蘇州高揚安泰國際廣場貸款

集合資金信托方案第2

頁信托要素方案名稱蘇州高揚安泰國際廣場貸款集合資金信托方案24個月，貸款發放之日起1年屆滿后可提前還款募集資金用于發放信托房地產開發貸款，以支持高揚安泰國際廣場工程的開發建設。信托規模信托期限資金投向不超過人民幣4.4億元借款人蘇州工業園區安泰國際商務大酒店每半年支付收益，到期歸還本金并支付剩余收益預期收益率信托受益權不分層，預期收益率為11%-11.5%/年收益分配第3

頁信托要素擔保措施①安泰公司及其關聯方企業以其合法持有的安泰廣場工程、揚州月星家居廣場工程土地以及徐州漢源賓館物業為信托貸款本息提供抵押擔保，抵押物價值合計12.03億元，本息抵押率為約39.87%；②關聯企業揚州博潤、漢源商貿提供連帶責任保證擔保；③借款人實際控制人蘇余豐提供個人無限連帶責任保證擔保。法人擔保人①蘇州工業園區安泰國際商務大酒店，即借款人；②揚州博潤實業開展；③沛縣漢之源商貿。自然人擔保人借款人實際控制人蘇余豐。第4

頁交易結構圖抵押人擔保人蘇州工業園區安泰國際商務大酒店蘇州安泰廣場貸款集合資金信托方案中信信托保管銀行借款人：安泰公司安泰國際廣場工程第一還款來源貸款用途受托管理資金交付資金保管本金與收益分配委托人：合格機構和自然人投資者不動產抵押擔保貸款受益人：合格機構和自然人揚州博潤實業開展沛縣漢之源商貿主債權實際控制人蘇余豐個人無限連帶責任保證連帶責任保證第5

頁借款人—安泰公司公司名稱：蘇州工業園區安泰國際商務大酒店注冊號：320594400006087法定代表人：李和彪住所：蘇州工業園區車斜路188號注冊資本：5,500萬美元實收資本：2,800萬美元經營范圍：在2004-G-68地塊〔宗地號59581〕內從事酒店、商業用房、寫字樓的開發、經營管理、銷售、出租及相關配套效勞，并提供會務、辦公等商業效勞。針紡織用品、日用百貨、五金交電、通信設備的批發、進出口、傭金代理〔拍賣除外〕及相關業務。股東〔發起人〕：高揚控股集團〔香港〕成立日期：2003年03月31日營業期限：自2003年03月31日至2043年3月30日第6

頁抵押人—揚州博潤公司名稱：揚州博潤實業開展注冊號：法定代表人：童鐵良住所：揚州市運河北路北端瓦窯村村委會三樓注冊資本：1,800萬美元實收資本：1,045萬美元經營范圍：許可經營工程：從事揚州市636號地塊的房地產開發銷售、商鋪租賃；一般經營工程：商務咨詢、物業管理、酒店管理、物流倉儲成立日期：2021年06月29日營業期限：自2021年06月29日至2040年6月28日股東情況：股東出資額所占比例出資方式揚州中宇置業發展有限公司300萬美元16.67%人民幣現金高揚控股集團（香港）有限公司1,500萬美元83.33%美元現匯第7

頁抵押人—揚州博潤抵押人揚州博潤經工商登記等行政程序確認，是具有獨立完整的業務、資產、人員、機構和財務體系的獨立法人。其股東為揚州中宇和高揚香港，主要經營范圍涉及酒店管理、物流倉儲、房地產開發咨詢等。根據目前經營狀況和所了解到的信息，在信托期限內揚州博潤經營和財務狀況發生重大轉變的可能性極低，持續經營性良好。揚州博潤已就提供擔保事項出具董事會決議。第8

頁抵押人—漢源商貿公司名稱：沛縣漢之源商貿注冊號：320322000038732法定代表人：鐘志明住所：沛縣湯沐路北側注冊資本：2,010萬元人民幣實收資本：2,010萬元人民幣經營范圍：許可經營工程：無；一般經營工程：五金、電料、建材、針紡織品銷售；酒店旅游企業管理成立日期：2007年06月27日營業期限：自2007年06月27日至2021年6月26日股東情況：股東出資額所占比例出資方式高揚投資控股有限公司1,105.5萬元55%人民幣現金蘇余豐904.5萬元45%人民幣現金第9

