定抵押權是否可以準用呢?“不影響租賃合同的效力”應該如何理解?由于立法的言簡意賅,需要學習適用法律的人去對它進行系統的解釋,筆者選擇了買賣不破租賃規則的公示問題來談談自己的看法。選擇此一問題的原因在于,它涉及到租賃權的性質,買賣不破租賃規則的制度目的等根本性問題,而且是對于承租人利益保護與交易安全的平衡問題,實有討論的必要。二、不動產租賃權的公示措施學者論及買賣不破租賃規則必以弱者保護論為基點,如王澤鑒先生認為,“居住為人生之基本需要,屋價高昂,購買不易,承租人多屬經濟上弱者,實有特別保護之必要”。(2)但是如果毫無限制地適用“買賣不破租賃”規則,可能造成對承租人的過度保護而使受讓人的利益受到損害。況且也有學者對于弱勢之承租人表示質疑,認為“承租人”概念涵蓋的社會經濟活動者之廣泛,從住屋承租到表演場地的承租,到錄影帶、汽車的承租,如何能作為社會政策的標的團體?誰又能說,承租人一定是經濟的弱者?(3)承租人和受讓人的利益都應得到法律的保護,法律制度的構造不能為了保護其中一方的利益而舍棄另一方的利益。那么在法律承認“買賣不破租賃”的前提下,既要保護承租人的租賃權,又要兼顧受讓人的物權。法律必須提供一定的機制來解決兩者的沖突,解決途徑就是在承認租賃權物權化的同時,配以租賃權的公示制度。這樣受讓人在交易的過程中能全面了解標的物上的權利狀況,便于自己做出理性分析,也利于維護交易的安全。從租賃權的性質來看,筆者同意通說的觀點認為它是物權化的債權,那么租賃權就具有了物權的部分特性。物權與債權的區別之一就是物權是絕對權,具有對世性,可以對抗第三人,故法律對它的要求之一就是權利變動時需要公示。在“買賣不破租賃”規則下,承租人的租賃權可以對抗善意的受讓人,那么它也需要公示,這是租賃權的性質使然。縱觀各國民法也都有關于租賃權公示措施的規定,如《德國民法典》第571條第1項規定:“出租的土地在出租人交付于承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關系所產生的權利義務。”第577條規定:“出租的土地在出租人交付于承租人之后又設定第三人的權利的,……”;《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃實行登記后,對以后就該不動產取得物權者,亦發生效力。”《法國民法典》第1743條第1款規定:“如出租人出賣其租賃物,買受人不得辭走已訂立經公證或規定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人。”故筆者認為,《合同法》第229條“買賣不破租賃”規則的適用條件中,需承租人的租賃權已經通過一定途徑得到公示。三、合同法第264條的規定在買賣不破租賃規則下,受讓人的利益如何得到保護?我國《合同法》第229條沒有做出明確規定。筆者將通過對“交付”這一要件進行論述,分析該要件對于理解并適用《合同法》第229條是否更加便利清晰,及在以后的修法中是否可以借鑒。(一)“租賃權”的保護交付,也就是占有的轉移。租賃權依出租人是否已將租賃物交付給承租人而被區分為兩個階段:租賃物交付請求權以及租賃物用益權。第一階段的租賃權表現為承租人對出租人的租賃物的交付請求,其與一般的債權無異,此時若出租人違約,承租人只能依債務不履行的規定請求出租人承擔責任;在租賃物交付后,承租人才能對租賃物進行使用收益,從而處于一種類似于用益物權人的地位,此時才有必要通過強化租賃權來保護承租人的利益。(4)交付使得租賃權具有公示性。在租賃物交付之前,受讓人難以得知標的物上是否存在租賃關系,出賣人出于自己利益的考慮也未必會告訴受讓人真實情況。但是在租賃物交付后,受讓人可以通過承租人已經占有租賃物而查知租賃關系的存在,以免使自己遭受無法預測的損害,保護交易的安全。雖然有很多學者在論及買賣不破租賃規則時,會將租賃物的范圍限制在不動產上,認為“買賣不破租賃規則之適用客體,應僅限于不動產租賃”(5),但是,由于我國《合同法》第229條對于租賃物的范圍并沒有做出如此規定,故從現行法律來看,尚不可以將動產排除于買賣不破租賃的規則之外。