#摘要：前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)位于《深圳城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中所確定的深圳城市“雙中心”之一的“前海中心”的核心區(qū)域，合作區(qū)定位為未來整個(gè)珠三角的“曼哈頓”。前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃技術(shù)總報(bào)告中的地下空間規(guī)劃部分是由深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、深圳市城市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心、深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心共同完成。本文探討了前海地下空間開發(fā)在規(guī)模、投資、時(shí)間等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，希望對(duì)前海未來地下空間開發(fā)有借鑒作用。關(guān)鍵詞：前海地下空間反思投資回報(bào)分析規(guī)模檢討：前海地下空間的開發(fā)規(guī)模前海合作區(qū)的地下空間開發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)，隨著時(shí)間的不同有不同的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要有下表的幾種情況。總開發(fā)規(guī)模來源時(shí)間包含分量630萬平方米（不含地下道路及軌道設(shè)施）深圳商報(bào)2016-7-5地下停車面積400萬平方米地下公共通道及商業(yè)面積130萬平方米公共服務(wù)設(shè)施及其他面積100萬平方米660萬平方米深圳商報(bào)2015-1-22公共服務(wù)設(shè)施（包含地下道路、聯(lián)絡(luò)通道、商業(yè)街等）約110萬平方米停車設(shè)施430萬平方米軌道交通約50萬平方米建筑設(shè)備用房等其他必要設(shè)施約70萬平方米780萬平方米深圳特區(qū)報(bào)2012-5-22地下商業(yè)、文化、娛樂等約120萬平方米地下設(shè)施約50萬平方米其他包括靜態(tài)交通等約610萬平方米800萬平方米（不含地下道路及軌道設(shè)施）《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》2013-5地下商業(yè)、文化、娛樂等約130萬平方米地下設(shè)施（建筑物設(shè)備用房等）約70萬平方米其他（靜態(tài)交通設(shè)施、地下通道等）約600萬平方米前海地下空間開發(fā)規(guī)模指標(biāo)數(shù)據(jù)地下開發(fā)強(qiáng)度以前海地下空間的開發(fā)規(guī)模為660萬平方米為例，前海合作區(qū)總占地面積約15平方公里，地下開發(fā)強(qiáng)度為：660/15=44萬m2/km2

地下與地上開發(fā)比例根據(jù)《綜合規(guī)劃》，前?？偨ㄖ?guī)模約2600萬至3000萬平方米，假設(shè)總建筑規(guī)模為2600萬平方米。地下與地上開發(fā)比例=地下建筑面積/地上建筑面積=660/2600=0.251.3前海地下開發(fā)強(qiáng)度與全國(guó)其他城市CBD地下開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比中國(guó)部分城市重點(diǎn)片區(qū)地下空間規(guī)劃大數(shù)據(jù)見下表：城市CBD名稱占地面積（萬m2）地面面積開發(fā)規(guī)模（萬m2）地下空間開發(fā)規(guī)模（萬m2）地下與地上開發(fā)比例（%）地下開發(fā)強(qiáng)度（%）北京王府井商業(yè)區(qū)1652601102（42）67金融街中心區(qū)118500-110060-1009-1250.85-84.75CBD核心區(qū)2212701706377通州新城運(yùn)河核心區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）3004582104670中關(guān)村西區(qū)51100505098.04上海虹橋商務(wù)核心區(qū)（一期）1431701015970靜安寺69135604486.96陸家嘴中心區(qū)（二期）2584.75261208世博園區(qū)B片區(qū)19604575236.84杭州錢江新城CBD核心區(qū)4024602585664.18錢江世紀(jì)城中心區(qū)4806502403750濱江區(qū)8819110153114.77廣州國(guó)際金融城230420213.65192.87萬博商務(wù)區(qū)15054818033120廣州南站45161.537608.21珠江新城核心區(qū)1404601202685.71深圳中心區(qū)4138002302955.69

