徹底打破僵局！長安驛長安驛

MarketingTactic營銷診斷及應對策略謹呈：北京丹陽房地產開發有限公司提案：長安驛項目組2008年2月15日?診斷的思路針對項目的滯銷提出的一系列分析、措施和解決方案。必須以“現金為王”為問題解決的原則，以最快的速度回籠資金。?.目.錄

.1.

市場狀況2.

項目概況3.

目標梳理4.

診斷分析5.

整體策略6.

傳播推廣7.銷售策略8.合作方式?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式房頌貸愚新訴政怎等固政遲策妥出糞臺之后叮，子京替城紹高麥檔險住蹄宅妄市拌場目銷礦量告緊村急剎還車去，散尤丙其禮是猶0廢7需年偽第銜四篇季如度委前待后負，望京頂城倡不擾少碗豪病華聞和層高辨檔痰住睬宅川銷縫量伸僅腹維酸持權在撲十殘套他上攪下耗的艙微片量橫。短菊短右幾煎個剝月的內巾，堪一帶場銷由據從故南苗方王蔓昂延祝至魂京異城蘋并驚以蔥萬花科烤為晶主盯傳剛染炭源胸的她“谷房欄流嚷感臉”詠來遲襲出，琴曾辰一束度手高飽漲泳的男房擱價捉似畏乎表出址現棋松六動丑跡荷象竭，個京差城漁不兇少飲樓涌盤音開騰始質頻盞繁米大到幅黃度悉的慰打偷折困、葵促債銷黎，評買詠房使人凝正暖面芽臨斑樓渴市狂前粥所嶼未壇有蛾的示打償折渡風姨潮正的怎誘耽惑鏟與蟲考子驗窩。盡雙管歉年負末麻諸銳多曾樓繼盤妥加錘大矮了液促倉銷銹力婚度播，扔但朽買文房肉觀概望拼氛瘡圍藝卻蘇越倒來峰越摘濃飽厚位。?打脈折騎樓蔑盤搏匯識總1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式京城典型高檔住宅折扣?打丙折爸樓晃盤梅匯嶄總1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式京城典型高檔住宅折扣?項目名稱成交面積成交套數成交均價御園1387440548當代萬國城178138650北京財富中心586336971萬城華府1792634134維多利亞花園公寓1192629311山水文園62812726494港灣國際79226384長安驛308426260上河村647225000和喬麗致公寓297224917燕莎·class345624788西釣魚臺429224639萬科東第325223115合生國際花園12271022562富力愛丁堡公館3824217081Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式2懸0廊0犯7坑年剪1枕2滿月錘份蘆京謝城稱高容檔牽公冤寓槳銷歉量（圾以廁價桂格這排局序挎）數凈據草來侮源擋：灘北迫京浩房窄地紐奉產鵲交候易似管直理鎖網績、貸《堪樓鍋市版》竟市云場算研箏究水部?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式長格安網驛東周稼邊祖高費檔數住住宅貍項譜目誤消阿化攜情牛況時間成交面積成交套數成交金額成交均價(m2)(套)(元)(元/m2)2007年1月————2007年2月2912881511250279922007年3月1456437714400259032007年4月36418195824225162007年5月————2007年6月1456435685470245092007年7月36419782500268752007年8月1816549552420272872007年9月1820555854340306892007年10月1456441182960282852007年11月360111225880311832007年12月————合計120043333070510027550世劉界同城數下據憂來患源膜：堤北千京久房付地版產獎交濁易凈管夕理幟網胳、車《待樓斗市糞》活市劑場療研趴究逮部?日期銷售套數銷售面積銷售金額銷售均價2007年5月13120628165136233542007年6月553913363406247932007年7月980818956276234612007年8月983721191488253182007年9月818016219086112273312007年10月15161252724830327082007年11月13140045608824325782007年12月993635952496384111Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式瑞榮士他公糾寓數廢據菠來蹄源英：寺北決京倘房君地閣產促交鳳易貿管訊理叨網浙、的《現樓解市炕》遠市便場詳研采究帥部?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式數爽據閥來武源宜：隔北慣京龜房背地把產背交父易響管愁理拿網泄、駝《滔樓世市臣》鍛市娛場火研栗究耍部日期銷售套數銷售面積銷售金額銷售均價2007年1月339710102062254462007年2月454013269420245732007年3月10150036519284243462007年4月25419391845030219042007年5月356399201573824315012007年6月406463170454880263742007年7月477644199921344261542007年8月518137226400600278242007年9月8415987540546300338122007年10月10320624566832900274842007年11月9145050410630347662007年12月819946541643032807新脹城把國益際?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式數垮據揉來丸源卸：辱北蓋京蓋房梳地氏產讓交慌易扎管宵理呼網存、強《學樓貢市眨》季市碼場日研鋒究謊部?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式數厚據濫來毫源有:趟北糖京臉高開力乏國尺際撲物塑業?1Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式數胸據忠來截源腎:大北謹京子高況力骨國頁際謀物診業?1萍號桌(截商染業昏)B物棟晚公宴寓A兇棟赤公怪寓長已安邀驛物漠業奮類駁型年：酒怨店遙式特服哀務他公輔寓建貢筑之類換型碑：塔衫樓地液理棉位英置第：朝勿陽么區擾建個華辦南疊路偷永漠安箏南廊里項捆目粘簡杠介爹：長屯安盈驛貓B化座膊接鳳近軋售疏完阿，薪每題層枕1鴿8洗戶聰，態6率部狗電桂梯煉，剛戶鐘型眾面牲積卵為據4豬2稅-宿1結0敞2獲平星方托米硬通復透獻開氏間腳，彼容缺積丸率免6提，飲物完業爐費哄7段.揪5菠元啦/釋平添方熱米語/脅月呈，越均里價拆3你3印0添0交0依元想/峰平淹方柄米哈，菜精朗裝約修遭，畢B抓棟閘部抓分避0汪8何年押5澡月酬1丘日敢入猛住語，噸A訓棟臭計棄劃賤0巴8到年模9首月破1滿日妹入踐住脫。項椒目益基要礎殺數能據壞指拆標仗：項未目附總社建側面羞1曉0菊8降9瓦6法2摸.勵6階5僵平海方臣米犯（監地劈燕上奇建珠面乎8球0未8拋8紗5取.蒼6請9克平廉方配米激，竿地售下奇建后面敞2切8乘0翁7案6越.異9夫6玻平替方騎米獲）撤；勸規吐劃痰建星設億用薯地艙面極積乒1杰4猶7輕6緒4喉.獅6徹4亂平雀方呆米紙。規恭劃淋建余設源3高棟廁樓擺，蘋1舞＃忙樓毒為疏項太目驗商醉業用樓眼，將地形下訓三沃層棗，濱地援上表七涌層挑；拔A報、橋B沸樓壤為滑公狐寓之，沈A閘座薪公膚寓擾一團至比二鄙層市、似B逢座無公票寓聯一擔至豎三羞層冠為飯公牌寓連配寒套種商核業膨，煌A恨座禮公碼寓欺二政十廣五席層扇，袖B營座麻公在寓瓣二稼十秀四皆層喉，缺地排下席三混層覺；殿規臺劃替變故更駱后捉均揉為揮二辟十脹七沾層紐奉，賊規蜘劃澆變垃更斜手俯續腫即中將遼辦息理鹿完餃。?1號（商業）B棟公寓A棟公寓1號（商業）B棟公寓A棟公寓寶鋼大廈北廣傳媒綜合樓長安驛長安驛售樓處2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?土地使用證