對于動產而言,權利變動的公示方式采交付方式,在各國立法和實踐操作中都是如此。對于不動產,是同樣采用交付方式還是應該采用登記的方式,在下文中會有詳細論述。(二)簡易交付情形下的占有《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)在“動產交付”一節規定了現實交付、簡易交付、指示交付和占有改定。在買賣不破租賃規則下,是否四種交付方式都可以適用呢?現實交付就是直接轉移占有,這種方式能達到公示的效果是沒有問題的。簡易交付是在權利設定或轉移前,權利人已經依法占有了標的物。在成立簡易交付的情況下,意味著承租人已經占有了租賃物,故簡易交付同樣也能達到公示的效果。在指示交付的情形下,如出租人將其對第三人的返還請求權讓與承租人,后又將該租賃物出賣,因受讓人難以查證是否存在租賃關系,故應該視為租賃物尚未交付。但是也有學者認為,這種情況下應區分承租人是否已經取得租賃物的占有而有所不同,如果承租人已經取得占有,受讓人可以查知租賃關系的存在,則可以適用買賣不破租賃規則;反之,則不能適用該規則。(6)對于占有改定情形,租賃物仍然由出讓人占有,不能達到公示之效果,若適用買賣不破租賃規則,則會使受讓人遭受不測的損害,故不能認為租賃物已經交付。史尚寬先生在論及交付方式時,認為,“依余所見我民法既不以登記為對抗受讓人之要件,應嚴格解釋以承租人現實占有為必要”。(7)考慮到交付的公示意義,在買賣不破租賃規則下所稱的交付,應當限定為現實交付和簡易交付兩種,指示交付和占有改定不包含在內。(三)對租賃權的持續占有為了貫徹租賃權物權化的公示原則,出租人讓與租賃物所有權于第三人時,租賃物必須尚在承租人的占有中,也即承租人持續地占有租賃物。其原因在于,一方面,當承租人沒有占有租賃物時,租賃物上是否存在租賃權,受讓人無從得知。從保護交易安全的角度來看,受讓人必須能夠通過一定的途徑得知是否存在租賃關系,而承租人持續占有租賃物則可以起到公示的效果。另一方面,肯定承租人的租賃權可以對抗受讓人的目的在于保護承租人對租賃物的使用收益,而承租人對租賃物的使用收益是以占有為前提的。如果承租人喪失了對租賃物的占有,說明其也喪失了對租賃物的使用收益,故也沒有必要使得租賃權具有對抗力了。關鍵問題是該如何認定占有是否持續。占有的取得必須具備兩個要素:體素和心素。占有的持續也同樣如此,即占有的持續也取決于體素和心素的結合,如果此種結合不存在或者是兩者都不存在,那么占有的持續也必然終止。(9)在承租人占有租賃物的情況下,受讓人可以推知租賃關系的存在,從而考慮到買賣不破租賃規則的適用,以保護自己的合法權益,不致遭受預料不到的損失。我國《合同法》沒有對買賣不破租賃規則中租賃物的公示問題做出規定,而僅規定“在租賃期間內”即可適用,似有使買賣不破租賃規則絕對化的效果,不足以平衡承租人與受讓人的利益。這一問題在以后完善法律的過程中應該得到重視。四、不動產買賣中的利益沖突是法律的使命,是也是由自然的社會生活在討論不動產租賃物的公示方式之前,有必要對該“不動產”進行界定。一般而言,不動產包括土地和房屋,但是在我國土地的所有權是歸國家或者集體所有,我們所說的“土地租賃”實際上是指土地使用權的流轉問題,由于本文所涉及的“買賣不破租賃”實際上是指所有權讓與不破租賃,不能涵蓋使用權讓與的情況,至于其是否可以類推適用“買賣不破租賃”規則不屬于本文所討論的問題,不予闡述。故在本篇文章中所說的不動產僅指房屋。如前所述,我國《合同法》并沒有規定買賣不破租賃規則在房屋租賃上的公示問題。縱觀各國民法關于不動產租賃的公示方式,大致有交付、登記、公證三種。如《德國民法典》和臺灣民法典采用交付方式,《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃實行登記后,對以后就該不動產取得物權者,亦發生效力。”《法國民法典》第1743條第1款規定:“如出租人出賣其租賃物,買受人不得辭走已訂立經公證或規定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人。”