1.1“應交稅費—應交增值稅”科目進項稅額已交稅金減免稅款轉出未交增值稅銷項稅額進項稅額轉出轉出多交增值稅1、一般納稅人增值稅的會計科目設置1月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023應交稅費——應交增值稅借方貸方（1）進項稅額（5）銷項稅額（2）已交稅金（6）進項稅額轉出（3）減免稅款（7）轉出多交增值稅（4）轉出未交增值稅用丁字賬戶表示如下:2月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(1)進項稅額①記錄企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅服務而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。②注意：企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅服務支付的進項稅額，用藍字登記；退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用紅字登記。【例題·計算題】將原購進的不含稅價為1000元、增值稅額為170元的原材料退回銷售方。

借：銀行存款1170

應交稅費--應交增值稅（進項稅額）-170

開發成本-1000

3月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(2)已交稅金①核算本月繳納本月的增值稅款。②注意：企業當月上交上月應交未交的增值稅時，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”。【例題·計算題】12月15日繳納12月1~10日應該繳納的增值稅10萬元，企業應該如何進行賬務處理？

借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）10

貸：銀行存款104月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(3)減免稅款①反映企業按規定減免的增值稅款②企業按規定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業外收入”科目。

③財稅[2012]15號文件：納稅人購進增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額【例題·計算題】某企業為增值稅一般納稅人，2016年5月份繳納技術維護費370元，如何進行賬務處理？

繳納時

借：管理費用370

貸：銀行存款370

按規定抵減的增值稅應納稅額：

借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）370

管理費用-3705月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(4)轉出未交增值稅核算企業月終轉出應繳未繳的增值稅。月末企業“應交稅費——應交增值稅”明細賬出現貸方余額時，根據余額借記本科目，貸記“應交稅費——未交增值稅”科目。【例題·計算題】企業增值稅賬戶貸方的銷項稅額為30000元，借方的進項稅額為17000元，月末的賬務處理？

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）

13000

貸：應交稅費——未交增值稅13000

6月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(5)銷項稅額①記錄企業銷售貨物、提供應稅勞務或應稅服務應收取的增值稅額。②注意：退回銷售貨物應沖減的銷項稅額，只能在貸方用紅字登記。【例題·計算題】某企業原銷售房屋的不含稅價值為100萬元，銷項稅額為11萬元的房屋被客戶要求退回，假設已經按稅法規定開具了紅字增值稅專用發票。退回時的會計處理？

借：主營業務收入100萬

貸：銀行存款111萬

應交稅費--應交增值稅（銷項稅額)-11萬

同時沖減成本：借：開發產品

貸：主營業務成本7月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(6)進項稅額轉出記錄企業的購進貨物、在產品、產成品等發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規定轉出的進項稅額。具體分為三種情況：①已經抵扣進項稅額的外購貨物改變用途，用于不得抵扣進項稅額的用途，做進項稅額轉出。【例題·計算題】某機械廠將外購鋼材100000元用于修建廠房，應如何進行賬務處理？

借：在建工程117000

貸：原材料100000

應交稅費--應交增值稅（進項稅額轉出）17000②在產品、產成品發生非正常損失，其所用外購貨物或應稅勞務的進項稅額做轉出處理。

借：待處理財產損溢

貸：原材料（庫存商品等）

應交稅費--應交增值稅（進項稅額轉出）③生產企業出口自產貨物的免抵退稅不得免征和抵扣稅額，賬務處理：

借：主營業務成本

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）8月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(7)轉出多交增值稅①核算一般納稅人月終轉出多繳的增值稅。②對于由于多預繳稅款形成的“應交稅費——應交增值稅”的借方余額，才需要做轉出處理。【例題·計算題】某企業2016年6月31日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進項稅額為17000元。月末如何進行賬務處理？

月末不進行賬務處理9月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023【例題·計算題】某企業2016年6月31日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進項稅額為8000元，已交稅金為9000元。月末應該如何進行賬務處理？按照“已交稅金”與應交增值稅借方余額較小一方做轉出

應交稅費-應交增值稅80001000090007000

因為應交稅費-應交增值稅借方余額為7000元，小于已交稅金借方金額，故賬務處理如下：借：應交稅費——未交增值稅7000貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅）7000

10月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023【例題·計算題】某企業2016年6月31日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進項稅額為11000元，已交稅金為9000元。月末應該如何進行賬務處理？按照“已交稅金”與應交增值稅借方余額較小一方做轉出應交稅費-應交增值稅110009000900020000因為應交稅費-應交增值稅借方余額為20000元，大于已交稅金借方金額，故賬務處理如下：借：應交稅費——未交增值稅9000貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅）9000

11月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20231.2.“應交稅費—未交增值稅”科目(1)核算一般納稅人月終時轉入的應繳未繳增值稅額，轉入多繳的增值稅也在本明細科目核算。①月份終了，企業應將當月發生的應繳增值稅額自“應交稅費——應交增值稅”科目轉入“未交增值稅”科目，會計分錄：