南京江北新區(qū)CBD1600/450-480/28-30新街口100200452345蘇州湖西CBD核心區(qū)241466041250武漢王家墩CBD74111002602435.09光谷中心城核心區(qū)361521435002313.83天津于家堡金融區(qū)38695040042103.63濟(jì)南CBD3208002002562.5青島CBD2465001903877.24鄭州鄭東新區(qū)132410.76105.782680.14西安金融商務(wù)區(qū)510705.53284764.31中國(guó)部分城市重點(diǎn)片區(qū)地下空間開發(fā)規(guī)模柱狀圖見下圖：北京北京北京街北京D核新關(guān)北京北京北京街北京D核新關(guān)橋區(qū)上安陸心區(qū)區(qū)心區(qū)州新片區(qū)紀(jì)城中心廣州城廣州區(qū)江新南京核區(qū)江南心北京區(qū)新新蘇區(qū)街中國(guó)部分城市重點(diǎn)片區(qū)地下空間開發(fā)強(qiáng)度曲線圖見下圖：1.4前海地下空間開發(fā)規(guī)模檢討前海地下空間的開發(fā)規(guī)模，平均強(qiáng)度比較合理，整體強(qiáng)度偏大。最終的開發(fā)規(guī)模還得看市場(chǎng)、看需求，需要根據(jù)未來的市場(chǎng)和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。投資檢討：根據(jù)規(guī)劃，前海合作區(qū)總用地面積14.92平方公里，總建設(shè)規(guī)模約2600萬至3000萬平方米，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1500億人民幣。前海合作區(qū)總建設(shè)投資前海合作區(qū)建設(shè)所需投資額4717億元 3898億元O O2012年 2013年2012年，據(jù)資料顯示，根據(jù)前海管理局與國(guó)家開發(fā)銀行聯(lián)合編制的《前海開發(fā)系統(tǒng)性融資規(guī)劃》的初步預(yù)測(cè)，前海合作區(qū)未來十年固定資產(chǎn)投資資金總需求為4717億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施需投資2665億元。2013年6月，《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》正式對(duì)外公布，前海合作區(qū)總建設(shè)投資約3898億元。其中，土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎(chǔ)設(shè)施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預(yù)見費(fèi)用投資約186億元。前海合作區(qū)建設(shè)資金來源渠道前海合作區(qū)建設(shè)資金需要量巨大，資金來源渠道主要有：(1)政府財(cái)政投入2011年，政府財(cái)政投入前海開發(fā)投資控股有限公司1.5億元的注冊(cè)資本。(2)國(guó)家開發(fā)銀行貸款2012年8月2日，國(guó)家開發(fā)銀行向前海開發(fā)投資控股有限公司發(fā)放2億元人民幣貸款。(3)平安銀行授信2012年8月15日，平安銀行深圳分行意向性授予前海開發(fā)投資控股有限公司授信額度人民幣200億元，首批15.3億元。建設(shè)銀行授信2012年8月14日，建設(shè)銀行深圳分行與前海開發(fā)投資控股有限公司簽署協(xié)議，獲得建行未來3年內(nèi)意向性授信額度150億，至2012年8月15日已審批通過10億元。前海企業(yè)赴港發(fā)行人民幣債券2014年5月，前海企業(yè)赴港發(fā)行人民幣債券正式啟動(dòng)，深圳前海金融控股有限公司和深圳前海中小企業(yè)金融服務(wù)公司分別獲批10億元、30億元發(fā)債額度，其中深圳前海金融控股有限公司點(diǎn)心債已于2015年4月成功發(fā)行?？缇橙嗣駧刨J款業(yè)務(wù)2013年1月，前?？缇橙嗣駧刨J款業(yè)務(wù)在全國(guó)率先推出，截止2016年底，前?？缇橙嗣駧刨J款備案金額超過1100億元，累計(jì)提款364.57億元。土地融資土地融資是前海建設(shè)資金來源的一個(gè)重要方式?！渡钲谑星昂Ｉ罡郜F(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地供應(yīng)暫行辦法》規(guī)定，在供應(yīng)方式上，優(yōu)先選擇以招拍掛方式公開出讓。從2013年前海土地入市開始，至2015年間，前海共有16宗地通過招拍掛市場(chǎng)公開出讓，用地面積為36.7公頃，累計(jì)成交金額達(dá)到550.8億元。2016年前海共掛牌10宗地，其中成功出讓9宗，占地面積為12.7萬平方米，合計(jì)金額達(dá)172.5億元。但賣地僅僅是土地融資的模式之一，前海管理局可按規(guī)定采取土地使用權(quán)出讓、劃撥、租賃和合作等方式對(duì)前海合作區(qū)內(nèi)未出讓的國(guó)有土地進(jìn)行開發(fā)利用。前海合作區(qū)面積近15平方公里，但是實(shí)際掌握在政府手中可供使用的土地只有約8平方公里。由于歷史原因，招商局、西部物流、中集集團(tuán)三家物流企業(yè)在前海占地4.8平方公里。