規劃許可證

施工許可證

預售許可證

2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?北鎮京望丹聲陽萌房短地銅產喇開慶發笑有科限嗽公宵司玩（欄企佩業點類松型輛：生中肉外德合歪資爭）萍由鋤大裕連口嘉畫信曬集私團積有幻玉限臂公惱司托出杯資改7型2爛0復萬闊美歷元握，固占太6待0給％捐股匆份兔和稿美棗國循卡朽麥宿爾俘投班資潔有錦限熟公啄司柿出恥資呢4罪8蒙0談萬擱美或元化，兆占煌4各0原％擁股歉份掠，筋共被同妙出悶資紹成曠立壇。2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?銀靜鉆財公看寓侍是獵由良北敞京泊丹弊陽削房鎮地括產檢開域發沾有伙限彎公祝司格于馳1涼9返9特2說年碑立蘿項玻開在發聾的將公釣寓膀類悶產朝品鉆，濁原槍名斬為就百而吉幻玉名愿門倍國演際卷公襪寓種，底當候初坑設拍計蹤蝶、尤施憲工征為瓶4剖棟賽多待層片連搖體容塔距樓泊，討并車于價1蔽9軋9暖4猾年企主做體蕩封早頂您。畜后談因因開歡發如商化資獄金咽短陣缺泊，粱沒粒有爐能箱力躲支夜付褲各硬方狀債育務抄共壩計渴1版.食0挨3抵7漁3店億朱，盯以換及刻項燙目工離薄居最民際區富太箏近年，蘆擾批民副、亞擋詢光貿等加諸擦多終問攔題魄被莊各淋方膽債細權溫人握告梅上倦法袋庭替，生同介時合該其項廁目液被稿遼榴寧曬省突高撐院咸凍串結霜，寸成軌為男爛丘尾扒樓壞盤緒。2要0瞇0完2鍵年淡5刮月市由溫國字土璃部艱簽汽發蹦的爺1群1鵝號梳令距叫摸停忙土毯地暴協修議憑出恰讓蕉方情式文，稱而征代誘之運招異、呼拍指、怪掛排方捕式肌。病文蔽件感規喉定騎土議地刮協疲議連出醬讓憂方禾式吵的撇最清終凝期很限運為慕2壟0噴0倘4風年護8剩月販3護1他日餓。鴿遼種寧過省權高恢院折由猶于翠擔丟心廊受谷文朵件驢影獄響伏，招該牢塊局土詞地茫被舍北演京麥市搭土報地憑局鄉豐收礙回瓶致覆使刻自簡己床的口1餃.單0份3囑7蛇3梳億眨的見債虜權映得燭不沖到賤解訊決腥，韻于音是打，蠅和疲北亂京棵市沒國羅土慎局后協收商法申尿請華了構“金放腿水勁養嚼魚謎”行的直政礎策晃，辯即歐：配盤湊活絲式這風部傻分墻資贈產慚，盼以析保箱證疾債慘權夠的對全景額戶收襖回信。在牢此躍背崖景斷下永，膜北糧京碰地壺杰并房園地寺產句開升發界有販限忍責陪任玩公喜司很和磁丹沒陽這房獅地伙產肺開煤發戒有嫂限鞋公陜司衡簽慚定各協抓議言，駝收添購寸項戒目袍公違司新股疤權突，剪協勸議辛規郊定歌地灑杰牲負尸責眉償侍還居1駐.極0撒3神7籍3宴億臉元李的集債塵務壟，賴項你目代公鄙司鮮參紙與耗分滋成銅，飽但婚不毅參肅與攔經倒營毯。項璃目警歷協史宰情賓況榨：2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?地味杰駕地詢產喚接偶手殘項勇目步后越，吐首氏先銷交援納搬了掘1駱.配2貢億攝的穗土衰地蚊出躍讓載金巡壽，照并隸重側新暢做獵了匆設庸計嫌、廢規效劃輛變圍更辦，如擴醫大庭了侮土外地趴的思紅雹線聯范扎圍娃，落把燈以植前尋離蕩項蛾目慣很偶近登的放居褲民父樓燈都錦納毛入氏到玩拆煌遷的范扮圍霞，坦并洪把衛以倚前嘗已軌經劍封求頂他了柜的主4放棟奧多撿層誘連玩體客塔棟樓庭進毀行澡拆廟除家，國推設廣杯案筆名予也始變會更薪為卷建銷外盞銀砍鉆海公塔寓換，澡現剪案串名鋼為蛋長打安淹驛粉。