2023

年第二季度，廣州錄得四個項目、26.4

萬平方米的新增供應交付使用，同比增加

87%，上半年供應量共計

38.6

萬平方米。2023

年全市主要經濟指標逐步恢復、逐月向好，寫字樓市場需求有所回暖。1-4

月，全市規模以上服務業實現營業收入同比增長

7.8%，增速比

1-3

月提高

2.0

個百分點。春節后，企業的問詢量和看樓量出現爆發性增長，第二季度雖有所平復，仍保持較為積極的態勢。第二季度錄得凈吸納量

6.6

萬平方米，環比增加

550%，成交活躍度有提升。新供應入市推升總體空置水平，季末報

17.5%，上半年空置率累計上升

2.5

個百分點。樓宇繼續通過提供租金優惠來促進去化，第二季度租金面價同樣本比環比下調

0.6%，至每月每平方米

151.0

元，租金下調幅度與第一季度基本持平。上半年，租金水平較高的甲級樓宇租金累計下調1.4%，下行幅度比乙級樓宇大，后者為

0.5%。除推出租金優惠外，多個業主為租戶提供裝修補貼或定制裝修服務。第二季度成交數據顯示，TMT、消費品制造業、專業服務和金融業的需求位列前四，繼續和近年來主力需求的行業結構保持一致。TMT

的新成交以軟件開發和游戲類企業的擴張成交為主；大型快速消費品企業從同區搬遷到新落成的物業中，租用

2.8

萬平方米的辦公面積；專業服務業和金融業繼續在中央商務區拓展，廣告公關、企業咨詢以及律師事務所的搬遷推升了專業服務業的占比，金融業的證券、基金等非銀金融的擴張和升級需求亮眼。廣州第二季度錄得黃埔大悅匯的交付，為市場帶來約六萬平方米的零售面積，這是上半年唯一的供應。該項目也是大悅城控股在廣州運營的首個項目，位于科學城核心區，是該商務園

片區鮮有的優質商業物業供應。而吸納方面，零售市場的復蘇帶動了新租成交的增長，尤其在第二季度，空置去化顯著較第一季度加快，單季錄得約

8.3

萬平方米的凈吸納量，空置率較一季度下降了

1.8

個百分點。因此，在年內錄得幾宗百貨和超市關閉的情況下，凈吸納量仍在上半年錄得

2.4

萬平方米的去化，空置率半年下跌

1.5

個百分點至六月末的

9.7%。天河路表現更為亮眼，空置率低至

2.0%，較

2022

年末下降2.3

個百分點。統計重

點監測商場的新租店鋪數量，第二季度，餐飲、零售和服務類業態分別占比

50%、36%和

14%。其中，特色餐飲、輕食軟飲和時尚服裝零售占比排名前三。第二季度錄得呷哺旗下子品牌趁燒的首店，而珠江新城持續收獲國際服飾品牌擴張，錄得包括

Max

Mara

Weekend、

Stella

McCartney

和DIESEL

的進駐。特色餐飲中，呷哺旗下的趁燒、Shake

Shack、慫和貢乃韓式炸雞都在本季錄得新開門店或圍板。而輕食軟飲中，茶飲咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和

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都錄得擴張。而新能源汽車方面，在優質零售物業中，本季共有

13

宗的新入駐，包括特斯拉、廣汽埃安、一汽大眾和集度等。上半年共錄得

18

宗，同比減少

64%，顯示新能源汽車的拓展在放緩。零售市場的活躍，與業主積極調整租賃策略密切相關。事實上，零售商表現仍趨于謹慎

。在

1-5

月期間，線上銷售的增長要快于線下：限額以上的批發零售業實物商品網上零售額的同比增長（11.2%），高于限額以上商超百貨類企業實現的零售額同比增長（4.8%）。有鑒于此，經過了一季度的觀察后，進入第二季度，除了天河路外，其他商圈

的商場業主愿意降低租金及降低品牌進入門檻的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年較

2022

年末下跌

2.0%，至季末的每天每平方米

25.6

元。但天河路租金表現堅挺，在二季度內仍維持租金不變。展望未來半年，廣州將有四個項目，共

26

萬平方米的項目投入市場，其中三個項目分布于北京路、珠江新城和萬博等商圈

。租金方面，當前市場仍有不少空置面積，租金上漲空間有限。但天河路的表現則持續優于其他商圈

，最受品牌關注，有望在下半年實現租金的上漲。廣州上半年共錄得

78

宗，共

346

萬平方米的工業用地出讓成交。其中有

12

宗用地，共

104

萬平方米的地塊帶有物流用途，其中

89%的面積分布在增城和南沙兩區。另外，上半年還錄得

9

宗用地的土地使用年限不足

50

年，其中八宗位于南沙區。廣州第二季度沒有錄得新增供應，但在租賃活動漸趨活躍的表現下，空置率有所下調。上半年的供應主要來自第一季度的

48.2

萬平方米的三個項目的落成。而需求則在第二季度得到改善，季度凈吸納量為

3.0

萬平方米，而上半年累計凈吸納量為

4.1

萬平方米，同比優于

2022

年上半年的負吸納水平。這或與零售及進出口的逐月向好相關：1-5

月，廣州外貿進出口總值同比增長

11.0%；一般貿易（含跨境電商）進出口明顯提速，同比增長

30.2%，占進出口總值的比重

為

70.7%。第二季度錄得某跨境電商承租花都

15

萬平方米的倉儲面積。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好轉帶動第二季度空置率環比下降

0.9

個百分點至

21.1%，但仍較

2022

年年末上升了

11.2

個百分點。盡管如此，二季度空置率的下調，是近六個季度以來的首次。租金方面，部分業主采取積極的租金策略以加快去化，并應對新增供應帶來的競爭。第二季度全市租金環比下跌

1.8%，半年累計下跌

2.4%。佛山第二季度未錄得新增供應，因此上半年僅有第一季度在南海區落成的項目投入市場，共

13.5

萬平方米。除此以外，跨境電商首個季度在佛山的積極擴張，已經使佛山空置率降至近期低位。盡管第二季度凈吸納量放緩，但季度末佛山物流倉儲空置率僅為

6.3%，環比減少

0.1

個百分點，較

22

年年末快速下降了

8.9

個百分點。由于存量空置中缺少可滿足跨境電商面積需求的高標庫，而來自其他行業的需求仍在逐步恢復中，因此二季度存量去化未如理想。業主為加快去化速度，調低租金報價。受此帶動，季內租金環比下跌

0.7%，上半年累計下跌

0.9%，至第二季度末的每月每平方米

38.6

元。展望未來半年，廣州將有

24

萬平方米的新增供應，全年供應量將達到

72.2

萬平方米，是2022

年的3.3

倍。而跨境電商則保持擴張，并支撐租金回穩。2023

年第二季度，廣州投資市場錄得五宗成交，交易總額

26.7

億元人民幣，上半年累計交易總額106.3

億元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金額來自四宗寫字樓物業，分布在科學城、天河智谷、魚珠和廣州南站等主要商務片區。至此，2023

年上半年，寫字樓成為最主要的物業類型，按交易金額計算占比高達

91%。從買家構成來看，第二季度的寫字樓成交全部來自于企業，無論從成交數量還是交易金額來看，比例都遠高于