圖2前海合作區(qū)土地權(quán)屬現(xiàn)狀分布圖目前這三家企業(yè)的前海土地整備工作，已取得重要進(jìn)展。2016年10月26日，招商蛇口發(fā)布公告：招商局集團(tuán)與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)、前海管理局就招商局集團(tuán)前海灣物流園區(qū)土地整備問題簽署《關(guān)于招商局集團(tuán)前海灣物流園區(qū)土地整備框架協(xié)議書》，就土地價(jià)值評(píng)估差異處理、土地增值收益分享等問題上達(dá)成共識(shí)。2015年10月5日，深圳國(guó)際子公司西部物流有限公司與深圳市相關(guān)部門就深圳國(guó)際在前海擁有的38萬平方米土地的整備工作簽訂了框架協(xié)議，決定將綜合采用土地置換、價(jià)值補(bǔ)償及利益共享等方式進(jìn)行上述土地的整備工作。2016年8月31日媒體報(bào)道，中集集團(tuán)總裁麥伯良透露，前海土地方案框架協(xié)議已經(jīng)完成，中集與深圳有關(guān)部門都在內(nèi)部走審批流程，希望今年能夠簽署。2.1.3前海合作區(qū)建設(shè)投資分析前海建設(shè)資金需要量巨大。有些融資渠道也暴露出問題，深圳市前海金融控股有限公司赴港發(fā)債暴露出申報(bào)時(shí)間長(zhǎng)、融資成本高等問題，既不方便企業(yè)復(fù)制，也不利于前海與香港共同構(gòu)建跨境人民幣市場(chǎng)，需進(jìn)一步優(yōu)化完善相關(guān)政策。前海地下空間投資前海建設(shè)所需的資金量巨大，而對(duì)于前海的地下空間開發(fā)來說，所面臨的資金來源狀況可能會(huì)更加的困難。地下空間開發(fā)具有投入額高、回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，與吸引社會(huì)資本之間構(gòu)成了矛盾。前海地下空間開發(fā)規(guī)模開發(fā)總規(guī)模：660萬平方米公共服務(wù)設(shè)施(包括地下道路、聯(lián)絡(luò)道、商業(yè)街等)110萬平方米停車設(shè)施430萬平方米軌道交通約50萬平方米建筑設(shè)備用房等其他必要設(shè)施約70萬平方米前海地下空間開發(fā)投資額(1)前海蛇口軌道交通工程總投資約為44.2億元。(2)前海地下快速道路系統(tǒng)前海地下快速道路系統(tǒng)有兩大板塊：第一板塊，首尾相連的臨海大道和桂灣一路；第二板塊，桂廟路快速化改造工程。目前，臨海大道和桂灣一路地下道路工程總投資31.3億元。(3)前海地下綜合管廊工程前海地下綜合管廊工程總長(zhǎng)度為11.98公里，當(dāng)時(shí)規(guī)劃的預(yù)算是8000多萬元一公里的建設(shè)成本，因?yàn)榍昂Ｗ鳛樘詈^(qū)的地址條件較差，現(xiàn)在已經(jīng)超過了1億元。(4)地下停車設(shè)施預(yù)估：0.5X430=215億元(5)地下商業(yè)預(yù)估：1X110=110億元(6)建筑設(shè)備用房等其他必要設(shè)施預(yù)估：0.3X70=21億元地下空間開發(fā)資金來源前海地下空間開發(fā)耗資巨大，究其資金來源渠道主要有：(1)單獨(dú)地下空間的土地出讓收入，但目前尚無資料顯示有這樣的土地出讓情況。(2)負(fù)責(zé)前海地下空間開發(fā)投資運(yùn)營(yíng)的前海開發(fā)投資控股有限公司投資。(3)社會(huì)資本參與地下空間的投資。前海合作區(qū)劃分為22個(gè)單元，102個(gè)街區(qū)，每個(gè)都市綜合單元都有30-50萬平方米。社會(huì)資本投資是前海大開發(fā)大建設(shè)的重要支撐力量之一，包括嘉里建設(shè)、騰訊、弘毅投資、華潤(rùn)置地等公司都參與了前海的開發(fā)建設(shè)。

f!理室體代盤土融房產(chǎn)，，的if動(dòng)圖3開發(fā)建設(shè)中的市場(chǎng)主體間的關(guān)系剖析簡(jiǎn)圖開發(fā)度設(shè)使用主體f!理室體代盤土融房產(chǎn)，，的if動(dòng)圖3開發(fā)建設(shè)中的市場(chǎng)主體間的關(guān)系剖析簡(jiǎn)圖開發(fā)度設(shè)使用主體市政府前海管理局入駐企業(yè)i財(cái)團(tuán)/開發(fā)商前海投控本文認(rèn)為，根據(jù)資金來源難易程度，地下空間可劃分為以下幾個(gè)等級(jí)。地下道路交通A地下停車場(chǎng)B地下人防設(shè)施C地下商業(yè)D地下步行道F（從A-F,分別為從易一難）地下步行道首先施工難度較大，以上海陸家嘴地下空間為例，陸家嘴地下空間共設(shè)立了4處通道，盡管4條地下通道的總長(zhǎng)只有105米，但卻是建設(shè)中最難攻克的部分，據(jù)技術(shù)人員介紹，由于地下通道工程建設(shè)時(shí)，4座大廈中3座已投入使用，上海中心在建，無論運(yùn)行還是在建施工的大廈都不能因施工受到影響，加上4條通道中有3條通道需穿越交通繁忙的路段和縱橫交錯(cuò)的市政管線，不可能用封閉交通的方法開挖道路，為最大限度減少對(duì)周邊環(huán)境的影響和圓形結(jié)構(gòu)斷面空間利用率低的問題，施工中采用的是自主創(chuàng)新研發(fā)的國(guó)內(nèi)首臺(tái)非開挖并具有“金蟬脫殼”技術(shù)的大截面矩形隧道掘進(jìn)機(jī)。根據(jù)規(guī)劃，前海地下步行骨干系統(tǒng)約25公里。地下人行通道方案，與各地塊建筑緊密連接，相當(dāng)于建筑方案的一部分，為了保證與建筑方案的協(xié)調(diào)，應(yīng)與地塊建筑整體設(shè)計(jì)，同步建設(shè)。