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周邊環境及海景；2、商服物業投資心理分析：商服物業投資主要注重固定回報和物業升值潛力；四、內銷及外銷客戶特征1、內銷客戶特征：內銷客戶主要注重價格，對規劃、環境、交通條件不是很注重，主要以買房自住為主，收入較低的人群購房區域主要集中在老城區及老城新城結合部主要因為房價較低，收入較高人群購房區域主要集中在新城區，主要因為交通、環境及子女上學方便；2、外銷客戶特征：外銷客戶主要來源于山東其它地區、東北、北京、河南、山西、新疆及周邊城市，其中東北客戶主要以自住為主，同時也會投資；其它地方客戶主要以度假、養老、投資升值等為主；第四章、日照市房地產現狀總結一、日照市房地產宏觀運行狀況1、軟硬環境良好，市場前景樂觀（1）政府政策更加透明規范；土地的運作已經非常市場化，基本從協議出讓制轉變為招投標制和競拍制。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多外地有實力、有眼光的發展商也參與到城市建設中來，提升了房地產發展水平。（2）突出地方旅游優勢，旅游度假類樓盤得已快速發展；日照市城市功能基本形成，規劃形成生態旅游名城，以其豐富的旅游資源優勢及良好的環境優勢，來帶動整個城的各行業同步發展；就目前市場來看房地產行業的發展速度優為突出，目前旅游度假類樓盤及公寓酒店類樓盤正處于快速、穩步發展時期；同時政府不斷加大對旅游產業及配套設施的資金投入，增強城市影響力和城市旅游品牌。（3）城市規劃合理，具有前瞻性、特色性；日照市城區格局基本形成，各片區有著不同的功能和特色，城區基本沒有工業規劃，四大板分別以商貿、政治、物流、旅游四大板塊來規劃，目前已基本形成規模；同時政府在發展旅游產業的同又引入水上運動項目，目前世帆賽基地已投入使用，水上運動基地正在快速建設中，相應的酒店等配套設施也在建設中。2、整體市場處于房地產發展的加速階段整個城市如同一個大工地，幾大片區開發力度逐步加快，新城建設、老城改造同步進行，房地產開發呈現加速發展態勢。3、外來投資客戶不斷增加，房地產消費市場穩固發展；目前日照房地產市場外銷投資比率已超過半數達到了60%，可想而知這樣的發展速度對日照市近年及今后的發展起到無形的大力推動作用，今年全國各地房市價格均有回落，但日照市房市整體價格沒有下降，反而有所增長；雖然商品房市場供給量巨大，但是商品房消費量還在不斷增加，整體房地產市場保持快速增長態勢。總結篇總結及建議一、市調總結結論一：城市發展潛力巨大日照市社會經濟發展處于加速發展階段，城市規劃建設日新月異，城市地位知名度日益提高，城市綜合發展潛力巨大。結合其特有的環境資源、旅游資源、水上運動基地優勢、港口優勢，將城市打造成為生態名城、旅游名城、水上運動名城、港口名城，未來的日照將會成為黃海之濱一顆璀璨明珠。結論二：房地產市場處于快速發展階段日照市區集旅游、水上運動基地、港口物流貿易、政治中心、文化中心（大學城）、商貿中心等多項功能為一體，結合其生態名城的優勢，未來常住人、流動人