比較以上三種公示方式,就交付制度而言,其只需要承租人事實上占有該不動產即可,易于保護承租人的利益,但是現代社會的居住形態逐漸以公寓等封閉式的狀態為主,鄰里之間欠缺了解,而且注重個人隱私的保護,對于自己的財產狀況更是不希望他人知曉,這種情況下受讓人想要調查是否有租賃合同的存在,成本變得非常高昂。就登記制度而言,承租人與出租人簽訂房屋租賃合同之后,尚需將其租賃權到有關部門進行登記,受讓人可以通過查找登記簿得知租賃權的存在,有利于保護受讓人的利益。但是在這種方式下承租人租賃權的登記需要出租人的配合,這對于承租人利益的保護有極大風險。就公證制度而言,當事人在查閱不動產權屬登記簿之外,仍不能保障交易安全,還必須到公證機關進行查詢。這不僅使得交易成本更加高昂,而且拖延交易時間。《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)第54條規定:“房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。”同時大多地方規章也有類似的規定(10),如《成都市房屋租賃管理辦法》第7條規定:“房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應當自簽訂或變更房屋租賃合同之日起三十日內,到當地房產管理部門辦理登記備案手續。”對于這種“登記備案”應如何理解?從立法意圖來看,采登記備案是為了便于稅務機關對其進行納稅,保障國家的財政收入。如果沒有進行登記備案,也是對出租人進行行政處罰的事由,如《成都市房屋租賃管理辦法》第16條規定:“有下列情形之一的,由市或區(市)縣房產管理部門按照管理權限給予行政處罰:(一)未按本辦法第七條規定辦理租賃登記備案而出租房屋的,責令限期補辦登記備案手續,逾期不改正的對住宅出租人處以500元以上2000元以下的罰款;對非住宅出租人處以5000元以上30000元以下的罰款。”從該法律規定的實際操作方面來看,現代社會租房現象普遍,但是進行了房屋租賃登記的寥寥無幾。那么該房屋租賃登記備案的法律規定是否能足以承擔不動產買賣不破租賃的公示功能呢?筆者認為是可以的。首先,利益的沖突是必然的,法律的使命就是如何更好地平衡利益沖突,“兩害相權取其輕”。上文中分析了交付與登記在不動產租賃的公示問題上的優缺點,從滿足現代社會市場經濟狀況和保護交易安全的角度來看,不動產租賃上采登記制度更為合理。正如《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(滬高法民一16號)中說明的那樣:租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同,不得對抗第三人。其次,法律存在就說明社會是需要他律的,我們不能期待出租人和承租人有真實展現租賃關系的自覺。既然我國關于房屋租賃的法律規定了登記備案制度,那么實踐的操作和理論的分析就應該以現行規定為基點,而不能說實踐中房屋租賃合同進行登記備案的情況少見,就要否認這一立法的操作性和合理性。第三,德國和我國臺灣地區民法典規定買賣不破租賃規則下租賃物的公示方式采交付方式,那么在不動產租賃問題上是否可以借鑒呢?法律移植是得到肯定的,但是任何一項法律的移植都要以現實需要為前提,符合自身的實際情況,考慮到我國市場經濟的發展,不動產租賃物的登記更為合理。更何況臺灣地區學者對其采交付方式也提出質疑,“……可否改采登記制度,規定非經登記,不得對抗善意第三人。”五、特殊動產租賃一般而言,特殊動產包括機動車、船舶和航空器。之所以稱它們是特殊動產,是因為它們的市場價值較大,購買不易,而且法律規定其物權的變動方式與一般動產有所不同。例如,《物權法》第24條規定:“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經登記,不得對抗善意第三人。”那么,這些特殊動產在租賃的場合是否也與一般動產不同?筆者持否定態度,畢竟租賃權在本質上是債權,法律為了保護承租人的利益而強化其地位,使其具有對抗力,這并不能使得租賃權具有與物權同等的效力。除非法律有特別規定,要求特殊