因此，前海步行系統(tǒng)方案設(shè)施，總體上遵循政府統(tǒng)籌，市場(chǎng)優(yōu)先的原則，優(yōu)先調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量組織實(shí)施，不適合市場(chǎng)力量參與的項(xiàng)目，由政府負(fù)責(zé)保障實(shí)施。地下空間投融資面臨的問題及解決方法在我國(guó)城市地下空間開發(fā)的投融資實(shí)踐中，面臨著一系列急需解決的問題：投資主體單一，資金來源有限，運(yùn)營(yíng)方式守舊，法規(guī)建設(shè)滯后，地下空間項(xiàng)目具有供給有限，用途多樣，開發(fā)不可逆，收益綜合等特點(diǎn)，開發(fā)過程應(yīng)由政府主導(dǎo)，政府通過建立規(guī)制來實(shí)現(xiàn)在地下空間開發(fā)中的主導(dǎo)地位，地下空間項(xiàng)目又具有投資額高，投資回收期長(zhǎng)，投資規(guī)模效應(yīng)等特點(diǎn)，單靠政府投入是不現(xiàn)實(shí)的，需要市場(chǎng)化的投融資機(jī)制，政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)導(dǎo)向型地下空間投融資模式是政府規(guī)制與市場(chǎng)機(jī)制的有機(jī)結(jié)合，通過投資主體復(fù)合化，資金來源多樣化，融資方式項(xiàng)目化和配套政策創(chuàng)新來構(gòu)建，達(dá)到增加開發(fā)與運(yùn)營(yíng)效率，優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu)，提供收益與風(fēng)險(xiǎn)匹配性的目標(biāo)。以上海世博會(huì)地下空間為例。上海世博會(huì)地下空間的建設(shè)內(nèi)容為：地下共同溝、地下道停車場(chǎng)、地下市政設(shè)施、地下商業(yè)街、地下綜合體、地下交通等，世博會(huì)應(yīng)充分依托外部力量進(jìn)行投融資，通過上市、銀團(tuán)貸款、債券等多種方式籌資，通過承包、租賃、合資、合作、獨(dú)資等方式，吸引各方資本參與世博會(huì)有關(guān)項(xiàng)目投資。再以廣州市珠江新城核心區(qū)地下空間項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投融資模式為例。廣州市珠江新城核心區(qū)地下空間項(xiàng)目總投資約70億元，其中非經(jīng)營(yíng)性的市政配套設(shè)施建設(shè)資金由廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司安排（集團(tuán)公司代表政府，資金主要還是財(cái)政撥款），經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)資金約由廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)資金預(yù)先墊支及銀行貸款組成，建成后向社會(huì)招標(biāo)出售，償還墊支及銀行貸款。前海地下空間投資檢討（1）地下空間開發(fā)綜合效益好，但經(jīng)濟(jì)效益差，因?yàn)樗哂谐跗谕顿Y大、投資回收期長(zhǎng)、安全性要求高等特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益是對(duì)前海管理局的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)生命線工程。（2）地下空間政策需要先破先試。時(shí)間檢討：3.1前海合作區(qū)建設(shè)目標(biāo)根據(jù)前海管理局的介紹，前海粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)力爭(zhēng)用兩個(gè)五年計(jì)劃的時(shí)間完成三步走的目標(biāo)，見下表:時(shí)間目標(biāo)初創(chuàng)階段（2010-2012年）用三年左右的時(shí)間，全面完成合作區(qū)土地整備工作，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展。提升階段（2013-2015年）再用三年左右的時(shí)間，基本完成區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步建立資源節(jié)約，環(huán)境友好的生態(tài)城區(qū)。發(fā)展階段（2016-2020年）基本建成現(xiàn)代化、國(guó)際化、生態(tài)循環(huán)和資源節(jié)約型的前海合作區(qū)。規(guī)劃擬在接近10年時(shí)間，努力形成以國(guó)際化人才為主體，有80萬從業(yè)人員，30萬居民，構(gòu)筑2600萬平方米的建筑體量，用于支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，到2020年建成亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心。3.2國(guó)內(nèi)外其他部分城市建設(shè)時(shí)間國(guó)內(nèi)外其他部分城市建設(shè)時(shí)間見下表:城市建設(shè)時(shí)間加拿大蒙特利爾市地下城蒙特利爾市地下城于1962年開始建設(shè)，到了上世紀(jì)90年代，中心地區(qū)大型辦公樓、商業(yè)大樓和地鐵基本上連接起來，建成了當(dāng)今世界一流的地下城。