頁抵押人—揚州博潤抵押人漢源商貿經工商登記等行政程序確認，是具有獨立完整的業務、資產、人員、機構和財務體系的獨立法人。公司主要資產即為徐州漢源賓館物業，目前由徐州漢源賓館運營并管理。根據目前經營狀況和所了解到的信息，在信托期限內漢源商貿經營和財務狀況發生重大轉變的可能性極低，持續經營性良好。另，由于漢源商貿最高權力機構為股東會，其已就提供擔保事項出具股東會決議。第10

頁保證人—蘇余豐蘇余豐于2007年中選江都市工商聯常委、江都市政協委員、2021年被評為江蘇省創業型青年典型，同時還是浙商主席團主席、江蘇省浙江商會副會長。考慮到蘇余豐為本工程借款人的實際控制人，且直接或間接持有多家公司股份，引入其個人無限連帶責任擔保可有效降低工程信用風險。第11

頁工程區位情況高揚安泰國際廣場工程位于蘇州市新加坡工業園區婁葑東區，松江路南，車斜東；屬于工業園區中心位置，金雞湖東南岸，鄰荷花公園東側。第12

頁工程現狀第13

頁蘇州工業園區總體規劃蘇州工業園區初步形成了國際科技園、中央商務區、出口加工區、獨墅湖高教區、信心產業園、出口加工區、現代物流園、中心科技生態城、陽澄湖休閑度假區等功能完善的分區；不同的功能分區在園區的開展中承擔不同的功能和作用，為園區的快速開展奠定了根底。第14

頁園區商業代表——鄰里中心工業園區借鑒新加坡模式，早期的工業園區商業以鄰里中心的形式出現。鄰里中心以經營中低檔商品為主,設有商店、食閣、食品超市、生鮮超市、銀行、診療所、面包店、文具店、中西藥行、服裝店、眼鏡店、美容美發店、家庭用品、書店、家庭娛樂中心、培訓中心等；其用地需求一般在5—30畝左右，容積率不超過1.2。第15

頁園區商業代表——鄰里中心項目名稱土地面積(M2)建筑面積(M2)開業運營時間新城鄰里中心17,961.5020,828.611998.5貴都鄰里中心9,007.3510,797.752001.5師惠鄰里中心6,397.7412,386.632004.5湖東鄰里中心35,277.4929,660.302004.8沁苑鄰里中心8,100.5011,933.182006.12玲瓏鄰里中心15,569.0620,070.382007.5翰林鄰里中心25,968.7023,532.002008.9方州鄰里中心19,969.4629,000.002010.12合

計138,251.8158,208.85第16

頁高揚安泰國際廣場工程定位第17

頁工程規劃設計高揚安泰國際廣場由大型商業、酒店及SOHO辦公三局部組成；整體建筑地下2層，地上24層，由4層裙房及2棟塔樓組成。裙房主要功能為百貨商業和餐飲、娛樂等效勞配套功能，位于整體建筑北部，靠近松江路；酒店及SOHO兩棟塔樓位于整體建筑南部，西塔樓為16層的賓館，東塔樓為24層的SOHO辦公樓。第18

頁工程銷售方案年度2011年2012年2013年月份8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月銷售階段籌備期蓄水期試水期推盤期強銷期持續期尾盤期物業類型總可售面積（M2）2012年2013年1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q酒店自持寫字樓3939910%20%25%20%15%10%商鋪3267810%20%25%20%15%10%安泰國際廣場工程銷售〔回款〕進度第19

