1市場深耕02part1市場深耕022宏觀市場丨研究方向市場環境：太原市寫字樓項目主要集中在南城片區，以甲級寫字樓為主，基本上屬于現房銷售，將于18-19年集中運營。富力尚悅居項目名稱面市時間等級寫字樓體量（萬㎡）租售現狀萬科廣場2017年甲級3

出售蘭亭御湖城2017年甲級1.76出售信達國際金融中心2016年甲級10.96出售南海公園時代城2016年乙級30出售黃金碼頭2016年甲級3.6出售海棠壹號2016年乙級4.39出售綠地中央廣場2015年甲級28.23出售華潤大廈2015年甲級30出售華宇百花谷2014年甲級40出售（會考慮出租）平陽景苑2014年甲級16.2出售鴻昇時代廣場2014年甲級5.98出售、出租山西國際金融中心2014年甲級22出售、出租富力中心2014年甲級3.89出售君威國際金融中心2013年甲級5出售萬達中心2013年甲級14.98出售（以租代售）陽光城環球金融中心2013年甲級4.6出售合計————224.59——2宏觀市場丨研究方向市場環境：太原市寫字樓項目主要集中在南城宏觀市場丨研究方向市場環境：品牌開發商集中入市，2018年進入運營高峰期。寫字樓市場2014-2016年供應量持續下降，成交量變化不大，市場持續低迷。2017年寫字樓市場開始復蘇，價格小幅上漲，產品更加注重實用，隨著各個項目交房時間集中在2018年，將進入運營高峰期，寫字樓市場將從銷售集中轉為對外租賃。宏觀市場丨研究方向市場環境：品牌開發商集中入市，2018年進宏觀市場丨研究方向2017年寫字樓項目成交面積排行榜排名項目成交量

（萬㎡）成交金額

（億元）成交均價

（元/㎡）1綠地中央廣場7.2810.05138062華潤大廈7.067.87111443山西國際金融中心3.305.27159614萬達中心2.713.60132855南海公元時代城2.072.14103346海棠壹號1.812.01110927萬科廣場1.582.04129198陽光城

環球金融中心1.441.72119499信達

國際金融中心1.231.251018610黃金碼頭1.121.39123922017年寫字樓項目成交金額排行榜排名項目成交量

（萬㎡）成交金額

（億元）成交均價

（元/㎡）1綠地中央廣場7.2810.05138062華潤大廈7.067.87111443山西國際金融中心3.305.27159614萬達中心2.713.60132855南海公元時代城2.072.14103346萬科廣場1.582.04129197海棠壹號1.812.01110928陽光城

環球金融中心1.441.72119499黃金碼頭1.121.391239210信達

國際金融中心1.231.2510186市場環境：寫字樓市場整體價格低迷，成交均價普遍低于同地段住宅成交均價，整體均價為12000元/㎡。綠地中央廣場憑借其品牌實力、“兩橫三縱”交通體系、配套齊全等優勢，2017年成交量及成交金額均位居首位。整體寫字樓市場價格分化愈加明顯，除信達國際金融中心及南海公元時代城外，其余項目成交價格均在11,000元/㎡以上。宏觀市場丨研究方向2017年寫字樓項目成交面積排行榜排名項目宏觀市場丨研究方向市場環境：寫字樓市場在售項目存量總計約47.58萬㎡；根據2017年月均去化2.64萬㎡，在售項目剩余貨量去化周期仍需18個月，庫存仍處高位。上圖折線部分為截止2017年年底太原市場主要寫字間的余貨情況；紅色柱狀體為太原市2017年全年的寫字間的去畫示意。宏觀市場丨研究方向市場環境：寫字樓市場在售項目存量總計約47宏觀市場丨研究方向2018-2019年已知待入市寫字樓項目區域項目名稱地理位置寫字樓體量