加拿大多倫多市地下城多倫多市于1917年開始出現(xiàn)建筑地下室，到1995年完成地下城的建設(shè)。英國(guó)倫敦道客蘭城市開發(fā)區(qū)1980年經(jīng)英國(guó)議會(huì)批準(zhǔn)，宣布在道客蘭地區(qū)建立城市發(fā)展區(qū)，從1981年7月啟動(dòng)，到1998年3月止，開發(fā)歷時(shí)17年。法國(guó)巴黎拉德芳斯新城從1958年開始建設(shè)開發(fā)，經(jīng)過35年的建設(shè)，拉德芳斯地區(qū)已經(jīng)建成商務(wù)辦公面積近250萬平方米，入住公司超過1600家，其中包括170家外國(guó)金融機(jī)構(gòu)，190多家世界著名的跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部。廣州珠江新城1993年，廣州市政府提出建設(shè)廣州新的城市中心一一珠江新城，自此開始了漫長(zhǎng)的18年建設(shè)征程。杭州錢江新城2001年7月1日，杭州大劇院破土興建，標(biāo)志錢江新城建設(shè)正式啟動(dòng)，根據(jù)計(jì)劃，力求在2017年底，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)配套建設(shè)基本完成，2019年底，建設(shè)基本成型，配套完善、交通暢通、環(huán)境一流，成為一個(gè)宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的高品質(zhì)濱水新區(qū)。天津于家堡金融區(qū)按照規(guī)劃，2009年啟動(dòng)的于家堡金融區(qū)工程，預(yù)計(jì)三年全面開工，五年初具規(guī)模，十年基本建成。武漢光谷中心城2012年9月底，光谷中心區(qū)總體城市設(shè)計(jì)規(guī)劃出爐。中心城提出“三年呈現(xiàn)雛形，五年初具規(guī)模，七年基本建成”的建設(shè)目標(biāo)。前海合作區(qū)目前的建設(shè)進(jìn)展2013年6月，深圳市政府批復(fù)前海綜合規(guī)劃和土地改革創(chuàng)新要點(diǎn)，前海進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段。截止2016年底，“三城一港”初步成型?；A(chǔ)設(shè)施日漸完善。前海管理局2013年7月25日召開《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》說明會(huì)，表示2017年全面建成區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)實(shí)施，這比綜合規(guī)劃中提出的2015年的時(shí)間稍微滯后。深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院撰文指出，根據(jù)深圳市新區(qū)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒有十年以上時(shí)間，難以建成一個(gè)比較成熟的、現(xiàn)代化的新區(qū)，公共設(shè)施配套以及軟環(huán)境的完善則需要的時(shí)間更長(zhǎng)，因此，在這種情況下，前海局提出2020年要實(shí)現(xiàn)上述諸多的開發(fā)建設(shè)目標(biāo)也是不現(xiàn)實(shí)的，即使有足夠的投資，在時(shí)間上可以說也是難以達(dá)到的。前海開發(fā)建設(shè)時(shí)間檢討前海建設(shè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)，不能一蹴而就。要把“前海速度”變成“前海質(zhì)量”。中國(guó)工程院院士錢七虎說：“要從全局來考慮，前海的建設(shè)不能急。”以往許多規(guī)劃建設(shè)就是吃了急急忙忙干事的虧，“老想干得快，但干得快出現(xiàn)的問題也很多。”錢七虎認(rèn)為，前海的建設(shè)要達(dá)到最新最美最好，就一定要充分論證，穩(wěn)步前進(jìn)。具體事項(xiàng)檢討：南山污水處理廠前海開發(fā)建設(shè)面臨一系列的現(xiàn)實(shí)問題，南山污水處理廠便是其中之一。南山污水處理廠是前海地區(qū)歷史遺留的城市設(shè)施之一。再早在前海概念提出的時(shí)候，前海管理局就曾要求污水處理廠遷走，但由于污水處理廠在地下埋了許多管道，很難被遷走，再加上污水處理廠一直都是南山和福田污水處理的基地，讓其遷走并不實(shí)際。前海進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)期，大量建筑將建成投入使用，為了防止水污染，每天會(huì)產(chǎn)生巨量生活污水需要處理，另一方面南山污水處理廠又阻礙了前海的開發(fā)建設(shè)與城市更新，既需要污水處理同時(shí)又要避免土地開發(fā)的影響，可謂兩難局面。南山污水處理廠，規(guī)劃調(diào)整為保留現(xiàn)狀污水處理廠，并通過加蓋、屋頂綠化等措施，對(duì)保留的污水處理廠進(jìn)行景觀化改造。在深圳市兩會(huì)上，有政協(xié)委員建議南山污水處理廠搬遷至大南山巖體中，既不占用土地，又解決了污水處理的問題，但是否會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境造成大規(guī)模破壞，則又需要好好考慮一番。