銀鐘鉆昏公勁寓穴項灘目犧于豪0系6梅年坡5疾月坦1哨2肢日墾取聰得晝預撇售噸許促可巨證娘，費于趙0鈔6鈔年寇5敵月坊1豪4端日典起博開壓盤振自罩行側銷滔售專，蝴開版盤原銷導售笑價朝1驅.辭8釣萬玻元狐/邀㎡演，茶由霜于肯缺稍乏惰銷概售傾高話端攤物拘業戶的騎經兔驗冶，墾致眨使筋銷祥售恐局煩面像遲溝遲芝沒持有嘩打腐開寬，產便暈調服整莊銷善售瞎策壤略殿，椅把朝產彈品斤定胖位灶改峰為閃以勻外濃銷駐為芬主皇，隱銷憐售屋團超隊等也若簽文定似為幕有嘉外英銷慎經弄驗挎的仲鉤量祖行，香銷宣售免單班價矩也鉆變災為坊2障.賣5炮8毒萬汪元射/郵㎡杏。嚼但移0職6會年鮮7發月拿我標國歉關供于奴限盼外梁令腐，礙又哨給端新矮制蠻定眨的攔銷慮售掌策碗略拳當訴頭敗一前棒旬。總公級司顆截皂止面0畫6富年頂9拍月今末徑共摘售答出翁6寺0倆多懲套眨，醒未昨能算給信公鄭司晴資攪金障面券提磁供街有音力高的慚支市持判。泥0兆6安年運9沙月斃末廳，閑公借司愉又薦一柔次脈調潮整通銷侄售腔策臘略忽，方和仲夾量傍行解兵除踐代毫理猴合喬同調，俯轉承簽蠟對拆北計京黨市輕場毅非挖常稠熟鹽悉慕的中泳原途地漲產，哭中領原筋1辛0陳月暫末允正堤式討入棟駐艱售零樓頁處些，中屬原半地紹產接辯手敢項養目帥后跪，抄并福未占立吹即畏對輔外澆推覽廣管，膜而耐是畝對缺項認目飼定行位象、津推沒廣吹方巾式役、約樣榮板躁間懶等達做圣出候重障新殊調攏整項，損于皇0鏈7折年茫2蒜月團初鹽正僻式役對程外錯開煮展潤銷草售珠。地豈杰闊公撤司紋在方項友目行進錯展碰過虛程制中僵也古遇勞到林了與資咬金易短且缺武的艷問類題鍛。逮于蔑0滋6宏年啄8裂月捎2臭2堵日曾用藏在研建睡工哭程輝做室抵旨押羽，救從汽中怪信遣信怨托襪投懸資沒有遙限貸責眾任煎公勞司潔借徒款灘2尋.店2攻億商元柱人斥民譯幣電，教期在限央三越個歪月炒，著從答2福0皮0礙6盯年急8路月法2旨2桃日錄至滿2北0南0植6罷年棟1滋1潮月沸2育1披日奏。清借賄款辮到林期盡后斧經桐多漆次然協看商銷中旺信鞭信矛托請同貧意備借規款糟期爪順舌延氣，設A扭棟拿1溪0前層爹以膊上適目覆前牢暫矩未哄能委開低售帳。地全杰防接辛手截后捧項奔目贊的革基切本擠情縱況騎：2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?戶型建筑面積套內面積總套數戶型總面積方位朝向A44.5935.4727012039.3正北、正南B107.885.76444743.2正東、正西C96.3976.68888482.32四角D77.461.61906966朝北、朝南合計

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A嗎棟酷公忌寓屯戶糖型看數梳據次表戶型建筑面積套內面積總套數戶型總面積方位朝向A97.7979.13848214.36正北、正南A1102.0482.57424285.68正北、正南B94.6376.57847948.92四角C64.6752.33845432.28朝東、朝西D42.9334.74843606.12正東、正西合計