頁抵押物權屬證書坐落面積（m2）評估價值備注①國有土地使用權蘇工園國用(2005)第02100號園區婁葑東區59581地塊19,986.3350,300萬元目前未設定其他抵押②國有土地使用權揚國用(2011)第0215號揚州市運河北路東側、規劃秋實路南側62,290.638,500萬元揚國用(2011)第0216號33,877.6③現房房屋沛房權證政字第00020305號湯沐西路南側3,390.0231,500萬元沛房權證政字第00020306號3,962.91沛房權證政字第00020307號3,358.15沛房權證政字第00020308號2,292.46沛房權證政字第00020309號1,700.32沛房權證政字第00020310號8,054.55沛房權證政字第00020311號7,748.69沛房權證政字第00020312號2,370.81土地沛土國用（2008）字第202號沛城湯沐路路南公園西側55,290.3合

計：120,300萬元注：評估公司為世邦魏理仕，評估基準日為2021年4月22日/30日。第20

頁抵押物——根本情況即為貸款工程用地。抵押物①抵押物②抵押物②〔土地使用權〕位于江蘇省揚州市廣陵區城北物流園，地處揚州市東北部，處于運河北路東側、秋實路南。待建工程為揚州月星國際家居廣場。第21

頁抵押物——根本情況抵押物②土地平整工作根本完成，其他市政及配套根底設施正在完善中。第22

頁抵押物——根本情況抵押物③抵押物③為徐州漢源賓館現房及土地使用權，位于江蘇省徐州市沛縣湯沐西路9號的徐州漢源賓館，北臨漢街，南臨沛縣政府，西臨沛縣火車站，東臨漢城公園。第23

頁抵押物——根本情況抵押物③地處沛縣核心區域，毗鄰國家4A級風景區漢城公園，園內每兩年都會舉辦一次有關漢文化的大型活動。周邊還包括漢街〔距離約5分鐘車程〕和漢城路組成的商業中心，以及沛縣火車站〔距離約7分鐘車程〕和長途汽車站等交通樞紐；交通便利，地理位置較為優越。第24

頁抵押物——根本情況抵押物——變現能力蘇州高揚安泰國際廣場工程位置優越，地處環金雞湖商務圈，為該區域內的稀缺商業用地，且為規劃地鐵2號線的經停站點，配套設完善，作為抵押物變現難度較小。揚州揚州月星家居廣場工程為揚州博潤與月星集團合作的定制型家居廣場工程，目前雙方的合作意向和合作模式已根本確定，該土地位于揚州大力開發的城東北區，未來城市的核心經濟區，且為該區域內唯一的大型家具廣場工程，建成后將成為與揚州紅星美凱龍〔城市西區〕并列的揚州市高檔家具廣場，工程定位稀缺，作為抵押物變現難度較低。徐州漢源賓館地處徐州沛縣的核心景觀區、商業區，在2021年的江蘇省酒店排名中列徐州市第二位〔僅次于徐州五星級開元賓館〕，徐州市的政府接待、大型會議召開相當大局部為該酒店承攬，作為抵押物變現難度較低。第26

頁工程過程管理安泰公司在商業銀行設立專用歸集戶，將安泰廣場工程的銷售收入在該賬戶按照監管規那么約定進行歸集；貸款期限屆滿1年或工程銷售量超過總可銷售面積的20%時，工程后續銷售收入進入歸集賬戶進行監管，其余70%為信托控制支付金額〔凍結監管金額〕；貸款期滿6個月、12個月、18個月、23個月的前5個工作日之時，歸集賬戶中的信托控制支付金額如低于3,960萬元、3,960萬元、3,960萬元、4.796億元，由借款人無條件差額補足；在企業不履行差額補足義務的情況下宣布貸款提前到期并進入處置程序。銷售收入監管第27

頁工程過程管理如釋放該局部抵押物后，抵押率不超過40%，那么經受托人同意可釋放該局部抵押物；如釋放該局部抵押物后，抵押率超過40%〔含〕，那么借款人安泰公司或其關聯企業需補充抵押物，使得抵押物〔含剩余抵押物和新補充抵押物〕的抵押率不超過40%；在信托期限屆滿一年之時，以及抵押率超過40%〔含〕的情況下，進行抵押物的跟蹤評估，以求對抵押物價值的時效性認定，躲避市場波動對于抵押物價值的影響。抵押物管理第