本文考慮南山污水處理廠能否遷到地下，地下污水處理廠的建設(shè)現(xiàn)在已較為成熟，污水處理廠搬遷到地下可以不影響地面開發(fā)建設(shè)。19單元03街坊集中地下人防設(shè)置檢討19單元03街坊整體地庫(kù)，遵循上位規(guī)劃高效集約、整體開發(fā)原則，將街坊地下空間開發(fā)成整體大地庫(kù)。規(guī)劃通過移除變電站、集中地下人防設(shè)置、統(tǒng)一地庫(kù)標(biāo)高，開發(fā)建設(shè)成與地鐵站緊密相連的三層大地庫(kù)。地下人防口部對(duì)車庫(kù)面積影響大，在滿足上位規(guī)劃車位配比要求的情況下，19-03-06地塊與19-03-07地塊須建設(shè)地下四層，其余各地塊只須建設(shè)地下2層，規(guī)劃提出19-03-06與19-03-07地塊外置人防，分為獨(dú)立型外置與附建型外置兩種可能，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)分析比較，與用地權(quán)屬的限制，規(guī)劃于19-03-01、19-03-02、19-03-03、19-03-04、19-03-05地塊負(fù)三層設(shè)置集中人防。把獨(dú)立的人防設(shè)置改成集中人防布局，國(guó)家是不主張的，要人防辦通過，但在前海特事特辦，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)這個(gè)人防布局時(shí)突破了思維，是一種創(chuàng)新性的改造，既好用又省錢，這種做法值得肯定。前海地下空間開發(fā)法制體制機(jī)制問題城市地下空間開發(fā)利用是一個(gè)相對(duì)較新的領(lǐng)域，目前在體制機(jī)制法制方面還存在著諸多問題和挑戰(zhàn)。2016年6月22日中國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》在“面臨形勢(shì)”中指出，“雖然我國(guó)部分城市地下空間開發(fā)利用進(jìn)入迅速發(fā)展階段，但是大多數(shù)城市地下空間開發(fā)利用仍處于起步階段，城市地下空間開發(fā)利用面臨建設(shè)發(fā)展需求旺盛但系統(tǒng)性不足，有關(guān)立法和規(guī)劃制定相對(duì)滯后，現(xiàn)狀利用基本情況不清，管理體制和機(jī)制有待進(jìn)一步完善等挑戰(zhàn)”。同濟(jì)大學(xué)教授束昱說：“體制機(jī)制，最終還是法制，因?yàn)橹挥蟹ㄖ撇拍軌虮Ｕ象w制和機(jī)制的運(yùn)作，前海，如果能夠在現(xiàn)有的管理辦法管理?xiàng)l例的基礎(chǔ)上面，關(guān)于地下空間的綜合開發(fā)利用與管理能夠形成規(guī)章可能會(huì)更好?！鼻昂Ｗ鳛樯鐣?huì)主義法治示范區(qū)，許多專家都對(duì)前海寄予厚望，深圳市軌道交通建設(shè)指揮部副總指揮趙鵬林表示，希望前海能進(jìn)一步破除地下空間開發(fā)在法律和體制機(jī)制上的障礙，為其他城市作出指導(dǎo)和示范。專家研討會(huì)檢討：為落實(shí)前海綜合規(guī)劃中提出的建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化地下空間的設(shè)想，提高前海地下空間規(guī)劃建設(shè)水平，打造世界一流的立體城市，前海管理局于2015年1月20、21日舉辦“映像前海—2015(第一屆)地下空間與城市發(fā)展研討會(huì)”。大會(huì)邀請(qǐng)了9位來自國(guó)內(nèi)外地下空間規(guī)劃、管理和研究領(lǐng)域的資深專家，他們介紹和交流研究成果與經(jīng)驗(yàn)，共同為前海地下空間開發(fā)利用出謀劃策。與會(huì)專家(1)錢七虎中國(guó)工程院院士，防護(hù)工程和地下工程專家演講題目：中國(guó)城市地下空間開發(fā)的現(xiàn)狀、問題及發(fā)展趨勢(shì)（2）JacquesBesner（雅克?貝斯納）地下空間規(guī)劃師，國(guó)際地下空間聯(lián)合研究中心（ACUUS）理事長(zhǎng)演講題目：國(guó)際地下空間開發(fā)利用（含蒙特利爾地下步行網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃）（3）趙鵬林深圳市人民政府顧問，深圳市軌道交通建設(shè)指揮部副總指揮，資深城市規(guī)劃專家。演講題目：深圳市地下空間開發(fā)困境與出路（4）TaroKasuya（粕谷太郎）地下空間工程專家，日本城市地下空間利用研究會(huì)主任演講題目：日本地下空間開發(fā)利用（5）MingLu（呂明）國(guó)際知名巖土工程專家，挪威工程院院士演講題目：挪威地下空間開發(fā)經(jīng)驗(yàn)（6）MarkWallace（馬克.華萊士）國(guó)際地下工程專家，主持研究香港巖洞發(fā)展規(guī)劃演講題目：香港地下空間規(guī)劃與展望⑺周迎新國(guó)際巖石工程專家，新加坡南洋理工大學(xué)兼職副教授，新加坡國(guó)防科學(xué)技術(shù)局地下工程研究室主任演講題目：關(guān)于新加坡地下空間開發(fā)的近期研究（8）JohanVisser（約翰?