責聲明：1.《商品房銷售疲弱，房企債流出——2023年6月房地產行業觀察與債市運地產行業觀察與債市運行動——2023年4月房地產行業觀察與債市運行3月房地產行業觀察與債市運摘要政策：1年期LPR為3.55%，與上月持平；5年期以上LPR為4.20%，與上月持平；中共中央政治局會議重磅定調，為后續房地產政策的繼續優化提供了風向標；在地方政策方面，寬松態勢得以延續，如發放購房補貼、加強住房公積金政策、簡化交易環節、幫助房企紓5.55億元，償還債券892.15億元，房地產行業通過債券市場凈融資額為-226.61億信用級別被下調。續走低。債券市場方面，凈融資繼續為負，境外償債壓力仍較大，近期行業利差總體延續上行態勢。中共中央政治局會議重磅定調我國房地產市場新形勢，這為后續房地產政策的繼續優化提供風向標。同化解風險仍然是房地產行業的重要任務。 (一)商品房量價 2(二)新開工面積 6(三)房地產貸款 6 (一)中央政策動態 7(二)地方政策動態 8 (一)債券發行與到期 11(二)違約/展期債券 12(三)信用級別調整 16(四)行業信用利差 16 2/2/19(一)商品房量價城市商品房成交面積持續回落今年一季度在積壓需求釋放及前期政策效果等綜合因素影響下，房地產市場活躍度明顯提升。二季度商品房面001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月m130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱)和三線城市(無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、昆明、33/190002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月績降幅大于50%。但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如越秀地產、保利置業、華僑城、聯發集團、大能獲得實質性提振，靜待政策優化調整以加快樓市復蘇節奏。4/4/1912061206120612061206120612061206120612061206120612061206120612061206年TOP100房企銷售操盤金額2023年TOP100房企銷售操盤金額比2023年同比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.全國商品房庫存去化周期延長商品房待售面積去化周期(右)07000000000008765432105/5/190107010701070107010701070107-0107010701070107010701070107010107010701070107010701070107-0107010701070107010701070107010701070107010701070107。多城樓市交易持續乏力，房企推盤積極性降低，新房供需兩側均表現低迷。分城市類型來看，7月份一線、二線、三線城市住宅價格指數分別環比變動0.02%、-0.02%和-0.04%，分別目入市帶動；二線城市住宅價格環比保持小幅下跌，同比跌幅擴大0.13個百分點；三線城市住宅價格環比、同50圖7：各類型城市住宅價格指數同比漲幅(單位：%)6/6/194-024-085-025-086-026-087-027-088-028-084-024-085-025-086-026-087-027-088-028-089-029-080-020-081-021-082-022-083-02(二)新開工面積市的商品房預計仍將較少。00000房屋新開工面積:當月值房屋新開工面積：TTM：同比(右)0(三)房地產貸款LPR不變P7/7/191112010203040506-0708091112010203040506-0708091011120102030405060776543210房貸利率二套房貸利率平均放款周期(右)0，天)業政策動態求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，這為后續房地產政策的繼續優化提供了風向標。在地方政策方面，寬松態勢得以延續，如發放購(一)中央政策動態融資政策期限策期限的通知》，將2022年11月發布的“金融16條”中兩項(第四條和第八條)支持房地產的核心融資政策期限(1)對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，鼓勵金融機構與房地產企業自主協商，在保證債權安/192.中國銀行間市場交易協會：扎實推進“第二支箭”工作開展，持續支持民營房地產和產業類企業債券召開民營企業融資座談會，聽取民營企業對擴大民企債券融資支持工具(“第二支箭”)服務范圍、更好促進民營企業持續健康發展的意見和建議。下一步，交易商協會將認真研究民營企業提出的意見建議，扎實推進“第二支箭”工作開展，持續支持民營房地產和產業類企業債券融資，助力民營經濟健康發展、高質量發展。售住房免征土地增值稅、個人購買安置住房免征印花稅等。4．住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率業進行深入交流，強調要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。性住房需求；做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給；著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。