（萬㎡）入市時間萬柏林區海爾國際廣場漪汾街與文興路交匯處東北角7.82019年中海寰宇天下晉祠路與迎澤大街交叉口202018年迎澤世紀城迎澤西大街381號72018年南海公元時代城和平北路與迎澤西大街交叉口東北150米1.52018年萬科中心長風西街18號6.42019年濱河時代廣場濱河西路汾河外灘往北100米132018年亞泰圣景科貿廣場迎澤西大街（雙子座）14.42018年金澤國際廣場迎澤西大街與前進路交叉口東北角62018年小店區汾酒文化商務中心龍城大街與濱河東路交匯處202018年晉源區格盟金融城長風商務區和園路附近202018年山西和合國際中心長風商務區122018年迎澤區國海廣場迎澤區五一廣場西南角202018年合計148.1——目前已知待入市量約148萬方，項目入市時間預計為2018-2019年，傳統核心區基本無供應，未來放量主要來自迎澤西大街、長風街及城中村改造商業地塊寫字樓為主，競爭態勢也隨之明顯加劇。宏觀市場丨研究方向2018-2019年已知待入市寫字樓項目區微觀市場丨項目研究萬達中心萬科廣場百花谷綠地中央廣場信達國際君威國際金融中心富力尚悅居華潤大廈萬達中心華宇百花谷綠地中央廣場信達國際萬科廣場華潤大廈君威國際項目總體量（萬㎡）剩余體量（萬㎡）面積區間（㎡）成交均價（元/㎡）主體高度（m）萬達中心14.810.780-200018000180華宇百花谷11.3120-2061A：20000144.55.5B、C：12000信達國際119.9107-220010186266綠地中央廣場28.427.585-205413806180/150萬科廣場7.55.5102-16871291945華潤大廈402366-200011144150君威國際金融中心5.050.18170-3501700088微觀市場丨項目研究萬達中心萬科廣場百花谷綠地中央廣場信達國際萬達中心項目基本描述物業三：萬達中心商場，共5層，為開發商自持物業一：萬達中心寫字樓B座,總體量7.4萬㎡，共42層（1-5層為自持商業，6-42層為寫字樓），銷售均價：18000元/㎡物業二：萬達中心寫字樓A座,總體量7.4萬㎡，共42層（1-5層為自持商業，6-42層為寫字樓），銷售均價：17000元/㎡微觀市場丨項目研究萬達中心項目基本描述物業三：物業一：物業二：微觀市場丨項目研數據來源：易居營銷山西區域市場部層數A、B座均為42層（1-5層為自持商業，6-42層為寫字樓）標準層面積（㎡）2000整租實用率67%標準層層高（m）4標準層凈高（m)3.2公共走廊凈高（m）3公共走道寬度（m)2.3是否有架空地板有架空地板高度（m)0.18停車位個數地上：0地下：1600大堂面積（㎡）420大堂層高（m)10結構形式框筒結構建筑立面玻璃幕墻+金屬框架供冷、熱系統VRV空調客梯數量高區：6部(6F-12F,14F-27F)低區：8部(29F-42F)梯速（m/s）高區：4低區：2.5貨梯數量2部梯速（m/s）4科技智能化國際智能5A系統、新風系統大堂地面：石材墻面：石材吊頂：石膏板、金屬板、電梯廳地面：石材墻面：高級墻磚吊頂：石膏板、金屬板走廊地面：石材墻面：涂料吊頂：石膏板衛生間地面：石材墻面：石材

吊頂：石膏板建筑產品大堂結構外觀公共系統公共部分裝修微觀市場丨項目研究數據來源：易居營銷山西區域市場部層數A、B座均為42層（萬達中心：萬達中心2017年去化約2.71萬㎡，成交均價為13285元/㎡數據來源：易居營銷山西區域市場部萬達中心成交客戶結構以整層和半層的大客戶為主，占到總成交的86%，散戶所占比例微小，僅為14%微觀市場丨項目研究萬達中心：萬達中心2017年去化約2.71萬㎡，成交均價為1微觀市場丨項目研究萬達中心：成交客戶分類、置業目的以及關注點成交客戶關注點：商業配套、租金情況、升值潛力、銷售價格是主要關注點，分別占比20%、16%、16%、14%；成交客戶分類：老客戶（購買過住宅或底商）占比48%，新客戶占比52%；成交客戶置業目的：以自用客群為主，占比58%；投資客群占比42%微觀市場丨項目研究萬達中心：成交客戶分類、置業目的以及關注點微觀市場丨項目研究成交客戶主要以太原市為主，占比61%，省內地市占比33%，省外占比6%；其中：地市成交客戶主要以古交、呂梁、臨汾為主；太原市成交客戶主要以迎澤區為主，占比46%，其次為杏花嶺區占比25%，尖草坪區占比16%；萬達中心：成交客戶區域分析微觀市場丨項目研究成交客戶主要以太原市為主，占比61%，省內微觀市場丨項目研究華宇百花谷物業一：34層甲級寫字樓，建筑面積54000平米，均價20000元/㎡；1-7層華宇自持商業廣場，8-34層為寫字樓。物業二：27層辦公寫字樓2棟，建筑面積57000平米，均價12000元/㎡；1-7層華宇自持商業廣場，8-27層為寫字樓。物業三：5星酒店及7層自持商業項目基本描述微觀市場丨項目研究華宇百花谷物業一：物業二：物業三：項目基本微觀市場丨項目研究華宇百花谷2017年成交約7000㎡，成交均價在12456元/㎡，目前去化情況一般，尚有約5.5萬㎡庫存。微觀市場丨項目研究華宇百花谷2017年成交約7000㎡，成交微觀市場丨項目研究華宇百花谷：整體項目客戶成交比例客戶成交以戶外、老業主、開發商資源為主要途徑，分別占整體的33%、23%、21%，其次為朋介、短信、活動、電開。客戶成交行業當中以貿易為主，占整體比39%，其次為建筑、金融、能源。微觀市場丨項目研究華宇百花谷：整體項目客戶成交比例客戶成交以微觀市場丨項目研究層數地上54層、地下4層標準層面積（㎡）2100整租實用率約65%（得房率）標準層層高（m）4.2是否有架空地板預留空間停車位個數705大堂面積（㎡）一層北大堂面積約400㎡,一層南大堂面積約200㎡大堂層高（m）13建筑立面玻璃幕墻供冷、熱系統中央空調、新風系統銷售情況：2015年11月入市，銷售情況一般