37829487.36

B霉棟泊公墻寓炕戶昌型騰數慕據六表2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式???2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式銷狐售愛情航況桌：目森前株主麗要歉為討A拒棟腐3焦-吳1午0嬸層燒可爸售遍，懼在娘售聾戶論型佩4抓0浩-已1來0友0煉平山方債米顫；才B掙棟我高嗚層拼有色部限分曾4懸0滋及康9踐0伸平營方回米原左賴右播的閘戶灶型系，撇均迷價嗽為劈燕3框3啄0趨0轟0遠元泳/包平較方滴米傲。噴B棋棟獄入級住遠時話間歌為潮0獻8棟年挽5踩月墨1感日料-自7荷月鉗3林1您日仔，遭A苗棟應入想住皆時涌間鐘為儉9駕月準1馳日拐。跳現尚B銳棟國已漸出訪售酬3明1察4請套戰，府A艦棟梁已溜出聾售今6闊套秒。數遺據李來鉗源棄：識北咐京湯房鏟地撇產機交活易你管華理把網餓，時截近止銷時拖間刃為竊0襪8化年醉1移月痛1弱0估日戶型（建筑平米）戶型比例戶型總套數剩余套數42.93（D戶型）22.2%841764.67（C戶型）22.2%84794.63（B戶型）22.2%841597.79（A戶型）22.2%8417102.04（A1戶型）11.2%428戶型（建筑平米）戶型比例戶型總套數剩余套數44.59（A戶型）54.6%27026677.44（D戶型）18.2%908896.39（C戶型）18.2%8888107.8（B戶型）9%4444B貌棟者戶翁型屑套龍數喊（哭共振3啞7暖8增套浪）A潛棟甜戶惜型授套勒數束（叔共廣4琴9胖2僑套消）受伸房住貸暴新殼政風及須投份資她性薪觀利望倍等送因己素惰影賴響傘，需目毀前鑄該露案辜銷友售寫嚴舊重且受性阻?A棟公寓建筑面積分層匯總表B棟公寓建筑面積分層匯總表層次建筑面積層次建筑面積11093.5511238.7321252.8621087.5131420.6131087.5141420.6141366.8651420.6151366.8661420.6161366.8671420.6171366.8681420.6181366.8691420.6191366.86101420.61101366.86111420.61111366.86121420.61121366.86131420.61131366.86141420.61141366.86151420.61151366.86161420.61161366.86171420.61171366.86181420.61181366.86191420.61191366.86201420.61201366.86211420.61211366.86221420.61221366.86231420.61231366.8624514.1423A716.75251415.98241362.02附房3147.32附房4146.03總計34256.66總計32975.752Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?本捐提茅案倘的懼診牲斷裝對奧象濫是匙已稱在海運膀作層中拖的臟長王安暖驛奧項收目堤。嚴整消體狀項他目恨規沒劃承建蒙設侄3峰棟豆樓陰，場1突＃親樓視為最項匯目咱商默業凡樓價，嘆地借下俊三撤層謙，揀地復上晚七緊層詠；辦A財、久B磁樓引為煉公批寓級，淺A囑座炮公包寓所一查至銷二敢層踐、走B卻座搜公臥寓護一嬸至世三匪層悅為栗公唇寓擋配訓套物商扇業乞，盟A畢座睛公洗寓鴨二岸十含五愈層庫，埋B勾座貍公霞寓殲二乏十光四仙層瘡，忘地哪下猴三開層溉；香規寨劃具變盲更滴后臭均續為靈二原十想七瓜層敘，押規腐劃報變好更肆手影續錫即刊將燭辦累理型完惡。目好前稀，醒整大體辰項禿目受物捧業思發斬展祥情恒況貓如妥下提：類型工程進展銷售情況總結評價1#商業已完工尚未銷售雖依附繁華商圈，但地處居民區內，產品定位需進行調整A棟公寓9月1日入住A棟總492套，目前3-10層可售，已出售7套。自07年底，銷售業績明顯下降，短時間內難以打破僵局。B棟公寓5月1日-7月31日入住B棟總共378套，已出售318套，尾房多為40及90平米戶型尾房階段2Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?3Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式我川們夫的霧目筐標庭是速什佩么掌？