穩步推進老舊小區改造，在超大特大城市積極穩步推(二)地方政策動態99/197月19日萍鄉市：住房公積金貸款購買新房的首付款比例均執行20%；購買二手房的貸款最低首付比例為。4．加大商業貸款支持住房商業性個人住房貸款利率在現行政策下限基礎上，執行最優惠利率。貸款額度及比例作為考核金融機構的一項重要指標。。。平方米)按合同成交金額1%給予補貼；144平方米以上(含144平方米)按合同成交金額0.8%給予補貼。房地產開發企業可提前提取賬戶內剩余資金。貸、量房“帶抵押過戶”合并登記服務。在確保交易資金安全的前提下，無需提前歸還、再次抵押和發放新貸款等手續。理二手房預告轉移登記后，可到住房公積金貸款受理機構申請辦理住房公積金貸款。三、重點公司動態用途。2．龍湖地產發布以股代息計劃7月25日，綠地控股集團公告，由于未能按期支付息票率6.75%、2024年到期的5億美元票據(ISIN：XS日上午停交易，直至另行通知為止。7月26日，越秀地產股份有限公司公告，公司當日與一家銀行(貸款人)訂立一份融資協議，貸款人在融資募集資金用途方面，不超過6.10億元的募集資金擬用于置換發行人用于償還回售債務融資工具本息的自有資金；剩余募集資金擬用于發行人及發行人下屬子公司補充流動資金、普通住宅地產項目開發建設及償還發行人及控股有限公司境外美元債券。元)。本次發行的債券期限不超過10年(含10年，可續期公司債券不受此限制)，可為單一期限品種，也可為司債務、補充流動資金及法律法規允許的其他用途。券市場運行動態(一)債券發行與到期1%；房地產企業中資離岸債發行量仍較少，且面臨較大債券償付壓力。010701070107010701070107010701070101070107010701070107010701070107010701-0701-070107010701070107010700圖10：房地產行業債券(含境內債券和中資離岸債)發行與到期規模(單位：億元)剔除資產支持證券后，7月份境內債券市場房地產行業發行人中，AAA級(發行人委托%%%圖11：房地產行業不同級別主體(境內市場發行人)發行債券(不含ABS)金額的占比(二)違約/展期債券)。序號人期期本金(億元)息(萬元)123/07/030223/07/03003科地產集團股份有限公司23/07/054科地產集團股份有限公司23/07/055科地產集團股份有限公司23/07/056控股集團有限公司23/07/050000720佳源創盛MTN控股集團有限公司23/07/05008科地產集團股份有限公司23/07/059科地產集團股份有限公司23/07/0523/07/060有限公司23/07/07175.00有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10公司23/07/100023/07/100科地產集團股份有限公司23/07/1023有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10有限公司23/07/10序號人期期本金(億元)息(萬元)有限公司23/07/10有限公司23/07/10控股集團有限公司23/07/17320.00(集團)有限司23/07/178000MTN公司23/07/21洲鴻圖地產開發有限公司23/07/245023/07/270023/07/31。。。創盛控股集團有限公司公告，因宏觀經濟環境、行業環境及融資環境疊加影響，公司流動性出現階段性緊張。經21融信03：依據約定的本期債券現金支付安排，H21融信3公司債券本金及利息的后續兌付日期將不晚于次性全額劃付至本期債券登記托管機構指定的銀行賬戶或通過線下兌付的方式劃付至本期債券持有人指定賬戶，再付息。上述利息的展期支付不產生其他復利或罰息。付金額的萬分之五向本期債券持有人支付違約金。。。(三)信用級別調整Wind的境內債券市場上發行人委托國內評級機構的評級情況，7月份無房地產企業信用級別調整情體級別調高的企業2.主體級別調低的企業3.債項級別調高的債券序號存量債券(億元)1MTNAA1023/07/272AA1023/07/273AA1023/07/274AA1023/07/275AA1023/07/274.債項級別調低的債券(四)行業信用利差根據中債房地產行業債券各期限各等級到期收益率與各期限的中債國債到期收益率，得出房地產行業信用利PBPAA望百強房企累計業績增速由正轉負，百城新建住宅平均價格同比跌幅繼續擴大至0.17個百分點，需求支撐乏力。同時，不同能級城市房地產市場繼續分化，一線城市房表示略好于二三線城市。從供給端來看，新開工面積處于近銷售低迷傳導至投資端，房企開發投資的意愿和能力不足。整體來講，在居民購買力透支、對房地產行業信心不足等多重因素作用下，商品房銷售市場延續低迷態勢，傳導至投資端則表現為房企開發投資的意愿和能力也地出臺的房地產政策效力尚需繼續觀察。7月份，中共中央政治局會議重磅定調我國房地產市場供求關系發生重大變化新形勢，這為后續房地產政策的繼續優化提供風向標。當前房地產市場情況會給房企特別是信用資質相對更差的房企帶來一定壓力，要繼續防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴【作者簡介】濟貿易大學金融碩士，遠東資信研究與發展部助理研究員(實習生)；【關于遠東】遠東資信評估有限公司(簡稱“遠東資信”)成立于作為中國評級行業的開創者和拓荒人，遠東資信開辟