維瑟）國(guó)際地下物流研究專家演講題目：地下貨物運(yùn)輸（9）束昱同濟(jì)大學(xué)教授，城市地下空間研究專家演講題目：地下空間權(quán)屬與管理體制專家對(duì)前海地下空間開發(fā)的一些建議：（1錢）七虎：①以綜合交通樞紐為中心的地下綜合體建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)形成了。②怎么來解決城市內(nèi)澇頻發(fā)，科學(xué)利用地下儲(chǔ)水空間，建設(shè)海綿城市是主要思路。③前海開發(fā)地下空間，要注意地下交通和地面交通一體規(guī)劃。④安全防災(zāi)有兩個(gè)方面：一個(gè)加強(qiáng)地下標(biāo)志性，特別是交通的，另外一個(gè)加強(qiáng)安全的一些設(shè)施，救援防災(zāi)的設(shè)施，包括監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。（2馬）克.華萊士：①介紹了香港的站城一體化經(jīng)驗(yàn)。②前海地下空間開發(fā)，需考慮將來可能發(fā)生的變化，以便更好地應(yīng)對(duì)。所有的地下空間信息及地上設(shè)施的數(shù)據(jù)庫(kù)，要好好保存，以備將來利用。③出于安全、防火原因，讓人住在地下并不合適。人應(yīng)該住在地上，香港不會(huì)推廣地下住宅。市民中心不應(yīng)該放在地下。④香港地鐵的地鐵+物業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)很成功，這為他們提供了資金，從而有能力自主地管理好地鐵網(wǎng)絡(luò)，希望前海也能做到。⑤.香港的地下空間開發(fā)一直專注于物業(yè)開發(fā)，所以有時(shí)連接性也不是那么好，但是周邊有很多可學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過此我們可以做得更好，知道如何創(chuàng)造更多的連接系統(tǒng)，現(xiàn)在前海做的一些事情是很好的，在一張白紙上做規(guī)劃。⑥香港有一個(gè)好處是它有相關(guān)的地下空間數(shù)據(jù)，因此我認(rèn)為如果前海現(xiàn)在也能收集到所有數(shù)據(jù)的話，它將更好地服務(wù)你。(3粕)谷太郎：①介紹了日本的地下河川。②東京大約有六萬三千處地下空間，其中40%為地下街、商業(yè)、地鐵。地下步行街必須保證寬度、高度。步行距離超過50米，必須有地下廣場(chǎng)。30米內(nèi)有直接上升到地面的逃生通道。地下街超過一千平方米必須安裝防火門，必須擁有防災(zāi)中心，不可以設(shè)置住宅或者是酒店③人們?cè)诘叵驴臻g步行，兩側(cè)都是墻面，給人枯燥乏味的感覺。在這里放一些藝術(shù)品、圖畫、宣傳海報(bào)，增加一些綠色環(huán)境等，可減少人們的心情壓力。日本的大阪地鐵站周邊就有這樣的地下空間。④日本在大深度空間方面進(jìn)行研究。當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)，隨著深度的增加，振幅會(huì)越來越小。為更好地利用大深度的地下空間，日本出臺(tái)了大深度空間利用法。建筑物底部結(jié)構(gòu)以下10米到40米左右的地方，可以大深度利用和開發(fā)。道路、河流、雨污水、通信等公共事業(yè)，可以使用大深度的地下空間。⑤現(xiàn)在地下空間越來越復(fù)雜。由于深度、墻壁厚度等原因，電波信息在地下空間無法正常使用。如果把這信號(hào)在地下空間放大，就能夠正常地接收信息。日本還研究這樣的APP等，在地下空間，通過手機(jī)掃描，引導(dǎo)你去需要的地方。同時(shí)，有相關(guān)的信息會(huì)集中性地傳遞到你的手機(jī)上。當(dāng)發(fā)生災(zāi)難時(shí)，可以隨時(shí)切換，誘導(dǎo)人們前往避難的通道。⑥地下自行車庫(kù)是機(jī)械式的、豎向停自行車的空間。這一設(shè)施，可以杜絕非法停放自行車的現(xiàn)象。⑦新填出來的土地進(jìn)行地下空間開發(fā)，在日本也有案例。填海區(qū)域在使用過程中，會(huì)發(fā)生不均衡沉降等現(xiàn)象。開發(fā)以后，要加強(qiáng)地下空間的維持管理、維護(hù)保養(yǎng)。⑧東京附近環(huán)繞性的交通，這種交通基本上都是通過性的交通，通過性的交通他是建議放到地下。⑨詳細(xì)介紹了日本在地下空間防震災(zāi)，防火災(zāi)，防水災(zāi)等方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，2013年新的防水法規(guī)定地下街必須設(shè)置防水設(shè)施，制定避難措施，經(jīng)常實(shí)施演練等。(4)呂明：①挪威地下空間不僅用于交通、電力、水電，廣泛地用于儲(chǔ)存。地下儲(chǔ)存安全節(jié)能，包括石油、水、工業(yè)廢料、食品、種子等，均進(jìn)行地下儲(chǔ)存。同時(shí)，還在地下建設(shè)了圖書館、體育館、檔案館等設(shè)施。②構(gòu)建深層巖石洞室，要強(qiáng)調(diào)其安全性，洞室要穩(wěn)定，防火非常重要。在防火方面，結(jié)構(gòu)很重要，可以用涂料增加抗火能力。可設(shè)置安全島，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，來不及逃生，躲在安全島內(nèi)，煙進(jìn)不去。③人在隧道駕車，過一段時(shí)間看不見外面的風(fēng)景，司機(jī)就慢慢精神不集中，會(huì)增加出事的可能性。