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）

貸：應交增值稅——未交增值稅②月份終了，企業應將當月多繳的增值稅額自“應交稅費——應交增值稅”科目轉入“未交增值稅”科目，會計分錄：

借：應交增值稅——未交增值稅

貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅）(2)（強調）一般納稅人按征收率計算的增值稅記入“應交稅費——未交增值稅”，不通過“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”核算。12月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023【例題·計算題】某企業轉讓一臺使用過的機器設備（假設已作為固定資產使用），該設備2015年8月購入，原價1萬元，現以5150元售出。

稅收政策：按3%的征收率減按2%的征收率征收增值稅，應納增值稅=5150÷1.03×2%=100（元）①取得轉讓收入時

借：銀行存款5150

貸：固定資產清理5050

應交稅費——未交增值稅100

（5150÷1.03×2%）②繳稅時

借：應交稅費——未交增值稅100

貸：銀行存款100

規定不得抵扣，且暫未抵扣進項稅額；營改增后購進應抵扣未抵扣進項稅額的固定資產；營改增前購進或自制的固定資產13月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(3)企業當月繳納上月應繳未繳的增值稅時，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。【例題】某商貿公司為增值稅一般納稅人，2016年7月8日上繳2016年6月應納增值稅額148000元，則正確的會計處理為：借：應交稅費——未交增值稅148000

貸：銀行存款148000

(4)月末，本科目的借方余額反映的是企業多繳的增值稅款，貸方余額反映的是期末結轉下期應繳的增值稅。

14月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(5)用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅的問題①對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產生期末留抵稅額的，應以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。②按增值稅欠稅稅額與期末留抵稅額中較小的數字紅字借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費——未交增值稅”科目。【例題·計算題】某企業2016年8月在稅務稽查中應補增值稅15萬元欠稅未補，若2016年7月期末留抵稅額10萬元，8月末留抵稅額8萬元，則7月和8月末用留抵稅額抵減欠稅的賬務處理如下：

①7月增值稅欠稅稅額大于期末留抵稅額，按期末留抵稅額進行賬務處理：

借：應交稅費—應交增值稅(進項稅額)100000

貸：應交稅費—未交增值稅100000

②8月若增值稅欠稅稅額小于期末留抵稅額，按增值稅欠稅稅額進行賬務處理：

借：應交稅費—應交增值稅(進項稅額)50000

貸：應交稅費—未交增值稅5000015月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20231.3.“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目該科目用于核算輔導期一般納稅人取得尚未進行交叉稽核比對的已認證專用發票抵扣聯、海關進口增值稅專用繳款書以及運輸費用結算單據（以下簡稱增值稅抵扣憑證）注明或者計算的進項稅額。輔導期納稅人取得增值稅抵扣憑證后，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”明細科目，貸記相關科目。交叉稽核比對無誤后，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目。經核實不得抵扣的進項稅額，紅字借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”，紅字貸記相關科目。16月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20231.4.“應交稅費—增值稅檢查調整”科目(1)在稅務機關對增值稅一般納稅人增值稅納稅情況進行檢查后凡涉及增值稅涉稅賬務調整的，應設立“應交稅費——增值稅檢查調整”專門賬戶。“增值稅檢查調整”明細科目的調整內容涉及借方、貸方、余額三個方面。“增值稅檢查調整”明細科目的貸方反映調增的銷項稅額、調減的進項稅額、調增的進項稅額轉出等。具體有以下幾種情況：a、取得的銷售收入不作銷售處理而掛往來賬的調整；b、取得的價外費用(如運費、手續費)掛往來賬的調整；c、收取的價外費用等應稅收入直接沖減費用的調整；d、逾期未退還的包裝物押金未列應稅收入的調整；e、將自產、委托加工的貨物用于非應稅項目、對外投資或贈送他人，未視同銷售的調整；f、將自產、委托加工、購買的貨物發生非正常損失以及購進貨物改變用途，其進項稅額未轉出的調整。17月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023“增值稅檢查調整”明細科目的借方反映增值稅檢查處理應調增的進項稅額、調減的銷項稅額、調減的進項稅額轉出等。具體有以下幾種情況：a、因計算錯誤而多提銷項稅額，少計銷售收入的調整；b、因計算錯誤對支付的運費少計進項稅額，多計購進貨物成本或經營費用的調整；c、自產、委托加工、購買的貨物發生非正常損失，以及購進貨物改變用途，因計算錯誤而多轉進項稅額的調整。(2)調賬過程中與增值稅有關的賬戶用“應交稅費——增值稅檢查調整”替代(3)全部調賬事項入賬后，結出“應交稅費——增值稅檢查調整”的余額，并將該余額轉至“應交稅費——未交增值稅”中。處理之后，本賬戶無余額。18月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023【例題·計算題】5月21日，經主管國稅局檢查，發現上月購進的甲材料用于單位基建工程，企業僅以賬面金額10000元（不含稅價格）結轉至“在建工程”科目核算。另有5000元的乙材料購入業務取得的增值稅專用發票不符合規定，相應稅金850元已于上月抵扣。稅務機關要求該企業在本月調賬并于5月31日前補交稅款入庫（不考慮滯納金和罰款）。①借：在建工程1700