確繁保卷銷決售柳速主度類的帳同躍時能能繩使紛項刊目張利叮潤妄最嘩大祖化改啟變微自淋住儀及銜投體資稈性疊買燃家抖對蘆本個案灰持齊幣田觀憑望裳的攏心撫態快彈速怠回針籠辭資括金缺，激2貸0淘0摔8仗年裝底抵公綁寓鴉回烏款容6梯億恥元償（宰公江寓洽總季回團款串近睛1中0溫億善元承）亦鈔能耽將郊1急#慨商意業謀樓傅變懶現疼或志成傷為喇贏巾利析資腿產?目敢標盈梳將理實現后的結果打破僵局的第一步丹陽房產財務要求目欠標咐一改桶變雨自許住嬌及瓦投專資課性臘買送家噴對累本披案練持憤幣捧觀物望膜的臨心君態目線標春二確采保雙銷枝售糾速賺度稠的碗同橡時賊能彼使潛項尼目除利史潤多最愛大豎化目咱標乎三快響速覆回文籠討資沈金火，占2穩0割0活8墾年漆底己公滋寓種回累款欄6單億犁元目辣標瞇四亦軍能棵將亭1券#焰商渴業范樓越變冰現雜或略成賤為犯贏稠利童資順產Important&UrgentImportantResultResult實回現高第及一賤個急目殺標址是犧當塔前惰工奧作盤的額重顏點憂。?2修0障0示8肢年菌底侮公央寓潤回阻款友6守億漿意燙味吼著大什挨么犬？可敵售狼產塑品言：糟公轉寓霞3密.利7香萬駱平嶺方眾米森、鵝商烈業楚3現萬善平合方判米T御i隸m習e犁：B獲a科c驕k對g王r閱o跳u很n崖d翠：銷駐售早時拳間卸：焰1擴0烘個撒月念（炎2援0籃0迷8喂.聯3塵－擾2扒0庸0鞏8停.刃1閘2勉）月艦均壁消宗化添速夾度罰由唐2執0倉套妥增嬸至踩3調0自套M荒i軍s姓s各i蛋o樂n剩膀余膨公院寓鑼銷望售裂6熊0苦％本亮報筒告請重增點貢解顧決徐公聚寓境的晃銷朋售3Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?問員題常診學斷血：2繪0代0敘7損年麥每奸月拉認軌購盾情找況2自0組0宣7獻年慶每趙月憤來淺電狀量腳及殊來放訪闖量斤情劍況2趁0椅0言7撥年揭每謊月晃成瀉交濾量病情遲況草（誓推仗算黎出徐有丹效憤成每交么量逆，旁并扣提淹出釋解立決煩辦龜法皂）成尿交捐率墳高疼的境戶虎型浴及睬主糟要簽原申因退部訂坊率盈、間退可訂位主田要哥原技因晃及役暴餅露惕出疫來哀的禾問賭題成延交抗客肌戶樸特幸征浪（延年最齡恥、忠置垮業捎次氣數餃、肚工足作規區秘域融、弟付獅款友方短式等等亡）推壓廣沸效易果臺情蠅況壺（軋每棒月丙推便廣棚費使用撲及減成島交氏量對對枝比分）均誕線晝：每2外0漫套4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?類別問題表現影響力銷售部門銷售不暢來電來訪量不足，客戶認購率、轉簽率不高☆☆☆☆☆銷售中忽略細節與星級酒店式公寓接待服務標準相差甚遠☆☆☆☆☆政策政策影響市場趨冷，消費者信心不夠，高端市場影響明顯☆☆☆☆工程部門樣板間裝修簡單，與項目調性不相符，觀感與售價有較大落差（豪不夠豪、精不夠精）☆☆☆☆項目形象、口碑不佳因諸多遺留問題導致銷售周期過長，知名度及好感度較低☆☆☆財務銷售及推廣費用不足公寓待售面積3.7萬平方米，回款10億元，銷售及推廣費用缺口嚴重☆☆☆設計設計不合理變規導致無配套燃氣，戶型設計亦有待升級☆☆☆銷作售劇受殊阻適的逐原史因探不形只車是籃銷梅售球系維統棕的蝦問鼻題協，早同戰時午受占設桿計動、惹工上程做、腿售石后僵服暢務劇等充方筍面售的擇影淘響影。琴如很果塘單羽單堅只娃是象解償決陽銷鞭售薪系毛統增內晌部突的堂問圣題湯，牙銷姻售答計鋼劃暖仍講然筍無里法陵完妨成哀。項夠目氣運瘋作嚴中膚存聲在汗的熊問歷題?銷勇售好問濱題才的使原墓因魂分論析形溫象第認勒知現異場陶了脅解項忌目狡深李化商擋務偏談咬判成肅交購視買下過樂程現那場野展糊示銷望售身說序辭樣攪板撤間罷，探社鞋區巷展扔示物或業爽服興務銷滲售息價邪格促束銷桑策秀略口畢碑媒望體距宣喪傳營喜銷小策死略存派在接問雅題星輸級冠服狹務慢認憂知掛不污夠敵;初它步輔形色象酒無遷法等提侄升越;客甜戶胖情袋感猶溝返通卡不椅暢樣稅板褲間煤裝規修塔簡歡單持，與傻項率目栗調昨性油不腎符辜，未橫能可引饞起搖消厘費舉共桑鳴觀秒感僵與藏售錘價斥有緞較大幻玉落錘差樸，難劫以釀提升興投鹿資千欲微望市緊場州大寸勢冬趨春冷續，來臟電帳來插訪恨量耳低原榮因編分拘析星卷級回服詳務面理嚇念換缺移失用；銷躺售袍說馬辭撿缺鞠乏漆感召死力齊;售窯樓玻部嫁布寄局叮不程合粥理廈;銷膏售鬧工爪具銷單頃一銷壁售鹿路氧線筒不尋合覆理卸;社奧區牛展賴示趣不麻到燙位良;樣喚板輛間挖包傳裝途\邊展和示不照到延位源；周插邊御高洪檔催社借區胡居佩住氛付圍松不汁濃外滲立憐面迷凝聲重晌，類矛似些寫急字附樓捐。升坦值披壓饒力龍遭嘆遇瓶伯頸主淹題最\襖形僑象促模送糊客驕戶曬維扎系允不肺夠布;銷桂售敏渠總道崖窄南;推話廣摘策阻略耕偏蘋差耗；渠聽道亭須由重屬新應調傷整?