Part1 項目核心價值點分析Part2 目的與工作思路Part3 目標客戶群Part4 營銷總方案萊州項目北京分銷方案Part1 項目核心價值點分析項目核心價值點分析——城市區位價值項目所在南部新城片區屬于萊州市政府重點規劃的居住與生態旅游度假片區，成為宜居、環保、生態的城市發展新區。正承置業于8000畝南部新城之中，品質巨獻1500畝云峰山莊和400畝月季花城宜居大盤，絕版黃金地段、優越的項目規劃，加上政策帶動，勢必成為萊州的標桿樓盤。項目核心價值點分析——景觀價值項目北臨中華月季園，月季園占地270余畝，收錄了1500多個月季品種實現了“三季有花、四季常青”的景觀效果，與項目僅一步之遙；南靠云峰山文化旅游度假區，坐擁萬畝城市森林資源，每立方厘米負氧離子含量7萬個，市區每立方厘米負氧離子含量不足7千個，是天然的“氧吧”，社區內30余萬株的各類苗木中，300年以上的古樹60余株，100年以上的古樹100余株，國內珍貴樹種1000余株。絕無僅有的雙公園品質景觀配套，享受城市一線風景。項目核心價值點分析——配套價值v云峰路直達社區，3路公交車在小區門口發車；v月季花城17000㎡主題購物街區，全業態完美規劃，休閑、購物、娛樂、餐飲一站式滿足；v云峰山文化旅游區山地自行車跑道及社區內會所、籃球場、游樂場，健身廣場等休閑娛樂設施齊全；v引入北京阜外醫院滿足健康生活所需；v獨有社區食堂，提供健康無污染的有機蔬果，找回生活最初的滋味。項目核心價值點分析——配套價值溫泉酒店商業街項目核心價值點分析——養生價值正承置業巨資5.1億鼎力打造的溫泉中心與溫泉酒店，位于緊鄰項目的云峰山文化旅游區內，總建筑面積1.5萬平米，即將正式投入使用，溫泉SPA、養生理療、高端健身、餐飲等高端服務滿足養生需求。項目核心價值點分析——教育資源價值萊州正承置業有限公司在云峰山開發區域（月季花城東）全額投資（含土地）建設萊州一中附屬中小學，含小學20個教學班、初中24個教學班的寄宿制九年一貫制學校。計劃投資額約1.5億元人民幣。學校土地及校舍永久用于中小學辦學。項目核心價值點分析——教育資源價值師資力量萊州市教育體育局、萊州一中每年按山東省中小學教職工編制標準和在校的有萊州市常住戶口的小學、初中學生數量核定選派到學校工作的公辦教職。教學模式及管理制度萊州一中全面負責學校的教育教學管理、人事管理、財務管理和前后勤管理等，按黨和國家教育路線、方針、政策及有關規定，組織開展教育教學活動，實施素質教育，提高學校辦學質量。項目核心價值點分析——教育資源價值萊州一中附屬學校投入使用后，初中畢業生將直升萊州一中。Part2 目的與工作思路目的與工作思路?考察北京市場，確定一個固定的作為分銷代理商，完成營銷推廣，及其資源客戶的接待工作。?分銷代理商定期向項目部遞交市場及客情分析報告，項目部據此與代理商溝通并協商確立階段性營銷推廣方案。?代理商對其資源客戶進行跟蹤回訪、深度挖掘，促成其到項目看房，并定期向項目部遞交到訪客戶信息資料、跟蹤記錄及到訪確認。目的與工作思路——責任分配分銷代理 1、銷售人員的技能培訓與活動執行。2、準備接待中心所需的文本資料。3、資源客戶的接待、跟蹤維護、看房。1、與分銷代理商商定有關分銷代理費用、客戶認定、人員、物料等問題。萊州正承 2、負責準備銷售物料及道具。置業有限公司 3、分銷商銷售人員項目基礎知識培訓；4、負責購房客戶的接待與銷售工作。目的與工作思路——階段具體工作安排1）準備期：a、與代理商合作方式及合同內容的確立?代理商提交北京分銷拓展計劃，確定方向與目標?確定具體合作方式與合同內容?確定銷售目標與任務?確定推廣方案及活動方案目的與工作思路——階段具體工作安排2）執行期銷售人員的培訓?確定培訓內容?確定培訓計劃：人員及時間安排?開展培訓與考核工作銷售物料的準備?銷售物料的定稿?銷售物料的印制，如客戶調查表、客戶信息登記表、宣傳片、樓書、戶型圖、宣傳單頁、易拉寶、展板、橫幅等。Part3 目標客戶群目標客戶群一、項目積累的客戶群體；生活在北京的萊州人；萊州一中校友會資源二、高校、金融系統圈層三、分銷團隊的積累的客戶群體Part4 營銷總方案營銷總方案未來生活愿景描述，投資的多重功能展示：一種全新的、健康的生活理念：理念營銷 旅游度假：一種全新的度假生活方式，教育價值：萊州一中附屬學校入駐，直升萊州一中未來升值：3-5年后的房價升值總價營銷策略 忽略單價，以總價銷售模式銷售，強調低總價投資價值特殊政策策略 多重的優惠措施，要讓客戶相信，客戶購買產品享受更多優惠圈層營銷策略 熱銷氛圍的營造，以一帶五，以一帶十的圈層營銷是重要營銷手段。體驗式營銷策略 低價旅游加體驗式營銷：客戶出路費，公司負責食宿的萊州游，吸引客戶到項目參觀，讓客戶體驗項目的好處，增強客戶購買力主題意義：首次亮相，品牌廣告及人群認知面的多層覆蓋受眾人群：生活工作在北京的潛在購房客戶3 銷售目標：4 執行周期：推廣策略1）、短信：分銷代理商積累的客戶群體；項目自有北京客戶群；2）、外銷單頁：3）、電訪：分銷代理商積累的客戶群體；4）、集客型暖場活動和推介會（配合一定的銷售優惠策略）銷售手段銷控方案：促銷方案：價格方案：銷售現場配合?絢麗的園林展示區?精致的精裝樣板間展示?現場熱烈的銷售氛圍