貸：應交稅費——增值稅檢查調整1700②借：原材料850

貸：應交稅費——增值稅檢查調整850③借：應交稅費——增值稅檢查調整2550

貸：應交稅費——未交增值稅2550④借：應交稅費——未交增值稅2550

貸：銀行存款2550

19月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20232、

銷項稅額的會計核算2.1.銷售額的定義

銷售額是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用（但不包括收取的銷項稅額），財政部和國稅總局另有規定的除外。

價外費用。是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合本辦法的第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。a、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；20月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023b、收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）的財政票據；c、所收款項全部上繳財政。（2）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。注：代收的公共維修基金、燃氣、電費理應不繳納增值稅；

建議將有線電視初裝費和天然氣初裝費也由施工單位直接向業主開具相關票據。21月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20232.2.一般銷售方式下銷項稅額的會計核算納稅義務發生時間均為：收取銷售額或取得索取銷售額的憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。會計分錄為：借：銀行存款（應收票據、應收賬款）等貸：主營業務收入應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）22月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023我公司會計處理：收到客戶定金、首付款、客戶銀行貸款等款項時:借：銀行存款

貸：預收賬款結利時：借：預售賬款

貸：主營業務收入應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）23月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023【案例1】利寧服裝廠（增值稅一般納稅人）向市百貨公司銷售服裝一批，開具的增值稅專用發票上注明價款100000元，稅款17000元，貨款以銀行存款支付。其會計分錄為：借：銀行存款117000

貸：主營業務收入100000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

17000【案例2】利寧服裝廠（增值稅一般納稅人）為某個體戶加工一批服裝，開具的普通發票上注明加工費23400元，款項尚未收到。會計分錄為：借：應收賬款23400

貸：其他業務收入20000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

3400

24月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20232.3、兼營行為與混合銷售的區別(1)混合銷售。1)含義：在同一銷售行為中既包括銷售貨物又涉及勞務。2)稅務處理：對于從事貨物的生產、批發或零售的企業、個體經營者的混合銷售行為，按照銷售貨物增值稅；對于其他單位和個人的混合銷售行為按照銷售服務繳納增值稅。注：對于乙方單位涉及混合銷售的，應在合同中明確增值稅稅率。25月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023(2)兼營行為1)含義：是指納稅人的經營范圍既包括銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產。2)特點：銷售貨物或應稅勞務不同時發生在同一購買者身上，即不發生在同一項銷售行為中。3)稅務處理：納稅人兼營不同稅率或者征收率的貨物和應稅勞務應分別核算貨物或應稅勞務銷售額。不分別核算從高征收。

26月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023

行為判定稅務處理

混合銷售

強調同一項銷售行為中存在兩類經營項目的混合，二者有從屬關系

依納稅人經營主業，只征一種稅

兼營非應稅勞務

強調同一納稅人的經營活動中存在兩類經營項目，二者無直接從屬關系

依納稅人核算水平

1.分別核算：按照不用稅率或者征收率征收

2.未分別核算：從高征收或者稅務機關核定27月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20233、進項稅額的會計核算

3.1進項稅額的會計核算1.進項稅額的會計核算【例題·計算題】我公司新項目總包單位申報糧款1000萬，進項稅額110萬，款項已支付。其會計分錄為：

①借：開發成本1000萬

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）110萬

貸：銀行存款1100萬注：《票、款、物三流一致》納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。28月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023房地產公司兼有新老項目無法明確劃分進項稅國稅總局公告2016年第18號公告一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建筑規模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模/房地產項目總建設規模）29月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20234、

進項稅額轉出的會計核算

4.1不得抵扣進項稅額（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。30月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/2023（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（7）納稅人取得的增值稅抵扣憑證不符合法律、行政法規或者國稅總局有關規定，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣；（8）未在規定期限認證或者申報抵扣的；（9）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。31月營改增后房地產企業增值稅會計核算7/21/20234.2.發生非正常損失時進項稅額轉出的會計核算企業貨物發生非正常損失，在未查明原因之前，按照該貨物的實際成本與轉出的進項稅額之和借記“待處理財產損益”科目，貸記“原材料”、“庫存商品”等科目，貸記“應交稅費－應交增值稅（進項稅額轉出）”科目。【例題·計算題】甲彩電生產企業（增值稅一般納稅人）9月份倉庫被盜，丟失彩電50臺，每臺成本800元，其中每臺彩電中外購貨物