知擠名鳴度季、爭好午感犬度桑較篩低“債長翼安舌驛籌原柿來衫是床個汽爛女尾肢樓鵲，魂賣序了犁好淡幾連年絡都追賣派不茫動赤…赴…押”絲式這彼是傻一愛個雅很膊大座的討痛承。產徑品專定迎位蠟精蠅準六度掏不串夠長儲安摘驛壯每稅套扣總隊價祝從甲1遷3厲0梢-頸3晌3礦0他萬眠元僚不謀等憐，機產宣品買類蟲型光有散一聾定應跨孫度素，楊對掀于窗投科資蔽酒它店邪式獄公春寓踐而班言濕大蕉戶奏型狂偏瘡多窗。三饒高鋸一襪大換癥單緞價糧高泳、閃總盛價擔高抵、艷密怪度旁高聯，始面來積懼相核對特較樂大恐。無睡配主套時燃傻氣帆，引只蠻能爹使歌用夾電泡磁搬爐除，悉戶較型辟設茶計斷有言待紹升劍級周遍邊斤拆艷遷倘未勇完沫成水，漲環豬境箱不典理肝想案離場嚷升洗華拐定夫位然不右夠案碼場桑是芒銷跑售寒命化脈扎，放終啊端泄為還王區。修自悄內雨部儀布德置臘、聰人產員給形旁象稿、相專市業也素盛養摔、痰溝噸通越技獲巧瘡等鍬方內面疼主將題奸不菜突冷出嚼。艱急戰需吊在授案抄場嚼注溪入燭一歪套桿“匪高騙檔焰盤隸”戚的笨運冤營聾模腔式刺，永以律升呼華病項燙目勉定捏位徐。內抓部筐難藝題撞總掏結4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?稀忠缺史性柄：原長遷安貍街壩少天有送的聞7裂0屑年爬產硬權緩精畏裝謎酒朝店桐服弄務板式串公賢寓陸；成躺熟召之奶美獵：舌現果房狡實范景燃，適建僑筑在已駐成業為畝現召房笛，絲式看攔得霞見爛摸咐得墨著領；馬B抬棟割5弊月遠首盤批已入率住已，淡成皺熟糟社素區沫呼巡壽之目欲弟出銜。品尤質游至問上萄：徑盡班管梅謠曬言鉆四瀉起貿，生但攤市蜂場件與奏客嘩戶骨認富可據的狀品皮質旦可賭圈廉可仍點顫。皮但塑作取為鵲高壁端秒物天業定唯草此制不俯夠派，域要千系違統愁構袖建本品貓質算形疼象擔。悲這帶是有整鵝個精項周目蔽成隆敗征的喇核枕心起扭桐轉輔力這與晝重炮要轎保渡障耍。蛇要節從幕形櫻象份、域建節筑芳、怖物康管后、對服易務暑等寫方遣面臉作負手嬌。可疏挖森掘先的射優澇勢4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?1漠#桃商擱業賴樓內：2唐0巷0的4訓年涉，丹雅珍高陪旗幻玉下予最上豪胃華僑酒回店聚品城牌杰索瀉菲斧特濕（皂S凡o沒f速i題t擁e燃l案）撿簽當約蔽北捧京童萬中達賤廣盼場鍛，革至瓜此圍北耍京碧C圈B鋪D牙將抖誕您生督第貫一模家悄來烘自洋歐北洲擋的膠白伙金廚五年星范級世純煮商主務遭酒曲店拌。同旱樣利是甜2旗0漁0丹4律年帝，脂世嫌界置級比的坑超豈豪季華忠酒椒店送之描稱腦的郊麗擺思尤卡衣爾攪頓垮酒區店誤(痛T幕h征e每R勉i斗t阻z宇C停a慢r春l裙t郵o快n食)點和嶄J迷W粘萬爛豪多酒因店牛同其時罵簽夏約勝北膚京蒼華洋貿伙中純心專。…僵…C呀B揚D策區爸域各內膠豪稀華百酒銀店吸需矮求評量刑遠酬未庭飽譯和晨，根本紫案柏若連引卷入瞞喜逮達揭屋隊等協國迎際脂酒永店傻品刷牌今，掘無調疑骨成唯為纖本溉案責銷調售符的微添啞磚反加管瓦枝！形惡象球定慎位工調怪整4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?全初球藍頂季尖錦酒侄店移式豪服靜務不公襪寓悅經納營芹品鄰牌存及向拓街展膊方寶式酒店管理集團下屬品牌中國布局運營方式萬豪國際集團萬豪酒店和JW萬豪酒店（全面服務酒店）、萬麗（優質酒店）、萬怡（高中家酒店）、麗嘉、華美達、新世界、麗斯卡爾頓（豪華級酒店）香港曦暹軒萬豪行政公寓、上海明天光廠萬豪行政公寓、上海聯合大廈萬豪行政公寓、北京棕櫚泉萬豪行政公寓、北京華貿中心等特許經營占53.1％，委托管理42.3％，帶資管理及其它4.6％，旗下華美達完全實行特許經營凱悅國際酒店集團凱悅、君悅、柏悅北京銀泰中心柏悅居和柏悅府，北京柏悅酒店和澳門柏悅酒店以特許經營為主雅詩閣集團頂級品牌雅詩閣公寓、高檔品牌盛捷、中檔品牌詩樂庭上海.盛捷高級服務公寓、上海浦東雅詩閣酒店公寓、北京雅詩閣、北京麗舍服務公寓、北京盛捷福景苑高級服務公寓等投資控股與酒店管理加拿大四季酒店集團四季FourSeasons香港國際金融中心的酒店式服務公寓四季匯、香港四季酒店、上海四季酒店、臺北晶華大飯店、位于北京瑞城中心的北京四季酒店等主要輸出酒店管理洲際集團洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、Candlewood上海浦東的外高橋皇冠假日酒店、北京五洲皇冠假日酒店、北京金融街洲際酒店等54家特許經營約占88.9％，委托管理約占6％，帶資管理及其它5.1％?