低區（3-13）售罄、中區（15-27）主售、

高區（31-41）待售、超高區（43-54）待售。庫存情況：已推未售庫存70,282㎡。核心賣點：位于迎澤西大街，位置佳；266米高，太原第一高樓；品質高，性價比高；客群情況：散客投資客占比87%，40-55歲地緣性客戶為主，行業比較分散。302-325.7㎡100-110.7㎡137-150㎡111.5-117㎡194-207㎡189㎡189㎡184-203㎡102-114㎡137-150㎡109-114㎡313-326㎡133㎡信達國際微觀市場丨項目研究層數地上54層、地下4層標準層面積（㎡）2微觀市場丨項目研究85/87㎡綠地中央廣場：位于萬柏林區，180/150米高，總建面達28.4萬㎡，綠化率達25%層數甲級41層、準甲級35層（1-3層為商業）標準層面積（㎡）20542000整租實用率68.8%73%標準層層高（m）4.1標準層凈高（m）3公共走廊凈高（m）----公共走道寬度（m）2.8是否有架空地板有辦公區架空地板高度（m）0.15停車位個數地上：120/地下：1860大堂面積（㎡）1600大堂層高（m）12結構形式框筒建筑立面玻璃幕墻供冷、熱系統VRV客梯數量甲級：14部/準甲：11部梯速（m/s）高區：5/低區：5貨梯數量2部梯速（m/s）5科技智能化新風建筑產品大堂結構外觀公共系統準甲級標準層平面圖97-111㎡137-159㎡206/230㎡276/283㎡319㎡443㎡甲級標準層平面圖微觀市場丨項目研究85/87㎡綠地中央廣場：位于萬柏林區，1微觀市場丨項目研究綠地中央廣場：整體項目客戶成交比例客戶成交以老業主、開發商資源為主要途徑，分別占整體的15%、70%（通過開發商資源去化近1棟樓，用作酒店）。客戶成交以太原、省外為主要客戶來源，分別占整體的60%、20%。其次為呂梁。用途多為自用。微觀市場丨項目研究綠地中央廣場：整體項目客戶成交比例客戶成交微觀市場丨項目研究萬科廣場：位于小店區，總建面達16萬㎡，其中寫字樓總建面為3萬㎡。物業一：6.2萬㎡自持集中型商業物業二：3~11層為寫字樓，共3萬㎡物業三：1~2層為臨街商業，共1.3萬㎡物業四：八8層星級酒店，共5.5萬㎡微觀市場丨項目研究萬科廣場：位于小店區，總建面達16萬㎡，其微觀市場丨項目研究萬科廣場：整體項目客戶成交比例客戶成交以老業主、戶外、開發商資源為主要途徑，分別占整體的35%、20%、20%（通過開發商資源去化酒店）。客戶成交以太原、呂梁為主要客戶來源，分別占整體的70%、15%。其次為忻州。整體來說以省內客戶為主，投資客居多。微觀市場丨項目研究萬科廣場：整體項目客戶成交比例客戶成交以老華潤悅府華潤大廈華潤萬象城微觀市場丨項目研究基本情況：項目位于長風商務區核心位置；華潤大廈由5棟寫字樓、2棟公寓組成，其中寫字樓總建面40萬㎡；地上35層，地下3層。標準層高4m，面積為66-2000㎡，可以分割。銷售情況：T3、T4于2015年開盤已售罄，目前在售T5，于2017年8月開盤，去化率30%T6、T7待售核心賣點：位于太原市長風商務區、34㎡萬象城配套、性價比高；客群分析：T3、T4以自用為主，占比80%，整層、半層成交客戶占比40%；T5投資客占比40%，自用客戶占比60%，整層、半層客戶占比30%；主要以金融、建筑機械、通信為主，占比48%。T7T1T2T6T5T4T3華潤大廈華潤悅府華潤大廈華潤萬象城微觀市場丨項目研究基本情況：T7T微觀市場丨項目研究層數35標準層面積（㎡）2000整租使用率70%標準層層高（m）4停車位個數900大堂面積（㎡）400大堂層高（m）10建筑立面玻璃幕墻供冷、熱系統VRV空調客梯數量12梯速（m/s）3貨梯數量260-69㎡210-230㎡50-59