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之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設，推出了一系列的服務項目：如水、電、煤、物業管理等費用的自動計量及電子支付系統，防火災、防煤氣泄漏的自動報警系統，網絡服務的應用，監視報警系統等。不少樓盤還推出了保姆服務，如尊園就有代訂報刊雜志、預定叫車接送服務、空置公寓管理、洗燙衣物服務等等。從上表可以看出，此次調查的十五個樓盤中，物業由開發商自管的約占總數的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數的77%，其中，選擇境外知名物業公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴德梁行物業公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進行管理等；選擇國內物業管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘物業管理公司、“景福苑”邀請萬頃物業管理公司進行管理等，值得一提的是，在由國內物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經驗，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進行物業顧問。由此可以看出，國內物業管理公司無論在內功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內物業公司還有存在著明顯的差距。從此次調查樓盤的物業管理費看，每平方米從1.6—8元/月不等。由上圖可看出，物業管理費用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月兩個層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。此次調查中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色維也納”2.9-4.9元/月、“思南路88號”2.5-3.0元/月、“尊園”2.8-3.0元/月。四、結語從上海今年樓盤發展情況看，每平方米價格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數異軍突起，成為領漲價格段，升幅高達5.18%。而今年頭五個月，上海樓市增量供應也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺。但自5月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產市場新建商品房供應基本平衡，但將開發定位瞄準于高端市場的高檔住宅而言，供應量的增加將會擴大市場銷售的風險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個信號。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容樂觀。預計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現的同時，需求卻相對增長乏力，前景堪憂，也值得業內人士關注。叁、靜安區域住宅市場分析一、靜安區（2002年第三季度）市場數據分析2002年第三季度靜安樓市的價格指數為1198.29點，與上季相比，上漲了18.35，增幅為1.55，其中多層價格指數為1153.85點，與上季持平，高層價格指數為1179.79點，與上季相比，上漲了17.93點，增幅為1.54%，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數仍保留了上季度數據，而以“國際麗都城”、“上海一街區”為代表的高層住宅以其地段優勢和品質價值而熱銷，致使本季靜安區高層住宅價格指數走高。根據統計數據顯示，4第三季度靜安批準預售面積為10.98萬平方米，與上季度相比，增加2.26萬平方米，增幅達50%，其中住宅面積約6.71萬平方米。本季以登記預售面積為6.08萬平方米，與上季度相比，則增加了0.37萬平方米，增幅為8%，其中以登記預售住宅成交面積為4.68萬平方米。批準預售與已登記預售面積之比為1：0.55，住宅批準預售與已登記預售之比為1：0.69。從以上統計數據可以看出，靜安本季已從供不應求轉為供大于求，而從住宅角度看，靜安區符合有效需求的供應仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現象背后，實則已包括了區內部分辦公樓及其一定數量的市場難以接受的無效供應，且此種狀況難望在短期內有所好轉。本季已登記銷售面積為9.98萬平方米，比上季度減少了3.5萬平方米。本季度靜安區預售平均成交單價為每平方米7436米。二、靜安區發展規劃分析隨著靜安區舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區內有多個地塊正在拆遷之中，且與少數地塊已開始建造，同時，靜安區還在江寧路等地段的舊改地塊內規劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區的環境品質，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發商和客戶的追捧。靜安區舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。此外，鑒于靜安區走中高檔路線發展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發展的空間將越發有限。從靜安區內南北兩翼發展的情況看，南部靜安寺區域的改造工程以過半，其周邊的發展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發展為主，建筑形態也將以高層為主，而區內北部的發展，隨著環境品質的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該區建設雙高區域的目標也將得以順利實施，在住宅發展中，高層也將占據主導地位。三、2002年第三季度靜安區成交面積排行榜排名預售登記面積排行套數面積（M2））1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排名銷售登記面積排行套數面積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區域市場產品分析1、在售個案建筑面積比較表：說明；由上圖可以看出，目前靜安區內在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。20萬平方米以上的物業總計三個，占總量的37.5%。10萬平方米—20萬平方米的物業僅一個，占12.5%。5萬平方米以下的占50.0%，共有4個。今年靜安區最大的改造項目“靜安楓景”，規劃總建筑面積40萬平方米，是區域內規模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。2、在售個案基地面積比較表：說明：最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區域中基地面積最大的。5—10萬平方米個案2個。5萬平方米以下的5個，占據總量的62.5%。擁有明顯的主導地位。盡管建筑面積20萬平方米的以上的個案占總量的37.5%，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區域土地的稀缺性明顯。3、在售個案個案容積比較表說明：同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區域的特例。本報告認為其不具有代表意義。普遍的高容積是上海幾個中心城區所共有的特性，靜安區作為中心城區之一也不能例外容積率主要分布在3.5—4之間，也從另一個側面說明，從區域房地產產品形態看，高層已成為區域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個案綠化率對比表：說明：單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開