喜達屋集團圣·瑞吉斯；福朋；寰鼎；至尊精選；威斯汀、艾美上海威斯汀公寓和酒店，臺北、澳門、北京威斯汀公寓及酒店、上海世貿佘山艾美酒店特許經營：41.8％，委托管理：28.5％，帶資管理及其它29.7％，在華擴張主要以管理為主，部分采取股權介入。文華東方酒店集團文華東方mandarinoriental紐約文華東方公寓、香港豪華型文華東方公寓通常由集團與當地發展商聯合開發，并持有部分股權。投入資金主要提供設施管理及后期服務，并提供品牌、參與市場營銷活動。OAKWOOD全球機構OAKWOODPESIDENCE品牌的服務是公寓定位大戶型，主要針對家庭客戶；OAKWOODAPARTMENTS主要針對商務型客人北京遠洋新干線OAKWOOD公寓、廣州金亞花園、上海oakwoodresidenceshanghai簽約知名的大型地產商希爾頓集團希爾頓酒店、希爾頓花園公寓、港麗香港太古廣場柏舍、北京港麗酒店服務式公寓收購或改建新加坡輝盛國際管理有限公司輝盛深圳蛇口泰格公寓、福田輝盛庭國際公寓簽約酒店管理運營shama香港擁有五個酒店式公寓項目，正考慮進入北京和上海自持物業、自主管理（專注于boutiquej酒店公寓）全址球圓頂趕尖離酒譯店篩式正服膽務緊公感寓瞎經罪營另品航牌禾及菊拓弦展時方探式?A廉、柱B釘棟界公艙寓療：“賣酒貸店睛式潔公碌寓魄”奧的扣概罩念儉現辣在泛已波經廊被姨市汁面小上撞很決多茅住駁宅燥項訓目劣濫證用皆，警根返據室市起場尼潮冠流加，嶺建船議財本斷案介引犬入炮“紹公典館淋”葡的列概亭念賣進見行棵項螞目村的迎宣黃傳理包搜裝虎及兔經貓營還管炊理竭。“即公孔館專”名實策質精是身一玻種曾英豪式籍貴熊族術化罰的筑酒消店揭式肝公跑寓泛模轟式輪，筆其帽代伴表威了滋一弄種曬超灣時肥代反無趨比圣尊憶貴燃的彈服兼務宏模亞式厚。形恨象盜定端位不調泄整定狗位膝：堅長缸安月街鑒最適后殼一噴尊直五熱星苦級粥服炮務險式盼公濤館！關童鍵鵲詞暈：欲到望D管e興s觀i螺r子e稀霉缺R環a奧r糟e時伙尚F世a枯s酷h砌i什o顛n身斧份St鞋a磚t情u織s4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?為肌什環么尤L葉O召U褲I阿S咬V墊U磚I絨T們T杏O走N念每云一便次滔L嘩o燭g報o容顏鄰色奶或五形晃式糖的慮改謎變雄，辰都凳會鐮重央復辱贏渣得兵時齡尚叔界謹的再瘋日狂礎追托捧愈？品承牌品妄質品紙位欲諒望為突什頸么姑R銷o移l活l處s辭R夸o告y熊c黨e燭每爆年支3乖0著0卡多燒輛烏純猶手拳工腥制旁造太的的昂昌貴窯轎作車竟，欠會懇讓善全渣世疼界別眾稠多殿富辱豪饞望圣眼妹欲阿穿羞，慣擁那有程財蘿富羞卻堵未歪見搜得瞎能棵擁診有意一雷輛森R朝o臥l交l奔s航R廢o馳y島c超e答？N獲o收t丘J軍u隱s技t交F畏o達rB河u矛t?欲陜望餓是危人爛性嬸的氣弱爹點證，酒導社致適人距產隔生造了非爛理社性謠的料精備神災需賺求。欲趙望遙是非洽必抽需抹的，屈是粒超鋤越謹物往質駁需激求哲的精跑神政滿靈足斤。欲含望襲永叼遠栗追略求握滿劫足繩但帆又艘無貨法靈永供遠頸滿崖足溉，隙所塌以具圖有澇無畏限顆性。?作欠為斯自扮然行主睡體麥的錄人疾具船有悶主糖觀考能薯動然性索，寺他楊們駝多拍主峰動銅動它地帝參黑與橫社呆會議活裕動賤，突時寶刻告關援注假投姑資嗎價煉值假，掏追免求同遠碰遠代超最過診自達身陶絕捉對瞧需賄要暢的賢欲民望瞧，搶從熊而利獲治得壩更臟高務的壺物遷質闖享碗受臉，斬得吹到鄭個撓人礎優狡越深感丹和咸個謝人也地悉位勉…筋…非集理貓性篇精佳神暮需戲求追票逐肝時反尚蘿潮如流預元暴素占別有粘稀目缺注并持炫歷耀渴烈望孩尊俯貴訂至乞尚振的蕩地他位時圓尚請感稀幣缺誦感身旨份途感?長轎安憶街螺最舅繁繼盛肉地洋段蘿高孔檔齡公犧寓風的鉛購哄買透亦遞受斧欲急望懂所堪驅辯使攀。故殊此潛，情客局戶敘欲傍望晃給獄予償頂仰級慌豪孝宅趟營巴銷之動誓作周以應指幕引康，排頂鐵級魄豪業宅室的隊營俘銷妹需處要—劉—迎睜合皆客義戶膀的黨欲你望汪需疾求。營乞銷因動糊作記：時坡尚輔感稀醒缺甩感身迅份拆感營談造?營剝銷垂方害向營寬銷匪動爐作重都新丹定圣義涼長厘安維街曉投鋼資鉛價谷值痛，捉提閣升瞞形贊象基犧于介區洞域怕價趕值銜，寇重灣新帶定尊義瓣產罩品利凱用抹成版熟憤區偽域垂價為值紹，念項背目摸全危方魚位仙打呀造博外軟的弄細參節呢放設大營屈造時拿尚廟感營約造稀因缺努感營館造身誓份鵝感?營擁銷栗方肅向營訪銷鞠動炭作時辨尚紋感身世份禮感稀煉缺艘感定抬義長區偽域定匯義栗產徒品細勒節癥放陣大成四功耀營類銷畏：脂在取區島域隙質沒素因決舅定序的秤正漫確賣營祥銷就方喂向閱上攏，角完薯成鐮三到方叛面園的殖營羞銷你動錄作怨。長部安型驛梨營炎銷刺診姿斷簡模京型：?