在他參與設(shè)計(jì)的秦嶺隧道中，設(shè)置三個(gè)景觀區(qū)域，在隧道中進(jìn)行美學(xué)上的設(shè)計(jì)，畫了藍(lán)天白云等圖案，用特殊燈光照射，舒緩駕駛員在行駛過程中的精神不集中問題。④新加坡填海區(qū)域，有幾個(gè)工程出現(xiàn)漏水問題。深圳是個(gè)大城市，前海也是填海造地要考慮深層開發(fā)。要把地質(zhì)搞清楚，進(jìn)行地質(zhì)勘探，特別是弄清地下水，是淡水還是咸水，會(huì)不會(huì)腐蝕?，F(xiàn)在前海做這些很好做。將來樓房蓋起來之后，就不方便做了。⑤這個(gè)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，我們還要考慮深層，新加坡在開發(fā)這個(gè)地下空間的時(shí)候，現(xiàn)在就開始做什么樣的準(zhǔn)備呢，就是深層的淺層的，他考慮1到3米干什么？3到10米干什么？15到30米干什么？30米到60米干什么？一直到200米。（5周）迎新：①系統(tǒng)工程上有一種方法，叫靈活性的設(shè)計(jì),有可實(shí)施的方案，但可能有些投資不需要馬上投下去，而是為將來做一些準(zhǔn)備。從可持續(xù)發(fā)展方面，也要有所考慮。比如新加坡在機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建新的跑道，標(biāo)高提高1米，是為了預(yù)防全球變暖帶來的海水上升。前海因?yàn)榕R近海，防水淹也是一個(gè)大問題。②認(rèn)為前海有很多優(yōu)勢(shì)，首先就是有強(qiáng)大的政府和技術(shù)的支持，一直到中央政府層面。③認(rèn)為前海正在做的事情具有先鋒性的影響，是開拓者。（6約）翰.維瑟：①詳細(xì)介紹了地下物流的最新進(jìn)展。地下物流可以在城區(qū)、工業(yè)區(qū)、碼頭等廣泛運(yùn)用。地下物流是自動(dòng)化，成本更低，完全可控。同時(shí)它不會(huì)受到外部天氣及其他交通的影響，安全可靠。并能減少二氧化碳排放。但它要求有足夠的貨物量。深圳是一個(gè)人流、貨流高度積聚的城市，是全球第三大集裝箱港口，旁邊還有全球第四大港香港港。用效率更高的方式來解決貨運(yùn)，值得借鑒。（7雅）克.貝斯納①地下空間容易使人迷失方向。需要做統(tǒng)一的指示系統(tǒng)，不光要有系統(tǒng)的地圖，還要有名稱?，F(xiàn)在我們有了智能手機(jī)，人們可以用它來找到自己要去的地方。最近出了一種新的跑鞋，它會(huì)振動(dòng)告訴你，你走的方向?qū)Σ粚?duì)。②介紹了蒙特利爾市土地銀行的做法。③商業(yè)活動(dòng)如酒吧等，因?yàn)榻?jīng)?；顒?dòng)到很晚，不應(yīng)該放在地下。大的球場(chǎng)不能放地下。因?yàn)楫?dāng)進(jìn)行表演、大活動(dòng)閉幕時(shí)，太密集，容易發(fā)生踩踏。地下可以有房間，但不能有臥室。④地下城規(guī)劃應(yīng)該做到吸引市民，并讓他們停留在那，因此規(guī)劃師和建筑師在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要從用戶的角度去考慮，走進(jìn)他們的心中，他們的規(guī)劃應(yīng)滿足行人的切身需求，并努力尋求他們想要的和不想要的。⑤我們將來必定會(huì)成功的，因此蒙特利爾50年前就一直試圖做到這一點(diǎn)，我們也是這樣規(guī)劃的，從城市的尺度，密度去考慮，城市密度是非常重要的，如果這個(gè)城市密度大的話，帶有地鐵的地下城市會(huì)更加便利。（8束）昱：①當(dāng)不同主體的數(shù)個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)并存時(shí)，容易造成權(quán)利沖突。如何來解決？建議明確分層設(shè)立主體，嚴(yán)格落實(shí)商業(yè)性地下空間利用出讓方式，建立統(tǒng)一科學(xué)的地下空間權(quán)屬登記制度，地下空間每一層作為一個(gè)獨(dú)立宗地進(jìn)行登記，建立地下空間利用信息共享機(jī)制，同時(shí)構(gòu)建地上和地下建設(shè)用地使用權(quán)之間權(quán)利沖突解決機(jī)制②前海地下空間開發(fā)要立法先行，營(yíng)造法制環(huán)境。建議盡快研究定制《前海地下空間開發(fā)利用管理》（內(nèi)含規(guī)劃、建設(shè)、土地、權(quán)屬、安全、環(huán)保等）綜合性規(guī)章及相關(guān)技術(shù)規(guī)程；綜合統(tǒng)籌，創(chuàng)建協(xié)管體制。建議在前海管理局下設(shè)“地下空間綜合管理決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)”（如：“領(lǐng)導(dǎo)小組”或“聯(lián)席會(huì)議”等），專門負(fù)責(zé)合作區(qū)內(nèi)地下空間開發(fā)利用重大事項(xiàng)的決策與協(xié)作管理事務(wù)、配套設(shè)置專司部門（辦公室可設(shè)在規(guī)劃建設(shè)處），負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)管理日常事務(wù)；官民學(xué)聯(lián)，匯聚人才智囊。建議創(chuàng)建地下空間綜合開發(fā)利用與管