“姻長饑安吩伯慢爵租公筋館杏”不稻是鋪每榜一撤種緒智渾慧欠，他都抹能蜓晉息身祥繁饑華泳之麻最4Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式項金目座案肉名鉤建法議：?3足、攜活被動鵲策分略蕩—郵—坦搭湊臺具唱秘大詞戲1奴、筆渠份道性策羞略任—躍—隊直丑效名客戲戶膠資之源2沉、重體懼驗倦策旋略南—矮—棕完偉全搖展獎示刷攻燒略5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?策身略為：星諸河補灣鳥、襲東捷方肉瑞須景勻等買高檢檔箏樓屢盤脾傳柴遞去信辯息對綱象啦：烘京葉東牌高肝檔抱樓冊盤牢業項主柏聯附動源推臣廣方峰式頑：蘿短略信孫、羨直堆郵驅、晉電狀話睬通雪知趟等內宗容護：針屯對昂項富目塘推促廣證需勁要駕，載以拉區而域木發聾展栗前器景浙、狗項昌目憶投佳資蜓前辰景雷分稈析紹和欄產咽品茄訴扒求黃傳才遞療給畜客預戶倚，典為邊后抽期憤項幟目疫銷暈售跟儲圣備叮客傍戶移。目芹的挎：萄實窄現專重禮復務購探買脫以結及拳推毒薦毫購江買5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?策談略規：高枯檔央購律物株中身心君新離品岔發桿布證會信促將銷飯或遠推酷廣潮讀流償陣械地港（鑼贏除取誼眼底球訊效侵應）最番新謊潮尤流運信鄉豐息咐的帥集完散密地菊，時警尚叉而惰具嘗特雙色辦，聚眼癢珠態效驗應脹佳亮，引酒起名消蛙費角者等的不共棗鳴來。賽本特蹤蝶夢周妮正爾箱·富丹密水每晶賽卻特魔伯裹爵倆表增專膨賣5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?策泄略耗：索奧向運哈期告間改北給京奏五蠶星簽級嫌酒謠店鎮客棟房振直義投榮帳耀廢世陷界律—育—裳中墾國族豪秀宅影奧病運慌展擁（構以弦平迅面計媒柳體棚承改載侄展箱覽朽）奧嘉運地期貼間揚，快來免自朱全倒國禮及幻玉全蛇世臉界傻的霧高膨端敵人瞞群或將你云屑集遠北悼京辟享鞠受士奧舞運縫饕鞏餮壯盛礦宴旨。那而稈在裝國壯內濃，剪高呆檔蛇公腹寓委的蘇地蚊域傅消賄費畜界嗎限輪愈屈來饑愈耀模虎糊肢。“樸榮老耀堪世橋界跑—直—和中詳國本豪距宅靠奧班運掉展鞏”將霸通迅過執集味中繩式猛展川覽襯的誕形鵲式乳，拌通施過懂前藍期喚強萍大項的交媒常體價宣輛傳德造道勢營，腥使遙中秩國差豪鳴宅懂借暮助蘆奧屈運堆平管臺逃向來世音界訊展暴現散新解形阻象群。5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?3澇、布活浩動籮策團略撇—淋—客搭閑臺曉唱牲大撈戲1湯、俗渠融道串策鈔略社—煩—層直然效成客號戶珠資隆源2內、胃體蓋驗匆策閃略跡—者—路完詳全追展夏示筐攻貴略5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?策鄉豐略艇：蓋迅往速稍樹贈立掙超嚼五廚星記級量服棋務傅式霧公摟館頓形渠象高為端振樓插盤脊講伍究織高刷貴慮生棗活搭方唐式喂的渾消座費廳體采驗匙與鞭圈感子撲內塞口納碑素。現會房扯、泰實貧景渠、大服仆務觸、貓人堅員莫談啄判塘溝網通揚等控是杜體藥驗捐式拼行不銷押重孟點壯設柴置澡的南環討節俊。棄并花做管好歐口蛙碑草與妖團孩購裳體項系巷的糧建棍立譜，級維紡護哨好豎一稿個盾老怒客慕戶饒，碼帶市來涌2隔-廈3兔倍廚的維傳晝播瘦回備報繭。5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?作炸為屠“折公刮館菠“欲模協式增的高頂雨級降國竄際脆公蕉寓泊，催除顧了托其促必仰備爸的掙室春內休豪警華僵裝捎修唇、渾住抵客長專則用猾客寶貨蔽電苦梯四、副會限所安、額泳具池畫、曾健慕身貪房囑、意硬趴件早以造外漿，哭建左議津還叼應抱配允備僑：藝紀術平家聯般捉的露西言餐頸廳付—號—龍廚曉師曠廚伶藝策猶做如訂藝躁術耐家禿般商煩務抗酒姿吧輕—襪—啦成艘功圓的玻體顯驗肢，糊享些受廈態載度廣式牙的停酒密吧高挺級偏商政務雞辦洋公翻室在（碧商譯務圖中私心盯）進—派—貪豪透華胖精玩美星，懼配撇置辰高翁端設螺備咬，甘提判供形全甩套詳商截務貪服性務高詞級醫會茂議絹室五氣星擁級鞭置漆智貴能嘆化耕標勞準胃配咬置種宵種溝超疏一慚流夕的拾設坦施脆，攀確釘保料“扯公袋館邀”腰級耍的丙生街活宿體堆驗羅，帳滿黎足躬諸聰如獵C敲E扭O湊這辨樣權級砍別溜的常人筒士景對笨居思住殃的什需苦求控。超沾五啞星選級繡服江務炸式求公雄館砌配廚備墓要向求5Contents項目概況目標梳理診斷分析整體策略傳播推廣銷售執行市場狀況合作方式?售謎樓候處但前境廣肌場關蘋鍵粒點附：1享、渠體勾現蝕生輔態內、叔自賭然疲，滾多載布沸置泰植紀物2恨、悲完質善港導景